CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 24 février 1997
sur le recours interjeté par SI RIVEREUSE C. SA, représentée par de Rham Finances SA, Mon-Repos 14, 1001 Lausanne,
contre
la décision rendue le 6 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 825 de Renens)
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. La SI Rivereuse C. SA est propriétaire à Renens, à l'avenue de Longemalle nos 10 - 12 -14 d'un immeuble immatriculé au registre foncier et sous numéro 825. Il s'agit d'une grande parcelle de forme rectangulaire, toute proche de la limite communale entre la Commune de Renens et celle de Lausanne, le centre de cette dernière localité étant éloigné d'environ 3 km. Cette parcelle, d'une surface totale de 3'274 m², est occupée par deux bâtiments, soit un grand locatif de dix étages avec environ 60 appartements et garages (ECA no 1987), et un bâtiment d'habitation plus petit (deux étages) avec bureaux et ateliers (ECA no 2115).
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales décidées par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a porté l'estimation fiscale de l'immeuble 825 de 4'436'000 fr. (datant de la dernière révision générale en 1972) à 8'452'000 fr. (décision du 30 janvier 1992). Sur recours de la SI Rivereuse, la commission a confirmé cette estimation, par décision du 6 janvier 1994, contre laquelle est dirigé le présent recours, déposé le 11 janvier 1994 et confirmé par un mémoire du 19 janvier suivant.
La commission s'est déterminée en date du 23 mars 1994, concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux en présence des parties le 27 mai 1994.
Considérant en droit:
1. L'estimation fiscale litigieuse est le résultat de deux méthodes différentes appliquées successivement par la commission. En première instance, cette dernière a purement et simplement capitalisé le revenu locatif au 1er janvier 1991, tel qu'il résultait des documents produits par la recourante (655'020 fr.) à un taux de 7,75 %, soit un taux obtenu en faisant la moyenne des taux de capitalisation des valeurs vénale et de rendement, méthode qui permet d'obtenir le même résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et vénale. Lorsqu'elle a traité le recours, la commission a en revanche procédé à l'estimation distincte de la valeur vénale (en distinguant terrain et bâtiment) et de la valeur de rendement (capitalisation du rendement locatif au taux de 8,5 %), qui lui a permis d'arriver à une estimation fiscale d'environ 300'000 fr. supérieure à celle retenue en première instance, que la commission a ainsi purement et simplement confirmé.
La contestation de la recourante porte principalement sur la valeur vénale tant du terrain que des bâtiments, la recourante faisant valoir que le prix de 800 fr. au m² retenu est excessif, la commission n'ayant au surplus pas assez tenu compte de l'état d'entretien des bâtiments, que ce soit en arrêtant le taux de capitalisation ou en estimant la valeur intrinsèque. La recourante a produit, à l'appui de ses conclusions une expertise privée effectuée le 31 juin 1991 par deux experts de Solvalor 61, Fonds de placement immobilier (ci-après expertise Solvalor).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Il convient en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA); contrairement à ce que soutient la recourante, il ne peut en effet pas examiner l'opportunité d'une décision, la loi spéciale, en l'espèce, la LEFI, ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c LJPA; cf. également Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet 1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 consid. 3b in fine; 108 Ib 205 consid. 4a). Dans ce cadre le Tribunal administratif renonce en principe à corriger les différences d'estimation inférieures à 5% (EF 94/083 du 28 février 1995; EF 96/014 du 18 juillet 1996).
3. a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit foncier vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points. Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (sur tous ces points, v. RDAF 1994, p. 380).
b) En calculant la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base de l'état locatif au 1er janvier 1991, capitalisés à un taux de 8,5 %, la commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux correspond effectivement à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à cette date. Il tient en outre déjà compte des charges liées à l'exploitation de l'immeuble. Quant à la date choisie, elle correspond au moment où l'autorité de première instance statue et ne crée ainsi pas d'inégalité de traitement dans la mesure où le taux de capitalisation lui est lié. Or, le 31 décembre 1990, le taux de référence était de 6,25 %, ce qui aurait justifié un taux de capitalisation de 8,25 %, soit 0,25 point de moins que celui qui a été finalement retenu, différence qui est à l'avantage de la recourante. D'ailleurs, une capitalisation au taux réclamé par celle-ci (8,75%) donnerait une valeur de rendement de 7'485'000 fr., soit 221'000 fr. de moins que le chiffre calculé par la commission. Cette différence qui correspond à un écart de Fr. 110'000.-pour l'estimation fiscale, n'est pas significative (1,3%). En tous les cas, elle ne permet pas de conclure que l'autorité de première instance aurait abusé de son pouvoir d'appréciation.
c) Il est vrai que la recourante considère que l'estimation incriminée ne tient pas compte des investissements qu'elle devra consentir pour l'entretien de son immeuble à court et long terme (respectivement 499'8130 fr. et 95'000 fr. selon l'expertise Solvalor). Mais selon la jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé et ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait admettre un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 92/012, du 2 février 1993, déjà cités, et références citées). Or, l'immeuble de la recourante présente un état d'entretien normal. Par conséquent, les divers travaux auxquels la recourante doit procéder dans un avenir plus ou moins proche, que l'on peut considérer comme courant au vu de l'âge du bâtiment, ne sont pas de nature à influer sur le taux de capitalisation; le taux retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement tient d'ailleurs déjà compte des frais généraux et des frais d'entretien à la charge du propriétaire (l'art. 21 al. 2 REFI le dit d'ailleurs expressément).
Dans ces conditions, les griefs de la recourante quant à la valeur de rendement doivent être écartés.
4. a) Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% - impliquaient un écart souvent trop important entre ces valeurs (RDAF 1994, p. 380 déjà cité). Il a toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui retenu pour fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée.
En l'espèce, la méthode appliquée par la commission revient à retenir, pour le calcul de la valeur vénale par capitalisation du revenu locatif, un taux de 7%, nettement plus élevé que celui préconisé par les instructions, mais encore sensiblement plus bas (1,5%) que le taux utilisé pour la valeur de rendement, ce qui se justifie facilement, au regard des considérants qui précèdent, si on tient compte du fait que les loyers pratiqués ne sont pas très élevés (144 fr./m² en moyenne selon l'expertise Solvalor, sur la base d'un revenu locatif de plus de 700'000 fr.). Un tel taux n'est guère contestable pour le Tribunal administratif.
b) Il est vrai que, s'agissant de la valeur vénale, la recourante s'en prend essentiellement au calcul de contrôle effectué par la commission, tout spécialement en ce qui concerne la valeur attribuée au terrain (800 fr. le m²) ainsi qu'au calcul de la valeur intrinsèque. La recourante se réfère à cet égard au rapport Solvalor, les experts ayant retenu un prix du m² de 400 fr., ainsi qu'une valeur intrinsèque du bâtiment de 5'328'000 francs.
S'agissant des chiffres résultant de cette expertise, le Tribunal administratif tient à rappeler préalablement que les critères d'estimation d'un immeuble peuvent varier considérablement, avec la conséquence qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (ATF 120 III 81c 2b).
Cela dit, la valeur attribuée au terrain par la commission n'est nullement excessive, si on se réfère au prix de l'époque (il faut rappeler que la date déterminante est celle du 1er janvier 1991, époque à laquelle le marché immobilier n'avait pas encore subi les baisses intervenues depuis), comme le démontrent du reste les deux transactions citées à titre d'exemple par la commission, qui se sont faites respectivement à 820 fr. le m² (en novembre 1988) et à 810 fr. le m² en décembre 1990). Le tribunal constate sur ce point que l'on a affaire à une belle parcelle, de grande dimension et de forme très pratique, située en zone de forte densité, peu éloignée du centre de Lausanne auquel elle est reliée par des transports publics efficaces (bus et TSOL).
Quant à la valeur intrinsèque, la commission s'est fondée sur un prix du m3 inférieur à 500 fr. (490 fr., très exactement) qu'elle a réduit en appliquant le coefficient de vétusté maximum préconisé par les instructions (30%) aboutissant ainsi à un prix du m3 de l'ordre de 350 fr. Il n'y a rien à redire à ces chiffres, qui apparaissent plus près de la réalité que ceux utilisés par les experts. En particulier, le prix de 430 fr. le m3, valeur à neuf, préconisé par ceux-ci est nettement trop bas, si on considère le type de construction et l'état d'entretien des bâtiments concernés. Quant au coefficient de 40%, on ne voit pas ce qui le justifie au regard des mêmes critères (les bâtiments ont été construits en 1962/1963), et il va de toute manière largement au-delà du maximum appliqué en phase de révision générale.
c) La recourante a conclu à ce que l'estimation fiscale soit fixée à 7'207'800 fr., soit le montant résultant de l'expertise Solavalor, subsidiairement à 7'486'000 fr. (correspondant à une capitalisation du revenu locatif à 8,75%). Le premier chiffre a été obtenu au moyen d'une pondération entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque, selon une formule préconisée notamment par Philippe Joye (Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1) que le tribunal a lui aussi parfois utilisé à titre de calcul de contrôle (RDAF 1994, p. 380, déjà cité, plus spéc. 384). Cette formule est la suivante:
Valeur vénale = valeur intrinsèque + 2 x valeur de rendement 3
Le calcul des experts de Solvalor s'est toutefois fondé, comme on l'a vu ci-dessus, sur des valeurs beaucoup trop basses, que ce soit en ce qui concerne le prix du terrain ou le prix unitaire du m3, en ce qui concerne les bâtiments, ainsi que sur un taux beaucoup trop élevé (10%) pour le calcul de la valeur de rendement. Si on applique cette méthode en retenant les valeurs utilisées par la commission, que le tribunal a approuvée selon les considérants qui précèdent, on arrive au résultat suivant:
1. Valeur intrinsèque - valeur à neuf (20'824 m3 x 490) Fr. 10'203'000.-- - vétusté (30%) - Fr. 3'061'000.-- - frais divers + Fr. 896'000.-- - terrain + Fr. 2'619'000.-- Valeur intrinsèque Fr. 10'657'000.--
2. Valeur de rendement 655'020 à 8,5% Fr. 7'706'000.--
3. Valeur vénale (2 x 7'706'000) + (1 x 10'657'000) 3 Fr. 8'689'0000.--
Or, avec une valeur de rendement de 7'706'000 fr. et une valeur vénale arrondie à 8'690'000 fr., on arrive à une estimation fiscale de 8'198'000 fr., inférieure de 254'000 fr. à l'estimation litigieuse, soit un écart de 3%, que, selon la jurisprudence rappelée ci-dessus, le Tribunal administratif sous l'angle de l'abus ou de l'excès du pouvoir d'appréciation renonce à corriger.
5. Le recours doit ainsi être rejeté, aux frais de la recourante déboutée, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du 6 janvier 1994 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne maintenant l'estimation fiscale de la parcelle no 825 de la Commune de Renens à 8'452'000 fr. est confirmée.
III. Un émolument judiciaire de 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 24 février 1997
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint