CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 23 juin 1995
sur le recours interjeté par Jean-Louis MIÉVILLE, à 1436 Chamblon, Es Perreyres,
contre
la décision rendue le 22 février 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson et Yverdon (estimation fiscale de la parcelle 218 d'Yverdon).
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Jean-Paul Miéville est propriétaire à Chamblon, Es Perreyres de l'immeuble immatriculé sous no 218 au registre foncier du district d'Yverdon. Il s'agit d'une petite villa d'habitation, sur trois étages, de construction légère, érigée en 1984. L'état d'entretien est bon. La propriété est située à l'est de la colline de Chamblon, à quelques centaines de mètres de l'hôpital, dans un endroit calme avec un belle vue sur Yverdon. Sa surface totale est de 637 mètres carrés.
Selon la police d'assurance contre l'incendie, la villa a un volume total de 725 mètres cubes, et sa valeur indexée s'élevait à 397'440 fr. (indice 108). Elle est située en zone villa, selon le plan d'extension de la Commune de Chamblon.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson et Yverdon (ci-après la commission) a porté l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 290'000 fr. (1984) à 355'000 fr., par décision du 20 novembre 1993. Sur opposition du 25 novembre 1993, la commission a réexaminé le cas et confirmé sa décision le 22 février 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 3 mars 1995. La commission a produit son dossier en date du 6 avril 1995, concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris ci-dessous pour autant que de besoin.
C. Le Tribunal administratif a procédé à une vision des lieux en présence des parties le 20 juin 1995.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
En l'espèce, le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement: Habitation 160 m² à 150.-/m² Garage: 80.-/mois
Capitalisé à 7,5% = 332'9800.-, arrondie à 330'000.- Valeur vénale: Terrain 651 m² à 80.-/m² Villa type Berci de 725 m3 à 500.-/m3 362'500.-. Réduction pour âge des bâtiments (année de construction 1984): 9% Valeur arrondie à 380'000.- fr. Estimation: (330'000.- + 380'000/2 = 355'000.-.
24'000.- 960.- 24'960.-- 52'080.-
329'875.- 381'955.-
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Le recourant n'a pas contesté devant le Tribunal administratif la valeur de rendement retenue par la commission, sur la base d'un loyer estimé conformément à la règle de l'art. 22 al. 3 REFI (24'960 fr.). Le Tribunal administratif ne tranchera donc pas ce point, encore qu'il lui soit apparu que ce loyer était un peu élevé, compte tenu des circonstances propres à la villa du recourant. Un loyer de 1'800 fr. par mois, soit 21'600 fr. serait probablement plus proche de la réalité, suivant l'avis des assesseurs spécialisés composant le tribunal, mais il faut relever qu'une adaptation dans cette mesure de la valeur de rendement n'aurait pas sur l'estimation fiscale une incidence supérieure à 5%. Or le Tribunal administratif a pour pratique de ne pas intervenir dans la mesure où une telle différence entre dans la marge d'appréciation qu'il est nécessaire de laisser aux autorités d'estimation et ne peut être constitutive d'un abus de leur pouvoir d'appréciation (v. par exemple EF 93/033 du 27 septembre 1994).
4. S'agissant de la valeur vénale, le recourant ne conteste pas le montant retenu par la commission pour le bâtiment (380'000 fr.). En revanche, en ce qui concerne le terrain, il considère qu'un prix de 80 fr. au mètre carré est manifestement excessif au regard des conditions du marché actuel et de la situation très particulière de sa propriété (absence de jardin d'agrément autour de la maison, proximité d'une carrière, avec les nuisances que cela peut comporter pour les voisins). La commission explique de son côté qu'elle a fixé pour la zone villa de Chamblon une valeur de base du mètre carré de 150 fr. et qu'elle l'a appliquée à l'ensemble des villas voisines de la propriété du recourant; celui-ci a bénéficié d'un traitement plus favorable en raison précisément des circonstances qu'il invoquait.
Le Tribunal administratif considère qu'un tel abattement tient équitablement compte des circonstances. L'immeuble du recourant est une jolie villa, jouissant d'un bon confort, dans un endroit calme, d'accès facile, proche à la fois de la ville d'Yverdon et de l'accès à l'autoroute, avec au surplus une très belle vue sur la plaine. Il est vrai que les surfaces planes immédiatement utilisables par les habitants de la villa sont très petites, limitées pratiquement à deux terrasses. Il est également certain que la présence d'une carrière, où sont susceptibles de s'exécuter dans les années à venir des travaux (comblement) entraînant d'incontestables nuisances représente un inconvénient qu'on ne saurait négliger et qui jouerait un rôle dans le cadre d'une transaction. Il n'en demeure pas moins qu'en retenant un prix au mètre carré correspondant pratiquement à la moitié de celui appliqué à la zone villa, la commission a très largement tenu compte de ces éléments. On en veut d'ailleurs pour preuve que la valeur ainsi attribuée au terrain (52'000 fr.) représente à peu près 12,5% de la valeur de reconstruction assurée auprès de l'ECA. On est donc loin de la proportion de 25 à 30% que les professionnels de l'immobilier considèrent comme économiquement praticable lors de la construction d'un immeuble (v. par ex. EF 94/050 du 8 juillet 1994).
5. Il résulte des considérants qui précèdent que les arguments du recourant doivent être écartés, le recours étant rejeté et la décision de la commission confirmée. Le recourant supportera un émolument judiciaire, conformément à la règle de l'art. 55 LJPA.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 23 juin 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint