CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 27 février 1996
sur le recours interjeté par les hoirs Diserens, représentés par le notaire Olivier Verrey, case postale 4080, 1002 Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après CEFI) du 21 août 1995, relative à la parcelle no 3615 de la Commune de Lausanne.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Les hoirs Diserens sont propriétaires de la parcelle no 3615 de la Commune de Lausanne: ce bien-fonds de 922 m² fait partie d'un compartiment de terrain inscrit entre la route d'Oron et le chemin de Chantemerle. Le bien-fonds en cause supporte un bâtiment d'habitation, édifié au début des années 30, qui comprend un sous-sol non habitable partiellement enterré (abritant notamment un garage), un rez-de-chaussée et un étage; deux garages contigus s'implantent côté chemin de Chantemerle.
B. Le 22 février 1995, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscale, la CEFI a porté de 173'000 à 601'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 3615; sur recours des hoirs Diserens, elle a ramené la nouvelle estimation fiscale à 560'000 fr.
C. Les hoirs Diserens ont recouru par actes des 28/31 août 1995. La CEFI propose le rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance, en présence des parties, le 25 janvier 1996.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Habitation (200 m² à 140 fr./m²) Fr. 28'000.-
Garages (2 x 1'440 fr.) Fr. 2'880.- Fr. 30'880.-
Capitalisation à 7,5% Fr. 412'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 30% pour ancienneté):1'147 m³ à 500 fr./m³ Fr. 401'450.-
Terrain: 922 m² à 300 fr./m² Fr. 276'600.-
Garages Fr. 30'000.-
Valeur vénale totale Fr. 708'050.-
Estimation fiscale
412'000 fr. + 708'000 fr. : 2 Fr. 560'000.--
4. Les instructions reprennent notamment la teneur de l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), selon lequel, si une villa est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. A défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m²; la surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages; quant au prix unitaire, il peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m² pour des villas.
On l'a vu, la commission a retenu une surface habitable de 200 m²; pour leur part, les recourants ont produit en procédure un relevé détaillé des surfaces habitables du bâtiment conduisant à un total de 160 m²; la commission n'a pas sérieusement cherché à contredire ce chiffre que le tribunal, plans examinés et visite des lieux faite, tient pour fiable. Deux des garages sont loués; selon Mme Ruth Diserens (qui occupe le bâtiment), le loyer mensuel se monte à 90 fr. pour chacun.
Il reste à revoir, sur ces bases, le calcul de la valeur de rendement. Si donc pour le bâtiment le tribunal retient une surface habitable nette de 160 m² et non de 200 m², le prix de 140 fr. le m² arrêté par la commission ne lui paraît nullement excessif, compte tenu notamment de la situation favorable du bien-fonds: d'où un revenu locatif de 22'400 fr. (160 m² à 140 fr. le m²), auquel il faut ajouter celui afférent aux garages (3 x 1'080 fr.) par 3'200 fr., soit au total 25'600 fr. Aux recourants, qui suggèrent d'augmenter le taux de capitalisation à 8,5%, il y a lieu de rappeler la teneur de l'art. 22 al. 2 REFI selon lequel le taux appliqué aux villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, les instructions expliquant à ce propos qu'en règle générale les frais d'entretien et d'administration afférents aux maisons familiales sont plus bas que ceux relatifs aux bâtiments locatifs ou commerciaux, et invitant les autorités d'estimation fiscale à appliquer aux maisons familiales un taux compris entre 7 et 8%: c'est bien ce qu'a fait l'autorité intimée, en retenant un taux de 7,5%. La valeur de rendement se monte ainsi à 341'000 fr. (25'600 fr. capitalisés au taux de 7,5%), contre 412'000 fr. pour la commission.
5. A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble; les instructions préconisent de tenir compte de la situation, de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol de l'immeuble. Sans en expliciter les composantes, les recourants préconisent une valeur vénale globale de 600'000 fr. au maximum; tout au plus invoquent-ils le mauvais état général et le manque de confort du bâtiment.
L'autorité intimée attribue au bâtiment une valeur à neuf de 500 fr. le m³, alors que les instructions donnent, à titre indicatif, une fourchette moyenne généralement admise allant de 400 fr. à 700 fr. le m³: visite des lieux faite, le chiffre retenu par la commission apparaît raisonnable, car la conception arichtecturale propre au bâtiment considéré, caractérisée par des espaces extrêmement cloisonnés, postule un coût de construction élevé. Les instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder 30%: les recourants ne tentent même pas de démontrer pour quelle raison il aurait fallu, dans le cas particulier, déroger à ce maximum de 30%.
Il reste à examiner la valeur vénale du terrain, que la commission a évalué à 300 fr. le m². Il résultait déjà du dossier que la situation privilégiée du bien-fonds en cause, comme aussi sa configuration, pouvait a priori justifier ce montant; la visite des lieux n'a fait que confirmer cette impression, et a également révélé une topographie propre à permettre une utilisation optimale de la parcelle. Dans ces conditions, un prix de 300 fr. le m² n'apparaît nullement déraisonnable.
Le tribunal parvient ainsi à la conclusion que la valeur vénale totale de 708'000 fr. (v. consid. 3 ci-dessus) doit être confirmée.
6. En résumé, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 3615, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (341'000 fr.) et sa valeur vénale (708'000 fr.), se monte à 524'000 fr. au lieu de 560'000 fr.: la différence est d'environ 7%. Certes le tribunal ne considère-t-il pas comme un abus du pouvoir d'appréciation une disparité de l'ordre de 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 94/025 du 27 février 1995, EF 95/012 du 25 octobre 1995); toutefois, la différence provient ici d'une donnée objective, plus précisément de la démonstration par les recourants que la surface habitable retenue par la commission était sensiblement trop élevée.
Dans ces conditions, le recours doit être partiellement admis. Vu le sort du pourvoi, il y a lieu de réduire à 500 fr. le montant de l'émolument de justice mis à la charge des recourants; ceux-ci n'obtenant que partiellement gain de cause, ils ne sauraient prétendre à des dépens, quand bien même ils ont consulté un homme de loi.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 21 août 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 3615 de Lausanne est arrêtée à 524'000 fr.
III. Un émolument de justice de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge des recourants hoirs Diserens, solidairement entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 27 février 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint