CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 22 novembre 1995
sur le recours interjeté par Fernand ISABELLA, Jean-Nicolas STUCKI et Jean-Pierre STUDER, représentés par l'avocat Denis Sulliger, case postale, à 1800 Vevey 1,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après: la CEFI) du 24 juillet 1995, relative à la parcelle 306, sise à l'avenue des Baumes 4, à La Tour-de-Peilz.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: Mme Ysé Chappuis-Rosselet, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Fernand Isabella, Jean-Nicolas Stucki et Jean-Pierre Studer ont acquis en société simple en 1987 la parcelle no 306 du cadastre de La Tour-de-Peilz, située au chemin des Baumes 4, au prix de 2'900'000 francs. Sur ce bien-fonds d'une surface de 2'962 m², ils ont construit un immeuble locatif en 1989 (ECA no 2646); l'estimation fiscale a été fixée en 1990 à 8'500'000 francs.
D'une surface au sol de 1'121 m², ce bâtiment, d'un volume de 12'980 m³ abrite une quarantaine de logements (studios, 2 et 3 pièces) ainsi que quatre bureaux ou locaux commerciaux. Il comprend également 24 places de parc souterraines et 22 places de parc extérieures.
La police ECA, établie le 7 novembre 1988 fournit encore les indications suivantes :
" Surface Cube Prix par m³ m² m³ Fr.
Parking enterré 790 2765 400 Sous-sol, caves, chauf. abri 372 1302 450 Rez : logement 240 648 490 Rez : commerce 379 1023 490 1-2-3 et combles, logement y.c. toiture 619 7242 490"
En date du 28 juin 1991, la CEFI a remis aux recourants le questionnaire usuel relatif à la révision générale des estimations fiscales. Ceux-ci l'ont renvoyé à l'autorité intimée en y joignant un état locatif du bâtiment litigieux, daté du 15 juillet 1991 qui ascende à 731'160 francs. A cette même époque, le taux de base des anciens emprunts hypothécaires en 1er rang du Crédit foncier vaudois (CFV) était de 63/4 depuis le 1er avril 1991.
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la CEFI a arrêté le 1er juin 1992 l'estimation fiscale de cette parcelle à 9'750'000 francs.
Les intéressés ayant recouru par acte du 11 juin 1992, l'autorité intimée leur a notifié le 24 juillet 1995 une nouvelle estimation fiscale de 9'430'000 francs. Elle explique avoir déterminé la valeur de rendement en capitalisant l'état locatif de 731'160 francs au taux de 7,75%.
C. Agissant par l'intermédiaire de l'avocat Denis Sulliger, Jean-Nicolas Stucki, Jean-Pierre Studer et Fernand Isabella ont interjeté recours contre cette décision. Ils ont complété leur pourvoi par le dépôt d'un mémoire daté du 14 septembre 1995, concluant, avec dépens, à ce que l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux soit ramenée à une valeur de 8'200'000 francs. Les moyens invoqués à l'appui de leur pourvoi seront examinés ci-dessous dans la partie utile. Au demeurant, ils se sont acquittés de l'avance de frais requise de 4'000 francs.
L'autorité intimée a transmis ses déterminations le 13 septembre 1995, concluant au rejet du recours. Elle expose ce qui suit:
"[...].
Comme l'indique M. Stucki dans son recours du 11.6.1992, le bâtiment a été construit en 1989 et immatriculé en 1990.
Dans sa séance du 30.5.1990, la commission a procédé à l'estimation de la parcelle (avis du 25.6.1990). A ce moment, elle n'était pas en possession du rendement de l'immeuble, demandé le 4.4.1990.
Ce fait a motivé le réexamen du cas dans le cadre de la révision générale 1ère étape.
Sur la base de l'état locatif au 15.7.1991 produit, le rendement à cette époque était de Fr. 731'160.--, ce qui, capitalisés à 7,5% (taux moyen retenu selon les instructions pour la révision générale 1ère étape), donnait une estimation de Fr. 9'750'000.--, objet de notre avis du 1.6.1992.
Suite au recours de M. Stucki du 11.6.1992, une entrevue a eu lieu entre ce dernier et la commission le 22.1.1993.
A cette occasion, pour tenir compte de la pratique de la commission de Lausanne et des dernières décisions du Tribunal administratif, le taux moyen de capitalisation pris en considération a été fixé à 7,75%, soit valeur de rendement 8,75% et valeur vénale 6,75%.
Il en résulte une nouvelle estimation fiscale de Fr. 9'434'300.--, montant arrondi à Fr. 9'430'000.--, avec entrée en vigueur au 31.12.1992.
Cette décision a été communiquée, avec retard il est vrai, aux propriétaires le 24 juillet dernier et fait l'objet du présent recours.
La commission estime les taux retenus équitables, s'agissant d'un bâtiment neuf, pour la période concernée (1991) et conclut au maintien à Fr. 9'430'000.-- de l'estimation en cause.
[...]."
D. Le tribunal a tenu audience en date du 8 novembre 1995 en présence de M. Stucki, assisté de l'avocat Denis Sulliger, qui représentait les recourants, et de MM. Weber et Treyvaud, représentants de l'autorité intimée. Le tribunal a procédé à une inspection locale et a entendu les parties dans leurs explications.
Considérant en droit:
1. a) Dans le cadre de la révision générale, la CEFI a procédé à la mise à jour de l'estimation de l'immeuble des recourants. Elle s'est fondée sur l'état locatif au 15 juillet 1991, qu'elle a capitalisé à un taux de 7,75% représentant schématiquement la moyenne entre les taux de 8,75% et 6,75% respectivement retenus pour fixer la valeur de rendement et la valeur vénale.
Les recourants soutiennent que la valeur de rendement de leur immeuble devrait être fixé en fonction de l'état locatif de 731'160 fr., capitalisé à un taux de 9%, soit 8'124'000 fr., et que la valeur vénale devrait être très proche de ce montant.
b) Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (ci-après : les Instructions) prévoient que "les estimations fiscales mises à jour en 1988, 1989 et 1990 ne feront pas l'objet d'une révision, exception faite de celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale prévue dans ces instructions".
Il convient tout d'abord de déterminer si l'estimation de l'immeuble litigieux, fixée à 8'500'000 fr. en 1990, doit être mise à jour dans le cadre de la révision général en rappelant en premier lieu que l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement (art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI)).
2. S'agissant de la détermination de la valeur de rendement, le tribunal a rappelé à de nombreuses reprises qu'il convenait d'appliquer le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (cf. notamment, Tribunal administratif, arrêts EF 94/0025, du 27 février 1995 et les références citées, EF 92/031, du 15 janvier 1993).
Il convient dès lors de capitaliser l'état locatif au 15 juillet 1991, qui se montait alors à 731'160 fr., au taux de 8,75%, taux correspondant à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à cette date. La valeur de rendement ainsi obtenue est égale à un montant de 8'356'115 francs.
3. a) S'agissant de la valeur vénale, on peut se référer à une méthode connue dans la pratique sous le nom de méthode Joye, qui bénéficie d'une large reconnaissance actuellement dans les milieux immobiliers parce qu'elle permet de cerner de manière optimale la valeur du marché, partant la valeur vénale au sens défini part. 2 al. 4 LEFI. Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises, d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) ou à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) puis à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994). Le tribunal l'a retenue aussi en raison de ses effets modérateurs de nature à traduire le tassement des valeurs immobilières, constat qui s'impose surtout à l'égard d'immeubles commerciaux, particulièrement frappés par la chute des prix (cf. Tribunal administratif, arrêt EF 94/0071, du 3 octobre 1995, et les références citées). En effet, en accordant un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de la valeur vénale, elle constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement (cf. par exemple, Tribunal administratif, arrêt EF 94/025, du 27 février 1995, précité).
Cette méthode consiste à calculer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement) 3
b) La valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier ne doit pas excéder les 25 ou 30% du prix total d'une opération immobilière si on veut que celle-ci reste économiquement saine.
Les recourants ont exposé avoir payé le terrain 2'900'000 francs. Par ailleurs, le tribunal estime qu'il faut tenir compte d'une valeur de 300 fr. par m³ pour le parking, de 450 fr. pour les autres locaux de service, tels que sous-sol, caves, chauffage et abri et 500 fr. pour les parties habitables. A l'aide des volumes retenus par la police ECA, le tribunal dégage ainsi les valeurs intrinsèques suivantes :
valeur du terrain Fr. 2'900'000.-valeur actuelle du bâtiment parking (2765 m³ x 300) Fr. 829'500.-autres locaux de service (1302 m³ x 450) Fr. 585'900.-parties habitables (8'913 m³ x 500) Fr. 4'456'000.-valeur totale Fr. 8'771'400.-valeur de rendement : 731'600 fr. à 8,75% Fr. 8'356'115.-valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 8'494'543.-estimation fiscale Fr. 8'425'329.--.
4. Ces chiffres permettent de constater que l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse peut et doit être maintenue au montant de 8'500'000 fr. fixé en 1990. Ce chiffre est certes un peu supérieur aux conclusions des recourants (8'200'000 fr.), mais le pourvoi doit nonobstant être considéré comme admis. Il convient dès lors de laisser les frais à la charge de l'Etat, les recourants ayant droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey, du 24 juillet 1995, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 306 de La Tour-de-Peilz est arrêtée à 8'500'000 francs.
III. La présente décision est rendue sans frais.
IV. Une indemnité de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) est allouée à titre de dépens aux recourants, Fernand Isabella, Jean-Nicolas Stucki et Jean-Pierre Studer, solidairement entre eux, à la charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey).
mp/Lausanne, le 22 novembre 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.