canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 30 juin 1994
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sur le recours interjeté par LAUSANNE PALACE SA, représentée par la société Multifiduciaire Riviera SA, à Montreux
contre
la décision rendue sur recours le 20 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 5870 de la Commune de Lausanne sise rue du Grand-Chêne 7-9.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président R. Ernst, assesseur O. Liechti, assesseur
Greffier : M. J. Aubert, sbt
constate en fait :
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A. La société anonyme Lausanne Palace SA possède sur le territoire de la Commune de Lausanne une parcelle immatriculée au registre foncier sous no 5870. Un gros bâtiment occupe une surface de 2'805 mètres carrés, à quoi s'ajoutent des garages et des dépendances (444 m²). Le solde de la parcelle (4'723 m²) est en nature de place-jardin), la surface totale de l'immeuble étant de 7'972 mètres carrés.
B. Le bâtiment principal est exploité dans sa plus grande partie comme hôtel catégorie luxe. Différents commerces louent des locaux occupant au total une surface de 2'514 mètres carrés, les loyers se montant à 806'573,20 francs (1992). Il s'agit notamment d'un night club, d'un cinéma, de boutique de mode, d'un magasin de fourrure et de deux boutiques de coiffeur.
Selon la police d'assurance incendie de l'ECA, les bâtiments ont un volume de 80'174 mètres cubes, la valeur d'assurance étant de 44'160'000 francs (indice 500, 1974).
C. Durant les cinq années précédant l'estimation fiscale litigieuse, le chiffre d'affaires de l'exploitation s'est élevé aux montants suivants:
1987 1988 1989 1990 1991 moyenne
C.A. total 17'016'257 14'834'654 16'737'491 15'923'635 17'248'223 16'352'052 Location magasins 786'154 805'106 843'066 765'086 762'609 792'404
C.A. à considérer 16'230'103 14'029'548 15'894'425 15'158'549 16'485'614 15'559'648
D. Par décision du 10 juillet 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a procédé, dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, à la révision de l'estimation fiscale de l'immeuble de la recourante. Il a fixé cette nouvelle estimation à 40'742'000 francs (contre 29'985'000 francs en 1983). Sur recours du 24 juillet 1992, la commission a décidé de maintenir l'estimation au chiffre indiqué ci-dessus, indiquant qu'elle résultait du calcul suivant:
- 15% du chiffre d'affaires moyen: Fr. 2'452'800.--
- Revenu des locaux non-hôteliers: Fr. 806'573.--
- total: Fr. 3'259'000.--
Taux de capitalisation: 8%
Estimation fiscale: Fr. 40'742'000.--
Elle a communiqué sa décision en date du 20 janvier 1994 à la recourante, qui s'est pourvue auprès du Tribunal administratif en déposant une déclaration de recours le 28 janvier 1994, confirmée par un mémoire du 7 février 1994. En substance, la recourante conteste la méthode suivie par la commission et conclut à ce que l'estimation fiscale de ces immeubles soit ramenée à 31'082'000 francs, chiffre correspondant selon elle à la valeur réelle de l'entreprise.
La commission s'est déterminée en date du 17 mars 1994, en concluant au rejet du recours.
Le Tribunal administratif a statué à huis clos, les parties n'ayant pas demandé à être entendues.
et considère en droit :
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1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2. S'agissant des hôtels, des règles particulières ont été prévues (art. 27 du règlement d'application du 22 décembre 1936; REFI), qui concernent la prise en compte des machines et installations, ainsi que des prix probables de liquidation.
De son côté, le Département des finances dans ses Instructions du 31 janvier 1991 à l'intention des commissions d'estimation a prescrit ce qui suit:
"il convient d'établir la valeur de rendement en se fondant sur une proportion raisonnable entre le chiffre d'affaires et le loyer des locaux hôteliers. On admettra en règle générale comme loyer annuel normal le 15% de la moyenne annuelle du chiffre d'affaires (3-5 dernières années). Le taux de capitalisation généralement appliqué sera de 8%. A cette valeur s'ajoutera la valeur de rendement des locaux non-hôteliers sur la base d'un revenu locatif annuel moyen également capitalisé à 8%.
Quant à la valeur vénale, elle sera arrêtée au même chiffre que celui de la valeur de rendement."
Les Instructions justifient ce dernier point par le fait qu'"un calcul fondé sur l'addition de la valeur du terrain et de la valeur du bâtiment aurait un caractère théorique, l'une et l'autre étant intimement liées à l'exploitation de l'hôtel". Se référant à un arrêt rendu en 1973 par la Commission centrale des estimations fiscales à propos d'un recours du Lausanne Palace, les Instructions précisent en effet que "le prix qu'un acquéreur éventuel de la parcelle serait disposé à payer dépendrait uniquement de la valeur de rendement" (cf. Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 5).
3. Appliquant le système décrit ci-dessus, la commission a fixé l'estimation fiscale litigieuse en prenant pour base la somme représentant les 15% de la moyenne du chiffre d'affaires des cinq dernières années, auxquelles elle a ajouté le revenu des locaux non-hôteliers, le total étant capitalisé à 8%.
La recourante conteste la valeur de rendement attribuée à l'immeuble affecté à l'activité hôtelière, en relevant en substance qu'une entreprise hôtelière est une entreprise commerciale, même si son principal outil de travail est constitué par un investissement immobilier, qu'on doit tenir compte du résultat d'exploitation et non d'un revenu locatif et établir ainsi une valeur de rendement par la capitalisation du résultat moyen d'exploitation réalisée ou réalisable dans des conditions économiques normales, le taux devant être de 10%. Se fondant ainsi sur la moyenne des trois derniers résultats d'exploitation (1990, 1991, 1992), soit 2'055'661 francs, capitalisés à 10%, la recourante considère que la valeur de rendement doit être arrêtée à 21'000'000 francs (mémoire de recours, p. 11). En ajoutant la valeur de rendement des locaux affectés à des activités non-hôtelières, telle qu'elle a été établie par la commission (Fr. 10'082'163.--) et qui n'est pas contestée, la recourante conclut dès lors à ce que la nouvelle estimation fiscale de son immeuble soit arrêtée à 31'082'000 francs.
4. La méthode de calcul utilisée par la commission, conformément aux Instructions du Département des finances, ne correspond pas strictement au texte de la loi, dans la mesure où elle se fonde exclusivement sur la valeur de rendement, sans chercher à établir une valeur vénale ou marchande pour établir une valeur moyenne. Ce raisonnement, qui remonte à un arrêt de l'ancienne Commission centrale des estimations fiscales rendu en 1973 précisément à propos de l'immeuble du Lausanne Palace, part du principe que, sur le marché, le prix d'un tel immeuble se détermine exclusivement en fonction du rendement résultant de son exploitation hôtelière. Il rejoint les constatations faites par le Tribunal administratif, selon lesquelles dans une certaine mesure, vu l'évolution du marché immobilier, la valeur vénale d'un immeuble a tendance à se rapprocher de sa valeur de rendement, sans toutefois que l'on puisse affirmer qu'elles se confondaient (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031 du 15 janvier 1993). La question peut rester ouverte, la recourante ne contestant pas la méthode elle-même appliquée par la commission, mais faisant porter son désaccord sur le calcul proprement dit de la valeur de rendement, c'est-à-dire sur le revenu qui doit être pris en compte, et sur le taux applicable à la capitalisation.
5. Toute l'argumentation de la recourante repose sur l'idée qu'une entreprise hôtelière est une entreprise commerciale dont le bâtiment d'exploitation doit être considéré comme un bien de production comme un autre permettant d'atteindre un résultat d'exploitation et non de réaliser un revenu locatif. C'est la raison pour laquelle, notamment, il convient selon la recourante de distinguer entre les immeubles affectés à l'exploitation hôtelière proprement dite de ceux qui sont loués à des tiers (boutiques, magasins, salons de coiffure, etc.) qui ont quant à eux un caractère immobilier évident.
Le Tribunal administratif n'entend pas discuter ici les mérites d'une telle théorie, qui ne peut pas être déterminante dans le système général vaudois d'estimation fiscale des immeubles. Celui-ci a en effet été conçu comme ayant pour but de donner sa base à l'impôt foncier, c'est-à-dire de "... préciser l'élément fiscal des biens-fonds" (exposé des motifs, BGC Printemps 1935, p. 1190 ss, plus spéc. 1195). Le texte même de la loi (art. 3) précise d'ailleurs que l'on doit attribuer une valeur au sol, au bâtiment et aux accessoires. Il s'agit donc bien d'apprécier la valeur des éléments immobiliers du patrimoine du contribuable, quelle qu'en soit l'utilisation, commerciale ou non, étant entendu que la prise en compte de la valeur de rendement tiendra nécessairement compte d'un tel élément. Il ne s'agit en revanche pas, contrairement à ce qu'affirme la recourante, d'évaluer une entreprise. Comme la commission centrale des estimations fiscales a eu l'occasion de le rappeler, la valeur d'une entreprise dépend d'autres éléments, comme par exemple la cote des titres de la société, et varie en fonction d'autres actifs que les immeubles, ainsi que des dettes. Elle représente ainsi une valeur "nette" et non pas la valeur "brute" que doit révéler l'estimation fiscale (arrêt du 19 décembre 1983 dans la cause X Palace SA c/ Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne).
La recourante ne peut donc pas être suivie lorsqu'elle demande que l'on assimile l'estimation de son immeuble à celle de l'entreprise elle-même, au vu des résultats du compte d'exploitation. La procédure d'estimation fiscale, telle qu'elle existe dans le canton de Vaud depuis très longtemps et telle qu'elle est organisée par la loi actuelle, n'a pas pour but de fixer la capacité contributive d'une personne ou d'une entreprise, mais de dégager la valeur qu'il convient d'attribuer à un des éléments de son patrimoine, même si, comme on le verra ci-dessous, le type particulier d'une exploitation donnée (en l'espèce hôtelière) peut jouer un rôle non négligeable.
Il reste dès lors à examiner si les autres griefs formulés par la recourante doivent conduire à une modification de la taxation contestée.
6. Comme on l'a vu ci-dessus, c'est essentiellement en fonction des caractéristiques propres à l'industrie hôtelière que les commissions d'estimation fiscale, suivant les Instructions du Département des finances, renoncent à rechercher la valeur vénale des immeubles hôteliers en partant de l'idée qu'elle doit être arrêtée au même chiffre que celui de la valeur de rendement. Quant à cette dernière, elle est établie sur la base du revenu locatif effectif pour les locaux non-hôteliers, les bâtiments et locaux affectés directement à l'exploitation hôtelière se voyant attribuer un rendement théorique correspondant au 15% du chiffre d'affaires. Cette méthode repose sur l'idée qu'il s'agit là d'une "proportion raisonnable", conformément aux principes dégagés par l'arrêt de 1973 précité, repris par les Instructions. Cette méthode de déterminer le revenu locatif n'est certainement pas déraisonnable. Elle se fonde sur l'expérience générale et les particularités propres aux exploitations hôtelières. On recourt à des méthodes analogues lorsque, par exemple, on considère que dans une promotion immobilière la valeur d'acquisition du terrain ne doit pas excéder en principe 25% du coût total de la construction. Le Tribunal administratif considère dès lors que l'idée selon laquelle le coût des locaux hôteliers correspond en général à environ 15% du chiffre d'affaires constitue une appréciation correcte de la situation (arrêt EF 93/013 du 13 mai 1993).
Le revenu locatif pris en considération par la commission, doit donc être confirmé. Il reste à voir s'il doit en aller de même du taux appliqué (8%, conformément aux Instructions).
7. La recourante réclame l'application d'un taux de 10% en partant d'un intérêt de base correspondant au taux d'intérêt hypothécaire en 1er rang (5% actuellement, selon elle) auquel il convient d'ajouter un taux d'amortissement, qu'elle appelle "retour du capital investi", déterminé par la durée économique du patrimoine de l'entreprise (fixé en l'espèce par la recourante à 2,5%, équivalant à 40 ans), ainsi qu'une prime de risque et de blocage tenant compte du "risque hôtelier" (arrêté à 2%), une majoration finale de 0,5% devant permettre de tenir compte de la difficulté de négocier des entreprises ou parts d'entreprises non cotées en bourse.
Indépendamment du fait qu'elle repose sur des données de base inexactes (en juillet 1992, date déterminante en l'espèce, le taux des hypothèques en 1er rang était de 63/4% pour les anciennes hypothèques et de 7½% pour les nouvelles, et non de 5% comme indiqué par la recourante), la démonstration de la recourante n'est pas pertinente dans le cadre d'une révision générale de l'estimation fiscale des immeubles. Celle-ci a pour but d'établir périodiquement la valeur qu'il convient d'attribuer à l'ensemble du parc immobilier du canton, en respectant notamment le principe de l'égalité de traitement. On ne voit pas, dans ce cadre-là, comment il serait possible de tenir compte d'éléments aussi particuliers que "la durée maximale de disponibilité des capitaux à long terme et les objectifs de l'investisseur" (mémoire de recours, p. 8) ou du "risque hôtelier" (mémoire de recours, p. 9), éléments qui ne sont pas démontrés et pour lesquels on ne saurait d'ailleurs de toute manière se contenter des affirmations formulées dans la présente procédure.
Le Tribunal administratif, quant à lui, applique dans une jurisprudence constante, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination du revenu locatif majoré de deux points (arrêts EF 92/031 du 15 janvier 1993; EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994). Cette pratique repose sur les considérations suivantes:
Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble.
En l'espèce, à la période déterminante, soit en juillet 1992, le taux des anciennes hypothèques en 1er rang du Crédit Foncier Vaudois était de 6 3/4%. Le taux appliqué par la commission (et préconisé par les Instructions) est de 8%, et se situe donc à un niveau quelque peu inférieur à celui qui serait obtenu conformément au considérant qui précède (83/4%). Mais il faut tenir compte, à cet égard, du fait que l'on renonce à déterminer une valeur vénale, pour laquelle la capitalisation du revenu se fait à un taux plus bas, le taux de 8% pouvant ainsi être considéré, comme pondéré en fonction de cet élément. Le tribunal, qui doit rappeler que son pouvoir d'examen est limité en cette matière à l'abus ou à l'excès du pouvoir d'appréciation, considère que le taux de 8% retenu par la commission est équitable.
8. Les conclusions de la recourante, qui tendent à une estimation fiscale d'un peu plus de 30 millions ne peuvent pas être admises. Leur caractère irréaliste apparaît d'ailleurs de manière évidente dans la mesure où ce chiffre correspond à l'estimation de 1983, époque depuis laquelle le franc suisse a perdu à peu près le quart de sa valeur. La simple indexation de ce montant aboutirait à une estimation de l'ordre de 40 millions, correspondant pratiquement à la nouvelle taxation faisant l'objet de la présente procédure.
9. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Un émolument doit être mis à la charge de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 5'000 francs (cinq mille francs) est mis à la charge de la recourante.
mp/Lausanne, le 30 juin 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint