CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 6 juin 1996
sur le recours interjeté par Daniel RODIEUX et S.I. LA TOFFEYRE Sàrl, représentés par l'avocat Christian Fischer, avenue Juste-Olivier 9, 1006 Lausanne,
contre
les décisions rendues sur recours le 3 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux relatives à l'estimation fiscale des parts de propriété par étage constituées sur la parcelle de base 390 (feuillets immatriculés au registre foncier sous les numéros 1610 à 1635).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt
Vu les faits suivants:
A. Sur la parcelle de base no 390, située au chemin de la Toffeyre 11 et 13 -15 à Lutry, sont érigés deux bâtiments; le premier, construit en 1957 a été transformé en 1978 et 1988; le second a été édifié en 1989. L'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) a retenu des valeurs d'assurance 1991 respectives de 2'809'770 fr. et 3'831'100 fr. sur la base des éléments suivants :
Situation du bâtiment (ECA no 1475) : Ch. de la Toffeyre 11
Destination et désignation
Surface
Hauteur
Cube
Prix par m3
Taxation
M2
M1
M3
Fr.
Francs
HABITATION-COMMERCE-DEPOT sous-sols; chaufferie, local citerne, buanderie, caves, dépôt commercial logements et bureaux y compris combles et toiture plus-value pour balcons
346
346
6.20
11.00
2145
3806
320
550'
686'400
2'093'300 30'000
BATIMENT TAXE EN VALEUR A NEUF
Totaux
5951
2'809'700
Situation du bâtiment (ECA no 2699) : Ch. de la Toffeyre 13-15
Destination et désignation
Surface
Hauteur
Cube
Prix par m3
Taxation
M2
M1
M3
Fr.
Francs
HABITATION-COMMERCE-ATELIER-DEPOT sous-sols; local citerne hypochlorite de soude, machinerie, ascenseur, abri commun, dépôts
400
3.30
1320
400
528'000
rez : dépôts, atelier, buanderie
400
3.80
1520
400
608'000
1er étage : bureaux
373
3.00
1119
600
671'400
logements sur 3 niveaux y compris surcombles et toiture
352
8.80
3098
650
2'013'700
plus-value pour escaliers extérieurs entrée bureaux pour terrasse sur 2e étage
21
6'000 4'000
BATIMENT TAXE EN VALEUR A NEUF
Totaux:
7057
3'831'100
Daniel Rodieux est administrateur de la propriété par étage constituée en 1988 sur ces deux bâtiments; il est également propriétaire des parts de propriété immatriculées au registre foncier sous les numéros 1614, 1615, 1616, 1627, 1628, 1629, 1630, 1631, 1632, 1633, 1634 et 1635. Ces lots correspondent à deux ateliers-dépôts [l'un de 302 m2 au sous-sol et l'autre de 353 m2 au rez-de-chaussée (1614 et 1615)], à trois locaux commerciaux [339 m2 au 1er étage (1616); 64 m2 au 2e étage et au 3e étage (1629 et 1632)], et à sept appartements [dont trois appartements de 134 m2 chacun aux 2e, 3e et 4e étages (1627, 1630 et 1633); trois appartements de 94 m2 chacun aux 2e, 3e et 4e étages (1628, 1631 et 1635) et un appartement de 76 m2 au 4e étage (1634)]. Les parts appartenant à Daniel Rodieux font partie du bâtiment ECA no 2699.
La société immobilière La Toffeyre Sàrl est propriétaire des parts de propriété par étage immatriculées au registre foncier sous les numéros 1610, 1611, 1612, 1613, 1617, 1618, 1619, 1620, 1621, 1622, 1623, 1624, 1625, 1626. Il s'agit au sous-sol d'un atelier-dépôt et de 2 locaux de 132 m2 (1610), d'un dépôt de 40 m2 (1611) et au rez-de-chaussée d'un atelier-dépôt de 334 m2 (1612). Le feuillet 1613 concerne des locaux commerciaux de 179 m2 situés au 1er étage. Les lots 1621 et 1625 correspondent à deux studios de 27 m2 chacun situé respectivement aux 1er et 3e étages. Enfin, les parts restantes sont relatives à 8 appartements répartis entre le 1er et le 3e étage dont la surface varie entre 69 et 132 m2 [un appartement de 80 et 75 m2 chacun au 1er étage (1617 et 1618); quatre appartements, dont deux de 99 m2 et deux de 69 m2 situés pour l'un de chaque catégorie aux 2e et 3e étages (1619, 1620 et 1623 et 1624) et deux appartements de 132 m2 sis aux 2e et 3e étages, dont le premier comporte en outre une terrasse de 41 m2 (1622 et 1626)].
B. A la demande de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après : la commission), Daniel Rodieux a indiqué le 26 juin 1992 pour le bâtiment ECA no 1475 un revenu locatif annuel brut de 169'000 fr. et une valeur vénale "selon fiduciaire" de 2'275'000 fr. Pour le bâtiment ECA 2699, il a communiqué un revenu locatif annuel brut de 312'455 fr. et un coût de construction de 3'640'000 fr. "selon architecte".
L'état locatif du 13 octobre 1992 a la teneur suivante :
"Rendements locatifs bruts "PPE La Toffeyre" ____________________________________
Lots
Parcelles
Rendement brut
Ancien bâtiment
1
1610
11'565.--
2
1611
2'400.-- (1) 40m2 x 60
3
1612
21'990.--
4
1613
18'480.--
8
1617
14'985.-- (2)
9
1618
7'290.--
10
1619
11'760.-- (2)
11
1620
7'050.--
12
1621
4'260.--
13
1622
22'770.-- (3)
14
1623
16'765.-- (2)
15
1624
6'540.--
16
1625
5'550.--
17
1626
20'700.-- 169'705
Nouveau bâtiment
5
1614
27'630.--
6
1615
44'820.--
7
1616
68'850.--
18
1627
23'145.--
19
1628
18'270.--
20
1629
10'530.--
21
1630
24'120.--
22
1631
19'185.--
23
1632
14'250.--
24
1633
25'575.--
25
1634
15'560.--
26
1635
20'520.-- 312'455.--
(1) Lot créé par obligation de reprise en sous-oeuvre lors de la construction du nouveau bâtiment soit sans valeur locative.
(2) Agencement d'une nouvelle cuisine.
(3) Lot transformé par adjonction d'une terrasse."
Le 6 janvier 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après : la commission) a notifié respectivement à SI La Toffeyre Sàrl et à Daniel Rodieux "ensuite de nouvelle construction" les décisions suivantes :
Plan no
Estimation
Ancienne
Nouvelle
1610
47'000
145'000
1611
14'000
30'000
1612
119'000
275'000
1613
64'000
230'000
1617
28'000
185'000
1618
26'000
90'000
1619
35'000
145'000
1620
24'000
85'000
1621
10'000
50'000
1622
47'000
285'000
1623
35'000
210'000
1624
24'000
80'000
1625
10'000
70'000
1626
47'000
260'000
Plan no
Estimation
Ancienne
Nouvelle
1614
108'000
345'000
1615
126'000
560'000
1616
120'000
860'000
1627
48'000
290'000
1628
33'000
230'000
1629
23'000
130'000
1630
48'000
300'000
1631
33'000
240'000
1632
23'000
180'000
1633
48'000
320'000
1634
27'000
195'000
1635
33'000
255'000
Ces estimations fiscales sont entrées en force.
C. Par décisions du 27 avril 1995, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale des immeubles des intéressés, du moins d'une partie d'entre eux, en se fondant sur la révision générale ordonnée le 2 mars 1990 par le Conseil d'Etat et en indiquant une entrée en vigueur de l'estimation au 31 décembre 1994. En effet, ces décisions ne modifient l'estimation fiscale que de certains immeubles (les nouvelles estimations fiscales sont indiquées ci-dessous en gras); elles maintiennent pour le reste les valeurs notifiées en 1993 :
Plan no
Estimation
Ancienne
Nouvelle
1610
145'000
145'000
1611
30'000
30'000
1612
275'000
275'000
1613
230'000
230'000
1617
185'000
205'000
1618
90'000
155'000
1619
145'000
220'000
1620
85'000
145'000
1621
50'000
65'000
1622
285'000
335'000
1623
210'000
255'000
1624
80'000
145'000
1625
70'000
70'000
1626
260'000
330'000
Plan no
Estimation
Ancienne
Nouvelle
1614
345'000
345'000
1615
560'000
560'000
1616
860'000
860'000
1627
290'000
355'000
1628
230'000
260'000
1629
130'000
130'000
1630
300'000
370'000
1631
240'000
270'000
1632
180'000
180'000
1633
320'000
385'000
1634
195'000
225'000
1635
255'000
285'000
D. Le 4 mai 1995, Daniel Rodieux et SI La Toffeyre Sàrl se sont opposés aux nouvelles estimations arrêtées par la commission, en se prévalant du fait que l'estimation de leurs immeubles avait été arrêtée en 1993 et en contestant au surplus le fait que certains lots de PPE puissent avoir subi une augmentation de valeur d'une telle importance dans un intervalle aussi court.
E. Par décisions du 3 novembre 1995, la commission a confirmé ses décisions du 27 avril 1995 en se référant aux Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du Chef du Département des finances du 20 novembre 1992. Elle justifie sa position comme suit :
"Les instructions précisent que les estimations mises à jour depuis 1990 ne feront pas l'objet d'une révision, sauf celles qui divergent de la valeur fiscale prévue dans ces instructions et par conséquent, également celles qui ne correspondraient pas aux principes généraux d'évaluation. C'est ce dernier point qui constitue le motif de notre réexamen.
En effet, les estimations fiscales déterminées en 1992 et communiquées en janvier 1993 sont uniquement basées sur la seule valeur de rendement obtenue par capitalisation au taux de 8% des loyers perçus et ne correspondent pas à la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Cette méthode simplifiée, avantageuse pour le propriétaire, est parfois appliquée en l'absence de critères précis de détermination de la valeur vénale.
Le but de la révision générale est d'harmoniser les estimations fiscales d'immeubles semblables; ce que la commission a décidé de faire dans le cas présent en vertu du principe de l'égalité de traitement. Toutefois, compte tenu des difficultés du marché immobilier touchant spécialement les locaux commerciaux, nous avons révisé uniquement les logements.
Pour établir la valeur vénale de chaque lot, nous avons différencié l'ancienne et la nouvelle construction. Nous avons retenu les prix unitaires au m2 de fr. 3'000.- à 3'200.- pour le premier, deuxième et troisième étages de l'ancien bâtiment et fr. 3'300.- à fr. 3'500.pour la partie nouvelle, respectivement pour les deuxième, troisième et quatrième étages. La surface habitable de chaque lot prise en considération est celle qui figure aux feuillets du registre foncier.
Quant à leur valeur de rendement respective, elle correspond à la capitalisation au taux de 8,5 % des revenus de 1992 précités."
F. SI La Toffeyre Sàrl et Daniel Rodieux ont saisi en temps utile le Tribunal administratif (ci-après : le tribunal) d'un recours dirigé contre les décisions de la commission du 3 novembre 1995. Les recourants concluent, avec dépens, au maintien des estimations fiscales communiquées le 6 janvier 1993. Les moyens invoqués seront examinés plus loin dans la mesure utile. Par ailleurs, ils se sont acquittés d'une avance de frais de 2'000 francs.
A l'appui de leur pourvoi, les intéressés ont notamment produit une lettre du 8 novembre 1995 émanant de l'Administration cantonale des impôts relative à la demande de liquidation facilitée de SI La Toffeyre Sàrl, selon laquelle le fisc accepte une valeur de sortie de l'immeuble de 2'460'000 fr., soit égale au montant retenu par l'expertise effectuée.
G. Le 19 janvier 1995, l'autorité intimée a transmis son dossier au tribunal, ainsi que sa réponse au recours.
H. Le tribunal a tenu audience sur place en date du 28 février 1996 en présence des parties. Il a entendu le témoin Goumaz. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite de deux appartements de chaque bâtiment et a communiqué aux recourants une copie des instructions de 1992.
A l'issue de l'audience, un délai au 22 mars 1996 a été imparti aux recourants pour déposer un mémoire complémentaire et produire les polices ECA de leurs immeubles. La commission a déposé à son tour des observations complémentaires. Le tribunal a ensuite statué à huis clos, ainsi qu'il en avait avisé les parties.
Considérant en droit:
1. a) Selon l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), à partir de la mise en vigueur de la présente loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.
En vertu de l'art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat, après enquête administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations cadastrales, ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité dûment autorisée par le conseil communal ou général (a. 2). Les articles 11 à 19 sont applicables (al. 3).
b) Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991 du Chef du département des finances précisent que conformément à l'art. 22 LEFI et dans le but de permettre une entrée en vigueur échelonnée en six ans, la révision des estimations fiscales s'opérera par catégories d'immeubles, à savoir :
- Terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux : entrée en vigueur fin 1992;
- Villas et propriétés par étages : entrée en vigueur fin 1994;
- Immeubles agricoles (vignes, forêts, etc.) : entrée en vigueur fin 1996.
Ces instructions, relatives à la première étape de la révision, ainsi que celles du 20 novembre 1992 destinées aux immeubles compris dans la deuxième phase, prévoient en résumé que les immeubles dont l'estimation fiscale a été mise à jour entre cinq et deux ans avant l'entrée en vigueur de la présente révision ne feront pas l'objet d'une révision, sauf pour celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale prévue dans ces instructions.
Le tribunal de céans a exclu toute "divergence manifeste", au sens des instructions précitées, dans le cas d'une estimation fiscale mise à jour en 1992 ensuite de transformations importantes et dont le correctif apporté en 1994 dans le cadre de la deuxième phase de la révision ne faisait qu'augmenter d'environ 17% la valeur fixée en 1992 (Tribunal administratif, arrêt EF 95/036 du 14 décembre 1995).
c) L'estimation fiscale d'une partie seulement des parts de PPE détenues par les recourants est litigieuse en l'espèce (cf. partie "Faits", lettre C). Toute la question est de savoir si la décision prise par la commission en 1993 était une mise à jour partielle au sens de l'art. 20 LEFI destinée à cerner uniquement la plus-value apportée par des transformations ou adjonctions, au sens de la jurisprudence inaugurée par l'arrêt F. et reproduite in RDAF 1991, p. 314 ou au contraire, au sens de l'art. 22 LEFI, une mise à jour complète de la valeur des immeubles litigieux absorbant une réserve latente de valeur intervenue depuis la précédente révision générale ordonnée en 1970, du fait de la hausse constante des prix en général et des valeurs immobilières en particulier.
La commission soutient que sa décision du 6 janvier 1993 constituait une "mise à jour" à la suite d'une opération inscrite au registre foncier le 16 janvier 1992. Elle fait valoir qu'au moment de sa décision, soit en décembre 1992, il ne lui était pas possible d'appliquer les directives de novembre 1992 qui venaient de lui être communiquées et de prendre en considération des critères d'évaluation contenus dans ces directives, alors même que la deuxième phase de la révision étaient sensée débuter seulement le 1er janvier 1993 pour les immeubles litigieux. Devant cette situation, l'autorité intimée explique qu'elle a opté pour une méthode simplifiée, basée uniquement sur la valeur de rendement des immeubles des intéressés à un taux de capitalisation de 8%, en partant de l'idée qu'il s'agissait d'estimations provisoires. Elle justifie ses décisions d'avril 1995, à l'origine de la présente procédure, en invoquant le but d'harmonisation poursuivi par la révision générale et par souci d'égalité de traitement entre les immeubles appartenant à la deuxième étape de la révision.
De leur côté, les recourants font valoir d'une part que si les estimations fiscales des parts 1610 à 1613 et 1617 à 1626, notifiées en 1993, avaient été calculées uniquement sur la base de leur valeur de rendement, soit 169'705 fr., à un taux de capitalisation de 8%, la commission aurait dû obtenir une estimation totale de ces parts s'élevant à 2'121'312 fr. et non point de 2'140'000 francs. D'autre part, ils se prévalent du fait qu'en calculant la valeur de rendement de leurs immeubles à un taux de 8,5%, la commission est parvenue aux estimations fiscales aujourd'hui litigieuses en arrêtant dès lors une valeur vénale de 3'213'000 fr. pour le bâtiment ECA no 1475 et de 4'775'000 fr. pour le bâtiment ECA no 2699. Les recourants en concluent qu'il s'agit de valeurs irréalistes, ne correspondant pas au marché; s'agissant plus particulièrement du bâtiment ECA no 1475, ils relèvent notamment que dans le cadre de la liquidation de la société immobilière SI La Toffeyre Sàrl, le fisc a admis une valeur de sortie de l'immeuble de 2'460'000 fr. Enfin, les intéressés estiment que l'autorité intimée aurait dû estimer leurs parts de propriété par étage selon les principes applicables aux immeubles locatifs dans la mesure où il s'agit d'un ensemble immobilier dont les parts appartiennent à deux propriétaires qui n'y habitent pas eux-mêmes et qui ont opté notamment pour une telle forme juridique pour des raisons fiscales et en vue de l'organisation de la succession de l'un deux.
d) S'agissant des parts appartenant à la SI Toffeyre SA qui se trouve dans l'ancien bâtiment, dont la construction remonte à 1957 et qui a fait l'objet de transformations en 1988 à l'origine d'ailleurs d'une nouvelle taxation de la part de l'ECA, on peut concevoir que "la mise à jour" survenue en 1993 étaient de nature à prendre en considération uniquement la plus-value apportée par les travaux effectués en 1988 et qu'elle a donc été décidée en application de l'art. 20 LEFI, encore que l'énoncé même de la décision rendue à l'époque indiquait précisément que celle-ci était rendue ensuite de "nouvelle construction", ce qui tend plutôt à faire croire que la commission avait fait table rase des anciennes valeurs. La même constatation peut être faite à l'égard des parts détenues par Daniel Rodieux pour lesquelles les décisions de 1993 indiquent le même motif.
e) Quoi qu'il en soit, il apparaît que dans le cadre de ses décisions notifiées en 1993, l'autorité intimée, qui entendait alors rendre des décisions provisoires, a omis d'indiquer le caractère temporaire de celles-ci; en outre, elle a estimé les immeubles litigieux d'une manière non conforme à l'art. 2 al. 1 LEFI, selon lequel l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.
2. a) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les circulaires, instructions de service et prescriptions administratives n'ont pas force de loi, mais il convient d'en tenir compte en tant qu'elles expriment l'opinion des spécialistes dans l'intérêt d'une application uniforme du droit; elles ne doivent pas entraver ou rendre plus difficile l'interprétation correcte du droit fédéral, ni aller au-delà d'une simple concrétisation des exigences de ce droit (ATF 120 Ib 306 cons. 4b, 116 Ib 155, cons. 2b; ATF 109 Ib 205 - JT 1984 I 398; ATF 106 Ib 254 - JT 1981 I 413; arrêt G. M. du 3 novembre 1994, cité in RDAF 1995, p. 143). Cette jurisprudence peut être transposée sans autre en matière cantonale.
b) En l'occurrence, les instructions du Chef du Département des finances, dont le but est de fixer des bases générales de taxation des divers genres d'immeubles et de permettre une meilleure coordination des estimations fiscales dans le canton de Vaud, visent, selon la finalité ainsi définie, à assurer autant que possible le principe d'égalité de traitement dont se prévaut l'autorité intimée. Elles prévoient notamment que les estimations fiscales des villas et propriété pas étages mises à jour en 1990, 1991 et 1992 ne feront pas l'objet d'une révision, exception faite de celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale prévue par ces instructions. Dans le cas particulier, les décisions de "mises à jour" ont été notifiées en janvier 1993, soit au début de la phase de la révision visant les villas et les propriétés par étages. Cela étant, et même si ces décisions indiquaient comme motif "ensuite de nouvelle construction", les recourants ne pouvaient guère s'attendre à faire l'objet à nouveau en 1995 de nouvelles décisions sous prétexte de révision générale et ce, abstraction faite des instructions de 1992, dont les recourants ignoraient l'existence jusqu'à l'audience. Quand bien même ils en auraient eu connaissance, ils ne sauraient se prévaloir avec succès d'une promesse de l'autorité relative à une situation individuelle et concrète (à propos des conditions du droit à la protection de la bonne foi, André Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. I, p. 390 et ss).
En présence d'estimations fiscales "mises à jour" en 1993, soit à une époque non envisagée par les instructions en raison précisément du commencement de la deuxième phase de la révision à cette période, on doit admettre a fortiori que ces estimations ne devaient en principe pas être revues, sauf en cas de divergence manifeste.
En l'espèce, la commission n'a pas modifié l'estimation fiscale des immeubles 1610 à 1616, 1625, 1629 et 1632 dont elle avait fixé le montant en 1993. Partant, elle a donc admis qu'aucune correction ne se justifiait pour les parts en question. En revanche, elle a revu l'estimation fiscale de tous les appartements appartenant aux recourants et de l'un des deux studios qui se trouvent tous deux dans l'ancien bâtiment.
En ce qui concerne les parts de propriété par étages nos 1627, 1628, 1630, 1631, 1633, 134 et 1635 appartenant à Daniel Rodieux et qui se trouvent dans le nouveau bâtiment, la commission a augmenté en 1995 l'estimation fiscale de ces immeubles dans une proportion comprise entre 10,5 et 19% ou selon un pourcentage moyen de l'ordre de 14,4%. Cela étant, on ne saurait parler de divergence manifeste, au sens que la jurisprudence du tribunal a donné aux instructions (TA, arrêt EF 95/036 précité concernant la même commission de district), si bien que l'estimation fiscale de ces immeubles, telle qu'elle avait été arrêtée en 1993, doit être confirmée, ce qui conduit à l'admission du recours sur ce point.
3. a) S'agissant des immeubles no 1617 à 1624, ainsi que 1626, la décision litigieuse confirmant une augmentation de l'estimation fiscale de ceux-ci dans une fourchette comprise entre 9,75 et 45% ou selon un pourcentage moyen de 27,65%. L'ampleur des variations commande dès lors une analyse circonstanciée.
b) En ce qui concerne plus particulièrement les parcelles 1617, 1622 et 1623, les décisions litigieuses augmentent les estimations fiscales de 1993 dans une proportion respective de 9,75, 15 et 17,6 %. Il n'y a dès lors pas divergence manifeste (cf. considérant 2 b) ci-dessus), si bien que les valeurs notifiées en 1993 ne doivent pas être revues, ce qui conduit à l'admission du recours également pour ces trois feuillets.
c) En revanche, il faut admettre une divergence manifeste, au sens des instructions et de la jurisprudence, et partant entrer en matière, lorsque la commission parvient à une différence de valeur de 20 % par rapport à la mise à jour effectuée peu avant la révision générale. En effet, il apparaît qu'un tel pourcentage, inévitablement schématique, est constitutif d'une variation notable et véritablement significative au regard du domaine concerné. En l'espèce, tel est le cas des parcelles 1618, 1619, 1620, 1621, 1624 et 1626, qui après avoir été mises à jour en 1993, voient leur valeur d'estimation augmenter dans le cadre de la révision générale dans une proportion respective d'environ 42, 34, 41,3 , 23, 45 et 21, 2 %.
4. a) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4)
b) En vertu de l'art. 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeubles. L'art. 21 al. 2 REFI qui traite des méthodes d'estimation des immeubles locatifs précise que pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 %.
Les instructions relatives aux propriétés par étages (PPE) distinguent la valeur de rendement des villas de celle des immeubles locatifs, industriels ou commerciaux et préconisent, à l'instar des recourants, de déterminer la valeur de rendement selon la méthode applicable aux immeubles locatif, à savoir en partant du rendement brut, qui est lui-même déterminé par le revenu locatif résultant des baux à loyer sans tenir compte des charges.
S'agissant du taux de capitalisation de la valeur de rendement des immeubles locatifs, le tribunal a rappelé à de nombreuses reprises qu'il convenait d'appliquer le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (cf. notamment, Tribunal administratif, arrêt EF 95/0066 du 22 novembre 1995 et réf. citées; arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380 et ss).
En l'espèce, l'état locatif des immeubles litigieux est daté du 13 octobre 1992. A cette époque, le taux d'intérêt hypothécaire de référence, soit celui du Crédit foncier vaudois, était pour les anciennes hypothèques en premier rang à 7 %. Par conséquent, la valeur de rendement des immeubles litigieux doit être capitalisée, selon la jurisprudence, à 9 % et non de 8,5 %.
c) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
Les instructions prévoient un mode de calcul particulier pour les immeubles en PPE sans prévoir toutefois de distinction à opérer dans les cas où toutes les parts de PPE sont détenues par une même personne; en revanche, elles distinguent les villas mitoyennes ou contiguës en copropriété des immeubles locatifs en PPE en prévoyant dans le premier cas un renvoi aux instructions relatives aux villas et dans le second cas en instaurant un prix unitaire au m2 se situant entre 3'000 et 6'000 fr./m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction).
Le tribunal de céans a calculé la valeur vénale des immeubles locatifs de la première phase de la révision en se fondant sur la méthode Joye (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1). Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci (prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain) et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous :
Valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement) 3
L'application de la méthode Joye se heurte en l'espèce à deux objections majeures : d'une part, les instructions excluent, s'agissant de la valeur vénale, une application par analogie des principes relatifs à l'estimation des immeubles locatifs de la première phase en prévoyant une méthode d'estimation individuelle de chaque part de PPE; d'autre part, l'application de la méthode Joye aboutirait au calcul d'une valeur vénale globale de l'immeuble ECA no 1475 et impliquerait une répartition de cette valeur ainsi définie aux divers lots - alors même que certains feuillets ne sont pas litigieux -, selon des critères à déterminer dans la mesure où il n'est pas établi que les millièmes attribuées à chaque part correspondent à leur valeur économique respective. Cela étant, le tribunal parvient à la conclusion que l'application de la méthode Joye doit être exclue en l'espèce et qu'il convient de juger la valeur vénale retenue par la commission pour chaque parcelle litigieuse en se basant d'après les critères définis par les instructions.
d) En résumé, la valeur de rendement des parcelles 1618, 1619, 1620, 1621, 1624 et 1626 sera arrêtée en capitalisant le revenu locatif de chacune à 9 % et leur valeur vénale respective au regard des critères posés par les instructions. Sur ce point, la commission a indiqué qu'elle avait retenu des prix unitaires au m2 de 3'000 à 3'200 fr. pour les premier, deuxième et troisième étage de l'ancien bâtiment. De tels paramètres, qui se situent au bas de l'échelle indiquée par les instructions, ne paraissent nullement excessifs compte tenu de l'ensemble des circonstances, et notamment de l'état général de l'immeuble ECA 1475; cela étant, il n'y a pas lieu de diminuer encore les valeurs retenues, qui seront reprises sans autre ci-après en fonction du niveau de chaque logement dans le cadre de la détermination de la valeur vénale.
e) A ce stade, il convient de rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5 %, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/068 du 23 février 1995 et réf. citées).
5. La commission a porté l'estimation fiscale de la parcelle 1618 de 90'000 à 155'000 fr.
Il s'agit d'un appartement de 75 m2 au premier étage. Son rendement brut annuel est de 7'290 fr. Sa valeur de rendement doit être arrêtée à 81'000 fr. (7'290 capitalisé à 9 %) et sa valeur vénale doit être arrêtée à 225'000 fr. (75 m2 x 3'000 fr.). Le tribunal obtient ainsi une estimation fiscale 153'000 fr., soit inférieure de 2'000 fr. à celle retenue par la décision attaquée. Une telle différence, de l'ordre de 1,3 %, n'est pas constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation de la commission, ce qui conduit au rejet du recours pour cette parcelle.
6. L'autorité a fixé l'estimation fiscale de la parcelle 1619 à 220'000 (précédente EF :145'000 fr.).
Ce feuillet concerne un appartement de 99 m2 au 2e étage. Sa valeur locative annuelle s'élève à 11'760 fr. Capitalisée à 9 %, celle-ci détermine une valeur de rendement de 131'000 fr. Quant à la valeur vénale, elle doit être fixée à 307'000 fr. (99 m2 à 3'100 fr.). Le tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 219'000 fr., soit très proche, à mille francs près, de celle arrêtée par la commission, ce qui ne justifie pas au sens de la jurisprudence une correction de l'estimation. Cela étant, la décision attaquée doit être confirmée pour le feuillet 1619.
7. La décision attaquée retient une estimation fiscale de 145'000 fr. pour la parcelle no 1620 (précédente EF : 85'000 fr.).
Il s'agit d'un appartement de 69 m2 située au 2e étage. Son rendement brut annuel, de 7'050 fr., détermine une valeur de rendement de 78'000 fr. et une valeur vénale de 214'000 fr. (69 m2 à 3'100 fr.). Le tribunal dégage une estimation fiscale de 146'000 fr., soit supérieure à celle arrêtée par l'autorité intimée, ce qui conduit au rejet du recours.
8. La commission a porté l'estimation fiscale de la parcelle 1621 de 50'000 à 65'000 fr.
Ce feuillet concerne un studio de 27 m2 situé au 2e étage. Sa valeur locative annuelle est de 4'260 fr., si bien que sa valeur de rendement s'élève à 47'000 fr. Quant à sa valeur vénale, elle doit être fixée à 83'000 fr. (27 m2 à 3'100 fr.). Le Tribunal obtient ainsi une estimation fiscale de 65'000 fr., soit équivalente à celle arrêtée par la commission, si bien que la décision attaquée ne peut qu'être confirmée.
9. La décision litigieuse retient une estimation de 145'000 fr. pour la parcelle 1624 (précédente EF: 80'000 fr.).
Il s'agit d'un appartement de 69 m2 situé au 3e étage. Son rendement brut annuel, 6'540 fr. capitalisé à 9 %, détermine une valeur de rendement de 72'000 fr. Quant à sa valeur vénale, elle doit être calculée en fonction d'un prix au mètre carré de 3'200, si bien qu'elle s'élève à 220'000 fr. Le tribunal dégage une estimation fiscale de 146'000 fr., soit quelque peu supérieure à celle arrêtée par la commission à qui dès lors on ne saurait reprocher d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation.
10. Enfin, la commission a porté l'estimation fiscale de la parcelle 1626 de 260'000 à 330'000 fr.
Ce feuillet concerne un appartement de 132 m2 situé au 3e étage. Avec une valeur locative annuelle de 20'700 fr., capitalisée à 9 %, le tribunal obtient une valeur de rendement de 230'000 fr. et une valeur vénale de 422'000 fr. (132 m2 à 3200 fr.) Ces résultats déterminent une estimation fiscale de 326'000 fr. et une différence de 4'000 fr. par rapport au montant arrêté par la commission, soit de l'ordre de 1,2%, comprise dans la marge d'appréciation dont dispose la commission. Cette constatation conduit au rejet du recours s'agissant de la parcelle 1626.
11. Au vu des considérants qui précèdent, le recours est admis s'agissant des parcelles 1617, 1622, 1623, 1627, 1628, 1630, 1631, 1633, 1634 et 1635 et rejeté pour les parcelles 1618, 1619, 1620, 1621, 1624 et 1626.
Vu l'issue du pourvoi, qui s'avère en définitive partiellement admis, un émolument réduit est mis à la charge des recourants qui obtiennent par ailleurs l'allocation de dépens réduits (art. 55 LJPA).
Par ces motifs Le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. Les décisions rendues le 27 avril 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux sont réformées dans le sens suivant :
L'estimation fiscale de la parcelle 1617 de Lutry est arrêtée à 185'000.- (cent huitante cinq mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1622 est ramenée à 285'000.- (deux cent huitante cinq mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1623 est fixée à 210'000.- (deux cent dix mille francs).
L'estimation fiscale de la parcelle 1627 de Lutry est arrêtée à 290'000.- (deux cent nonante mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1628 de Lutry est fixée à 230'000.-(deux cent trente mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1630 de Lutry est ramenée à 300'000.- (trois cent mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1631 de Lutry est arrêtée à 240'000.- (deux cent quarante mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1633 de Lutry est fixée à 320'000.- (trois cent vingt mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1634 de Lutry est ramenée à 195'000.- (cent nonante cinq mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1635 de Lutry est fixée à 255'000.- (deux cent cinquante cinq mille francs).
Les décisions rendues le 27 avril 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux sont confirmées pour les parcelles 1618, 1619, 1620, 1621, 1624 et 1626 de Lutry.
III. Un émolument de 800.- (huit cents francs) est mis à la charge des recourants solidairement entre eux.
IV. L'Etat de Vaud versera des dépens réduits, par 1'500.- (mille cinq cents francs) aux recourants, à la charge de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux.
mp/Lausanne, le 6 juin 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint