CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 29 août 1995
sur le recours interjeté par Daniel DULEX, représenté par l'avocat Laurent Moreillon, case postale 251, 1001 Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 27 mars 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (estimation fiscale de la parcelle no 1939 de St-Légier-La Chiésaz).
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. J. Morel.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Daniel Dulex est propriétaire, à St-Légier La Chiésaz, d'une parcelle immatriculée au registre foncier sous no 1939 et sise à la route du Montéliza 64. Il s'agit d'une villa d'habitation construite en 1978 pour le prix de 340'000 fr. et occupant une surface au sol de 114 m². Le solde de la parcelle est constitué d'un jardin de 1'900 mètres carrés, longé au sud-est par la voie du chemin de fer des Pléiades.
Selon la police d'assurance contre l'incendie, la villa a un volume de 969 mètres cubes et sa valeur indexée s'élevait à 615'773 fr. (indice 108, 1993).
L'immeuble se trouve en zone de villa, secteur 1, selon le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions du 7 décembre 1981, approuvé par le Conseil d'Etat le 13 mai 1983.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après la commission) a recueilli en novembre 1993 les éléments nécessaires. Par décision du 7 novembre 1994, elle a porté l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 400'000 francs (estimation consécutive à la mise à jour intervenue après la construction à 665'000 francs. Suite à un recours déposé le 19 novembre 1994 par Daniel Dulex, la commission a réexaminé le cas et a réduit l'estimation fiscale litigieuse à 635'000 fr., selon décision du 27 mars 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé par acte du 6 avril 1995 et complété par un mémoire du 18 avril 1995.
La commission s'est déterminée en date du 9 mai 1995. Les moyens des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Le Tribunal administratif a procédé à une vision des lieux le 23 août 1995, en présence du recourant et de son conseil, ainsi que des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. Le recourant s'en prend tout d'abord à la valeur vénale retenue par la commission, tant pour le terrain que pour le bâtiment lui-même. S'agissant du terrain, la commission s'est fondée sur le prix de base retenu d'une manière générale dans la zone villa (250 fr./m²) et l'a appliqué à la moitié supérieure de la parcelle du recourant, occupée par la villa. La moitié inférieure a en revanche fait l'objet d'une estimation plus basse (190 fr./m²) aboutissant à un total de 440 fr. le m², soit un prix moyen pour l'ensemble de la surface de 220 fr. le m².
Le recourant soutient que ce calcul ne tient pas assez compte des caractéristiques de la moitié inférieure du bien-fonds, dont la valeur serait selon lui nettement inférieure à celle de la moitié supérieure, en raison de différents éléments (proximité de la ligne du chemin de fer des Pléiades, manque de vue et accès plus difficile à la route du Montéliza, supposant d'ailleurs en cas de séparation une servitude de passage sur la partie supérieure).
Le Tribunal administratif a déjà à plusieurs reprises eu l'occasion de préciser que la valeur d'un terrain en zone à bâtir devait se déterminer essentiellement en fonction des utilisations possibles. Or, en l'espèce, et comme l'admet lui-même le recourant, la réglementation applicable à la zone de villa dans laquelle se trouve son immeuble permettrait sans difficulté de séparer la partie inférieure de sa parcelle, pour y ériger une villa familiale de la même importance que la sienne. Certes, cette partie du terrain bénéficie-t-elle de conditions moins bonnes. Il n'en demeure pas moins qu'un terrain permettant la construction d'une villa familiale sur les hauts de Vevey, proche du centre de cette ville (environ 2 km) et dont les accès tant par route (la sortie de l'autoroute N9 est à environ 1 km) que par transports publics (la halte du chemin de fer est à environ 200 m. en contrebas) ne peut manquer d'être très attractif, même sur un marché immobilier actuellement un peu dépressif. Retenir pour un tel terrain un prix de 190'000 fr. est raisonnable: si on admet que la construction d'une villa de 800 m3 n'excéderait guère 400'000 fr., la valeur du terrain resterait ainsi inférieure à la proportion que les professionnels de l'immobilier considèrent comme normale (cette valeur ne doit pas excéder le 30% de la valeur totale de l'immeuble bâti pour que la promotion immobilière soit économiquement viable).
Dans ces conditions, le prix calculé par la commission tient effectivement compte d'une certaine dépréciation de la partie inférieure. Quant au prix de 250 fr. le m² appliqué pour la partie supérieure, on ne voit pas ce qui justifierait de s'écarter de la valeur retenue en principe pour l'ensemble de la zone de villa, et notamment pour les propriétés voisines du recourant. Sans doute, l'obligation d'assurer le passage vers la partie inférieure en cas de séparation de celle-ci, diminuerait-elle quelque peu la valeur de sa propriété, mais cet élément serait aussi pris en compte dans la fixation du prix de vente.
3. S'agissant du bâtiment, le recourant conteste aussi bien le calcul de la valeur vénale que celui de la valeur de rendement.
Sur le premier point, le recourant fait valoir en substance que la commission n'a pas assez tenu compte du mauvais état d'entretien du bâtiment qui n'aurait pas bénéficié de travaux d'entretien importants depuis sa construction. La visite des lieux a toutefois permis au tribunal, et notamment à ses assesseurs spécialistes, de réaliser que tel n'était pas le cas. La villa du recourant est une construction dont l'état ne nécessite pas aujourd'hui de travaux importants. Sans doute, quelques fissures sont-elles visibles sur les murs, mais il s'agit de défauts superficiels n'affectant que la surface du crépi et destinés à disparaître lorsque celui-ci sera refait. Il est vrai également que les parties boisées de la maison (volets, portes, portes-fenêtres) ont été réalisées avec du matériau qui n'est pas de grande qualité, mais qui n'a pas non plus été entretenu probablement comme il aurait dû l'être. Quoi qu'il en soit, dans la méthode de calcul de la commission, il est tenu compte d'un coefficient de vétusté de 15%, qui a précisément pour but de compenser les moins-values dues au vieillissement et qui correspond à peu près à l'âge de la villa (17 ans).
On ne saurait dans ces conditions reprocher à la commission d'avoir calculé la valeur vénale du bâtiment en fonction du volume de celui-ci, sur la base d'un prix au mètre cube de 530 fr., chiffre qui, soit dit en passant, est inférieur de 100 fr. à celui qui a été pris en compte par l'ECA (police d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels du 19 novembre 1993) pour une reconstruction valeur à neuf, il est vrai.
Il résulte de ce qui précède qu'en retenant, pour la propriété du recourant, une valeur vénale globale de 876'000 fr. (440'000 fr. pour le terrain, 436'000 fr. pour le bâtiment), la commission n'a en aucun cas abusé de son pouvoir d'appréciation. La propriété du recourant est une villa de bonne dimension, jouissant d'un confort moderne, et disposant de pièces vastes (living) et bien éclairées, ainsi que d'un grand garage (que le recourant utilise comme atelier). Depuis la maison et la terrasse, on jouit d'une vue superbe sur le lac, et tout le quartier bénéficie d'une grande tranquillité, tout en étant très proche tant de la ville de Vevey que de l'accès à l'autoroute. Toutes ces circonstances justifient la valeur vénale retenue par la commission, qui correspond à la réalité du marché pour un objet de ce genre.
4. C'est également à tort que le recourant s'en prend à la valeur de rendement estimée par la commission. Conformément à la règle de l'art. 22 al. 3 REFI, celle-ci devait procéder à l'estimation d'un loyer, s'agissant d'une villa habitée par son propriétaire. Au vu des circonstances rappelées ci-dessus, et notamment de la situation magnifique dont elle bénéficie, la propriété du recourant justifie sans aucun doute le loyer de 2'500 fr. par mois, soit 30'000 fr. par an retenu par la commission. On ne saurait donc en aucun cas, sur ce point non plus, parler d'un abus du pouvoir d'appréciation.
5. Il résulte de ce qui précède que le pourvoi, entièrement mal fondé, doit être rejeté aux frais de son auteur, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 27 mars 1995 est confirmée.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Daniel Dulex.
mp/Lausanne, le 29 août 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint