CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 29 septembre 1995
sur le recours interjeté par John et Gérald DEBONNEVILLE , La Torne, 1188 Gimel
contre
la décision rendue le 13 avril 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle no 104 de Gimel)
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Les frères John et Gérald Debonneville détiennent, en société simple, un immeuble à Gimel, immatriculé au registre foncier sous no 104. Il s'agit d'une maison d'habitation, vétuste et dont l'état d'entretien laisse fortement à désirer, dans laquelle ont été aménagés des petits logements loués à des tiers selon les possibilités du marché. Le bâtiment occupe une surface de 158 m2, le solde de la parcelle (environ 300 m2) étant en nature de place. L'immeuble est situé dans la localité de Gimel, en bordure de la route conduisant de cette ville à la Clinique psychiatrique la Rosière. Il comprend également un garage permettant d'abriter une voiture.
B. Par décision du 9 février 1995, et dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales décidées par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la Commission d'estimations fiscales des immeubles du district d'Aubonne (ci-après : la commission) a porté l'estimation fiscale de la propriété des recourants de 250'000 fr. (datant de 1989) à 272'000 francs. Sur recours du 14 février 1995 des intéressés, elle a confirmé sa décision le 13 avril 1995. C'est contre cette dernière décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 25 avril 1995.
La commission s'est déterminée en date du 30 mai 1995 concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 30 août 1995 en présence du recourant Gérald Debonneville et des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande qui peut être établie, à défaut d'éléments de comparaison, par la capitalisation de rendement brut à un tout dépendant de divers éléments (art. 8 al. 2 REFI).
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'estimation fiscale litigieuse résulte de la prise en compte d'une valeur vénale de 412'164 fr., dont 373'000 fr. environ pour le bâtiment (1266 m3 à 420 fr. le m3, moins un coefficient de vétusté de 30%), et d'une valeur de rendement de 133'000 fr. (loyer annuel supputé de 10'000 fr. capitalisé à 7,5%). Dans ses observations, la commission explique qu'elle a attribué à un prix valeur à neuf très bas (420 fr. le m3) et appliqué le coefficient de vétusté maximum prévu par les instructions du Département des finances (30%) pour tenir compte du mauvais état général du bâtiment.
La contestation du recourant porte précisément sur le prix du m3 retenu et sur le coefficient de vétusté, soit le calcul de la valeur vénale attribué au bâtiment. Ni la valeur de rendement ni la valeur vénale du terrain ne sont en revanche litigieux. Le recourant a en outre fait valoir que la commission aurait dû attendre que soient effectués des travaux de rénovation projetés, pour procéder à une mise à jour de l'estimation fiscale. A l'audience du 30 août 1995, il a toutefois déclaré retirer ce moyen, étant incapable de faire des prévisions raisonnables pour l'exécution de ces travaux.
3. L'estimation d'un immeuble, et en particulier de sa valeur vénale, n'est pas une science exacte et il est fréquent que les experts aient des avis très différents sur le même objet, les critères d'estimation pouvant varier fortement de l'un à l'autre (ATF 120 III 81 consid. 2a).
Actuellement on recourt fréquemment à la méthode dite "valeur intrinsèque", c'est-à-dire à la prise en compte du volume du bâtiment auquel est attribué un prix unitaire le Tribunal administratif ayant pour sa part approuvé cette méthode tout en relevant qu'elle présentait l'inconvénient majeur d'aboutir à un résultat qui dépend fortement de la valeur attribuée aux paramètres pris en compte (arrêt EF 93/068 du 23 février 1995). Dans cet arrêt (consid. 2d), le Tribunal administratif a toutefois ajouté notamment ce qui suit :
Certains acteurs économiques du marché immobilier suggèrent aujourd'hui de calculer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement) 3
Selon cette méthode (désignée plus loin sous le vocable de "méthode Joye", quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment. La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement . Elle s'apparente également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées). Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises : cette méthode a été employée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) ou à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994).
Il est vrai que cette approche donne un poids très important à la valeur de rendement, celle-ci intervenant également dans le calcul de la valeur vénale, de surcroît avec un facteur pondérateur de deux. Mais le Tribunal administratif considère que cet élément est en l'espèce compensé par l'état du bâtiment (vétusté et mauvais entretien) et par le fait que, dans le calcul de la valeur de rendement, la commission a recouru à un taux que l'on doit considérer comme bas, même s'il n'est pas contesté en l'espèce (voir arrêt EF 95/0031 déjà cité). Il se fondera donc, conformément à la jurisprudence précitée, sur la méthode Joye pour calculer la valeur vénale du bâtiment en retenant les mêmes chiffres que la commission (prix unitaire de 420 fr. le m3 et coefficient d'ancienneté maximum de 30%).
4. Dans ces conditions, la valeur vénale s'établit de la manière suivante :
412'164 + 133'333 + 133'333 = 226'276.- 3
L'estimation fiscale se monte donc à 179'804 fr. (moyenne entre 226'276 et 133'333 fr.), montant arrondi à 180'000 francs.
Le chiffre ainsi retenu présente la particularité d'être inférieur à l'estimation fiscale de 1989 (250'000 fr.), mais cette différence s'explique d'une part par le fait qu'entre 1989 et 1994 le marché immobilier a subi une brutale baisse conjoncturelle, et d'autre part par les caractéristiques propres de l'immeuble. Comme cela a été relevé ci-dessus, celui-ci est très vétuste et mal entretenu, avec la conséquence que sa location à des fins d'habitation est difficile et ne permet pas d'obtenir un rendement normal. Il faut d'ailleurs à cet égard faire observer qu'un calcul de la valeur vénale par capitalisation du rendement locatif, conformément à la règle subsidiaire de l'art. 8 al. 2 REFI, donnerait un résultat encore plus bas, et manifestement sans rapport avec la valeur objective de l'immeuble. Enfin, compte tenu de la situation du marché, il n'est pas rare qu'aujourd'hui les experts arrivent à un résultat largement inférieur à l'estimation fiscale, même lorsque celle-ci est récente (pour un cas de ce genre, voir FAO no 76, du 22 septembre 1995, p. 3699).
5. Le recours doit dans ces conditions être admis, et la décision litigieuse réformée dans le sens des considérants qui précèdent. L'arrêt doit être rendu sans frais (art. 55 LJPA.)
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision du 13 avril 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 104 du Registre foncier de Gimel est arrêtée à 180'000 fr. (cent quatre-vingt mille francs).
III. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.
fo/Lausanne, le 29 septembre 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint