CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 11 décembre 1995
sur le recours interjeté par Michael et Catherine POOL, La Robellaz, 1417 Essertines
contre
la décision rendue sur recours le 1er mai 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens (estimation fiscale de la parcelle no 146 d'Essertines)
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Les recourants Michael et Catherine Pool sont copropriétaires, chacun pour une demie, d'un immeuble sis à Essertines-sur-Yverdon, au lieu-dit "La Robellaz", et immatriculée au registre foncier sous no 146.
Il s'agit d'une parcelle de petite dimension (446 m²) occupée par un vieux bâtiment (habitation et rural) occupant au sol une surface de 202 m², le solde de la parcelle étant un jardin. Le bâtiment est contigu à un gros rural voisin, et il est sis en limite de la route communale traversant le hameau de La Robellaz, son angle ouest empiétant même sur l'alignement, selon les déclarations des recourants (aucune mention de précarité ne figure toutefois au registre foncier).
Le bâtiment se divise en deux parties, l'une affectée à l'habitation des recourants et de leurs enfants, qui comprend au rez-de-chaussée un hall d'entrée, une salle de séjour, la cuisine et une salle de bains, et au 1er étage, auquel on accède par un escalier escarpé, deux chambres à coucher. Le solde du bâtiment est un grand rural, utilisé comme bûcher, garage à voiture et dépôt, la recourante Catherine Pool y ayant toutefois aménagé un petit atelier de poterie.
Le volume total du bâtiment est de 1'480 m³, les parties habitables représentant un peu plus du tiers de ce volume (570 m³). Le bâtiment a été construit en 1900, et sa valeur d'assurance incendie est de 412'380 fr. (indice 735, 1987).
B. Les recourants ont acheté leur immeuble en 1979, pour le prix de 80'000 francs (dans lequel était comprise une autre parcelle, non bâtie, de 2'325 m² de surface (RF no 138) qui n'est pas en cause dans la présente procédure). L'estimation fiscale a alors été fixée à 60'000 francs. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, cette estimation a été portée à 375'000 fr., par décision du 27 mars 1995. Sur recours des propriétaires, elle a été ramenée à 290'000 fr., selon décision du 1er mai 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours. La commission s'est déterminée en date du 20 juin 1995, concluant au rejet de celui-ci.
Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux, en présence des recourants et du président de la commission, le 1er décembre 1995.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. En l'espèce, le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:
Valeur marchande: 570 m³ x 375.- = Fr. 215'000.-- Solde bâtiment Fr. 85'000.-- Terrain Fr. 50'000.-- Fr. 350'000.--
Valeur de rendement: appart. 1'200.atelier 300.-
1'500 x 12 x 100 = Fr. 230'000.-- 7 3/4 Fr. 580'000.--
Estimation fiscale moyenne Fr. 290'000.--
La contestation des recourants porte principalement sur les valeurs attribuées à la partie habitable de leur immeuble, et ils mettent en cause tant la valeur vénale que la valeur de rendement telles qu'elles ont été définies par la commission.
4. En ce qui concerne la valeur vénale, le tribunal constate que la commission s'est fondée sur la valeur intrinsèque de l'habitation, soit sur le volume représenté par les locaux habitables (570 m³) en retenant un prix unitaire de 375 fr. le m³. Il n'y a rien à redire quant à la méthode elle-même, dans la mesure où aucun élément de comparaison n'était à disposition. En revanche, il faut admettre que le prix unitaire retenu est trop élevé, parce qu'il ne tient pas assez compte de l'état de vétusté des lieux, qui fournissent certes un logement offrant un certain cachet, mais qui sont d'un confort très relatif (chauffage à bois et par radiateur électrique, notamment). Compte tenu de l'ancienneté de la construction (presque centenaire) et de l'état d'entretien assez sommaire, le tribunal considère que le prix unitaire, valeur à neuf, de l'habitation est inférieur à 500 fr., montant qu'il faut pondérer en appliquant un coefficient de vétusté d'au moins 30% (v. sur ce point les instructions du Département cantonal des finances, du 20 novembre 1992, p. 3). En fonction de ces éléments, on peut retenir pour l'habitation un prix unitaire de 300 fr. le m³, ce qui fixe la valeur vénale de cette partie de l'immeuble à 171'000 fr. (570 m³ à 300 fr.).
Il convient de réduire dans les mêmes proportions l'estimation du rural (910 mètres cubes) pour lequel on peut retenir une valeur arrondie de 55'000 fr., en se fondant sur un prix unitaire au m³ de 60 francs.
Enfin, le terrain ne saurait se voir attribuer une valeur supérieure à 60 fr. le mètre, en raison des dimensions très étriquées de la parcelle qui, bien que sise en zone constructible et étant effectivement occupée par un bâtiment, n'offre que des possibilités très limitées d'utilisation, sans même parler du fait qu'elle est immédiatement au bord de la route.
Il résulte des considérants qui précèdent que la valeur vénale de l'immeuble des recourants doit être ramenée à 253'000 fr. (171'000 fr. pour l'habitation, 55'000 fr. pour le rural, et 27'000 fr. pour le terrain).
5. En ce qui concerne la valeur de rendement, et s'agissant d'un bâtiment habité par le propriétaire, il convient d'en estimer la valeur locative, conformément à la règle de l'art. 22 al. 3 REFI. Le montant de 1'200 fr. retenu par la commission, pour l'habitation, est critiqué à juste titre par les recourants. Si l'on tient compte de la vétusté du bâtiment, du confort limité des locaux qui y ont été aménagés, ainsi du fait que le hameau de La Robellaz est à environ 1,5 km du village d'Essertines-sur-Yverdon, qui n'est lui-même pas desservi de manière commode par les transports publics, il faut bien admettre qu'un "loyer" de 1'200 fr. par mois va au-delà de la réalité du marché. Le tribunal considère quant à lui qu'un montant de 1'000 fr. représente la valeur maximum pouvant être retenue à ce titre. En revanche le chiffre de 300 fr. par mois retenu par la commission pour la jouissance de l'atelier de poterie peut être admis.
La valeur de rendement doit ainsi être établie à 201'000 fr., correspondant à un loyer annuel de 15'600 fr. (12 x 1'300 fr.), capitalisé au taux de 7,75% non contesté par les recourants et correspondant par ailleurs aux critères établis par la jurisprudence du Tribunal administratif (EF 92/012, du 2 février 1993, consid. 1a, et les réf. citées).
6. L'estimation fiscale de l'immeuble des recourants doit ainsi être ramenée à 227'000 fr. (moyenne entre une valeur vénale de 253'000 fr. et une valeur de rendement de 201'000 fr.). Le recours doit dans ces conditions être admis, l'arrêt étant rendu sans frais (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. L'estimation fiscale de la parcelle no 146 du registre foncier d'Essertines-sur-Yverdon est fixée à 227'000 fr., à la date du 31 décembre 1994.
III. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire ni alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 11 décembre 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint