CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 22 janvier 1996
sur le recours interjeté par Alain PETITPIERRE, Chamblandes 57, à 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 18 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (CEFI) concernant l'estimation fiscale des parcelles nos 4821 et 4851 de Lutry.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: Mme Ysé-Violaine Chappuis-Rosselet, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Alain Petitpierre est propriétaire de la parcelle no 4'821 du registre foncier de Lutry, sise à la route de la Conversion, représentant un lot de propriété par étage, d'une surface de 98 m², ainsi que d'une place de parc (parcelle no 4'851). Le bâtiment objet de cette PPE a été construit en 1983.
B. Dans le cadre de la révision générale décidée en 1990 par le Conseil d'Etat du canton de Vaud, la CEFI, par décision du 21 avril 1995, a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 4'821 de 295'000 fr. à 370'000 fr. et celle de la parcelle no 4'851 de 10'000 fr. à 15'000 fr. Par lettre du 9 mai 1995, Alain Petitpierre a contesté ce montant en demandant le détail des chiffres pris en compte pour l'estimation.
A connaissance de ces chiffres (correspondance de la CEFI du 12 mai 1995), le recourant a fait part de ses observations à la CEFI, confirmant implicitement son recours. Il s'en prend essentiellement à la valeur vénale, qu'il estime beaucoup trop élevée.
Par décision du 18 octobre 1995, la CEFI a maintenu l'estimation fiscale litigieuse, reprenant les chiffres énoncés dans sa correspondance du 12 mai 1995:
"Valeur vénale (VV):
Surface habitable de 98 m² à fr. 4'300.-/m² = fr. 421'000.-
Valeur de rendement (VR):
Revenu locatif annuel perçu de fr. 27'330.capitalisé au taux de 8,5% = fr. 321'000.-
Estimation fiscale = (VV + VR): 2 = fr. 370'000.-
L'estimation fiscale du lot N° 4851 représentant la place de parce D est calculée au 80% d'une valeur vénale de fr. 20'000.- généralement pratiquée pour ce type d'objet."
C. L'intéressé a saisi le Tribunal administratif (ci-après le tribunal) d'un recours dirigé contre la décision précitée en date du 30 octobre 1995. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin dans la mesure utile. Le recourant conclut à ce que l'estimation fiscale de sa part de copropriété soit arrêtée à une somme n'excédant pas 330'000 fr. Par ailleurs, il s'est acquitté de l'avance de frais requise, par 800 fr.
D. Le tribunal a tenu audience en date du 16 janvier 1996 à Lutry en présence du recourant. L'autorité intimée était représentée par MM. Bally, Faivre et Buchilly.
Le recourant a exposé s'en prendre uniquement à la valeur vénale. Il ne conteste donc pas la valeur locative ou le taux de capitalisation retenu pour la valeur de rendement, ni l'estimation fiscale du garage (parcelle 4'851).
Le tribunal a procédé à une visite de l'immeuble litigieux. Il s'agit d'un appartement de quatre pièces, comprenant un living avec balcon situé au sud d'où l'on jouit d'une très belle vue sur le panorama, une cuisine (avec accès sur la balcon), deux chambres à coucher et une petite pièce dans la prolongation du living. Il dispose en outre d'un WC séparé et d'une salle de bains.
Considérant en droit:
1. L'estimation fiscale de la parcelle no 4'851 (place de parc) n'est pas contestée dans la présente procédure, et peut ainsi être confirmée sans autre examen.
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), modifié le 25 janvier 1991, reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
3. S'agissant de la valeur vénale des propriétés par étages, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions) prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étages). Les instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et, également par comparaison, les commissions de district déterminent la valeur de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe entre fr. 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction)."
a) Dans le cas particulier, l'autorité intimée s'est fondée, s'agissant de la valeur vénale sur un prix de 4'300 fr. le m² et a ainsi arrêté une valeur vénale de 421'000 fr., compte tenu d'une surface de 98 m². Le recourant, quant à lui, estime que le prix unitaire retenu est trop élevé au regard de la conjoncture (il se réfère à cet effet à quelques cas de ventes réalisés à Lausanne à titre d'exemple) et il suggère d'arrêter la valeur vénale de sa part de copropriété à 3'200 fr. par m².
b) L'appartement concerné par la présente procédure fait partie d'un immeuble dont la construction est de bonne qualité, qui jouit d'une belle vue sur le lac Léman et offre des conditions de logement agréable. Il ne bénéficie toutefois d'aucun équipement susceptible de lui donner un caractère de luxe, ou même allant simplement au-delà d'un confort normal. A cela s'ajoute que, si les accès sont bons, tant en ce qui concerne l'entrée de l'autoroute toute proche que la gare CFF de la Conversion, distante d'environ 300 m, les liaisons avec le bourg de Lutry sont beaucoup plus aléatoires, et imposent pratiquement la détention d'un véhicule automobile. Dans ces conditions, un prix unitaire au m² de plus de 4'000 fr., qui aurait probablement correspondu à la réalité du marché à la fin des années 80, apparaît aujourd'hui excessif, parce qu'il ne tient pas compte de la chute, parfois spectaculaire, des prix des objets immobiliers dans le canton de Vaud. En réalité, des prix de vente de 4'000 fr. au m² ou plus ne se rencontrent aujourd'hui que rarement, notamment au centre de Lausanne, et concernent des immeubles présentant des caractéristiques particulières justifiant une valeur elle aussi spécialement élevée. Mais tel n'est pas du tout le cas de l'appartement du recourant à la Conversion. Il est vrai que l'instruction de la cause a permis d'établir, par les déclarations des représentants de la CEFI à l'audience du 16 janvier 1996, qu'un logement du même immeuble s'est vendu en décembre 1993 au prix de 4'275 fr. au m². L'objet ne peut toutefois pas se comparer à l'appartement du recourant Petitpierre, puisqu'il bénéficiait d'un jardin privatif, ce qui est un élément de plus-value incontestable et important. Dans ces conditions, le tribunal considère que la valeur vénale doit être fixée en l'espèce sur la base d'un prix unitaire au m² un peu inférieur à 4'000 fr., qu'il arrête finalement à 3'800 francs, aboutissant ainsi à une valeur vénale de 372'400 fr. (98 x 3'800 fr.).
4. C'est à juste titre que le recourant ne conteste pas la valeur de rendement retenue par la CEFI. En effet, celle-ci s'est basée sur le loyer annuel perçu de 27'330 fr., capitalisé à un taux de 8,5%, ce qui est parfaitement conforme aux dispositions légales et aux Instructions. La valeur de rendement doit ainsi être confirmée à 321'000 fr.
5. Se fondant sur une valeur vénale de 372'400 fr. et une valeur de rendement de 321'000 fr., le tribunal retient une estimation fiscale de 347'000 fr. (346'700 fr. en chiffres arrondis), qui est inférieure de 23'000 fr. à celle fixée par la décision attaquée, ce qui représente une différence de l'ordre de 6% et qui va au-delà de l'écart de 5% que le Tribunal administratif renonce à corriger parce que ne relevant en principe pas d'un excès du pouvoir d'appréciation (arrêts EF 95/0063, du 21 novembre 1995, EF 94/083 du 28 février 1995 et les références citées). L'estimation fiscale de la parcelle no 4'821 doit donc être ramenée à 347'000 fr.
6. Le recourant ayant conclu à ce que l'estimation fiscale de son appartement n'excède pas 330'000 fr., le recours doit être considéré comme partiellement admis et des frais partiels mis à sa charge.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle le 18 octobre 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 4'821 de Lutry est arrêtée à 347'000 francs. Elle est maintenue en ce qui concerne la parcelle no 4'851.
III. Un émolument de 400 fr. (quatre cents francs), est mis à la charge du recourant, ce montant étant imputé sur son dépôt de garantie, dont le solde lui est restitué par 400 fr.
mp/Lausanne, le 22 janvier 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint