CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 18 juillet 1996
sur le recours interjeté par Fridolin JOOS, domicilié à l'avenue du Léman 15, 1025 St-Sulpice,
contre
la décision rendue sur recours le 4 janvier 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation fiscale des parcelles no 1'049 et 1'050 de St-Sulpice).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Fridolin Joos est propriétaire des parcelles no 1'049 et 1'050 du cadastre de la commune de St-Sulpice, représentant 500/1000 chacune de la parcelle no 304, divisée en propriété par étages. La parcelle de base (no 304), d'une surface totale de 2'966 m2, porte un bâtiment et un garage d'une surface au sol respectivement de 111 m2 et 37 m2, et 2'754 m2 de jardin. La part de propriété par étage no 1'049, constituant le lot no 1, comporte un droit de propriété sur un appartement au rez-de-chaussée; la part de propriété par étage no 1'050 constitue le lot no 2 et comporte un droit de propriété sur le premier étage, le sous-sol et les combles.
B. Par décision du 1er juin 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale des parcelles no 1'049 et 1'050 de St-Sulpice à 468'000 francs chacune, pour un total de 936'000 francs pour les deux parcelles. Fridolin Joos a recouru contre cette décision le 12 juin 1995 auprès de la commission d'estimation fiscale. Il a expliqué qu'il était propriétaire d'un lot depuis 1982 et également du deuxième lot depuis 1990 et que la valeur fiscale était de 300'000 fr.; elle n'avait pas été modifiée lors de ces deux transactions. En outre, il a fait valoir que l'immeuble était un patrimoine de famille qui avait plus de 40 ans.
Le 4 janvier 1996, la commission d'estimation fiscale a réduit l'estimation fiscale des parcelles no 1'049 et 1'050 de St-Sulpice à 442'000 francs chacune, soit un total de 885'000 francs pour les deux parcelles; elle a en effet admis une réduction du prix au m3. Elle a produit le calcul suivant:
"(...)
Valeur de rendement: habitation: 167 m2 x 150 fr. le m2 = 25'050.-garage: 1 x 1'200 fr./an = 1'200.-- Revenu locatif total: 26'250.-- Taux de capitalisation: 7,5% Valeur de rendement: 26'250.-- x 7,5% = 350'000.--
Valeur vénale: habitation: 836 m3 x 500.--./. 30% = 292'600.-autres: 633 m3 x 200.--./. 30% = 88'620.-terrain: 2'966 m2 x 350.-- le m2 = 1'038'100.-- Valeur vénale totale: 1'419'320.--
Estimation fiscale: 350'000.--+1'419'320.-- : 2 = 885'000.--
Observations: P. 1'049: 500/1'000 = 442'000.-- P.1'050: 500/1'000 = 442'000.-- "
C. Par acte du 16 janvier 1996, Fridolin Joos a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il a expliqué que la maison, construite en 1952, était une construction "à l'ancienne" avec une isolation très primaire; en outre, la plus grande des pièces avait une surface de 20 m2. Quant aux garages, ils n'étaient ni isolés ni équipés pour être chauffés. Il a également contesté le prix au m2 du terrain retenu par la commission d'estimation fiscale dans sa nouvelle décision; il a fait valoir qu'il s'agissait d'un verger avec des arbres fruitiers et un jardin potager. Il a conclu à une estimation fiscale plus favorable.
Le 14 février 1996, la commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours; elle a conclu à son rejet.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence du recourant, des représentants de la commission d'estimation fiscale et d'un représentant de la municipalité. Le tribunal a constaté que le sous-sol comprenait une cave, un carnotset, un petit bureau et une buanderie. A l'extérieur, du côté ouest de la maison, se trouvent une annexe qui fait office de réduit à outils, et au sud, deux garages. Les deux appartements bénéficient d'un accès indépendant, mais la cave n'est accessible qu'en passant par l'appartement du rez. Les deux appartements comprennent une terrasse couverte, en prolongement de la cuisine.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale des propriétés par étages, les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après les Instructions) prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étage). Les instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
(...)"
S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions , prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, la construction n'est pas bien isolée et les finitions ne sont pas bonnes. Par ailleurs, le bâtiment est de 111m2 au sol, mais il faut tenir compte du fait que cette dimension comprend la terrasse couverte qui est de 64 m2 pour l'appartement du rez et de 37 m2 pour l'appartement du 1er étage. Ainsi, le tribunal estime que le prix au m3 pour l'habitation doit être arrêté à 320 francs; pour les garages, qui sont de construction légère, le tribunal retient un prix de 100 francs le m3. En revanche, le terrain, qui est plat et qui se trouve en zone constructible, comprend un espace suffisant permettant de construire, le cas échéant, une autre maison sans entamer les avantages du bâtiment existant; ainsi, le tribunal estime que le prix de 350 francs le m2 pour le terrain doit être confirmé. En définitive, le tribunal retient une valeur vénale de 1'368'920 francs, qui résulte de l'addition des valeurs suivantes:
habitation: 836 m3 à 320.-- le m3 = 267'520.-garages: 633 m3 à 100.-- le m3 = 63'300.-terrain: 2'966 m2 à 350.-- le m2 = 1'038'000.--
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2.; pour une villa, il peut être estimé entre 100.-- à 200.-- par m2.; pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la 1ère catégorie d'immeuble (instructions administratives, p. 7). Concernant le taux de capitalisation, pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions; selon le type d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est de 7 à 8% pour les villas mitoyennes et de 8 à 8,5% pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux; en outre, l'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération.
c) En l'espèce, le bâtiment bénéficie d'une situation privilégiée, dans un endroit calme, au bord du lac et dans une commune où le taux d'imposition est avantageux. Les appartements, qui sont dans un bon état général, comptent chacun une chambre, un salon relativement spacieux, une cuisine débouchant sur une terrasse et une salle de bain. En outre, chaque appartement a un accès indépendant. Le tribunal estime que le revenu locatif annuel retenu par la commission d'estimation fiscale pour l'habitation et pour les garages qui est respectivement de 25'050 francs et 1'200 francs, pour un total de 26'250 francs doit être maintenu; de même, le taux de capitalisation de 7,5% est adéquat, ce qui donne une valeur de rendement de 350'000 francs.
5. En conclusion, avec une valeur vénale de 1'368'920 francs et une valeur de rendement de 350'000 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 859'460 francs, qui est inférieure de 25'540 francs à la décision attaquée. Cette différence de moins de 3% de réduction représente un écart de moins de 5%, ce que le Tribunal administratif renonce à corriger (voir arrêt EF 94/083 du 28 février 1995).
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et l'estimation fiscale de 885'000 francs confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de 1'000 francs est mis à la charge du recourant (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 4 janvier 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges est maintenue.
III. Un émolument de justice de 1'000 francs (mille francs) est mis à la charge du recourant
Lausanne, le 18 juillet 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint