CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 21 novembre 1995
sur le recours interjeté par Jean-Jacques CROPTIER, à 1203 Genève,
contre
la décision sur recours du 17 juillet 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après: la CEFI) relative à l'immeuble no 1597 de Leysin.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle no 1484 du registre foncier de Leysin, au Feydey, comprend une surface totale de 1'319 m² sur laquelle est érigé un bâtiment d'habitation (305 m2) construit en 1968 et constitué en 1969 en propriété par étages. Jean-Jacques Croptier détient 85/1000 de cette PPE avec un droit exclusif sur un appartement de 3 pièces, cuisine, bains, WC-douche, hall et balcons, situé au 4ème étage, qui correspond au dernier étage de cette habitation. Il a acquis cet appartement en 1985 pour le prix de 140'000 francs. Sa part de copropriété figure au registre foncier sous le numéro 1597.
B. Dans le cadre de la révision générale, la CEFI a, par décision du 16 décembre 1994, porté l'estimation fiscale de la parcelle no 1597 de 110'000 (1971) à 227'000 francs. Par lettre du 23 décembre 1994, Jean-Jacques Croptier a contesté ce montant. La commission a alors procédé à une visite locale de l'immeuble litigieux, puis ramené l'estimation fiscale de la parcelle 1597 à 195'000 fr. (décision sur recours du 17 juillet 1995).
C. L'intéressé a saisi le Tribunal administratif (ci-après le tribunal) d'un recours dirigé contre la décision précitée. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin dans la mesure utile. Le recourant conclut à ce que l'estimation fiscale de sa part de copropriété soit arrêtée à une somme n'excédant pas 150'000 francs. Par ailleurs, il s'est acquitté de l'avance de frais requise, par 800 francs.
Le 24 août 1995, l'autorité intimée a transmis au tribunal son dossier, ainsi que sa réponse au recours. Celle-ci se détermine de la manière suivante:
"Les 2 ventes dans cet immeuble depuis 5 ans l'ont été pour le prix de Fr. 3541.- et Fr. 2408.-/m2 plancher.
Notre appréciation de la valeur vénale pour les mêmes est de 2'625.- respectivement 2'510.-. Nous rappelons qu'elle s'obtient par ventilation de l'estimation de la parcelle entière au prorata des millièmes.
En ce qui concerne le lot de M. Croptier, bien situé, plus haut dans les étages, nous avons l'évaluation suivante:
Valeur vénale Fr. 244'000.soit 2'939.-/m2 plancher Valeur de rendement Fr. 146'000.basée sur une valeur locative de 140.-/m2 plancher/année
La surface du logement est, compte tenu de la 1/2 des balcons, de 83 m2.
Les valeurs vénales découlent d'un calcul à 500.-/m3 pour la construction et 200.-/m2 pour le terrain.
Depuis 5 ans ~130 logements, toutes qualités confondues, se sont vendus à Leysin, la valeur moyenne étant de 3'350.-/m2 plancher. Nous sommes d'avis que, compte tenu des qualités et défauts du logement de M. Croptier, une évaluation de la valeur marchande inférieure de 12% à la moyenne des ventes récentes est raisonnable."
D. Le tribunal a tenu audience en date du 31 octobre 1995 à Leysin en présence du recourant. L'autorité intimée était représentée par M. Wulliens. Le tribunal a procédé à une visite de l'immeuble litigieux. Au cours de celle-ci, le tribunal a constaté que l'appartement du recourant comprend un living et un balcon situés au sud d'où l'on jouit d'une vue imprenable sur le panorama. Il comporte en outre une très petite cuisine (sa taille ne permet pas d'y manger) qui n'est que très partiellement agencée (uniquement les buffets et l'évier). Il est également doté de deux chambres à coucher (l'une à l'ouest avec un balcon et l'autre au nord sans balcon). Il dispose en outre d'un WC séparé et d'une salle de bains. Les explications des comparants seront reprises plus loin dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), modifié le 25 janvier 1991, reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
2. S'agissant de la valeur vénale des propriétés par étages, les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étages). Les instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et, également par comparaison, les commissions de district déterminent la valeur de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe entre fr. 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction."
a) Dans le cas particulier, l'autorité intimée s'est fondée, s'agissant de la valeur vénale sur une valeur de 2'939 fr. le m²/plancher et a ainsi arrêté une valeur vénale de 244'000 francs. Le recourant, quant à lui, estime que le paramètre retenu est trop élevé compte tenu des difficultés du marché (il a produit à cet effet une documentation à titre d'exemple) et il suggère d'arrêter la valeur vénale de sa part de copropriété à 2'000 fr. au maximum le m² de plancher, en se fondant sur une surface de 75 m². La CEFI explique qu'elle a déterminé cette valeur à partir d'un calcul qui prend en considération un prix de 500 fr. le m3 pour la construction, vétusté déduite, et de 200 fr. le m² pour le terrain.
Les parties sont aussi divisées sur la question de la surface exacte de l'appartement. Il apparaît que la surface retenue par l'autorité intimée, semble-t-il sur la base des indications de l'intéressé (83 m²) qui tient compte du balcon pour la moitié de la surface de celui-ci, peut être confirmée. A l'audience, le recourant ne l'a d'ailleurs pas sérieusement combattue.
S'agissant du terrain, un prix de 200 fr. le m² est correct compte tenu de l'excellente situation dont jouit l'immeuble, au centre du village et bénéficiant d'une vue panoramique superbe. Ainsi, la part de copropriété de Jean-Jacques Croptier doit se voir attribuer pour le terrain une valeur de 22'000 fr. (1'319 m², x 200 fr. le m² : 85/1'000).
b) Afin de déterminer la valeur intrinsèque de l'immeuble litigieux, il convient tout d'abord de calculer le volume total du bâtiment sis sur la parcelle 1484, puis de le volume respectif de la part de copropriété de l'intéressé. Le volume du bâtiment s'élève à 4'270 m3 (305 m² x 4 x 3,5). Compte tenu d'un droit exclusif de 85/1000, le volume de la part de copropriété du recourant s'élève à 363 m3. S'agissant du prix unitaire au m³, le tribunal relève qu'on est en présence d'une construction simple, qui ne présente aucun caractère esthétique particulier et n'a pas été réalisée à l'aide de matériaux onéreux. Dans ces conditions, le prix de 500 fr./m³ (coefficient de vétusté déduit) retenu par la CEFI est trop élevé. La valeur à neuf de l'habitation doit être déterminée d'après le prix moyen habituel de construction correspondant à une qualité standard usuelle qui s'élève, s'agissant d'immeuble locatif, à 500 fr. le m3 (dans ce sens v. notamment arrêt EF 93/083 du 5 juillet 1995 et réf. citées). A l'aide de cet élément, le tribunal dégage une valeur à neuf de 181'500 fr. (363 m² x 500 fr.), dont il faut encore déduire un coefficient de vétusté de 25%, l'immeuble ayant été construit en 1968. La valeur intrinsèque de l'immeuble no 1597 doit donc être estimée à 136'000 francs.
En résumé et sur la base des critères ainsi pris en compte, une valeur vénale de 158'000 fr. (22'000.- + 136'000.-), soit 160'000 francs en chiffres ronds peut être retenue. Si l'on divise cette somme par la surface (160'000 : 83), on obtient ainsi une valeur de 1'928 fr. le mètre carré de plancher, toute proche des conclusions du recourant (2'000.- le m²/plancher). Le tribunal arrive en définitive à la conclusion que la valeur vénale de l'immeuble litigieux doit être déterminée en fonction de ce prix, qui n'est pas contredit par la recherche de la valeur intrinsèque à laquelle il s'est livré, et fixée ainsi à 166'000 fr. (83 m² x 2'000) au lieu de 244'000 fr.
3. Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions précitées, quant à elles, recommandent ce qui suit:
"A défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2. Pour une villa, il peut être estimé entre fr. 100.-- à 200.-- par m2. Pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la 1ère catégorie d'immeuble.
(...)
Pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions. Selon le type d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est :.
. 7 - 8 % pour les villas mitoyennes
. 8 - 8,5 % pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux
L'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération."
L'autorité intimée a fixé la valeur de rendement de la parcelle 1597 à 146'000 francs. Elle s'est fondée sur une valeur locative de 140 fr. le m² plancher par année, soit 11'620 fr., qu'elle a capitalisée ensuite à 8 %.
Pour sa part, le recourant estime que la valeur de rendement de son immeuble doit être calculée de la manière suivante:
"700 x 12 = 8'400 fr. par an capitalisés à 7,5% = 112'000 fr.".
Le tribunal constate que dans le cas particulier l'autorité intimée a retenu un prix unitaire par mètre carré qui se situe dans la moyenne inférieure de la fourchette indiquée par les instructions. Il n'apparaît en tout cas pas excessif dans la mesure où il détermine une valeur locative annuelle de 11'620 fr., ce qui correspond à un loyer moyen se situant légèrement en dessous de 1'000 fr. par mois. Si on admet que Jean-Jacques Croptier peut louer son appartement 1'500 fr. par mois durant trois mois l'hiver, 1'000 fr. par mois à raison de deux mois pendant l'été, et 700 fr. par mois le restant de l'année, on arrive à une valeur locative annuelle de 11'400 fr. (3 x 1'500 fr. + 2 x 1'000 fr. + 7 x 700 fr.). Le chiffre retenu par la commission, soit 11'620 fr. ne procède dès lors certainement pas d'un abus du pouvoir d'appréciation. Le taux de capitalisation arrêté à 8% en l'espèce apparaît adéquat au vu des directives et de l'état général de l'appartement litigieux. La valeur de rendement, fixée à 146'000 francs par la CEFI, doit ainsi être confirmée.
4. Avec une valeur vénale de 166'000 fr. et une valeur de rendement de 146'000 fr., le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 156'000 fr., qui est inférieure de 39'000 fr. à la décision attaquée, ce qui représente une différence de l'ordre de 20%, qui va largement au-delà de l'écart de 5% que le Tribunal administratif renonce à corriger parce que ne relevant pas d'un excès du pouvoir d'appréciation (arrêt EF 94/083 du 28 février 1995 et les références citées).
2. Le recours est admis et les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle le 17 juillet 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1597 de Leysin est arrêtée à 156'000 francs.
III. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais effectuée étant restituée au recourant.
mp/Lausanne, le 21 novembre 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint