canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 26 septembre 1994
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sur le recours interjeté par Stanislas HAEFLIGER, à Vallorbe
contre
la décision rendue le 25 avril 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (estimation fiscale de la parcelle 51 de Vallorbe)
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président J. Morel, assesseur O. Liechti, assesseur
constate en fait :
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A. Le recourant Stanislas Haefliger est propriétaire de la parcelle no 51 du registre foncier du district d'Orbe, sise à Vallorbe, rue P.-F. Vallotton 22. Il s'agit d'une villa d'habitation, comprenant un entre-sol occupé par une grande cave-atelier et à l'étage un appartement de quatre pièces, dont trois au sud et une à l'ouest. L'état d'entretien est bon. La propriété est située sous la gare de Vallorbe, à quelques centaines de mètres du centre de la localité, dans un endroit calme avec au sud un bon dégagement sur le Jura. Sa surface totale est de 1'019 mètres carrés comprenant, outre l'emprise du bâtiment, un jardin d'agrément et une petite dépendance (remise pour l'outillage).
Selon la police d'assurance contre l'incendie, la villa a un volume total de 611 mètres cubes, et sa valeur indexée s'élevait à 293'368 francs (indice 108, 1993).
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après la commission) a porté l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 60'000 francs (1970) à 231'000 francs, par décision du 8 novembre 1993. Sur opposition du 17 novembre 1993, la commission a réexaminé le cas et pris une nouvelle décision, du 25 avril 1994, fixant l'estimation fiscale à 220'000 francs. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 4 mai 1994. La commission a produit son dossier en date du 6 juin 1994, se référant aux explications données le 25 avril 1994 au recourant. Les arguments des parties seront repris ci-dessous pour autant que de besoin.
C. Le Tribunal administratif a procédé à une vision des lieux en présence des parties le 20 septembre 1994.
et considère en droit :
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1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
En l'espèce, le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:
Rendement locatif:
1 appartement de 4 pièces + bains Fr. 12'000.capitalisé à 7,5% Fr. 160'000.-
Valeur vénale:
bâtiment Fr. 200'000.terrain de 1019 m2 à Fr. 80.- = Fr. 81'520.arrondis à Fr. 80'000.- Fr. 280'000.-
Total Fr. 440'000.-
Moyenne ou estimation fiscale Fr. 220'000.-
Le recourant conteste d'une part la valeur locative retenue par la commission pour le calcul de la valeur de rendement (Fr. 1'000.-- par mois), d'autre part la valeur vénale attribuée au bâtiment (Fr. 200'000.--), enfin le prix retenu pour le terrain (Fr. 80.-- le m2). Selon lui, ces valeurs ne tiennent pas compte de la vétusté du bâtiment et notamment de l'état de la charpente, qui serait menacée par une "attaque de capricornes". Il se réfère en outre à une expertise effectuée en 1984 dans le cadre d'un partage successoral par l'architecte Gilbert Favre à Lausanne.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Le calcul de la valeur de rendement retenue par la commission échappe à tout grief à cet égard. Le "loyer" pris en compte pour l'occupation de sa villa par le recourant est en effet très raisonnable, voire même modeste, dans la mesure où il jouit d'un appartement de quatre pièces plus cuisine et salle de bains, très bien situé proche du centre de Vallorbe et jouissant d'un environnement agréable. A cela s'ajoute que le recourant dispose au sous-sol d'un grand atelier équipé de machines, ainsi que d'un jardin relativement grand. Dans de telles conditions, la commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation en retenant une valeur locative annuelle de 12'000 francs. Le taux de capitalisation appliqué (7,5%) correspond à la jurisprudence et n'est d'ailleurs pas contesté par le recourant. Il s'ensuit que la valeur de rendement de 160'000 francs fixée par la commission ne peut qu'être confirmée.
4 . S'agissant de la valeur vénale, le recourant estime trop élevée la valeur attribuée au bâtiment (Fr. 200'000.--) parce qu'elle ne tiendrait pas assez compte de l'état de vétusté de celui-ci ni des frais engendrés par son entretien. Le recourant se réfère à cet égard aux déductions admises par la commission d'impôt dans le cadre de sa dernière taxation.
Les griefs ainsi formulés sont sans fondement. Le chiffre de 200'000 francs retenu par la commission correspond à la valeur intrinsèque du bâtiment, estimé à 400 francs le mètre cube, avec application d'un coefficient de vétusté de 20% faisant tomber ce chiffre à 330 francs le mètre cube. Une telle estimation n'est certes pas excessive. La maison du recourant est en effet une jolie villa, sans doute assez ancienne (environ 50 ans), mais bénéficiant d'un bon état d'entretien et mettant à disposition un logement relativement grand offrant de très bonnes conditions de confort. Contrairement aux affirmations du recourant, l'état de la toiture et de la charpente est bon et ne justifie nullement les craintes émises. Le fait que la Commission d'impôt de district aurait admis d'importantes déductions est sans pertinence à cet égard, l'application de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles étant indépendante de celle de la loi sur les impôts directs cantonaux conformément à une jurisprudence constante de l'ancienne Commission centrale des estimations fiscales, reprise par le Tribunal administratif (v. notamment arrêt EF 91/011 du 6 juillet 1992). L'attribution à la villa du recourant d'une valeur vénale de 200'000 francs ne peut donc qu'être confirmée, le tribunal relevant par ailleurs que la simple indexation de la valeur intrinsèque retenue en 1984 par l'expert Favre (Fr. 134'420.--) conduirait à retenir une valeur de l'ordre de 180'000 francs, relativement proche du chiffre établi par la commission.
5. S'agissant du terrain, le recourant considère qu'une valeur de 80 francs au mètre carré est manifestement excessive au regard des conditions du marché actuel. La commission expose sur ce point qu'elle a, d'entente avec l'autorité municipale, attribué les différents terrains constructibles de Vallorbe à trois secteurs distincts, compte tenu de leur situation, et fixé pour chacun d'eux une valeur de base du mètre carré de respectivement 60 francs, 80 francs et 100 francs. Pour schématique qu'elle soit, cette méthode présente l'avantage d'assurer une certaine égalité de traitement entre les propriétaires, étant précisé qu'elle doit subir le cas échéant des exceptions pour tenir compte de situations tout à fait particulières. Mais tel n'est en tout cas pas le cas de la propriété du recourant, qui est comme on l'a vu une jolie villa individuelle avec jardin, très bien située au centre de la localité de Vallorbe, dans un endroit calme, d'accès facile et jouissant d'un bon dégagement (sur tous ces points, v. le rapport de l'expert Favre, du 20 août 1984). Attribuer dans ces conditions au terrain une valeur au mètre carré de 80 francs ne relève certainement pas d'un abus du pouvoir d'appréciation, même si l'on admet que le marché immobilier se trouve actuellement dans une conjoncture plutôt basse, notamment à Vallorbe.
6. Il résulte des considérants qui précèdent que les arguments du recourant doivent être écartés, le recours étant rejeté et la décision de la commission confirmée. Le recourant supportera un émolument judiciaire, conformément à la règle de l'art. 55 LJPA.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 800 francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 26 septembre 1994
Au nom du Tribunal administratif,
le président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint