CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 23 décembre 1997
sur le recours interjeté par Marie-Jeanne DEVELEY, à Mollens, dont le conseil est l'avocat Yves Hofstetter, case postale 3420, 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 10 juillet 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 157 de Mollens.
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti , assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger.
Vu les faits suivants:
A. Marie-Jeanne Develey est propriétaire de huit parcelles situées sur la Commune de Mollens. La parcelle 157, dont l'estimation demeure seule litigieuse devant le tribunal, comporte une surface totale de 7'569 m2 et accueille trois bâtiments, une habitation et rural construit en 1750 (no ECA 135, volume total 1'733 m3, dont 528 m3 pour le logement), une remise (ECA no 136) et une dépendance (ECA no 137).
Le 30 avril 1997, la Commission d'estimation fiscale des immeuble du district d'Aubonne (ci-après : la commission), agissant dans le cadre de la révision générale, a procédé à une nouvelle estimation des parcelles appartenant à Marie-Jeanne Develey. A cette occasion, la commission a arrêté l'estimation fiscale notamment de la parcelle no 68 à 287'000 fr. (au lieu de 105'000 fr.) et celle de la parcelle no 157 à 281'000 fr. (au lieu de 40'300 fr.).
L'intéressée est intervenue le 15 mai 1997 auprès de la commission en demandant à ce que les estimations des parcelles no 68 et 157 soient maintenues respectivement à 105'000 fr. et à 40'300 fr.
B. Par décision sur recours du 10 juillet 1997, la commission a ramené l'estimation fiscale de la parcelle no 68 à 222'000 fr. et celle de la parcelle no 157 à 254'000 fr. Elle a retenu ce qui suit :
"(...)
2. Parcelle 157 Habitation et rural < En Forchy>
Valeur de rendement:
Une valeur de rendement au m2 de frs. -.50 pour le pré-champ est correcte pour du terrain labourable et correspond aux prix pratiqués dans la région.
Une valeur de rendement au m2 de frs 40.- pour les bâtiments nos ECA 135, 136 et 137 tient suffisamment compte de l'état de vétusté général de ces locaux agricoles.
Les loyers perçus pour les deux logements du bâtiment ECA 135 s'élèvent à frs. 1'350.- par mois sans les charges. Il s'agit de logements non agricoles. Ces points ont été confirmés par la recourante. Le revenu est donc capitalisé à 7,5 % pour obtenir la valeur de rendement. La Commission n'a pas fixé de valeur vénale.
Valeur vénale :
Ici également, il faut compter une partie du terrain comme < terrain de dégagement > soit 600 m2 au pris de frs 90.-. Cette valeur correspond au prix fixé pour le terrain nécessaire à une construction non agricole en zone agricole (c.f. arrêt du Tribunal administratif du 6.09.95 EF 95/0043).
Par ailleurs, la Commission ne saurait se fonder exclusivement sur le rapport d'expertise du Secrétariat des paysans suisses du 9 mars 1988 pour admettre que l'ensemble des parcelles a une affectation agricole.
En effet, ce document est déjà ancien. La situation a évolué. Par exemple, il ressort du rapport que les bâtiments auraient pu contenir du bétail (taxation à l'UGB) alors qu'actuellement aucun bâtiment n'est conforme aux normes exigées.
Idem pour les valeurs vénales des terrains qui ont fortement chuté alors que celles des logements ont augmenté.
Il ressort donc que les valeurs utilisées à l'époque divergent fortement des valeurs agricoles actuelles.
(...)
Parcelle 157
Valeur de rendement
agricole
Terrain labour Dépendance no 137 remise no 136 hab.-rural no 135
5900 m2 36 m2 29 m2 84 m2
à fr. 0,50/m2 à fr. 40.-/m2 à fr. 40.-/m2 à fr. 40.-/m2
2'950.- 1'440.- 1'160.- 3'360.-
Valeur de rendement totale
8'910.-
Valeur de rendement
non agricole
Logements capitalisée à 7, 5 %
val. loc. ann. totale (16200 x 100 : 7,5)
fr. 16'200
216'000.valeur de rendement totale (arrondie)
216'000.-
Valeur vénale
terrain urbain
600 m2
à fr. 90.-/m2
54'000.valeur vénale totale
54'000.-
Valeur d'estimation fiscale
valeur rendement agr. : 8'910.multipliée par 125 % val. rend. non agr. : terrain : VV + VR 2
= val. EF logement 54'000' 0 : 2
11'000.- 216'000.- 27'000.valeur estimation fiscale
254'000.-
C. Par acte du 29 juillet 1997, Marie-Jeanne Develey a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision de la commission du 10 juillet 1997, au terme duquel elle conteste uniquement l'estimation fiscale de la parcelle no 157. La recourante explique que la valeur locative annuelle de 16'200 fr., bien que non agricole, n'en résulte pas moins de locaux agricoles, très anciens et ne présentant aucun confort (fosse septique). Dès lors, l'intéressée estime que le taux de capitalisation devrait être de 9 % (au lieu de 7,5 %). Elle critique également l'estimation du terrain qu'elle juge trop élevée compte tenu du fait que celui-ci est colloqué en zone agricole. Elle conclut à une estimation de 180'000 fr.
La recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 800 fr.
D. Dans sa réponse au recours du 5 septembre 1997, la commission fait valoir en substance en ce qui concerne la valeur de rendement que les logements occupés par des tiers non occupés à l'exploitation doivent être taxés selon les critères urbains, même si ces logements sont inclus dans un bâtiment constitué en majeure partie de locaux agricoles. Elle estime que le montant des loyers tient compte des caractéristiques des locaux (ancienneté et exiguïté), tout comme le taux de capitalisation retenu. S'agissant de la valeur vénale, la commission relève qu'elle n'a pas retenu de valeur vénale pour les logements, mais qu'en revanche, que dans le cadre de la valeur vénale du terrain, elle a tenu compte d'une surface de 600 m2 (à 90 fr./le m2) nécessaire à l'usage des locataires comme jardin d'agrément et places de parcs.
E. Dans son mémoire complémentaire du 30 octobre 1997, la recourante soutient que le taux de capitalisation retenu est trop bas vu la vétusté du bâtiment et compte tenu des taux de capitalisation prévus par les instructions pour les villas, les PPE ou les immeubles locatifs. Elle reproche également à la commission de revenir sur sa première appréciation aux termes de laquelle elle avait considéré que les bâtiments n'avaient aucune valeur vénale. Enfin, pour ce qui est de la valeur vénale du terrain, elle soutient que la parcelle de 600 m2 est purement théorique et que les expertises démontrent qu'il s'agit pourtant d'une parcelle agricole.
F. Dans sa duplique du 12 novembre 1997, la commission relève que l'utilisation objective des bâtiments détermine leur affectation - en l'occurrence non agricole - au vu de l'art. 11 REFI, mais qu'en revanche les locaux d'exploitation (grange, ancienne écurie, hangar à machines) doivent être estimés selon les normes agricoles. Elle souligne que le tribunal a admis un taux de capitalisation 7,5 % pour les immeubles locatifs et soutient qu'un taux supérieur ne se justifie pas en l'occurrence. Elle remarque également qu'elle a fait preuve de modération en n'attribuant aucune valeur vénale aux logements et que son propos n'était pas superfétatoire. Enfin, elle soutient que la surface détachée attenante au bâtiment est conforme à la jurisprudence du tribunal.
G. Le tribunal a tenu audience sur place le 16 décembre 1997 en présence des parties. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite des lieux au cours de laquelle les parties ont été entendues dans leurs explications respectives. A l'issue de l'inspection locale, l'audience a été levée et le tribunal a statué le même jour hors la présence des parties.
A l'occasion de sa visite, le tribunal a constaté que la partie habitation du bâtiment ECA no 135 comprend au rez une cuisine non agencée qui abrite d'ailleurs le chauffage central, deux pièces et une salle d'eau. La partie supérieure du logement comprend notamment une cuisine moderne entièrement agencée et également une salle de bains. Il s'agit d'une ferme traditionnelle.
Considérant en droit:
1. a) Selon l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.
La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques et la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 3 et al. 4 LEFI).
Le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur de rendement des immeubles s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut .
L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir notamment TA, arrêt EF 97/0007 du 14 juillet 1997 et réf. citées.).
b) En l'espèce, la commission a calculé l'estimation fiscale du terrain cultivé et des bâtiments agricoles de la parcelle no 157 sur la base de la valeur de rendement qu'elle a ensuite multipliée par 125 %. Bien que le tribunal ne soit pas saisi de ce point qui n'est pas litigieux, il constate néanmoins qu'une telle méthode est discutable au regard de la loi (l'art. 2 al. 1 LEFI) et du règlement (art. 15 REFI qui renvoie aux art. 8 et 9 REFI pour le calcul de la valeur vénale), et que, réservée aux seuls agriculteurs, elle est difficilement compatible avec le principe de l'égalité de traitement. Le tribunal a d'ailleurs déjà exprimé ses doutes sur ce point dans un arrêt EF 93/021 du 26 août 1993, à l'occasion duquel il a considéré qu'il ne fallait "pas perdre de vue que cette pratique, qui constitue une exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les agriculteurs, dont la base légale est au demeurant fragile". La question n'étant toutefois pas l'objet du litige, le Tribunal administratif ne la tranchera pas.
2. a) La recourante s'en prend au calcul de la valeur de rendement non agricole de la parcelle no 157, plus particulièrement au taux de capitalisation retenu, 7,5 %. Elle estime que ce taux est trop faible au vu de l'état de vétusté des bâtiments. De son côté, la commission, qui exclut pour ce logement loué à un tiers l'application des critères retenus pour les immeubles agricoles, relève qu'elle aurait pu appliquer un taux de 7,25 % , correspondant au taux hypothécaire de référence au moment de la taxation, majoré de deux points (méthode d'estimation de la valeur de rendement des immeubles locatifs).
b) En préambule, le tribunal constate que la commission a arrêté l'estimation fiscale du logement à la valeur de rendement, ce qui n'est pas conforme au principe posé par l'art. 2 LEFI. Toutefois, le tribunal renoncera à calculer la valeur vénale du logement parce que cette dernière apparaît devoir être au moins égale si ce n'est même supérieure et parce qu'un tel calcul serait de nature à entraîner cas échéant la réforme de la décision attaquée au détriment de la recourante. Le Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en l'absence d'une disposition légale expresse, il n'est pas habilité à modifier la décision attaquée dans un sens défavorable au recourant (arrêt EF 96/0036 du 15 mai 1997). Si la jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît assez largement au supérieur hiérarchique d'une autorité administrative la compétence de réformer in pejus les décisions de ses subordonnés, elle refuse en général ce pouvoir aux juridictions indépendantes telles que les tribunaux administratifs cantonaux lorsqu'il n'est pas prévu par une base légale (arrêt CR 91/502 du 13 août 1992 citant ATF 102 Ib 282, spéc. p. 289; ATF 112 Ia 206; ATF 113 Ib 219; ATF 117 Ib 20).
c) Les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles relatives du 7 avril 1995 relatives à l'estimation des immeubles agricoles (ci-après : les instructions) prévoient un taux de capitalisation de 9 % pour une habitation ancienne sans confort, de 8 % pour une habitation ancienne avec confort et de 7 % pour une habitation récente avec confort. Elles précisent que si un ou plusieurs logements sont loués à des tiers, le revenu locatif perçu ou estimé sera accepté ou défini selon les critères urbains.
d) En l'espèce, le bâtiment ECA no 135 comprend une habitation et un rural. Il n'est pas contesté que le logement, qui est loué à un tiers, n'a plus une affectation agricole, contrairement au rural qui abrite encore les machines agricoles utilisées pour l'exploitation du domaine de la recourante. Il est apparu au cours de l'inspection locale que le logement disposait d'un certain confort (une cuisine moderne, deux salles d'eau), comme le démontre d'ailleurs le montant du loyer perçu. ll s'agit néanmoins d'une construction très ancienne et le taux de capitalisation retenu ne tient pas suffisamment compte de cet élément. Tout bien considéré, le tribunal juge que le taux de capitalisation du revenu locatif doit être arrêté à 8 %, ce qui correspond au taux de capitalisation prévu par les instructions pour les habitations agricoles anciennes avec confort. Une telle solution s'impose du fait que le logement même s'il n'a plus actuellement une affectation agricole fait néanmoins partie d'une ancienne ferme traditionnelle et qui pourrait d'ailleurs être réaffectée ultérieurement à l'habitation d'un exploitant du domaine. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement non agricole de 202'500 fr.
3. En ce qui concerne la valeur vénale de la parcelle no 157, seule l'estimation du terrain est contestée en l'espèce, même s'il faut rappeler que, pour respecter l'art. 2 al. 1 LEFI, la commission aurait aussi dû calculer la valeur vénale du logement (mais comme on l'a vu au considérant précédant, une telle correction entraînerait vraisemblablement l'aggravation de la décision attaquée).
La recourante critique la valeur vénale du terrain de la parcelle no 157 (7'569 m2), arrêtée à 54'000 fr. en tenant compte d'une zone de 600 m2 à 90 fr./m2. Elle conteste le principe - selon elle théorique - d'une zone de dégagement autour du bâtiment, en faisant valoir qu'il s'agit d'un terrain classé en zone agricole, donc inconstructible et d'une valeur pratiquement nulle. Elle estime que par le biais de cette méthode la commission parvient à un prix déraisonnable.
Le tribunal a confirmé le bien-fondé de la méthode consistant d'une part à retrancher de la surface totale d'une parcelle colloquée en zone de verdure ou en zone agricole la surface immédiatement attenante au bâtiment et d'autre part à estimer la valeur globale du terrain sur la base uniquement de cette partie de la surface. Il a en effet considéré qu'une zone de dégagement d'une certaine importance était nécessaire à l'utilisation même d'un bâtiment et en général utilisée comme jardin d'agrément [TA, arrêt EF 95/0043 du 6 septembre 1995 (surface totale de 6'600 m2 en zone agricole à Monnaz, 1'000 m2 à 150 fr./m2, le solde revêtant une valeur nulle); TA, arrêt EF 95/0011 du 22 mai 1995 (surface totale de 13'800 m2 en zone de verdure à Buchillon; la valeur du terrain a été comptée sur la base d'une surface de 2'300 m2 (déterminée elle-même sur la base du COS de la zone villa) à 200 fr./m2,) ].
Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence en l'espèce, la vision locale ayant clairement démontré qu'une surface d'une certaine importance était effectivement nécessaire pour accéder au bâtiment et pour y parquer. L'espace de dégagement pris en considération, en l'occurrence 600 m2, ne prête nullement à la critique. En revanche, l'estimation effectuée par la commission sur la base d'un prix de 90 fr./m2 est trop élevée compte tenu de la situation relativement reculée et isolée de la parcelle (Mollens est au pied du Jura). Tout bien considéré, le tribunal parvient à la conclusion que la valeur vénale du terrain doit être estimée sur la base d'une surface de 600 m2 à 60 fr./m2, prix plus en rapport avec la valeur vénale du terrain constructible dans la région.
4. Reprenant le calcul de la commission sur la base d'un taux de capitalisation corrigé et d'un prix du terrain au m2 abaissé, le tribunal détermine ainsi à l'estimation suivante fiscale de la parcelle 157 :
Valeur de rendement agr. : 8'910 x 125 % val. rend. non agr. = val. EF logement terrain : VV + VR 2
11'000.-
202'500.- 36'000 + 0 : 2 18'000.-
Valeur estimation fiscale
231'500.- arrondie à 231'000.-
Le tribunal obtient une estimation fiscale inférieure de 23'000 fr. à celle arrêtée par la commission, représentant une différence d'environ 9 %, constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée. Dès lors, la décision attaquée doit être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 157 de Mollens est arrêtée à 231'000 fr.
5. La recourante ayant conclu à une estimation fiscale de 180'000 fr., le recours est partiellement admis. Vu l'issue du pourvoi, un émolument réduit est mis à la charge de la recourante qui a droit à des dépens également réduits (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 10 juillet 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 157 de Mollens est ramenée à 231'000 fr. (au lieu de 254'000 fr.).
III. Un émolument réduit de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge de la recourante, cette somme étant imputée sur son dépôt de garantie, dont le solde par 400 fr. lui sera restitué.
IV. L'Etat de Vaud versera par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne à la recourante une indemnité de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de dépens.
pi/Lausanne, le 23 décembre 1997
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.