canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 18 octobre 1993
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sur le recours interjeté par la Société Coopérative LA MAISON OUVRIERE, à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri Baudraz, CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
les décisions rendues le 21 juillet 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relatives à l'estimation des parcelles n° 2'793, 2'794, 2'795, 2'761 et 2'762 de la Commune de Lausanne.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président O. Liechti, assesseur R. Ernst, assesseur
Greffier : M. T. Thonney, sbt
constate en fait :
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A. La Société Coopérative "La Maison Ouvrière" (ci-après, La Maison Ouvrière), dont le siège social est à Lausanne, a été constituée en 1903. Elle a pour but principal la construction et la location de logements à loyers modérés. A ce titre, elle a souvent réalisé ses projets immobiliers en bénéficiant de prêts à des taux préférentiels ou de subventions des collectivités publiques. Elle est notamment propriétaire à Lausanne des parcelles 2'761 et 2'762 sises rue de la Borde, qui supportent trois immeubles locatifs (ECA n° 5'717, 5'719 et 6'955) construits entre 1928 et 1931, ainsi que des parcelles 2'793, 2'794 et 2'795 sises route Aloïs-Fauquez, qui supportent cinq immeubles locatifs (ECA n° 10'562, 10'854, 10'857, 11'828 et 11'829) construits entre 1934 et 1945.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission) a fixé, les 23 et 29 septembre 1992, la nouvelle estimation des parcelles précitées de la façon suivante:
Parcelle 2'761 (ECA 6'955): Fr. 886'000.-. Parcelle 2'762 (ECA 5'717 et 5'719): Fr. 1'305'000.-. Parcelle 2'793 (ECA 11'829 et 11'828): Fr. 2'804'000.-. Parcelle 2'794 (ECA 10'854 et 10'857): Fr. 3'039'000.-. Parcelle 2'795 (ECA 10'562): Fr. 1'375'000.-.
La Maison Ouvrière a recouru contre ces taxations auprès de la commission, laquelle a confirmé les nouvelles estimations le 21 juillet 1993. A cette occasion l'autorité a précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du rendement annuel brut, selon l'état locatif des immeubles au 31 juillet 1992, à un taux moyen de 7,75 %. Le taux de capitalisation pour la valeur de rendement était fixé à 8,75 % et, pour la valeur vénale, à 6,95 %.
C. Par acte de recours du 30 juillet 1993, La Maison Ouvrière a interjeté recours contre ces décisions devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que les nouvelles estimations fiscales des parcelles indiquées ci-dessous soient fixées de la manière suivante:
Parcelle 2'761: Fr. 652'000.- Parcelle 2'762: Fr. 1'021'000.- Parcelle 2'793: Fr. 2'086'000.- Parcelle 2'794: Fr. 2'372'000.- Parcelle 2'795: Fr. 1'105'000.-.
En substance, la recourante conteste la date déterminante pour fixer l'état locatif, le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement, le fait de tenir compte du rendement annuel brut des immeubles ainsi que la valeur vénale qu'elle estime trop élevée compte tenu d'une part des restrictions de droit public qui grèvent les parcelles concernées et d'autre part du rendement modéré des immeubles qui est imposé par les statuts de la société ou par les conventions de prêt passées avec les collectivités publiques. Elle propose de fixer la nouvelle estimation fiscale en prenant pour base l'état locatif de ses immeubles au 31 décembre 1990, le revenu annuel net desdits immeubles (charges réelles déduites selon décompte produit au dossier), un taux de capitalisation de 7,2 % pour le calcul de la valeur de rendement et une valeur vénale relativement proche de la valeur de rendement compte tenu de l'état actuel du marché. Elle préconise en outre de se référer à la méthode de calcul développée par Philippe Joye (Droit de la construction 1/92, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre").
La commission a conclu au rejet du recours.
Dans le délai qui lui a été imparti à cet effet, la recourante s'est acquittée d'une avance de frais de Fr. 3'000.-.
Le tribunal a tenu une audience d'instruction et de jugement le 12 octobre 1993 en présence: pour la recourante de son conseil, l'avocat Henri Baudraz, accompagné de M. Martin gérant; pour la commission, son président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il a délibéré à huis clos le jour-même.
considérant en droit :
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1. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a procédé à la mise à jour des estimations des parcelles 2'761, 2'762, 2'793, 2'794 et 2'795. Elle s'est fondée sur l'état locatif existant au 31 juillet 1992 des immeubles respectifs de chacun des biens-fonds, qu'elle a capitalisé à un taux de 7,75 % représentant schématiquement la moyenne entre les taux de 8,75 % et 6,95 % respectivement retenus pour le calcul de la valeur de rendement et celui de la valeur vénale. La recourante considère qu'il y a lieu de prendre en considération l'état locatif au 31 décembre 1990. Elle fait également valoir que le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement ne tient pas compte des charges effectives et que la valeur vénale obtenue est trop haute au vu de la conjoncture, des restrictions d'exploitation qui pèsent sur ses logements et des mentions de précarité qui grèvent ses parcelles.
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli / Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
b) En calculant la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base des états locatifs au 31 juillet 1992, capitalisés à un taux de 8,75 %, la commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux correspond effectivement à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à la date à laquelle ont été établis les états locatifs. Quant à la date choisie, elle n'est guère critiquable en soi. Elle correspond au moment où l'autorité de première instance statue et, comme on l'a déjà dit, ne crée pas d'inégalité de traitement dans la mesure où le taux de capitalisation lui est lié. Par ailleurs, vérification faite, cette solution est plus favorable pour l'intéressée. En effet, le 31 décembre 1990, le taux de référence était de 6,25 %, ce qui aurait justifié un taux de capitalisation de 8,25 %, soit 0,5 point de moins que celui finalement retenu. Même si l'état locatif de juillet 1992 est supérieur à celui de décembre 1990, il est évident au vu du statut de logements à loyer modéré, que la hausse des taux d'intérêt hypothécaire intervenue durant cette période n'a pas été entièrement répercutée. Pour cette raison, il apparaît que la valeur de rendement des immeubles de la recourante est plus faible si l'on s'en tient aux éléments pris en considération par la commission de district qu'elle ne l'était en décembre 1990 (A titre d'exemple, la valeur de rendement de la parcelle 2'795 serait de Fr. 1'228'218 si l'on se place en décembre 1990 alors qu'elle est de Fr. 1'218'103.- selon le calcul de la commission; le même type de constatation peut être tiré des autres immeubles). Dans ces conditions, le grief de la recourante doit être écarté.
2. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %.
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993).
Il a toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation utilisé pour le calcul de la valeur de rendement et celui retenu pour le calcul de la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée.
En l'espèce, la recourante pratique dans ses immeubles une politique de loyer modéré voulue d'une part par ses statuts et imposée dans une certaine mesure par les emprunts contractés à des taux préférentiels avec les collectivités publiques. En moyenne, le loyer annuel au mètre carré des logements situés route Aloïs-Fauquez se situe entre Fr. 68.- et Fr. 98.-. Même si l'on considère qu'il faut tenir compte dans une certaine mesure des restrictions d'exploitation liées au financement des immeubles concernés, il n'en demeure pas moins, au vu de leur situation (proximité du centre ville, des transports publics, voisinage de magasins d'alimentation), de leur état d'entretien qui, sans être excellent, n'en est pas moins correct, et des loyers généralement pratiqués dans le nord-ouest lausannois, qu'il se justifie de capitaliser le rendement annuel brut à un taux inférieur à celui retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement. La commission a effectué le calcul de la valeur vénale en prenant un taux de capitalisation de 6,95 %. Appliqué aux différentes parcelles on parvient aux considérations suivantes:
a) A partir de la valeur vénale déterminée par la commission, les prix au m3 des bâtiments érigés sur les parcelles litigieuses sont de:
aa) Parcelle 2'761 Bâtiment ECA 6'955 Volume total en m3: 5170 Année de construction: 1931 Valeur vénale retenue en Fr.: 987'223.- Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 190.bb) Parcelle 2'762 Bâtiments ECA 5'717 et 5'719 Volume total en m3: 9'535 Année de construction: 1928 Valeur vénale retenue en Fr.: 1'455'215.- Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 152.cc) Parcelle 2'793 Bâtiments ECA 11'829 et 11'828 Volume total en m3: 16'532 Année de construction: 1945 Valeur vénale retenue en Fr.: 3'126'561.- Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 189.dd) Parcelle 2'794 Bâtiments ECA 10'854 et 10'857 Volume total en m3: 18'048 Année de construction: 1934 et 1936 Valeur vénale retenue en Fr.: 3'388'317.- Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 187.ee) Parcelle 2'795 Bâtiment ECA 10'562 Volume total en m3: 7'639 Année de construction: 1934 Valeur vénale retenue en Fr.: 1'533'583 Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 200.-
D'une façon générale, un prix de construction égal ou inférieur à Fr. 200.- peut être considéré comme très bas pour les immeubles considérés compte tenu de la qualité de la construction, de l'état d'entretien des bâtiments qui, loin d'être vétuste, est plutôt bon, ainsi que du confort offert par les logements. A ce sujet, le tribunal relève que les pièces sont hautes et bien disposées et que bon nombre de cuisines, si ce n'est la totalité, ont été rénovées au cours des vingt dernières années. Le taux de capitalisation retenu par la commission ne constitue donc pas un abus du pouvoir d'appréciation. Au contraire, il ressort des différents éléments précités, qu'il tient compte d'une valeur moindre des immeubles en raison des restrictions d'exploitation qui leur sont liées. A cet égard, les griefs de la recourante ne sont donc pas fondés.
b) On peut encore calculer la valeur vénale en partant de la valeur dite intrinsèque des immeubles considérés qu'il convient de pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + 2 X valeur de rendement
3
La valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminuée d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment. En l'espèce, on retiendra la proportion plus favorable à la recourante, soit 25 %. Au vu des caractéristiques des immeubles considérés, le tribunal considère qu'il y a lieu de prendre pour base un prix de construction à neuf de Fr. 500.- par m3. Afin de tenir compte de leur ancienneté et de leur état de conservation, le tribunal fixe à 50 % le taux d'amortissement, tout en soulignant que ce taux est largement compté. Ces éléments conduisent aux résultats suivants en appliquant la "méthode Joye":
aa) Parcelle 2'761 Valeur de rendement en Fr. : 784'137.- Valeur intrinsèque en Fr. : 1'615'625.- Valeur vénale en Fr. : 1'061'300.- Valeur vénale selon la commission en Fr. : 987'223.bb) Parcelle 2'762 Valeur de rendement en Fr. : 784'137.- Valeur intrinsèque en Fr. : 1'615'625.- Valeur vénale en Fr. : 1'763'800.- Valeur vénale selon la commission en Fr. : 1'455'215.cc) Parcelle 2'793 Valeur de rendement en Fr. : 2'483'383.- Valeur intrinsèque en Fr. : 5'166'250.- Valeur vénale en Fr. : 3'337'672.- Valeur vénale selon la commission en Fr. : 3'126'561.dd) Parcelle 2'794 Valeur de rendement en Fr. : 2'691'291.- Valeur intrinsèque en Fr. : 5'640'000.- Valeur vénale en Fr. : 3'674'194.- Valeur vénale selon la commission en Fr. : 3'388'317.ee) Parcelle 2'795 Valeur de rendement en Fr. : 1'218'103.- Valeur intrinsèque en Fr. : 2'387'187.- Valeur vénale en Fr. : 1'607'851.- Valeur vénale selon la commission en Fr. : 1'533'583.c) Quelle que soit la méthode utilisée, les valeurs vénales calculées par la commission ne procèdent pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation. Il se justifiait donc, de retenir un taux de capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les éléments qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 6,95 % tient largement compte des spécificités des immeubles de la recourante. Enfin, c'est en vain que la recourante soutient que l'existence d'une mention de précarité due à l'empiétement de ses immeubles sur les limites de construction en vertu de la loi sur les routes, serait un élément dont il faudrait tenir compte dans le calcul de la valeur vénale. En effet, la valeur marchande du bâtiment n'est pas diminuée puisque la faculté d'entretenir, voire de rénover, est conservée. En outre, les possibilités de bâtir des parcelles ne s'en trouvent pas amoindries, puisqu'elles découlent avant tout des coefficients d'utilisation et d'occupation du sol qui précisément ne font pas abstraction du terrain situé dans les espaces dits réglementaires. Cela étant, force est de confirmer les valeurs vénales retenues par l'autorité intimée.
3. La commission a retenu finalement un taux moyen de 7,75 % pour capitaliser le rendement annuel brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de capitalisation des valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et vénale. Le résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans ces conditions, les nouvelles estimations fiscales des parcelles 2'761, 2'762, 2'793, 2'794 et 2'795 doivent être confirmées, les décisions de la commission du 21 juillet 1993 prises sur recours étant par conséquent maintenues.
4. Le recours est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice fixé à Fr. 3'000.- est mis à la charge de la recourante qui est déboutée sur l'ensemble de ses conclusions; elle n'a, au surplus, pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. Les décisions rendues le 21 juillet 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est maintenue, les estimations fiscales des parcelles 2'761, 2'762, 2'793, 2'794 et 2'795 étant fixées selon dites décisions.
III Un émolument de Fr. 3'000.- (trois mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant compensé par son avance de frais.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 18 octobre 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué au destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.