CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 6 octobre 1995
sur le recours interjeté par Suzanne CHERIX, case postale 1001, 1865 Les Diablerets,
contre
la décision rendue sur recours le 10 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (estimation fiscale de la parcelle no 2105 d'Ormont-Dessus).
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. La recourante Suzanne Cherix est propriétaire, aux Diablerets, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 2105. Il s'agit d'une parcelle de 1'088 mètres carrés, de forme à peu près rectangulaire, sise à environ 250 m du centre de la localité, immédiatement au-dessus de l'Eurotel. Cette parcelle, qui se trouve dans la zone du village, selon le plan d'extension communal, est occupée par un vieux chalet, construit au début du siècle, et qui est implanté dans la partie ouest du terrain, sur une surface de 52 m².
Le chalet est d'une construction légère, en planches, et non pas en madrier. Il comprend au rez-de-chaussée une véranda, une salle de séjour et la cuisine, derrière laquelle a été aménagé récemment une "salle d'eau" très sommaire, comprenant en fait simplement un lavabo avec eau courante chaude et froide. L'étage supérieur comprend trois petites chambres et un réduit. Quant au sous-sol, il est utilisé comme dépôt.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1991, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après la commission) a porté l'estimation fiscale de l'immeuble de la recourante de 50'000 fr. (datant de 1972) à 176'000 fr., estimation qu'elle a maintenue sur recours, selon décision du 10 juillet 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé par déclaration du 13 juillet 1995, et confirmé par un mémoire daté, à la suite d'une erreur manifeste, du 29 juillet 1965, mais mis à la poste en réalité le 27 juillet 1995 à l'adresse du Tribunal administratif.
La commission s'est déterminée en date du 18 août 1995. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 3 octobre 1995, en présence des parties qui ont confirmé leur position. Leurs arguments seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'estimation fiscale litigieuse résulte d'une valeur vénale fixée à 220'000 francs, et d'une valeur de rendement arrêtée à 133'000 francs. Pour le calcul de la valeur vénale, la commission a attribué au terrain une valeur moyenne de 100 fr. au m², pour tenir compte des diverses servitudes et restrictions au droit de bâtir affectant la moitié de la parcelle, qui n'est pas occupée par le chalet. Elle a estimé le logement à 100'000 fr. (252 m3 à 400 fr./m3, montant arrondi) et le solde du volume habitable à 20'000 fr. (100 m3 à 200 fr./m3). Quant à la valeur de rendement, elle résulte d'une capitalisation au taux de 7,5% d'une valeur locative annuelle de 10'000 francs.
La recourante conteste pratiquement, et d'une manière assez confuse, l'ensemble de ces éléments. Elle soutient que la commission n'a pas assez pris en compte les caractéristiques de son immeuble, la construction légère du chalet, inhabitable durant la saison froide, l'accès difficile, la vétusté, le chauffage très rustique et les installations sanitaires très sommaires. En ce qui concerne plus précisément la valeur de rendement, elle fait valoir qu'une location du chalet ne serait possible que pendant une période très limitée, de l'ordre de trois mois par été, et ne permettrait en aucun cas d'obtenir un rendement de 10'000 francs.
3. S'agissant de la valeur vénale attribuée au terrain, le Tribunal administratif peut approuver la méthode utilisée par la commission, qui a retenu un prix moyen du mètre carré. On doit remarquer qu'on pourrait aussi scinder la parcelle de la recourante en deux parties d'égale surface (500 m²), en attribuant à la parcelle occupée par la construction une valeur correspondant au prix effectif du terrain en zone constructible aux Diablerets (de l'ordre de 150 fr. le m², en l'espèce pour tenir compte des difficultés d'accès) le solde de l'immeuble se voyant estimé à la moitié, soit 75 fr. le m². Le total donnerait pour l'ensemble de la parcelle un montant de 112'500 fr. (75'000 fr. + 37'500 francs), supérieur au chiffre retenu par la commission, qui peut ainsi être confirmé.
En ce qui concerne le bâtiment, le prix unitaire du mètre cube retenu pour les parties habitables (400 fr.) est trop élevé. Si l'on tient compte d'un coefficient de vétusté de 30%, il correspondrait à un prix "à neuf" de 570 fr. le m3, manifestement excessif compte tenu du genre de construction. Le tribunal, suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, considère qu'un prix unitaire de 450 fr. au m3 constitue un maximum, et qu'il faut en déduire le coefficient de vétusté de 30%, pour aboutir au montant de 315 fr. le m3, ce qui revient à attribuer à la partie habitable du chalet une valeur vénale de 80'000 francs. A ce montant, doit être ajoutée l'estimation du solde du volume (100 m3), pour lequel un prix unitaire de 140 fr. le m3 paraît équitable (200 fr. le mètre cube, moins un coefficient de vétusté de 30%).
La valeur vénale du bâtiment doit donc être fixée à 94'000 fr. (80'000 fr. + 14'000 fr.), montant auquel s'ajoute la valeur du terrain (100'000 fr.), soit au total 194'000 francs.
4. En ce qui concerne la valeur de rendement, et s'agissant d'un bâtiment utilisé par le propriétaire, la commission a procédé correctement en estimant un "loyer" (art. 22 al. 3 REFI). Le montant de 10'000 fr. retenu est toutefois clairement trop élevé, les griefs formulés par la recourante se révélant à cet égard fondés. Compte tenu de sa construction et de l'absence de confort, notamment d'un chauffage véritablement efficace, le bâtiment n'est utilisable que durant la belle saison, soit pendant les mois de mai à septembre, lorsque les conditions climatiques sont normales. Même si on admet que la propriété procure une résidence de vacances agréable durant les mois d'été, le loyer qu'on pourrait obtenir durant ces cinq mois ne saurait être en moyenne supérieur à 1'200 fr. par mois. La valeur locative estimée par la commission doit dans ces conditions être réduite à 6'000 francs. Capitalisé au taux de 7½%, non contesté par la recourante et correspondant au taux moyen préconisé par les instructions du Département des finances, ce montant donne une valeur de rendement de 80'000 francs.
5. L'estimation fiscale établie conformément aux principes légaux rappelés ci-dessus doit donc être arrêtée à 137'000 fr. (194'000 fr. + 80'000 fr. : 2), soit à un montant inférieur de plus de 20% au chiffre retenu par la commission dont l'appréciation se révèle ainsi excessive (art. 36 lit. a LJPA). Le recours doit dans ces conditions être admis, et la décision entreprise réformée au sens des considérants qui précèdent. Les frais d'instruction du recours seront laissés à la charge de l'Etat (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision du 10 juillet 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 2105 du registre foncier de la Commune d'Ormont-Dessus est arrêtée à 137'000 fr. (cent trente-sept mille francs).
III. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.
mp/Lausanne, le 6 octobre 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint