<CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 12 avril 1996
sur le recours interjeté par la société simple composée de Michel Hort, à Yverdon, Monique SESSAGESIMI-Dupont, à Leysin, Isabelle DUPONT, au Mont-sur-Lausanne, Michel DUPONT, à Zurich, Bernard HORT, à Neuchâtel, Vincent HORT, à Echallens, Viviane HORT, à Yverdon, représentés par Michel Dupont, à Zurich,
contre
la décision rendue le 18 août 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 6'047 de la Commune de Lausanne.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Jacques Morel et M. Rolf Ernst, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 5047, sise à la place St-François 12 à Lausanne, porte sur l'entier de sa surface un immeuble dont la propriété en main commune a appartenu jusqu'au 23 décembre 1987 à Corinne Hort, Michel Hort et aux trois enfants de Charles Dupont. Par acte du 17 décembre 1987, Corinne Hort a fait donation de sa part de propriété d'un tiers à ses neveux qui sont Monique SESSAGESIMI-Dupont, Isabelle DUPONT, Michel DUPONT, Bernard HORT, Vincent HORT et Viviane HORT. Ensuite de cette donation l'immeuble a été réestimé à fr. 4'860'000.-, estimation confirmée par arrêt du 18 octobre 1989 de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 6047 de fr. 4'860'000.- à fr. 5'709'000.-, estimation qui a été confirmée par décision du 18 août 1993 sur recours de Michel Dupont, qui a produit une procuration de la part des autres copropriétaires. La commission a capitalisé la valeur locative de fr. 442'440.- communiquée par les propriétaires (état au 31 décembre 1991) à un taux moyen de 7,75 %.
C. Michel Dupont a interjeté un recours au Tribunal administratif en date du 25 août 1993, motivé par mémoire du 30 août 1993. Il conclut à ce que la précédente estimation fixée à fr. 4'860'000.- par arrêt du 18 octobre 1989 de la Commission centrale d'estimation fiscale ne soit pas revue dans le cadre de la révision générale conformément aux directives, au vu de sa date récente. Subsidiairement il demande la réduction de l'estimation à fr. 4'916'000.-, arrondi à 4'900'000.- correspondant à la valeur locative, non contestée, capitalisée à 9%.
Les recourants se sont acquittés dans le délai qui leur a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 2'500.-.
Le 17 novembre 1993, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience le 18 mars 1996 en présence de Michel Dupont et Michel Hort de même que de M. Dumas pour la Commission d'estimation fiscale. Le tribunal a procédé à la visite de l'immeuble qui ne comporte que des locaux commerciaux et deux étages de caves servant principalement de dépôt pour les médicaments de la pharmacie installée dans l'immeuble. Le tribunal a visité un local au 1er étage, affecté actuellement à une galerie d'art, et un local au 6e et dernier étage affecté à un cabinet de dentiste. L'immeuble, construit aux alentours du début du siècle, est bien entretenu. Il est chauffé au mazout (brûleur installé en 1977). Il y a également une petite cour intérieure. Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
Considérant en droit:
1. Selon les instructions du Département des finances du 31 janvier 1991 concernant la révision générale des estimations fiscales des immeubles (terrains à bâtir, immeubles locatifs et commerciaux), les estimations fiscales mises à jour en 1988, 1989 et 1990 ne feront pas l'objet d'une révision, exception faite de celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale prévue dans ces instructions.
En l'espèce, il est vrai que l'estimation de l'immeuble litigieux a été mise à jour suite à une donation en 1988 et que la nouvelle estimation est entrée en force en 1989 et que par conséquent l'immeuble ne devrait en principe pas faire l'objet d'une révision. Mais le tribunal constate que pour les immeubles de rendement, l'estimation est principalement fixée en fonction de la valeur de rendement et que cette valeur a nettement augmenté depuis 1988. En effet, la dernière estimation se basait sur une valeur locative de fr. 364'500.-, alors qu'elle se monte à fr. 442'440.- à la date déterminante pour la révision générale. Une telle augmentation du rendement annuel de l'immeuble justifie qu'il soit procédé à une nouvelle estimation dans le cadre de la révision générale. Il y a dès lors lieu de rejeter la conclusion principale des recourants et d'entrer en matière sur la conclusion subsidiaire.
2. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI)
3. a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
L'état locatif produit porte la date du 31 décembre 1991 et fait état d'un revenu annuel de fr. 442'440.-. Ce chiffre n'est pas contesté.
En ce qui concerne le taux de capitalisation applicable, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif, majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993 = RDAF 1993, p. 380; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
b) En l'espèce, l'état locatif communiqué à la commission date du 31 décembre 1991. A cette date, le taux hypothécaire était de 6,75%, taux valable du 1er avril 1991 au 31 juillet 1992. Le taux de capitalisation pour obtenir la valeur de rendement doit donc être fixé à 8,75 %, équivalant au taux hypothécaire en vigueur le 31 décembre 1991 majoré de 2 points.
La valeur de rendement doit ainsi être fixée à fr. 442'440.- capitalisé à 8,75 %, ce qui donne une valeur de 5'056'457 fr.
4. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %.
a) Le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993 p. 380). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = (VI + 2VR) / 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans le pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment.
Dans le cas particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,95% (la commission a en fait capitalisé la valeur de rendement au taux moyen de 7,75 % pour obtenir la valeur fiscale, se référant à l'arrêt EF 93/031 cité ci-dessus.
b) Il convient d'examiner le calcul de la valeur vénale en appliquant la formule résultant de la jurisprudence (méthode Joye), calcul auquel la commission a également procédé à titre de contrôle dans sa réponse au recours pour en arriver à la conclusion que cette méthode conduirait à une valeur fiscale de fr. 5'726'00.-, qui est plus élevée que celle retenue dans la décision attaquée.
De l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, la valeur à neuf de fr. 700.- le mètre cube est trop élevée. Il convient de partir d'une valeur à neuf du bâtiment de fr. 650.- le mètre cube dont il faut déduire 25% pour vétusté, vu le bon état d'entretien de l'immeuble. La police ECA fait état d'un volume du bâtiment de 8185 m3, multiplié par 487,5 (650 x 0,75); cela donne une valeur du bâtiment de fr. 3'990'000.-. La valeur du terrain peut être fixée à fr. 6000.- le mètre carré. Il s'ensuit que la valeur du terrain est estimée à 325 m2 x 6000.- = 1'950'000.-. La valeur intrinsèque du bâtiment est ainsi fixée à fr. 5'940'000.-. Selon la formule mentionnée ci-dessus ont obtient la valeur vénale suivante:
VV = 5'940'000 + 2(5'056'457) / 3 = 5'350'971.-
5. Au vu d'une valeur de rendement de fr. 5'056'457.- et d'une valeur vénale de fr. 5'350'971.-, on obtient une estimation fiscale de fr. 5'203'714.-. Selon la jurisprudence constante du tribunal de céans une différence de plus de 5 % avec la valeur arrêtée par la commission constitue un abus du pouvoir d'appréciation de celle-ci, ce qui est le cas en l'espèce. Le recours doit par conséquent être partiellement admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle des recourants est arrêtée à fr. 5'203'000.-. Un émolument réduit est mis à la charge des recourants, qui n'obtiennent que partiellement gain de cause.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 18 août 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 6047 de la Commune de Lausanne est fixée à fr. 5'203'000.-.
III. Un émolument de fr. 1000.- (mille francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 12 avril 1996
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint