CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 9 octobre 1997
sur le recours interjeté par LÖFFEL Willy, à Arzier,
contre
la décision rendue le 4 juillet 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon relative à l'estimation de la parcelle no 485 de la Commune d'Arzier.
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Composition de la section: M. Vincent Pelet, président; M. Rolf Ernst et M. Jean Widmer, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Willy et Marcelle Löffel sont propriétaires de la parcelle no 486, sise sur la commune d'Arzier. Ils ont acquis ce bien-fonds en 1977 et ont construit un chalet entre 1979 et 1990. La parcelle, d'une surface de 1390 m2, en légère pente, a une forme triangulaire; elle est bordée à l'est par un chemin communal et au sud par la ligne du chemin de fer Nyon-St-Cergue.
Le chalet comprend au rez-de-chaussée, un garage et un bûcher de 20 m2 au total et une partie du logement principal (salon, cuisine habitable, une chambre à coucher et une petite chambre, une salle de bain avec WC séparé). Au 1er étage se trouvent une pièce mansardée, un salon, deux chambres à coucher, un cabinet de toilette avec douche (la partie habitable de ces deux étages s'étend sur une surface de 128 m²). Le sous-sol est occupé par un appartement de deux pièces (40 m2 environ) loué à 750 fr. par mois, deux locaux de rangement, un carnotzet, une buanderie et un garage servant d'atelier (88 m2). La police ECA fait état d'un volume total de 1200 m3.
B. Dans le cadre de la révision générale, par décision du 23 mai 1996, motivée le 10 juin 1996, la Commission d'estimation fiscale du district de Nyon (ci-après: CEFI), a porté l'estimation de la parcelle en cause (datant de 1983) de 445 000 fr. à 607 000 fr.
C. Par acte daté du 22 juin 1996, Willy Löffel a interjeté recours contre cette décision.
Après avoir procédé à une visite des lieux, par décision du 4 juillet 1997, la Commission d'estimation fiscale a maintenu l'estimation fiscale à 607 000 fr. La CEFI a retenu une valeur marchande de 208 000 fr. pour le terrain (1390 m2 à 150 fr.), de 580 000 fr. pour le bâtiment (1200 m3 à 550 fr. ./. 12% de vétusté). Partant d'une valeur locative annuelle de 32 000 fr. (160 m2 à 200 fr.), capitalisée à un taux de 7,5%, la CEFI a arrêté la valeur de rendement à un montant de 426 000 fr.
D. Par acte du 21 juillet 1997, Willy Löffel a recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée. Invité à préciser les motifs de son recours, Willy Löffel a exposé que l'ancienne estimation arrêtée à 445 000 fr. était toujours actuelle. En bref, le recourant fait valoir que sa parcelle a une forme triangulaire, qu'il est impossible d'y planter des arbres à haute futaie et que son terrain est frappé d'une limite de construction de 10 m le long de la voie de chemin de fer et de la route communale; de plus, de nombreuses conduites souterraines de tout genre limitent la constructibilité du terrain. Le recourant conteste en outre la valeur vénale retenue pour le bâtiment. Il a produit sur ce point le décompte suivant:
- maison (total final): Fr. 323'809.65
- garage et bûcher: Fr. 20'015.85
sous-total Fr. 343'825.50
- terrain Fr. 85'000.00
Total Fr. 428'825.50
Le 22 août 1997, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 15 septembre 1997 à Arzier en présence du recourant personnellement, du conservateur du Registre foncier, d'un membre de la Commission d'estimation fiscale des immeubles et d'un représentant de la municipalité. Le tribunal a procédé à la visite des lieux et entendu les parties qui ont confirmé leurs conclusions respectives. Le recourant a produit l'original de la comptabilité concernant la construction de son chalet, le plan complet des canalisations se trouvant sur sa parcelle et une lettre du bureau d'architectes Garoyan et Brodard du 8 septembre 1997, attestant un prix au mètre cube pour une villa construite selon les normes SIA d'environ 450 fr./m3 SIA.
Le tribunal a immédiatement statué à huis clos à l'issue de l'audience.
F. Par lettre du 16 septembre 1997, le recourant a encore fourni des explications et produit une liste de prix de divers chalets à vendre à Arzier et dans les environs. Produites après la délibération du tribunal, ces explications et ces pièces doivent être écartées du dossier. Il y a toutefois lieu de relever qu'elles n'auraient certainement rien changé à la décision arrêtée par le tribunal, au vu des considérants qui suivent.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
En l'espèce, le recourant conteste le prix du terrain fixé par la CEFI à 150 fr./m2 pour les motifs évoqués ci-dessus. Le tribunal retient toutefois que ce prix prend déjà suffisamment en compte les inconvénients évoqués par le recourant (emplacement près de la voie ferrée, forme triangulaire). On relèvera notamment que les canalisations sont toutes situées dans les limites des constructions et ne font ainsi nullement obstacle à une nouvelle construction. A l'audience, le recourant a indiqué que le terrain d'un voisin s'était vendu récemment à 195 fr./m2. Quoi qu'il en soit, le prix des différentes parcelles vendues à Arzier entre 1995 et 1997 se situe en moyenne entre 230 et 240 fr./m². La valeur du terrain fixée à 208 000 fr. par la CEFI doit donc être confirmée.
Quant à la valeur du bâtiment, le tribunal constate que l'aménagement intérieur est soigné. Selon les assesseurs spécialisés du tribunal, le prix de 450 fr./m3 SIA indiqué par l'architecte consulté par le recourant n'est pas déterminant pour fixer l'estimation fiscale dès lors que l'on ignore quels sont les éléments de construction pris en compte dans ce calcul (sur la comparaison des références au volume calculé selon les normes de l'assurance-incendie et aux m3 SIA, voir Naegeli/Wenger, Handbuch des Liegenschafterschätzers, 4ème éd., 1997, p. 12). Selon les directives édictées le 6 novembre 1992 par le Département des finances à l'intention des commissions d'estimation fiscale des immeubles, le prix unitaire par m3 déterminant pour le bâtiment en question, respectivement pour des parts particulières de bâtiments, est influencé par le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction. Les directives précisent encore qu'à titre indicatif, un prix situé entre 400 et 700 fr./m3 correspond à une fourchette moyenne généralement admise. Le tribunal est d'avis que le prix de 550 fr./m3 retenu par la CEFI est certes un peu élevé, mais qu'il n'y a toutefois pas lieu de descendre jusqu'au prix proposé par le recourant: une valeur à neuf de 500 fr./m3, diminuée de 12% pour la vétusté, apparaît justifiée compte tenu de la bonne qualité de la construction. La valeur du bâtiment est dès lors fixé à 528 000 fr. (1200 m3 x 500 ./. 12%). Il s'ensuit que la valeur vénale de la parcelle est arrêtée à 736 000 fr.
2. Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Le taux appliqué pour les villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, pour lesquels le règlement prévoit un revenu brut variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 et 22 al. 3 REFI). Si la villa est habitée par le propriétaire et que par conséquent le revenu locatif n'est pas connu ou si ce dernier ne correspond pas aux loyers normaux de la région, la commission estimera le loyer (art. 22 al. 3 REFI). Dans ce cas, les instructions établies le 6 novembre 1992 par le Département des finances à l'intention des commissions d'estimation prévoient que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le m2. La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à la surface indiquée par le propriétaire. Concernant le taux de capitalisation, les directives prévoient un taux de 7 à 8%; la pratique retient en général 7,5%. Pour les résidences secondaires, les directives prévoient que la commission d'estimation devra tenir compte des restrictions d'occupation liées à ce type d'habitation.
En l'espèce, le tribunal relève que la CEFI s'est fondé sur une surface habitable de 160 m2 environ. Selon les indications de la police d'assurance incendie du bâtiment, la surface habitable des trois étages est de 168 m². Dans son estimation, la CEFI n'a toutefois pas tenu compte du studio aménagé au sous-sol, puisqu'elle a fixé la valeur locative comme si l'entier du chalet était occupé par le propriétaire. Or, le recourant a déclaré louer ce studio 750 fr. par mois (soit 9 000 fr. par année, ce qui représente un rendement de 225 fr./m²). Il y a donc lieu de calculer la valeur locative en prenant les 128 m² habités par le recourant à 200 fr./m² (25 600 fr.) et y ajouter le revenu locatif de 9 000 fr. provenant de l'appartement du sous-sol. En capitalisant cette valeur locative à 7,5%, on obtient une valeur de rendement de 461 300 fr.
3. Compte tenu d'une valeur vénale de 736 000 fr. et d'une valeur de rendement de 461 300 fr., le tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 598 650 francs arrondie à 598 000 fr. au lieu du montant de 607 000 fr. arrêté par la Commission.
Dans sa jurisprudence constante, le Tribunal de céans a fixé la marge d'appréciation dont jouissait la commission à un écart de 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF 95/082 du 1er mai 1996). Ce n'est dès lors qu'en présence d'une différence de plus de 5% que le tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que l'autorité a excédé le pouvoir d'appréciation que la loi lui confère et, par conséquent, a appliqué faussement celle-ci.
En l'espèce, la différence entre l'appréciation du tribunal et celle de la commission est de moins de 5%. Il s'ensuit que l'estimation fiscale arrêtée par la commission doit être confirmée.
4. Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté aux frais du recourant.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon 4 juillet 1997 est maintenue.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de Willy Löffel.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 9 octobre 1997
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint