CANTON DE Vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 6 février 1996
sur le recours interjeté par Raymonde HEINZEN, dont le conseil est l'avocate Cornelia Seeger Tappy, Petit-Chêne 18, case postale 2593, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 9 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux, relative à la parcelle no 1564 de Lutry.
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. J. Morel et M. R. Ernst, assesseurs. Greffier: Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Raymonde Heinzen est propriétaire, à Lutry, de la parcelle no 1564 du cadastre communal, d'une surface totale de 1811 m². Cet immeuble est occupé par une villa d'une surface habitable de 286 m² et d'un volume de 3011 m³, construite en 1953, entourée d'un jardin de 1511 m².
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la CEFI, par décision du 25 novembre 1995, a porté l'estimation fiscale de cette parcelle de 280'000 fr. à 1'270'000 francs.
La recourante a contesté cette décision en date du 12 décembre 1994. La CEFI l'a toutefois confirmée le 9 octobre 1995 en exposant la façon dont la taxation avait été établie :
"Valeur vénale Construction : 3011 m3 à fr. 650.-/m3 (-30% vétusté) = fr. 1'370'000.-- Terrain : 1511 m2 à fr. 250.-- arrondi à = fr. 378'000.-- Valeur vénale totale = fr. 1'748'000.--
Valeur de rendement : Rendement locatif annuel total de fr. 60'000.-, capitalisé au taux de 7,5% = fr. 800'000.--
EF = (Val. vénale + Val. rendement) : 2, et arrondie à = fr. 1'270'000.--"
C. Agissant par l'intermédiaire de l'avocate C. Seeger Tappy, Raymonde Heinzen a interjeté recours contre cette décision le 30 octobre 1995, concluant, avec dépens, à ce que l'estimation fiscale soit ramenée à 797'000 francs. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront repris ci-dessous dans la mesure utile. Au demeurant, elle s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 1'500 francs.
L'autorité intimée a déposé des déterminations circonstanciées le 16 novembre 1995, qui seront examinées dans la partie droit en tant que de besoin, concluant au rejet du recours.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience le 16 janvier 1996 en présence de M Hermann Heinzen, époux de la recourante, assisté de l'avocate C. Seeger Tappy, ainsi que de MM. Bally, Faivre et Buchilly, représentants de l'autorité intimée.
Il a procédé à une visite des lieux. Situé entre la route cantonale et le bord du lac, le bâtiment litigieux, en relativement mauvais état d'entretien, se compose d'une douzaine de pièces. Aucune rénovation n'a été effectuée depuis sa construction (1953).
Considérant en droit:
1. a) Dans le cadre de la révision générale, la CEFI a procédé à la mise à jour de l'estimation de l'immeuble de la recourante. Elle a fixé celle-ci à 1'270'000 fr. en vertu d'une valeur vénale de 1'748'000 fr. (soit 378'000 fr. pour le terrain et 1'370'000 fr. pour le bâtiment) et d'une valeur de rendement de 320'000 fr. (soit un loyer mensuel de 5'000 fr. , capitalisé à un taux de 7,5%).
b) L'article 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscales des immeubles (ci-après LEFI) dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise qu'il s'agit de tenir compte de l'offre et de la demande en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
a) S'agissant de la villa, la CEFI a retenu une estimation de 650 fr. par m³, dont elle a déduit un taux de vétusté de 30 %. Selon les explications des représentants de cette autorité en audience, ce montant correspond à une valeur à neuf de 700 fr. moins une déduction de 50 fr. en raison des dégâts causés au bâtiment lors de la construction de la station d'épuration de Lutry sur la parcelle voisine de celle de la recourante dans les années 70.
La recourante soutient qu'un prix de 540 fr. par m³ serait plus adéquat. A cet égard, sa mandataire a précisé en audience que la police ECA était actuellement en révision, mais qu'il était probable que le prix du m³ y figurerait pour un montant de 550 fr.
Selon les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 20 novembre 1992 par le Chef du Département des finances (ci-après: les Instructions), "un prix de fr. 400.-- à fr. 700.--/m³ correspond à une fourchette moyenne généralement admise", s'agissant de la valeur à neuf. En cas de dépréciation, elles recommandent de pondérer ces valeurs en appliquant un coefficient de vétusté de 1% par année d'ancienneté jusqu'à 20 ans et de 0,25% par année d'ancienneté de 21 à 30 ans, une pondération de plus de 30% n'entrant en ligne de compte que dans des cas exceptionnels (bâtiments vétustes).
Il n'est pas douteux qu'une valeur à neuf de 650 fr. est trop élevé. Les volumes du bâtiment sont certes imposants, mais la qualité de la construction en elle-même est très ordinaire. De plus les salles d'eau, au demeurant peu nombreuses, et la cuisine, ne sont plus adaptés aux critères du confort moderne. Un prix au m³ de 550 fr. paraît plus adéquat. Il convient en revanche de confirmer le taux de vétusté de 30 % retenu par la CEFI, taux qui en lui-même tient déjà compte des fissures subies par la villa lors de la construction de la station d'épuration, l'état du bâtiment ne justifiant pas de prendre en compte un taux plus élevé. Compte tenu d'un volume de 3'011 m³, la valeur vénale du bâtiment litigieux doit ainsi être fixée à 1'159'235 fr. ([3'011 x 550] - 30 %).
b) La recourante s'en prend également au montant de 250 fr. par m² retenu par le CEFI pour la valeur marchande du terrain. Elle fait valoir que la construction n'est pas conforme à la Loi sur le plan de protection de Lavaux (LPPL) qui n'autorise aucune construction à moins de 10 m de la grève. Elle en déduit que les possibilités de transformation de l'immeuble sont ainsi fortement compromises et limitées, ce d'autant plus qu'il existe encore un alignement sur la RC 870.
Cet argument n'est pas pertinent. En effet, si la maison venait à être démolie, il serait tout à fait possible de construire un nouveau bâtiment plus long. Enfin, il ne faut pas négliger le fait que le terrain litigieux est situé directement au bord de l'eau et qu'il jouit par conséquent d'une situation privilégiée. Cela étant, le prix du m² du bien-fonds doit être maintenu à 250 fr. et sa valeur vénale confirmée à 378'000 fr. (1511 x 250).
c) Il résulte des explications qui précèdent que la valeur vénale de la parcelle litigieuse doit être fixée à 1'537'235 fr. (1'159'235 + 378'000).
3. a) En ce qui concerne la valeur de rendement, les Instructions préconisent de prendre en compte un montant se situant entre 100 et 200 fr. par m² (cf. les Instructions, p. 4).
La recourante s'en prend au montant de 5'000 fr. fixé par l'autorité intimée au titre de loyer mensuel. Selon elle, il n'est guère concevable de mettre la villa en location pour un prix supérieur à 4'000 fr., charges non comprises.
Le montant fixé par la CEFI correspond à un prix au m² de 210 fr. (60'000 : 286), ce qui est très élevé par rapport aux recommandations contenues dans les Instructions. Par ailleurs, il paraît effectivement douteux de trouver des locataires intéressés à louer l'immeuble litigieux, dans son état actuel, pour un loyer mensuel de 5'000 fr. Ce montant aurait été envisageable pour une villa bénéficiant de la même situation, à condition qu'elle ait été correctement entretenue et dotée d'un confort correspondant aux exigences d'un logement aussi cher. Au demeurant, sans travaux importants, celle-ci ne peut pas être loué par deux familles. Par conséquent, le tribunal se rallie au montant de 4'000 fr. suggéré par la recourante, correspondant à un prix au m² de 167 fr., qu'il juge plus équitable et réaliste.
b) Enfin, il n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 7,5 % retenu par la CEFI, qui est conforme aux Instructions (dans le me sens, cf. Tribunal administratif, arrêt EF 95/061, du 4.12.1995). La recourante ne le conteste d'ailleurs pas. La valeur de rendement de la parcelle litigieuse doit par conséquent être fixée à 640'000 fr. [(4'000 x 12) : 7,5%].
4. Il résulte des considérants qui précèdent que l'estimation fiscale de la parcelle no 1564 de Lutry doit être arrêtée à 1'089'000 fr. [(1'537'235 + 640'000) : 2, en chiffres arrondis). La recourante ayant conclu à une estimation fiscale de 797'000 fr., le recours doit être considéré comme partiellement admis et des frais réduits doivent être mis à sa charge. Dans la mesure où elle obtient partiellement gain de cause par l'intermédiaire de son avocate, elle a droit à l'allocation de dépens eux aussi réduits.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 9 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux est réformée en ce sens que l'estimation de la parcelle no 1564 de Lutry est arrêtée à 1'089'000 fr.
III. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante, ce montant étant imputé sur le dépôt de garantie déjà effectué, dont le solde, par 500 fr. lui est restitué.
IV. Une indemnité de 1'000 fr. (mille francs) est allouée à titre de dépens à la recourante, à la charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux).
mp/Lausanne, le 6 février 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.