CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 30 juillet 1997
sur le recours formé par Monique GUEX, représentée par l'avocat Lucien Masmejan, case postale 2293, 1002 Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, du 24 octobre 1995, relative à la parcelle no 12'326 de la Commune de Lausanne.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Monique Guex est propriétaire du feuillet no 12'326 de la Commune de Lausanne. Ce feuillet représente 132 millièmes du bâtiment d'habitation en propriété par étages édifié sur la parcelle de base no 6'041 (353 m²), à la rue Beau-Séjour 22; il s'agit d'un droit exclusif sur un appartement de 107 m², situé au rez-de-chaussée inférieur, avec cave.
B. En 1994, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après commission) a fixé à 297'000 fr. la nouvelle estimation de la parcelle no 12'326. Sur recours de la propriétaire, elle a confirmé ce montant le 24 octobre 1995.
C. Monique Guex recourt contre cette décision: elle conclut, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la nouvelle estimation fiscale est fixée à 183'161 francs au maximum. La commission propose le maintien de la décision attaquée. Le tribunal a tenu séance sur place le 14 mai 1996, en présence de la recourante et de son conseil.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Habitation (850 m² à 180 fr./m²) Fr. 153'000.-
Capitalisation à 8,5% Fr. 1'800'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 30% pour ancienneté): 4906 m³ à 600 fr./m³ Fr. 2'060'520.-
Terrain: 353 m² à 1'800 fr./m² Fr. 635'400.-
Valeur vénale totale (arrondie) Fr. 2'696'000.-
Estimation fiscale
Pour l'ensemble du bâtiment : 1'800'000 fr. + 2'696'000 fr. : 2 = Fr. 2'248'000.-
Pour 132 millièmes (montant arrondi) Fr. 297'000.-
La recourante conteste tant la valeur de rendement que la valeur vénale.
4. L'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étages (RSV 3.4/A) dispose, à son art. 6, que l'estimation fiscale établie pour l'immeuble entier est répartie sur les feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part; le feuillet de base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale (al. 1er). Lors des révisions périodiques, les unités d'étage font l'objet d'une estimation indépendante (al. 2).
La recourante soutient qu'il faudrait considérer chaque part pour elle-même. La commission objecte que, en cas de révision générale, la disposition précitée doit être interprétée autrement: selon elle, il y aurait lieu de se fonder sur l'estimation globale de la PPE puis de taxer chaque lot au prorata des millièmes auquel il correspond.
Sur cette question, le Tribunal administratif a récemment statué en consacrant la thèse défendue ici par la recourante (arrêt EF 95/0114 du 4 février 1997). En substance, le tribunal a considéré que chaque logement d'un même immeuble ne présente en principe pas les mêmes caractéristiques (situation, ensoleillement, vue par exemple); en revanche, une estimation globale de l'immeuble répartie ensuite selon les quotes-parts des copropriétaires pourrait servir de base pour une première estimation de chaque lot, appelée à être affinée en fonction de la surface du lot, de sa situation spécifique dans l'immeuble (vue ou ensoleillement notamment) et des ses caractéristiques propres (état général, etc.). Il n'y a pas lieu de s'écarter de cette jurisprudence, au demeurant très récente.
5. Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et périodiques. Les instructions du 20 novembre 1992 précisent qu'à défaut de loyer ou si le loyer ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m²; s'agissant des bâtiments locatifs, ces instructions renvoient à celles du 31 janvier 1991, lesquelles prévoient notamment que la valeur de rendement est essentiellement fonction du revenu locatif.
Dans le cas particulier, la recourante souligne que, sous déduction d'un espace de 25 m² qu'elle utilise comme garde-meuble, elle loue l'appartement à raison de 650 fr. par mois; toutefois, force est de faire abstraction de ce chiffre, manifestement trop bas pour un logement de 2 pièces situé en pleine ville. La valeur de 180 fr. le m² retenue par la commission apparaît cependant élevée: en effet, l'appartement en cause est modestement équipé et, vu sa situation au rez-de-chaussée inférieur, peu éclairé naturellement. Tout bien considéré, un montant de 140 fr. le m² apparaît plus réaliste, ce qui conduit à un revenu locatif de 14'980 fr. et à un loyer mensuel de l'ordre de 1'250 fr.; comme il n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 8,5% - au demeurant admis par la recourante - appliqué par la commission, la valeur de rendement doit être fixée à 176'000 fr.
6. a) A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er du règlement d'exécution de la loi, cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. S'agissant plus particulièrement de logements soumis au régime de la propriété par étages, les instructions préconisent la méthode comparative; à titre indicatif, elles mentionnent un prix unitaire de principe compris entre 3'000 fr. et 6'000 fr. le m² selon la région et le type d'immeuble. La recourante critique la valeur vénale retenue par la commission: selon elle, l'autorité intimée n'aurait pas tenu suffisamment compte de l'âge du bâtiment, de la situation défavorable de l'appartement et de l'absence de places de stationnement.
On l'a vu au considérant 4, la jurisprudence consacre désormais le principe d'une estimation fiscale différenciée pour chaque lot d'une PPE. S'agissant du calcul de la valeur vénale, cette approche doit toutefois être affinée: il importe en effet de la concilier avec la prise en compte des parties communes et du terrain, qui doivent aussi intervenir dans le calcul de l'estimation fiscale globale. Dans cette optique, la solution la plus équitable consiste à établir, dans un premier temps, une estimation globale; c'est ensuite seulement que, conformément aux principes jurisprudentiels exposés plus haut, chaque partie privative pourra faire l'objet d'un examen distinct, sur la base d'un prix unitaire moyen par m² de surface habitable.
b) Dans le cas particulier, la commission a estimé à 2'696'000 fr. la valeur totale de la construction (compte tenu d'une réduction de 30% pour ancienneté) et du terrain. Visite des lieux faite, et quand bien même le chiffre de 600 fr. le m3 de volume bâti apparaît quelque peu élevé, la valeur vénale totale retenue par la commission peut être confirmée: si - comme la plupart de ceux édifiés à la fin du XIXème siècle - le bâtiment comporte d'importants vides sous plafond et n'offre aucune possibilité de stationnement, il est en revanche solidement construit et bénéficie d'une situation très favorable, en plein centre de Lausanne. Le montant de 2'696'000 fr. conduit donc à une valeur moyenne de 3'171 fr. par m² de surface habitable puisque, comme on l'a vu au considérant 3, les logements totalisent 850 m².
Point n'est besoin d'avoir visité les étages hors litige pour se convaincre que le rez-de-chaussée inférieur est le moins ensoleillé, et aussi le plus exposé aux diverses nuisances provenant de la rue Beau-Séjour; en réalité, le seul avantage propre à cet appartement consiste en la jouissance exclusive - fût-elle de fait - de la partie non bâtie de la parcelle de base, en nature de jardin. Tout bien considéré, par rapport à la valeur moyenne de 3'171 fr. le m² habitable dégagée ci-dessus, un prix de 3'075 fr. le m² apparaît approprié aux caractéristiques de la parcelle no 12326.
c) Il reste à appliquer cette valeur de 3'075 fr. le m² aux 107 m² qu'occupe le logement considéré. D'où une valeur vénale de 329'025 fr., arrondie à 329'000 fr.
7. En résumé, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 12'326, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (176'000 fr.) et sa valeur vénale (329'000 fr.), se monte à 253'000 fr. au lieu de 297'000 fr.: la différence est supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF 96/015 du 8 avril 1997). Toutefois, au regard des conclusions qu'elle a prises, la recourante n'obtient pas entièrement gain de cause, en sorte que le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis: c'est pourquoi il se justifie en équité de laisser les frais à la charge de l'Etat et de ne pas allouer d'indemnité à titre de dépens à la recourante, quand bien même elle a consulté un homme de loi (v. dans ce sens, notamment, les deux arrêts précités).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 24 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 12'326 de Lausanne est arrêtée à 253'000 fr.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens.
mp/Lausanne, le 30 juillet 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint