CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 9 juillet 1996
sur le recours interjeté par Jacques GAUTIER, rue Bellot 9, 1206 Genève,
contre
la décision sur recours de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle du 8 décembre 1995 relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 23 de Dully.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude. de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Alain Matthey, assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Jacques Gautier a acquis par donation du 24 décembre 1987 la parcelle no 23, située à la route du Pralet, à Dully. Celle-ci comprend une surface totale de 12'206 m2, dont 11'693 m2 en places-jardins, sur laquelle sont érigés une habitation, un chalet et dépendance (no ECA respectif, 38, 225 et 37ab). Il s'agit d'une propriété de famille qu'il dit avoir acquise à cette époque sur la base d'un prix fixé à 950'000 fr. L'estimation fiscale de cette parcelle avait été arrêtée en 1982 à 530'000 fr. sans être modifiée par la suite au moment du changement de propriétaire.
Le bâtiment d'habitation est une maison de maître comprenant une tour et une galerie, dont la construction remonte au début du siècle dernier, époque à laquelle il était une dépendance du château. Doté du chauffage central, il est affecté au logement sur deux niveaux (douze pièces). Ses combles ne sont pas aménagées, ni isolées. Celles-ci font office de galetas; elles comprennent deux anciennes chambres de bonne. Les pièces des deux premiers niveaux sont la plupart dotées d'une cheminée dont l'utilisation est rendue nécessaire, selon le recourant, au titre de chauffage d'appoint, en raison du fait que la maison ne dispose notamment pas de double vitrage. Le sol de certaines pièces est de briques, alors que dans d'autres le sol est composé d'un plancher en bois. La cuisine n'est que très sommairement agencée et les salles de bains, sans être modernes, sont munies de l'équipement traditionnel.
La parcelle en question comporte des dépendances, à savoir notamment un couvert faisant office de garage non fermé, un ancien four à pain classé à l'inventaire et une piscine. Le terrain de Jacques Gautier est classé en zone village en grande partie, hormis une bande de terrain, d'environ 3'000 m2 selon les parties, située tout au sud de la parcelle, qui est colloquée en zone viticole.
L'immeuble de Jacques Gautier est au bénéfice d'une interdiction de bâtir et de planter des arbres grevant la parcelle 300; celle-ci, qui est cadastrée vigne et bois, jouxte au sud-est la partie du terrain du prénommé qui est colloquée en zone viticole. La parcelle no 22 appartenant aux héritiers d'Etienne Junod, qui se trouve plus au nord et en limite de propriété avec celle du recourant jouit d'une interdiction de bâtir concédée sur une partie au nord du terrain de la parcelle 23; la bande de terrain soumise à cette interdiction est grosso modo comprise environ entre la moitié de la limite au nord-est et va quasiment jusqu'au bâtiment d'habitation de l'intéressé (Acte constitutif de servitudes du 27 décembre 1978 instrumenté par le notaire Daniel Menthonnex).
Par acte notarié du 22 décembre 1987, Jacques Gautier et sa soeur Agnès ont conclu une promesse de vente et d'achat, valable dix ans, dont il convient d'extraire le passage suivant :
"Jacques Gautier promet de vendre à sa soeur Agnès Gautier, qui accepte et promet d'acquérir :
a/ une part de copropriété d'une demie à une parcelle de cinq cent soixante-quatre mètre carrés (564 m2) comprenant un chalet de treize mètres carrés ass. inc. no 225 et place jardin de cinq cent cinquante-et-un mètres carrés (551 m2) à détacher de la parcelle 23 de la Commune de Dully, propriété du promettant-vendeur.
b/ une parcelle de mille mètres carrés (1.000 m2) de nature de place-jardin, à détacher de la parcelle 23 de la Commune de Dully, propriété du promettant-vendeur.
Ces parcelles figurent respectivement sous numéros 2 et 3 du plan, qui signé des parties, demeurera annexé au présent acte.
Les clauses et conditions de la présente promesse de vente et d'achat sont les suivantes :
1. Le prix de vente arrêté entre parties à
CENT MILLE FRANCS
(Fr 100'000.-)
soit vingt-cinq mille francs pour la part de copropriété d'une demie et septante-cinq mille francs pour la parcelle de mille mètres carrés, sera payé par compensation de créance sur le solde du versement de sept cent mille francs (Fr 700'000.-) effectué ce jour par le promettant-vendeur à la promettante-acheteuse."
La police d'assurance du bâtiment ECA nos 38 et 37 du 21 avril 1993 retient une valeur respective de 2'201'600 fr. et 168'320 fr. Elle se fonde pour le bâtiment d'habitation sur un prix au mètre cube de 600 fr. pour le rez et le 1er étage (logements), de 400 fr./m3 pour les combles et de 500 fr./m3 pour la tour et la galerie. Le bâtiment ECA no 37, qui concerne les dépendances, se base sur un prix de 320 fr. par mètre cube (cave, couvert, filtre piscine, dépôt jardin et WC).
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle (ci-après: la commission) a, le 9 décembre 1994, porté l'estimation fiscale de la parcelle 23 de Dully de 530'000 fr. à 2'227'000 fr.
Le 23 décembre 1994, Jacques Gautier a contesté cette décision et a proposé de fixer la nouvelle estimation fiscale de son immeuble à 1'100345 fr. (valeur de rendement de 60'000 fr. par an capitalisée à 8% et une valeur intrinsèque de 1'450'690 francs).
Par décision sur recours du 8 décembre 1995, la commission a réduit le montant de l'estimation fiscale de la parcelle 23 à 1'877'000 fr., en précisant que "la valeur vénale totale a été ramenée à fr. 2'954'000.--".
C. Le 18 décembre 1995, Jacques Gautier a déposé une déclaration de recours dirigée contre cette nouvelle décision et a demandé à connaître les éléments retenus pour fixer la nouvelle valeur de sa parcelle.
Le 19 décembre 1995, la commission lui a répondu ce qui suit :
"Valeur vénale
Habitation
4210 m3 à fr. 300.-fr. 1'263'000.--
Dépendance
526 m3 à fr. 150.-fr. 78'900.--
Terrain
4000 m2 à fr. 250.-- 3133 m2 à fr. 20.-- 3000 m2 à fr. 150.-- 2000 m2 à fr. 50.-fr. 1'000'000.-fr. 62'660.-fr. 450'000.-fr. 100'000.-fr. 2'954'000.--
Valeur de rendement
Logement
forfait
fr. 60'000.--
Taux de capitalisation
7,5 %
fr. 800'000.--
Total valeur vénale et valeur de rendement
fr. 3'754'000.--
Estimation fiscale fr. 1'877'000.--"
La commission a transmis le dossier au Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) comme objet de sa compétence.
Le 28 décembre 1995, Jacques Gautier a validé sa déclaration de recours, en déposant un mémoire motivé, au terme duquel il conclut à ce que l'estimation fiscale de son immeuble soit fixée à 1'150'000 francs. Le recourant propose le calcul suivant:
Valeur vénale:
"Habitation (inchangé)
2210 m3
Frs 300.--
Frs 663'000.--
Grenier
2000 m3
Frs 150.--
Frs 300'000.--
Dépendance
520 m2
Frs 100.--
Frs 52'000.--
Terrain (inchangé)
2000 m2
Frs 250.--
Frs 500'000.--
Promesse de vente
1000 m2
Frs 75.--
Frs 75'000.--
Servitude de non bâtir inchangé
1000 m2 3133 m2
Frs 50.-- Frs 20.--
Frs 50'000.-- Frs 62'660.--
Inconstructible :
3000 m2
Frs 50.--
Frs 150'000.--
Maison à l'inventaire inchangé
2000 m2
Frs 50.--
Frs 100'000.-- _____________
Frs 1952'660.--
Valeur de rendement: si elle est capitalisée à 8% (taux sur lequel on se base pour acquérir les biens immobiliers aujourd'hui), on arrive à Frs 750'000.--.
Le calcul doit donc être rectifié ainsi :
valeur vénale Frs 1'952'660.-- plus la valeur de rendement égalent Frs 2'702'660.-- divisés par 2 égalent Frs 1'351'330.--.
Si la valeur de rendement est comptée pour deux et la valeur de rendement pour 1, on arriverait à une estimation fiscale de Frs. 1'150'660.--."
A l'appui de son pourvoi, l'intéressé se prévaut d'une "expertise" de son immeuble datée du 18 mai 1978 effectuée par Edmond Bally, directeur adjoint de la Banque vaudoise de crédit à Lausanne. Il s'agit en réalité de l'attribution d'une valeur de couverture en matière de crédit hypothécaire, valeur qui, en l'occurrence, a été arrêtée à 740'000 fr. pour l'immeuble du recourant, sur la base notamment d'un prix de 35 fr. le m2 pour l'ensemble du terrain situé en zone village.
Le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.
D. Le 30 janvier 1996, la commission a déposé sa réponse au recours; il convient d'en extraire le passage suivant :
"Pour ce qui concerne le terrain la Commission d'estimation fiscale s'est basée sur le plan général des zones de la Commune de Dully (voir pièce 13) la parcelle en question se trouvant en grande partie en zone village (voir zone entourée d'un liseré rouge) à l'exception d'une surface d'environ 3'000 m2 située dans la zone viticole, dans sa première décision la commission a ainsi donc estimé le terrain à
9'000 m2 (zone village) à fr. 250.- = fr. 2'250'000.- 3'133 m2 (zone viticole) à fr. 20.- = fr. 62'600.- Total: fr. 2'312'660.- Ensuite de recours, et après visite des lieux, la commission a ramené la valeur totale du terrain à fr. 1'612'666.-, soit :
4'000 m2 à fr. 250.- = fr. 1'000'000.- (surface vitale par rapport aux bâtiments) 3'000 m2 à fr. 150.- = fr. 450'000.- (surface d'appoint) 2'000 m2 à fr. 50.- = fr. 100'000.- (surface approximative grevée de la servitude d'interdiction de bâtir 62665 (voir pièce 11). Les autres éléments de l'estimation fiscale n'ont pas été modifiés. La valeur vénale de l'habitation no 38 d'ass.-incendie a été calculée globalement à fr. 300.- le m3, ce qui représente une valeur à neuf d'environ fr. 430.-, soit une des valeurs les plus basses que la commission a retenues pour d'anciennes maisons, ce qui donne pour l'habitation : 4210 m3 à fr. 300.- = fr. 1'263'000.-, à noter, à titre de comparaison, que la valeur de l'assurance-incendie 1993 est de fr. 2'201'600.- (voir pièce 14). Quant à la valeur vénale de la dépendance no 37 d'ass.-incendie soit 526 m3 à fr. 150.- = fr. 78'900.- elle ne paraît non plus pas surfaite, à titre de comparaison la valeur de l'assurance-incendie 1993 est de fr. 168'320.- (voir pièce 14). En ce qui concerne la valeur de rendement la commission a déjà tenu compte du caractère spécifique du bâtiment en fixant une valeur locative forfaitaire de fr. 60'000.-, qui capitalisée au taux de 7,5 % représente une valeur de rendement de fr. 800'000.-.
D'autre part, par rapport aux allégations du recourant, la commission précise, pour ce qui est de l'augmentation de l'ancienne estimation à fr. 530'000.- en 1982, que seul l'aménagement d'une piscine et sauna avait été pris en considération et non pas la totalité du bien-fonds. Quant à la référence à la promesse de vente à fr. 75.-, elle ne peut pas vraiment être prise en considération d'autant plus qu'il s'agit d'une transaction dans le cadre familial. Il en est de même pour l'expertise établie par M. Edmond Bally qui de plus datait de 1978...
En définitive la commission estime que son estimation est particulièrement mesurée et pondérée et conclut au maintien de l'estimation fiscale de la parcelle 23 de Dully à fr. 1'877'000.-."
E. Le tribunal a tenu audience sur place le 15 mai 1996 en présence des parties. A cette occasion, il a procédé à une visite des lieux. Le recourant a produit trois pièces relatives à la valeur de location de la maison, dont le contenu de celles-ci sera repris plus loin dans la mesure utile. Le règlement de la Commune de Dully sur le plan général d'affectation et la police des constructions, ainsi que le plan de zones ont été versés au dossier. A l'issue de la séance, le tribunal a délibéré à huis clos.
Considérant en droit:
1. Le recourant relève que l'estimation fiscale de son immeuble, qui était de 455'000 fr. en 1979, a déjà augmenté en 1982 pour être arrêtée à 530'000 fr. Il s'étonne de la disparité, exorbitante à ses yeux, entre l'estimation de 1982 et celle résultant de la décision contestée. Une telle différence n'a pourtant rien de critiquable; elle s'explique pour les motifs suivants. En effet, dans le cadre de son estimation de 1982, la commission intimée a, sans être contredite par le recourant et conformément à la jurisprudence, limité la correction de l'estimation fiscale à l'augmentation de valeur due à l'aménagement d'une piscine et d'une sauna (RDAF 1991, 314 s). Dans le cadre de la révision générale, la commission d'estimation a en revanche fait table rase des anciennes valeurs, cette opération ayant précisément pour but de mettre en évidence les plus-values intervenues depuis la date d'anciennes estimations, corrigées seulement, dans certains cas, comme en l'espèce, par l'effet d'une mise à jour partielle. Dès lors, les décisions rendues en application de l'art. 22 LEFI, comme en l'espèce, ont ainsi pour effet d'absorber une réserve latente de valeur intervenue depuis la précédente révision générale ordonnée en 1970, du fait de la hausse constante des prix en général et des valeurs immobilières en particulier.
2. a) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3).
En vertu de l'art. 24 REFI, la valeur de rendement des propriétés d'agrément ou de luxe comprendra non seulement la valeur de rendement agricole, mais aussi le loyer de la maison de maître et celui du parc attenant (al. 1). Les taux de capitalisation seront ceux des terrains agricoles d'une part et des villas d'autre part (al. 2).
Dans le cas particulier, l'immeuble litigieux n'a pas de rendement agricole. Dès lors, il n'y a pas lieu d'opérer la distinction prévue par l'art. 24 REFI.
b) Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du Chef du département des finances du 20 novembre 1992 préconisent pour la partie des propriétés d'agréments affectée à un usage résidentiel (bâtiments de maîtres, dépendances, parcs, etc.) de supputer un revenu locatif tenant compte de l'importance de l'immeuble, de son aménagement et de tous les autres facteurs propres à en influencer la valeur. Elles se réfèrent pour la méthode et le taux de capitalisation à ceux prévus pour les villas. Pour cette dernière catégorie d'immeubles, les instructions prévoient, qu'à défaut de loyer, le revenu est déterminé par la surface habitable (correspondant généralement au 80% de la surface cadastrale multipliée par le nombre d'étages) et un prix unitaire au m2, déterminé en l'occurrence dans une fourchette comprise entre 100 et 200 fr. par m2. Elles recommandent pour les villas un taux de capitalisation compris entre 7 et 8%.
c) Dans son mémoire, le recourant ne critique pas la valeur de rendement arrêtée par la commission à 60'000 fr. par année. Il s'en prend uniquement au taux de capitalisation retenu, à savoir 7,5%, en proposant un taux de 8%. A l'audience toutefois, il a contesté pouvoir louer sa maison durant toute l'année, au surplus pour une somme de cet ordre. Il se prévaut de l'avis de Plafida, société fiduciaire et de placements du 9 mai 1996, selon lequel "la valeur locative de cette magnifique maison ne pourrait, compte tenu de son état actuel et des difficultés de chauffage pendant la période hivernale, être louée plus de sept à huit mois par année (soit pour la période d'avril à octobre) pour un loyer annuel que nous pouvons estimer à Frs. 35.000/45.000." Selon le courrier du 8 mai 1996 du Comptoir Immobilier Genevois, signé de son Président André L'Huillier, "nous devrions pouvoir vous trouver un locataire à l'année sur la base d'un loyer annuel de l'ordre de Fr. 40'000.-- à Fr. 50'000.-- par an", alors que l'agence immobilière Dunand & Cie SA confirme pouvoir louer la propriété de Dully "pour un loyer annuel d'environ 40'000.--, étant donné que celle-ci est peu habitable pendant les mois d'hiver."
De son côté, la commission soutient qu'une valeur locative forfaitaire de 60'000 fr., capitalisée à 7,5% tient compte du caractère spécifique du bâtiment.
d) L'immeuble litigieux étant occupé par des membres de la famille du recourant, il convient d'en estimer le loyer (art. 22 al. 3 REFI par analogie). Le tribunal ne saurait se fonder sans autre sur les pièces produites par le recourant dès lors que celles-ci, qui émanent certes de professionnels de l'immobilier, ne constituent que de simples avis sur le prix de location qui pourrait être exigé, en l'absence de toute offre concrète et effective.
Dans le cadre de la détermination de la valeur de rendement, il faut tenir compte du fait qu'il s'agit d'une ancienne maison de maître qui, certes sans disposer de tout le confort moderne, est très spacieuse et est équipée d'un chauffage central. Une telle installation apparaît de nature à assurer un minimum de chaleur durant l'hiver, sans compter celle résultant des nombreuses cheminées qui contribuent d'ailleurs au cachet de la maison. Cela étant, le tribunal considère qu'une valeur locative annuelle de 60'000 francs, n'est pas excessive compte tenu de la beauté et de la tranquillité des lieux, même s'il n'est pas exclu que celle-ci doive être répartie sur neuf mois de l'année. Une telle valeur locative apparaît également modérée au regard des instructions. En effet, s'il l'on tient compte de la surface de la maison, 360 m2 par étage selon la police ECA, soit 720 m2 sur deux niveaux à 100 fr. par m2, comme l'indiquent la fourchette inférieure des instructions, il apparaît que le rendement locatif annule supputé tient compte des inconvénients dont se prévaut le recourant. En revanche, le taux de capitalisation retenu par la commission, à savoir 7,5%, ne tient pas suffisamment compte de la vétusté de la maison. Tout bien considéré, le tribunal juge qu'un taux de 8% est adéquat. Ainsi, le tribunal parvient à une valeur de rendement de 750'000 fr. (60'000.- capitalisé à 8%).
3. a) La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3).
L'art. 24 al. 3 REFI, qui traite du calcul de la valeur vénale des propriétés d'agrément renvoie à l'art. 8 al. 3 REFI rappelé ci-dessus.
Les instructions prévoient que la valeur vénale d'un immeuble se compose de la valeur vénale du terrain et de celle du bâtiment. Cette dernière sera examinée ci-dessous dans le considérant 4.
b) S'agissant de l'estimation de la valeur du terrain de la parcelle litigieuse, la commission a dans un premier temps distingué uniquement le prix du terrain en fonction de l'appartenance de celui-ci à la zone village ou à la zone viticole. Puis, elle a affiné son analyse dans sa décision sur recours en retenant au sein de la zone village trois prix différents au m2, à savoir 4'000 m2 à 250 fr./m2, 3'000 m2 à 150 fr./m2 et 2'000 m2 à 50 fr./m2.
Le recourant ne conteste pas l'estimation de la partie de son terrain colloquée en zone viticole, soit 3'133 m2, qui a été arrêtée sur la base d'un prix de 20 fr. le mètre carré, ce qui paraît effectivement correct. En revanche, il soutient que seuls 2'000 m2 doivent être estimés à 250 fr. le m2. A cet égard, il se prévaut de l'acte conclu avec sa soeur Agnès par lequel il s'est engagé à vendre à celle-ci une parcelle de 1'000 m2 pour la somme de 75'000 fr. et est déduit que cette partie de son terrain doit dès lors être évaluée à 75 fr. le m2.
c) Selon l'art. 9 REFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en considération.
Les conclusions du recourant se heurtent au texte de cette disposition. A l'évidence, les conditions consenties lors de la promesse de vente s'expliquent par les relations familiales des parties. Cela étant, c'est à juste titre que la commission n'a pas repris une valeur ayant un caractère artificiel parce que manifestement sous-estimé compte tenu de sa collocation en zone village. La commission a nuancé le prix du terrain à l'intérieur de cette zone en considérant qu'une surface de 4'000 m2 était vitale pour les bâtiments et que la surface restante, soit 3'000 m2 était une surface d'appoint; elle a ainsi attribué respectivement à celles-ci un prix au m2 de 250 fr. et 150 fr., ce qui n'est nullement excessif pour la région de la Côte. Il apparaît même que la distinction opérée est favorable au recourant vu la région et la situation dont jouit la parcelle no 23.
d) Jacques Gautier reproche aussi à la commission de ne pas avoir tenu compte du fait qu'une surface de plus de 1'000 m2 est grevée d'une servitude de non bâtir.
Ce grief est injustifié. En effet, l'autorité intimée a pris en considération séparément une surface de 2'000 m2, classée en zone village, en l'estimant précisément à 50 fr. le m2. Ce faisant, elle n'a pas omis la perte de valeur résultant de la servitude dont bénéficie le fonds voisin. Tout bien considéré, aucune circonstance ne justifie d'opérer pour cette portion de terrain une réduction supplémentaire du prix unitaire au m2.
e) A lire le mémoire du recourant (cf. tableau reproduit dans la partie "Faits" ci-dessus sous lettre C), celui paraît se prévaloir encore d'une surface inconstructible de 3'000 m2 et sous l'indication "maison à l'inventaire inchangé" d'une surface de 2'000 m2 pour lesquelles il revendique pour chacune d'elle un prix de 50 fr. le m2. Sans autre explication, le moyen n'est guère compréhensible et le tribunal se bornera à constater que la commission a pris en considération une surface de 2'000 m2 grevée d'une interdiction de bâtir et qu'hormis 3'133 m2 colloqué en zone agricole, le solde de son terrain est classé en zone village.
En résumé, l'estimation du terrain de la parcelle no 23, arrêtée à 1'612'660 francs, est confirmée dès lors que la distinction opérée par la commission au sein de la zone village n'est en tout cas pas défavorable au recourant et qu'elle a tenu compte de la servitude d'interdiction de bâtir.
4. a) D'après les instructions, la valeur vénale d'un bâtiment doit être calculée en déterminant la valeur à neuf de celui-ci; cette valeur est obtenue en multipliant la mensuration cubique du bâtiment par un prix donné au mètre cube. Il faut ensuite pondérer la valeur à neuf par un coefficient de vétusté tenant compte de l'âge de la construction. S'agissant des villas, les instructions indiquent une valeur à neuf comprise entre 400 à 700 fr. par m3 et recommandent un coefficient de vétusté de 30% pour les bâtiments âgés de 60 ans et plus.
b) La commission a distingué l'habitation de la dépendance. S'agissant de la première, elle a retenu 4'210 m 3 à 300 fr. le m3; elle fait valoir qu'il s'agit d'une des valeurs les plus basses qu'elle ait retenues pour d'anciennes maisons et relève que le bâtiment ECA no 38 était assuré en 1993 pour 2'201'600 fr. Pour ce qui est du second poste, elle a pris en considération 526 m3 à 150 fr. le m3. Elle souligne également que la valeur incendie des dépendances était de 168'320 fr. en 1993.
Le recourant reproche à la commission de ne pas avoir tenu compte dans ses calculs du fait qu'environ la moitié du volume de la maison consiste en un grenier inhabitable et non chauffé. Il fait également valoir que les dépendances concernent essentiellement un grand garage non fermé qui ne vaut pas 50 fr. le m3. Il conclut dès lors à un abattement de 400'000 fr. sous la rubrique "habitation".
c) La maison du recourant a certes un étage de combles occupé partiellement par une charpente importante. Il s'agit d'une construction simple comportant de gros murs et érigée à l'aide de matériaux ordinaires. Les salles de bains, qui sont anciennes, revêtent un caractère rudimentaire. Quand bien même il s'agit d'une maison de maître, celle-ci ne peut être assimilée à une villa luxueuse. Cela étant, il apparaît que la valeur à neuf de la maison doit être déterminée d'après un prix unitaire de 500 fr. le m3; en effet, il s'agit d'un prix de construction moyen qui correspond à une qualité standard usuelle (TA, arrêt EF 93/068 du 23 février 1995). Ce prix unitaire doit être pondéré par un coefficient de vétusté de 30% vu l'ancienneté de la maison. Dès lors, le tribunal considère que la valeur vénale du bâtiment doit être arrêtée à 350 fr. le m3, pour ce qui est de la partie habitable, qui doit être différenciée du grenier. S'agissant des combles, un prix unitaire au m3 plus faible doit effectivement être fixé, afin de tenir compte, comme le revendique le recourant, du fait qu'elles ne sont pas isolées. Tout bien considéré, il apparaît qu'un prix de 200 fr. par m3, vétusté déjà déduite, est adéquat. Enfin, le poste "dépendances" doit être légèrement revu à la baisse, pour être en définitive arrêté sur base d'un prix de 100 fr. par m3.
En résumé, le tribunal juge que la valeur vénale des bâtiments doit être déterminée comme suit :
partie habitable:
2'210 m2 à 350 fr./m3
fr. 773'500.grenier
2'000 m2 à 200 fr./m3
fr. 400'000.-
Dépendances:
526 m3 à 100 fr./m3
fr. 52'000.fr. 1'225'500.-
L'autorité de céans parvient ainsi à une valeur vénale totale (terrain + bâtiments) de 2'838'160 fr.
5. a) Conformément à l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale résulte de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale du bien-fonds.
Les conclusions du recourant tendant à déterminer l'estimation fiscale en prenant en considération deux fois la valeur de rendement et une fois la valeur vénale se heurtent clairement au texte de la loi.
b) Enfin, il convient de rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5%, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/068 du 23 février 1995 et réf. citées).
La décision attaquée retient une estimation fiscale de 1'877'000 fr.
Compte tenu d'une valeur de rendement de 750'000 fr. et une valeur vénale de 2'838'160 fr., le tribunal dégage, quant à lui, une estimation fiscale de 1'794'000 fr., soit inférieure de 83'000 fr. à celle arrêtée par la commission. Une telle différence, représentant environ 4,4%, entre dans le pouvoir d'appréciation dont jouit la commission, ce qui conduit au maintien de la décision attaquée.
6. Le recours est dès lors rejeté aux frais de son auteur (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision sur recours de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle du 8 décembre 1995 relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 23 de Dully est confirmée.
III. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge du recourant, cette somme étant compensée avec son dépôt de garantie.
Lausanne, le 9 juillet 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint