canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 12 juillet 1994
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sur le recours interjeté par Armand MOGNETTI, à Lausanne, représenté par la Société fiduciaire OFICO, à 1001 Lausanne,
contre
les décisions rendues sur recours le 18 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale des parcelles 5482 et 5483 de Lausanne, sises chemin du Closelet Nos 4 à 10).
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de :
MM. J.-C. de Haller, président O. Liechti, assesseur R. Ernst, assesseur
Greffier : M. J. Aubert, sbt
constate en fait :
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A. Le recourant Armand Mognetti est propriétaire, depuis 1970, de deux immeubles immatriculés au Registre foncier du district de Lausanne sous Nos 5482 et 5483, et situés en plein centre de Lausanne, sous la gare, au chemin du Closelet.
Le premier de ces immeubles (parcelle 5482, chemin du Closelet Nos 8 et 10) est un immeuble locatif d'une surface totale de 788 m2, dont 472 en place jardin et 316 occupés par le bâtiment lui-même. Celui-ci comprend dix appartements (4 pièces et bain) dont le revenu locatif a varié, en dix ans, de 152'000 francs (année 1984) à 411'000 francs (année 1989). Il s'agit d'un vieil immeuble (construit en 1895), très mal entretenu, dont l'état et le confort sont très médiocres, en particulier en ce qui concerne les sanitaires. La valeur d'assurance-incendie se monte à 1,46 million (indice 500, 1974), et l'estimation fiscale à 656'000 francs (1970).
Le deuxième immeuble (parcelle 5483, chemin du Closelet Nos 4 et 6) est un hôtel, d'une surface totale de 959 m2 dont 899 occupés par le bâtiment, et qui comprend 72 chambres, dont le confort est également très médiocre, un restaurant de 30 places, un garage souterrain affecté à des places de parc (60), ainsi qu'un magasin de coiffure et une petite boutique. Selon les chiffres fournis par le recourant, le chiffre d'affaires de l'hôtel a varié ces dernières années de 496'000 francs à 642'000 francs, le rendement du restaurant n'étant pas compris dans ce chiffre. La valeur d'assurance-incendie est de 6,5 millions (indice 700, 1984), et l'estimation fiscale de 1,53 millions (1973).
B. Les deux immeubles du recourant sont loués à une société d'exploitation (garage-hôtel Excelsior SA). En 1990, selon les chiffres fournis par le recourant, le loyer s'élevait à 135'000 francs pour l'immeuble locatif et à 400'000 francs pour l'hôtel (plus précisément 260'000 francs pour l'hôtel et 140'000 francs pour le garage et les boutiques).
C. Par décision du 28 octobre 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la commission), agissant dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, a fixé à 2'477'000 francs la nouvelle estimation fiscale de l'immeuble 5482. Sur recours, et en fonction du nouvel état locatif fourni par l'intéressé, la commission a réduit cette estimation à 1'742'652 francs (décision du 18 janvier 1994).
Par décision du 28 octobre 1993 également, la commission a fixé la nouvelle estimation fiscale de l'immeuble 5483 à 5'935'000 francs, montant qu'elle a également réduit sur recours à 5'163'412 francs (décision du 18 janvier 1994).
D. C'est contre ces deux décisions qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé par acte du 28 janvier 1994, complété par un mémoire du 4 février 1994. Le recourant conclut à une estimation fiscale de 1'082'000 pour l'immeuble 5482 et 3'705'000 pour l'immeuble 5483.
La commission s'est déterminée en date du 25 mars 1994, en concluant au rejet du recours. Les éléments de calcul sur lesquels s'est fondée la commission et les griefs formulés par le recourant seront examinés ci-dessous pour autant que de besoin. Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 27 mai 1994, en présence des parties qui ont complété leurs explications.
considère en droit
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1. Lors de sa première estimation, la commission a apprécié elle-même le revenu locatif tant de l'immeuble locatif que de l'hôtel (160 francs le m2) qu'elle a capitalisé à 7,75%, taux considéré comme moyen et permettant de déterminer à la fois la valeur de rendement et la valeur vénale.
A la suite du recours d'Armand Mognetti, elle a repris les revenus locatifs réels indiqués par ce dernier, qu'elle a capitalisés à 7,75%. Elle relève que cette modification a ramené le prix de location des appartements à 112 francs le m2, et celui de l'hôtel à 130 francs le m2, chiffres qu'elle estime équitables et tenir largement compte de l'état de vétusté et de mauvais entretien des deux bâtiments en cause.
De son côté, le recourant fait valoir essentiellement que les loyers de 1990 ne sauraient être pris en considération, dans la mesure où ils étaient bien plus élevés que les rendements obtenus les années suivantes, cette évolution à la baisse devant selon lui se reproduire encore à l'avenir. Il invoque également l'absence d'un entretien normal, avec la conséquence qu'un déficit d'entretien a été accumulé, justifiant une moins-value très importante. Le recourant conclut dès lors à ce que l'estimation fiscale soit calculée sur la base des loyers effectifs réalisés en 1992 (315'00 francs pour l'hôtel, 92'000 francs pour le bâtiment locatif), capitalisés à 8,5%.
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
3. La commission a admis, en revenant sur sa première estimation d'octobre 1993, de fonder ses calculs sur les rendements effectifs des immeubles, fournis par le recourant. Elle a toutefois retenu les chiffres de 1990, fournis initialement par le recourant, et non pas ceux des années suivantes que celui-ci a produits avec son recours du 25 novembre 1993. Il s'agit du premier point litigieux qu'il convient de régler.
Conformément à l'art. 6 REFI, la valeur de rendement des immeubles est calculée dans la règle d'après le rendement normal de l'année précédente. En l'espèce, ce sont donc bien les chiffres correspondant à l'année 1992 qui doivent ¿re pris en compte, soit 92'000 francs pour le bâtiment locatif et 315'000 francs pour l'hôtel, le recours devant être admis sur ce point là, même si l'on peut faire grief au recourant de n'avoir pas dès le début de 1993 fourni à la commission les éléments permettant de fonder la nouvelle estimation fiscale.
4. Il reste à examiner la seconde question litigieuse, qui est celle du taux appliqué, en rappelant que la commission a choisi un taux de 7,75%, représentant une moyenne entre le taux applicable pour le calcul de la valeur de rendement de 8,75% et celui permettant de capitaliser la valeur vénale (6,95%), le recourant revendiquant quant à lui un taux de 8,5%.
4.1 En ce qui concerne la valeur de rendement, le Tribunal administratif se réfère d'une manière générale au taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, parce qu'il constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993, EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cité). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).
En l'espèce, le taux des prêts hypothécaires en 1er rang était de 6,75% en été 1992. Le taux applicable à la valeur de rendement devrait donc être de 8,75%, mais le Tribunal administratif considère qu'il doit in casu être porté à 9%. En effet, selon la jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé. Dans cette seconde hypothèse on peut admettre un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 92/012, du 2 février 1993 et références citées). Dans le cas particulier, les immeubles du recourant sont dans un mauvais état d'entretien comme il l'a d'ailleurs indiqué dans le questionnaire ad hoc établi en vue de l'établissement de la nouvelle estimation fiscale. Des travaux importants seront nécessaires dans un avenir plus ou moins proche et il convient d'en tenir compte en augmentant légèrement le taux applicable à la capitalisation.
4.2 Pour le calcul de la valeur vénale, il s'agit de déterminer la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
Dans le cas particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,95%. Le recourant ne conteste pas la méthode retenue, mais estime en revanche que le taux de capitalisation doit être le même que celui retenu pour déterminer la valeur de rendement, soit 8,5%.
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité). Il a toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui retenu pour fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée.
En l'espèce, le bâtiment locatif comprend dix appartements de quatre pièces loués à moins de 800 francs par mois en moyenne, représentant un prix annuel moyen au m2 d'environ 60 francs (en ne comptant ni le sous-sol ni les combles). Même en tenant compte du mauvais état d'entretien et du faible niveau de confort, des loyers de cet ordre doivent être considérés comme bas, pour un immeuble situé en plein centre de Lausanne. A titre de comparaison, le tribunal de céans a confirmé l'existence de loyers modérés, s'agissant de deux immeubles de quinze appartements situés à l'avenue Vinet, dont les loyers représentaient un prix annuel moyen au m2 approximatif de 165 francs, respectivement de 160 francs (arrêts EF 93/051 et 93/052, du 25 janvier 1994). Cela étant, il se justifie de capitaliser le revenu locatif brut à un taux plus bas que celui de 8,75% retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement, le raisonnement s'appliquant, mutatis mutandis, à l'hôtel, immeuble contigu dont l'état d'entretien est également mauvais.
Les éléments qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 7%, soit inférieur de deux points au taux applicable pour la valeur de rendement, tient compte des caractéristiques des immeubles en cause, taux qui correspond pratiquement à celui de la commission (6,95%). Il s'ensuit que l'estimation fiscale des immeubles du recourant s'établit de la manière suivante :
Immeuble 5482 Valeur de rendement (92'000 à 9%) 1'022'000.-- Valeur vénale (92'000 à 7%) 1'314'000.-- Total : 2'336'000.-- Estimation fiscale (1/2) 1'168'000.--
Immeuble 5483 Valeur de rendement (315'000 à 9%) 3'500'000.-- Valeur vénale (315'000 à 7%) 4'500'000.-- Total : 8'000'000.-- Estimation fiscale (1/2) 4'000'000.--
6. Le recours doit ainsi être admis, les estimations fiscales litigieuses étant corrigées en fonction des considérants qui précèdent. Les frais d'instruction seront laissés à la charge de l'Etat (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 18 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est réformée, l'estimation fiscale de la parcelle n° 5482 étant fixée à 1'168'000.-- francs et celle de la parcelle n° 5483 étant fixée à 4'000'000.-- francs.
III Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire ni alloué de dépens.
gz/Lausanne, le 12 juillet 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.