CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 27 novembre 1996
sur le recours interjeté par Mario PASSANI, représenté par la fiduciaire Avondo SA, route de la Maladière 26, 1022 Chavannes-près-Renens
contre
la décision rendue sur recours le 27 mars 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 128 de Crissier).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. O. Liechti et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: Mlle Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Mario Passini était propriétaire de la parcelle no 128 du cadastre de la commune de Crissier jusqu'au 11 décembre 1995, date à laquelle Fabienne Gillet en est devenu propriétaire, à la suite d'une donation. Cette parcelle compte une surface totale de 492 m2, dont 344 m2 en nature de places-jardins; elle supporte en outre une habitation d'une surface au sol de 48 m2 et des dépendances d'une surface au sol de 100 m2.
B. Par décision du 21 mars 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 128 de la commune de Crissier de 39'000 francs à 340'000 francs.
Mario Passani a recouru contre cette décision auprès de la commission le 3 avril 1995 par l'intermédiaire de la fiduciaire Avondo SA. Il a fait valoir qu'il s'agissait d'un immeuble très ancien devant faire l'objet de travaux de rénovation; le revenu locatif annuel était en outre de 19'200 francs. Il a estimé que l'estimation fiscale devait s'établir selon le calcul suivant:
"- taux de capitalisation de 6,5% pour déterminer la valeur vénale
- taux de capitalisation de 8,5% pour déterminer la valeur de rendement
Ainsi, pour déterminer la valeur fiscale, nous capitalisons le revenu locatif de 19'200 francs au taux de 7,5%; il s'agit de la moyenne des deux valeurs. Sur la base de la règle de trois suivante, l'estimation fiscale peut être arrêtée à 256'000 francs au lieu de 340'000 francs, soit:
19'200 francs x 100 : 7,5 = 256'000,00"
Le 5 avril 1995, la commission a produit le détail du calcul de l'estimation fiscale suivant:
"Valeur de rendement:
location: 19'200.-taux de capitalisation: 7,5% valeur de rendement: 256'000.--
Valeur vénale:
habitation: 533 m3 600.-le m3 319'800.-vétusté admise: 25% 239'850.-valeur terrain: 492 m2 230.-- le m2 113'160.-- 113'160.-dépendance: 70'000.-total valeur vénale: 423'000.--
Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur vénale : 2 = 340'000.--"
Le 21 avril 1995, Mario Passini, par l'intermédiaire de la fiduciaire Avondo SA, a déclaré maintenir son recours du 3 avril 1995.
C. Par décision sur recours du 27 mars 1996 et après avoir procédé à une visite locale, la commission a rejeté le recours et elle a maintenu l'estimation à 340'000 francs.
D. Le 4 avril 1996, Mario Passini a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par l'intermédiaire de la fiduciaire Avondo SA; il s'est référé aux motifs invoqués dans son recours du 3 avril 1995.
Le 23 mai 1996, la commission s'est déterminée sur le recours. Elle a notamment fait valoir que l'atelier (constituant les dépendances) avait été entièrement transformé; or, elle avait retenu une valeur de 70'000 francs, qui ne tenait pas compte des travaux effectués. En outre, l'habitation était en bon état et le taux de vétusté de 25% était en tous cas suffisant. Elle a ajouté que, s'agissant d'une villa, la méthode de calcul qu'elle avait utilisée était conforme aux dispositions légales et que la capitalisation du revenu à un taux moyen (résultant de l'addition de deux taux) aboutissait à un résultat inexact. Elle a conclu au maintien de son estimation fiscale.
E. Le tribunal a tenu une audience sur place le 18 novembre 1996. Il a constaté que le sous-sol comprend une buanderie, une cave et un chauffage à gaz; un dépôt se trouve à l'extérieur, à l'arrière du bâtiment; la dépendance est en cours de transformation depuis la donation. Le rez comprend une grande cuisine rénovée (qui l'était déjà avant la donation) avec un salon et le premier étage trois chambres avec un WC; les combles constituent le deuxième étage où une chambre et une salle de bains sont aménagées.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 fr. et 700 fr., compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le recourant admet une valeur de rendement de 256'000 francs; seule la valeur vénale est contestée. Les travaux dans la maison ont été effectués avant la donation, excepté l'aménagement du sous-sol, le chauffage et l'atelier. Lors de la visite des lieux, le tribunal a constaté que les chambres étaient exiguës et que l'habitation ne comptait qu'une salle de bains. Compte tenu du genre de la construction de l'immeuble, une valeur au m3 de 600 fr. est donc excessive; le tribunal retient ainsi un prix de 500 fr. le m3, à pondérer de 25%. En revanche, concernant la dépendance, le tribunal estime qu'une valeur forfaitaire de 70'000 fr. se justifie et tient compte de son état avant le début des travaux; en outre, le prix du terrain fixé à 230 fr. le m2 se justifie également au vu de la situation de l'immeuble. Les valeurs retenues par le tribunal conduisent donc au calcul suivant:
- terrain: 492 m2 à 320 fr. 113'160 fr.
- dépendance: 70'000 fr.
- bâtiment: 533 m3 à 500 fr. = 266'500 fr. - 25% (vétusté) 199'875 fr. - total de la valeur vénale: 383'035 fr.
- valeur de rendement + valeur vénale (256'000 + 383'035): 639'035 fr.
- Estimation fiscale = 639'035 fr. : 2 = 319'517,50
4. Ainsi, avec une valeur de rendement de 256'000 francs et une valeur vénale de 383'035 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 319'517,50 francs, qui est inférieure de 20'482,50 francs à la décision attaquée; cette réduction représente une réduction de l'ordre de 6%, qui va au-delà de l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours est partiellement admis et l'estimation fiscale réduite à 319'517,50 francs. Vu l'issue du recours, un émolument de justice réduit à 500 francs est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 27 mars 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 128 du cadastre de la commune de Crissier est arrêtée à 319'517,50 francs.
III. Un émolument de justice de 500 francs (cinq cents francs) est mis à la charge du recourant Mario Passani.
Lausanne, le 27 novembre 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint