CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 12 juin 1997
sur le recours interjeté par Christiane BENINI, domiciliée au chemin des Bosquets 5, 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 4 juin 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale des parcelles nos 3431 et 3498 de Pully).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: Mlle Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Christiane Benini est propriétaire des parcelles no 3431 et no 3498 du cadastre de la Commune de Pully. D'une surface totale de 2502 m2, dont 2329 m2 en nature de places-jardins, la parcelle no 3431 supporte une habitation d'une surface au sol de 173 m2. La parcelle no 3498 représente 770 m2 en nature de places-jardins.
B. Le 30 juin 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 3431 de 354'000 francs à 976'000 francs et l'estimation fiscale de la parcelle no 3498 de 57'000 francs à 154'000 francs. Le 16 août 1995, Christiane Benini a recouru contre cette décision auprès de la commission; elle a proposé le calcul de l'estimation fiscale suivant:
"parcelle no 3431:
valeur locative: selon la commission d'impôt de Lausanne-district: 19'000.-valeur de rendement: 19'200.-- / 7,5%: 256'000.-valeur vénale villa: 1224 m3 x 500.-- 612'000.-- - 35% vétusté: 214'200.-- 397'800.-valeur vénale du terrain: 2502 m2 x 260.-- + (valeur pour un terrain déjà construit): 651'000.-valeur vénale totale: 1'048'800.-valeur de rendement + valeur vénale: 1'305'000.-- - 50% 652'500.--
Valeur fiscale: 653'000.-parcelle no 3498:
valeur vénale: 770 m2 x 260.-- 200'200.-- - 50% 100'100.-valeur fiscale: 100'000.--"
Le 17 août 1995, la commission a produit au recourant le détail des calculs de la nouvelle estimation fiscale:
"Parcelle no 3431:
Valeur de rendement:
habitation: 197 160.-- 31'520.-garage: 1 1'200.-- 1'200.-total: 32'720.-taux de capitalisation: 7,5% valeur de rendement: 436'000.--
Valeur vénale:
habitation: 1'224 600.-- 734'400.-vétusté admise: 30% 514'080.-valeur terrain: 2'502 400.-- 1'000'800.-- 1'000'800.-total valeur vénale: 1'515'000.--
Estimation fiscale: 436'000 + 1'515'000 : 2 = 976'000.--
Parcelle no 3498:
Valeur de rendement: 0.-- 0.-- 0.-- 0.--
Valeur vénale:
terrain à bâtir: 770 400.-- 308'000.-- 308'000.-- Total valeur vénale: 308'000.--
Estimation fiscale: 0 + 308'000 : 2 = 154'000.--"
C. Par décision du 4 juin 1996, la commission a rejeté le recours et confirmé l'estimation fiscale de la parcelle no 3431 à 976'000 francs et l'estimation fiscale de la parcelle no 3498 à 154'000 francs. Elle a estimé que les éléments de taxation retenus étaient conformes à l'état de l'immeuble et aux prix du marché; en outre, la valeur de rendement était basée sur la location que l'on pouvait effectivement retirer de l'immeuble.
D. Le 13 juin 1996, Christiane Benini a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Elle conteste la surface d'habitation de 197 m2 retenue par la commission et elle fait valoir que celle-ci est de 173 m2. En outre, le garage est en réalité un local de rangement situé de plain-pied avec le chemin d'accès, qui n'est pas destiné à servir de garage, et qui est compris dans le volume de la villa; il ne devrait ainsi pas faire l'objet d'une taxation supplémentaire séparée. Le prix de 160 francs le m2 pour le calcul de la valeur de rendement représente un loyer mensuel de 2'700 francs qui ne se justifierait pas, au vu de l'état de vétusté du bâtiment. Concernant le calcul de la valeur vénale, elle conteste le prix de 600 francs le m3, qui ne tiendrait pas compte de l'état de vétusté de l'immeuble; les installations et l'équipement sanitaire, électrique et de chauffage datent de 1937. En outre, les prix du marché se situent entre 450 francs à 800 francs le m3. Elle estime que le taux de vétusté devrait être de 50%, compte tenu des nombreux travaux nécessaires, soit: rénovation du système électrique et de l'installation de chauffage, création d'une isolation périphérique, remplacement de la totalité des fenêtres, rafraîchissement des peintures, raviver les parquets et rénovation de la toiture; le coût de ces travaux correspondrait à un montant plus élevé que 220'000 francs. La valeur du terrain devrait être, selon la moyenne actuelle du marché pour un terrain construit, de l'ordre de 260 francs le m2. Elle ajoute qu'elle habite la maison depuis une soixantaine d'années, qu'elle y est donc très attachée et que la nouvelle estimation fiscale entraînerait une confiscation de son logement, compte tenu de sa situation financière qui se dégraderait prochainement suite à une forte réduction, voire la suppression, de la pension alimentaire qu'elle perçoit de son époux selon le prononcé des mesures protectrices de l'union conjugale du 22 août 1994. Elle conclut à l'annulation de la nouvelle estimation fiscale et à la révision à la baisse de la nouvelle estimation fiscale.
Par acte du 8 août 1996, la commission s'est déterminée sur le recours. Elle maintient que la surface habitable à prendre en considération est de 197 m2. Elle précise que le garage doit être comptabilisé dans la valeur de rendement, qu'il soit une annexe au bâtiment, une construction à part ou encore qu'il soit aménagé au sous-sol; de plus, lorsqu'elle a rempli le questionnaire en vue de la nouvelle estimation fiscale, la recourante a indiqué que l'habitation comportait un garage pour une voiture. Elle ajoute que la surface du garage n'est d'ailleurs pas comptabilisée une deuxième fois dans la surface du logement, la surface de la maison étant calculée en tenant compte d'un rez-de-chaussée et de combles habitables pour un tiers de la surface. Quant à la valeur de rendement, le loyer a été fixé à 2'620 francs, en fonction de l'état de la maison et de la moyenne des loyers dans la Commune de Pully, ce qui est conforme aux prix du marché au vu de la grandeur du bâtiment. Elle confirme également le prix du terrain, qui se trouve en zone villa; le prix retenu est en effet conforme à la moyenne des transactions enregistrées. La commission a ainsi conclu au rejet du recours.
Le 3 octobre 1996, Christiane Benini a déposé un mémoire complémentaire à l'appui de son recours. Elle a produit en outre un rapport d'expertise établi par "Galland et Cie SA" le 24 septembre 1996, une copie des plans du rez et du 1er étage du bâtiment ainsi qu'une feuille de calculs des surfaces du bâtiment. Elle fait valoir que sur le procès-verbal d'évaluation du bâtiment de 1937, la surface totale indiquée est de 173 m2 et sur les plans du bâtiment, l'addition des surfaces donne un total de 185,33 m2; elle estime que la surface à prendre en considération doit être la suivante: "80% de (1,3 niveau x 159 m2 au sol) = 165,36 m2". Se référant à l'expertise effectuée par "Galland et Cie SA" le 24 septembre 1996, elle fait valoir que c'est un loyer de 1'800 francs qui doit être pris en considération; se référant également à cette expertise, elle maintient son opposition au prix retenu pour le terrain par la commission. Elle confirme les conclusions de son recours.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 6 mars 1997 en présence de M. Benini, fils de la recourante, du secrétaire municipal, M. Cordey, du président de la commission M. Tuchschmidt, accompagné de M. Cruchaud. Le tribunal a procédé à la visite des lieux; le sous-sol, entièrement excavé, comprend un réduit, une pièce, la buanderie et un local de chauffage; au rez se trouvent un salon, une salle à manger avec un accès à la terrasse et au jardin, deux chambres et une cuisine. Au premier étage, qui est mansardé, sont aménagées deux chambres, une salle de bains et une très petite pièce (bureau). Selon le président de la commission, seul 1/3 de la surface du sol du 1er étage a été compté, compte tenu de la mansarde.
Le 20 mars 1997, la commission a produit une liste de quelques transactions intervenues à Pully entre 1987 et 1997.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, l'immeuble présente une construction de base simple; le tribunal estime que le prix de 600 francs le m3 est trop élevé et qu'il doit être ramené à 550 francs le m3. Le bâtiment n'est toutefois pas vétuste au point de retenir un taux de vétusté plus élevé que 30%; il convient donc de confirmer celui-ci. Concernant le terrain, il y a lieu de relever qu'il contient une capacité de construire non négligeable puisqu'il pourrait supporter la construction de deux villas jumelles, voire d'un immeuble locatif; par ailleurs, il jouit d'une situation tranquille, avec vue sur le lac. Il ressort en outre des transactions intervenues dans le même quartier que des ventes ont été opérées à des prix variant de 1'200'000 francs à 2'000'000 francs; par exemple, une vente a eu lieu en 1991 pour un prix de 1'200'000 francs, portant sur un terrain de 999 m2 avec une construction de 2'851 m3 datant de 1951; un prix de 400 francs le m2 dans le cas présent ne tient en conséquence pas compte du fait que le prix du terrain est plus bas lorsque la construction est petite par rapport à l'ensemble de la surface du terrain en cause. Au vu de ces considérations, le tribunal estime que le prix de 400 francs le m2 doit être ramené à 370 francs le m2; il aboutit ainsi au calcul de la valeur vénale suivant:
- 1'224 m3 à 550 fr.: 673'200.--
- taux de vétusté: 30%: 471'240.--
- terrain: 2'502 m2 à 370 fr.: 925'740.--
- total valeur vénale: 1'396'980.--
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
c) En l'espèce, la première question à résoudre afin de déterminer la valeur de rendement est celle du calcul de la surface; conformément à la pratique constante du tribunal, il y a lieu de prendre en compte la surface brute, y compris les murs, en déduisant toutefois un forfait de 20% pour tenir compte de ces derniers. Il ressort des plans que la surface brute totale est de 238 m2, y compris la petite pièce au 1er étage (bureau); en déduisant le forfait de 20%, on obtient donc une surface à prendre en compte de 190,4 m2, arrondie à 190 m2. Par ailleurs, le prix au m2 de 160 francs retenu par la commission correspond à un loyer mensuel total de 2'633 francs (2'533 francs pour l'habitation, plus 100 francs pour le garage); ce montant paraît cependant excessif, compte tenu des travaux de rénovation qui devraient être entrepris pour louer la maison. Ainsi, compte tenu notamment de l'état des équipements et du rafraîchissement des peintures qui serait nécessaire, le tribunal estime qu'un prix de 150 francs le m2, capitalisé à 7,5%, est adéquat; la valeur de rendement doit donc être calculée comme il suit:
- 190 m2 x 150 fr. = 28'500.--
- garage: 100 francs/mois: 1'200.--
Total: 29'700.-taux de capitalisation: 7,5%
Valeur de rendement: 396'000.--
En conclusion, avec une valeur vénale de 1'396'980 francs et une valeur de rendement de 396'000 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 896'490 francs (1'396'980 + 396'000 : 2), qui est inférieure de 79'510 francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 8,1%, qui va au-delà de l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 3431 du cadastre de la Commune de Pully est fixée à 896'490 francs, arrondie à 896'000 francs (art. 29 REFI). Vu l'issue du recours, un émolument de justice réduit de 500 francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 4 juin 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 3431 du cadastre de la Commune de Pully est arrêtée à 896'000 francs.
III. Un émolument de justice réduit de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante Christiane Benini.
Lausanne, le 12 juin 1997/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint