CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 7 novembre 1996
sur le recours interjeté par Victor BOUDRY, à Lausanne, dont le conseil est l'avocate Malek Buffat Reymond, case postale 234, 1001 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 5 mars 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation fiscale de la parcelle 4055 de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Otto Liechti et M. Etienne Fonjallaz , assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Victor Boudry est propriétaire depuis 1972 de la parcelle 4055 de Lausanne, située au chemin de la Fauvette 31. Celle-ci comprend une surface totale de 4'470 m2 sur laquelle sont érigés une habitation (183 m2) et un garage (45 m2) pour deux voitures.
La maison d'habitation, construite en 1942, a fait l'objet de transformations à l'origine en 1972 d'une adaptation de prime par l'Etablissement d'assurance contre l'incendie et autres dommages (taxation : 470'360 fr. / valeur d'assurance de base : 94'500 fr.). Le garage, édifié en 1958, a été assuré pour une valeur de 35'250 fr. (valeur d'assurance de base : 9'500 fr.). Selon la police d'assurance, les caves, chaufferie et buanderie situées au sous-sol comportent une surface de 130 m2 et le logement au sous-sol de 59 m2. Le logement sis au rez et celui du 1er étage ont une surface respective de 183 m2 et de 58 m2. En revanche, selon Victor Boudry, celui-ci disposerait d'une surface de 164 m2 pour l'ensemble du sous-sol et rez-de-chaussée de chaussée et le locataire du premier étage d'une surface de 45, 28 m2. Les polices d'assurances établies en 1994 retiennent une valeur indexée de 812'782 fr. pour l'habitation et de 78'192 fr. pour le garage.
L'estimation fiscale de cette parcelle a été fixée en 1975 à 400'000 fr.
B. Agissant de le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la commission) a arrêté, par décision du 19 avril 1995, l'estimation fiscale de la parcelle 4055 à 989'000 fr. (valeur de rendement : 486'000 fr. / Valeur vénale : 1'491'000 fr.).
Par lettre du 3 mai 1995, Victor Boudry a contesté cette décision, en demandant à la commission de lui communiquer les détails de son estimation.
Le 9 mai 1995, la commission lui a adressé les bases de taxation de la nouvelle estimation :
Valeur de rendement
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/location
Total
Habitation
210
Fr. 160.-
Fr. 33'600.-
Garage (2 voitures)
2
Fr. 1'440.-
Fr. 2'880.-
Total
Fr. 36'480.-
Taux de capitalisation
7,5 %
Valeur de rendement
Fr. 1'491'000.-
Valeur vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m3/m2
Total
Valeur nette
Habitation
1'473
Fr. 550.-
Fr. 810'150.-
Vétusté admise
30 %
Fr. 567'105
Valeur terrain
4'470
Fr. 200.-
Fr. 894'000.-
Fr. 894'000.-
Garage (2 voitures)
Fr. 30'000.-
Total valeur vénale
Fr. 1'491'000.-
Estimation fiscale
Valeur de rendement + valeur vénale = fr. 989'000.- 2
Par acte du 13 mai 1995, Victor Boudry, qui a admis une valeur de rendement de 486'000 fr., a, s'agissant de la valeur vénale, contesté uniquement la valeur du terrain, en proposant de ne retenir que 2'235 m2 à 200 fr. Il se prévaut du fait que sa parcelle est située sur un important banc de molasse, que la partie ouest de celle-ci, qui pourrait être détachée est invendable en raison du fait qu'elle ne dispose pas d'accès et qu'enfin son terrain est entouré sur trois côtés par des talus. Il a conclu dès lors à une valeur vénale de 1'044'105 fr. et à une estimation de 760'000 fr.
Par décision du 21 août 1995, la commission a admis le recours. S'agissant de la valeur vénale et plus particulièrement de la valeur du terrain, qui seule était contestée, elle a admis de ne fonder son appréciation que sur la base de 2'235 m2, qu'elle a estimés à 350 fr. le m2. Ainsi, elle est parvenue à une valeur vénale de 1'379'000 fr. et, en prenant en considération une valeur de rendement de 486'000 fr., à une estimation de 933'000 fr.
Le 31 août 1995, Synergy Finance, mandataire alors de l'intéressé, a contesté le prix au m2 retenu par la commission.
Par décision sur recours du 5 mars 1996, la commission a maintenu sa décision et a invité Victor Boudry à saisir le Tribunal administratif (ci-après : le tribunal).
C. Le prénommé a interjeté recours en temps utile auprès du tribunal de céans, en contestant outre l'estimation de son terrain, la valeur de rendement retenue en se prévalant du fait que le fisc a retenu une valeur locative de 8'642 pour l'impôt 1995-1996.
D. Dans sa réponse au recours du 6 mai 1996, la commission expose ce qui suit :
"- Prix du terrain
La Commission a déjà tenu compte des arguments du recourant en ayant considéré la moitié de sa parcelle comme terrain sans valeur. Seuls 2'235 m2 ont été taxés à fr. 350.- qui est la valeur retenue par la commission dans le cadre de la révision générale pour les immeubles du quartier.
Pour votre information, plusieurs transactions sur des terrains nus ont été enregistrés au Chemin du Réservoir à des prix variant entre fr. 500.- et fr. 550.- le m2 (P. 10'133 et 17'773, notamment).
Nous considérons par conséquent que le prix de fr. 350.- se justifie, s'agissant d'un terrain dont la situation est un peu moins favorable que celle du chemin du Réservoir.
- Valeur de rendement de la maison
Le recourant invoque la valeur retenue par les impôts à titre de valeur locative. La Commission n'est pas liée par cette valeur, le règlement d'application de la loi sur les estimations l'autorisant à évaluer le loyer du propriétaire en fonction des prix du marché.
Une location d'un peu plus de fr. 3'000.- par mois pour une maison de cette taille nous semble adéquat.
-Valeur nette de la maison
La commission a retenu une valeur moyenne du m3 de fr. 550.- et un taux de vétusté de 30 %.
Ces chiffres tiennent compte du type de l'immeuble (villa), de l'année de construction (1942) et de transformations (1973)."
E. Le 11 juillet 1996, le recourant a déposé, par l'intermédiaire de l'avocate Malek Buffat Reymond, des observations complémentaires en se prévalant d'une expertise effectuée à sa demande par Géco Gérance et Courtage SA, datée du 1er juillet 1996, qui parvient à une valeur vénale de 800'000 fr. (1'473 m3 à 450 fr.; 141 m3 à 250 fr.; un amortissement de 1% pendant 54 ans et s'agissant du terrain : 4'470 m2 à 100 fr.). Il convient d'en extraire le passage suivant :
"Genre de construction :
Construction en dur, revêtement de façades crépi, nombreuses fissures, avant-toit en bois, ferblanterie en cuivre, encadrements de fenêtres en pierre, toitures en pans, couverture tuile. Stores à lamelle au rez-de-chaussée de chaussée, volets en bois à l'étage à repeindre. Encadrement des fenêtres en bois. Chauffage par radiateurs.
Sous-sols :
Possibilité d'accès au sous-sol depuis l'extérieur, comprenant : atelier, chambre-réduit, chambre à coucher, avec nombreuses fissures et accès direct sur WC-douche, partie technique comprenant cave. WC-douche, local chauffage avec citerne et production d'eau chaude de marque von Roll, construction 1972, alimentation de chauffage et d'eau chaude, d'époque. Citerne en cave d'une contenance de 10'000 litres, 2 locaux. Problèmes d'humidité par capillarité.
Appartement principal : (5 pièces y.c. 2 chambres au sous-sol avec hall meublable)
Vestibule, salle à manger avec porte coulissante donnant accès direct sur le séjour, séjour avec cheminée encastrée, cuisine avec agencement stratifié, double évier inox, vitrocéram, four en hauteur, ventilation, frigo, machine à laver la vaisselle, chambre avec accès direct sur chambre supplémentaire, chambre-bibliothèque, WC-séparés, salle de bains-WC.
Appartement à l'étage : (2 pièces + hall)
Accès depuis le hall de l'appartement principal par un escalier en pierre, comprenant . hall, cuisine, revêtement stratifié, partiellement équipée, salle de bains-WC, chambre à coucher, séjour.
Cet appartement est inoccupé et devrait subir des travaux de réfection pour une location éventuelle."
En outre, le recourant a sollicité la mise en oeuvre d'une expertise par le tribunal, subsidiairement à une inspection locale.
Le juge instructeur lui a répondu que le tribunal statuerait sur la nécessité de mettre en oeuvre l'expertise sollicitée à l'issue de la vision locale à laquelle il allait procéder.
F. Le tribunal a tenu audience en date du 25 septembre 1996 en présence des parties et a procédé à une visite des lieux. A l'issue de celle-ci, s'estimant suffisamment renseigné, il a décidé de ne pas mettre en oeuvre l'expertise sollicitée.
Conformément à ce qui avait été convenu lors de l'audience, la commission a fourni, à titre exemplaire, au tribunal une liste de transactions dans le quartier. Le contenu de ce document est le suivant :
No parc.
Situation
Surf. terrain
Année constr.
M3
Date
Prix de vente
3'911
Fauvette 63
2'290
1953 *
1'317
28.02.94
Fr. 1'800'000.-
3'936
Mésanges 11
943
1940
1'030
7.03.96
Fr. 840'000.-
3'956
Fauvette
776
non bâti
18.10.90
Fr. 442'500.-
3'965
Plaisante 27
1'077
1936 *
875
24.10.94
Fr. 915'000.-
4'102
Bouleaux 16
882
1930
?
21.06.91
Fr. 950'000.-
4'126
Village
471
non bâti
29.03.96
Fr. 345'000.-
4'195
Esplanade
1'542
1930
?
2.02.95
Fr. 1'225'000.-
4'196
Cure 22
1'096
1974
1'378
10.06.87
Fr. 1'350'000.-
* Habitation ayant subi des transformations depuis sa construction
Le 1er novembre 1996, Me Buffat Reymond a déposé des observations complémentaires.
Considérant en droit:
1. a) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement d'application de la loi (REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Le recourant s'étonne que la valeur de rendement de sa villa puisse être fixée à un montant de 33'600 fr. par année, alors qu'il est imposé sur la base d'une valeur locative de 8'542 fr. Une telle différence s'explique pourtant par les buts différents poursuivis par la loi fiscale et la LEFI. A cet égard, le tribunal a, dans un arrêt EF 94/073 du 8 décembre 1994, rappelé et jugé ce qui suit :
" Selon l'art. 21a de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), la valeur locative de l'immeuble dont le contribuable est propriétaire et qu'il affecte à son habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de l'affectation (al. 1) et reste inchangée par la suite (al. 2). Elle est établie d'après une statistique des loyers pratiqués dans le canton mise à jour périodiquement et adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et du coût de la construction (al. 3) et peut faire l'objet d'un abattement maximal de Fr. 4'000.-- lorsqu'elle excède 20% du revenu net du contribuable (art. 24a LI). La valeur locative représente ainsi une valeur d'usage du bien qui ne correspond pas nécessairement à sa valeur réelle. Les règles d'estimation fiscale (art. 2 al. 3 LEFI et 22 REFI notamment) tendent en revanche à établir la valeur actuelle effective du bien au moment de l'estimation (ainsi par exemple, il ne saurait être question de tenir compte de l'abattement déterminant au regard de la valeur locative). C'est également sur une valeur réelle du bien que l'autorité fiscale tend à imposer le contribuable sur sa fortune, raison pour laquelle les immeubles sont imposés non pas sur la valeur locative déterminante pour l'imposition ordinaire sur le revenu, mais pour le 80% de leur estimation fiscale (art. 33 al. 1 LI). Les valeurs ainsi dégagées ne sont donc pas comparables. Lors des discussions ayant abouti à l'adoption des art. 21a et 24a LI, le législateur vaudois a d'ailleurs clairement marqué sa volonté de séparer la valeur locative de la valeur d'estimation fiscale (Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et 431). C'est pourquoi, la jurisprudence constante de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles, puis du Tribunal administratif qui lui a succédé, a clairement rejeté le recours à la valeur locative retenue par l'autorité fiscale pour déterminer la valeur de rendement d'un immeuble. La recourante n'a pas apporté d'éléments nouveaux qui justifieraient une remise en cause de cette jurisprudence, de sorte que le recours à la valeur locative déterminante au niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble doit être écarté."
En l'espèce, la commission a retenu une valeur de rendement de 36'480 francs (garages compris) correspondant à un loyer d'environ 3'000 fr. par mois pour une villa d'une surface de 210 m2, ce qui n'est nullement excessif vu l'espace à disposition et le quartier.
2. a) La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
b) La commission a estimé la valeur vénale de la parcelle litigieuse à 1'379'000 fr. Le recourant critique cette valeur à plusieurs titres. Il remarque que la commission parvient à une valeur vénale arbitraire dans la mesure où elle est supérieure de 579'000 fr. à celle calculée par l'expert. Il reproche plus particulièrement à la commission, qui a reconnu en cours de procédure une valeur nulle pour une partie de son terrain, d'avoir compensé cette diminution de valeur en élevant le prix du terrain du solde de la parcelle de 200 à 350 fr., annihilant ainsi la diminution de valeur consentie. Il soutient également que la décision attaquée méconnaît le caractère inconstructible de son terrain faute d'accès et l'importante vétusté de la construction qui souffre de problèmes d'humidité.
c) Le tribunal constate que l'expert mandaté par le recourant parvient à une valeur vénale de 370'000 fr. pour la villa en prenant notamment en considération un prix unitaire au m3 de 450 fr. pour la villa et de 250 fr. pour le garage et un amortissement de 54 % (1 % pendant 54 ans).
Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du chef du Département des finances du 20 novembre 1992 préconisent d'une part de déterminer la valeur vénale des villas, en calculant d'abord la valeur à neuf du bâtiment en fonction d'un prix unitaire au m3 variant dans une fourchette de 300 à 700 fr., puis de pondérer cette valeur par un coefficient de vétusté variant en fonction de l'âge du bâtiment. Cette pondération doit s'effectuer comme suit :
"Age du bâtiment
Déduction en %
Déduction par année
- de 1 jusqu'à 20 ans
1 - 20
1 %
- de 21 jusqu'à 60 ans
21 - 30
0, 25 %
- au-delà de 60 ans
total 30
--- "
Les directives du Département des finances n'ont pas un caractère normatif puisqu'il s'agit d'ordonnance administrative (v. par exemple Zbl 1995, p. 44). Elles ne peuvent pas introduire des restrictions de droit matériel et ne peuvent imposer à leurs destinataires des obligations qui iraient au-delà des exigences légales, pas plus qu'elles ne lient les autorités chargées d'appliquer le droit. Elles permettent toutefois la mise en place d'une pratique uniforme et égalitaire, ce qui est particulièrement important dans le cadre d'une révision générale des estimations fiscales des immeubles du canton puisque des centaines de milliers d'immeubles doivent être réévalués par 19 autorités différentes (ATF 120 II 139). Le Tribunal administratif s'est pour sa part très souvent inspiré des principes énoncés par ces directives pour juger les cas qui lui étaient soumis.
En l'espèce, la commission a pris en considération uniquement le volume de la villa qu'elle a multiplié par un prix de 550 fr. le m3 et a d'autre part pondéré la valeur à neuf ainsi obtenue par un coefficient de vétusté de 30 %. Son appréciation est conforme aux directives précitées s'agissant d'une villa construite en 1942. Il reste néanmoins à examiner la question de savoir si les caractéristiques de la villa justifient de s'écarter des directives précitées. Il apparaît qu'il s'agit d'une construction de bonne qualité pour laquelle un prix unitaire de 550 fr. par m3 n'est pas excessif. La valeur à neuf, arrêtée de cette manière à 810'150 fr., doit être confirmée. En ce qui concerne la vétusté du bâtiment, le tribunal relève qu'il s'agit d'une villa construite en 1942 ayant subi des transformations en 1972. La toiture est en bon état et le chauffage a été refait à neuf. L'ensemble de l'équipement de la maison est fonctionnel. Il apparaît que les problèmes d'humidité dont se prévaut le recourant proviennent essentiellement du fait que certaines parties de la maison ne sont pas occupées. Ainsi, une partie du sous-sol et le premier étage - qui ne dispose même plus actuellement d'installations électriques - sont fermés à l'extérieur comme depuis l'intérieur. Ces pièces, dépourvues de vie et dont l'air n'est pas changé régulièrement, souffrent d'un défaut d'aération naturelle à l'origine d'un degré d'humidité important à l'intérieur de la villa. Il s'agit d'une circonstance à laquelle il peut être remédié facilement et qui ne justifie pas d'augmenter le coefficient de vétusté retenu. Tout bien considéré, l'amortissement trop élevé consenti par l'expert justifie de s'écarter des valeurs retenues par l'expertise . Le tribunal parvient à la conclusion que la valeur actuelle de la villa, arrêtée à 567'105 fr. par la commission, doit être confirmée.
d) Il faut ensuite examiner le prix du terrain.
Le terrain du recourant comprend une surface totale de 4'470 m2. La décision attaquée ne prend en considération que 2'235 m2 pour lesquelles elle retient un prix de 350 fr. le m2. L'expert, quant à lui, parvient à une valeur vénale totale de l'ordre de 800'000 fr. - outre sur la base d'un amortissement de 54 % critiqué ci-dessus -, en calculant la surface totale du terrain, soit 4'470 m2, à un prix de 100 fr. le m2.
De la liste des transactions communiquée par la commission, il résulte que l'immeuble 3911 situé au chemin de la Fauvette 63, d'une surface totale de 2'290 m2 et d'un volume quelque peu inférieur à la villa du recourant. s'est vendue en 1994 à un prix de 1'800'000 fr. soit à un prix supérieur à la valeur vénale arrêtée par la commission. La différence par rapport à la valeur vénale litigieuse ne semble pas pouvoir s'expliquer par le seul fait que la construction a été édifiée en 1953. Le terrain de la parcelle 4126 s'est vendu en 1996 à un prix de 732 fr. le m2; quant au prix du terrain de la parcelle 3956, situé au chemin de la Fauvette, il s'est négocié - en 1990 il est vrai - à un prix de 570 fr. le m2. Au vu de ces éléments, le tribunal juge que la commission n'a pas méconnu l'environnement (talus, etc.) dont jouit le recourant puisqu'elle n'a pris en considération que la moitié de la surface du terrain. Ce faisant, elle a même été généreuse. Il apparaît au surplus au vu du prix du marché qu'un prix de 350 fr./m2 pour la moitié restante du terrain n'est nullement excessif compte tenu du fait qu'il est situé dans un quartier résidentiel très coté. Le fait que la surface plane prise en considération, soit 2'235 m2 y compris la villa, ne soit pas dotée d'un accès ne justifie pas de réduire encore l'estimation du terrain. En effet, il s'agit en l'état d'une zone de dégagement et de verdure dont la villa tire actuellement de la valeur. Il n'est au surplus pas exclu qu'une partie de la parcelle ne puisse être détachée et construite moyennant l'aménagement d'une servitude, par exemple.
e) C'est en vain qu'à l'appui de ses conclusions, le recourant se prévaut enfin de la jurisprudence publiée in RDAF 1993 p. 380 ss faisant état d'un rapprochement de la valeur vénale et la valeur de rendement et retenant l'application de la méthode Joye. En effet, cette jurisprudence concerne des immeubles locatifs qui sont par définition des immeubles de rendement.
3. Le recours s'avère mal fondé et doit être rejeté aux frais du recourant qui succombe (art. 55 al. 1 LJPA). Vu l'issue du pourvoi, le recourant n'a pas droit à l'allocation de dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 5 mars 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation fiscale de la parcelle 4055 de Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant, cette somme étant compensée avec son dépôt de garantie.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 7 novembre 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint