CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 19 octobre 1995
sur le recours interjeté par John et Gérald DEBONNEVILLE, 1188 Gimel
contre
la décision d 17 juillet 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation des parcelles nos 137, 395, 828, 855, 866, 918, 954, 955, 977, 978 et 979 de Gimel)
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Les frères John et Gérald Debonneville détiennent à Gimel, en société simple, différents immeubles qu'ils ont hérités de leur père en 1979, avec l'entreprise exploitée en son temps par celui-ci et que ses fils ont reprise.
Il s'agit d'une part de la parcelle immatriculée au registre foncier sous no 395, sur laquelle ont été érigés une maison d'habitation et des locaux de l'entreprise, d'autre part de la parcelle no 855, qui sont des dépôts utilisés par l'entreprise William Debonneville et Fils SA, enfin de la parcelle no 137, sur laquelle a été construit un petit immeuble locatif. Tous ces immeubles se trouvent à l'est de la localité de Gimel, sur la route conduisant à Saubraz, en zone d'habitation à faible densité (villa) à l'exception de la parcelle no 137, située dans le village et soumise à la réglementation du plan d'extension partiel du village.
Les recourants possèdent également des terrains non bâtis à proximité immédiate de l'entreprise William Debonneville au lieu-dit "L'Ezilière". Il s'agit de la parcelle immatriculée sous no 918, sise en zone artisanale, des parcelles nos 828, 954 et 955, qui sont situées en face de l'entreprise, en bordure nord de la route conduisant de Gimel à Saubraz au lieu-dit "A la Fin" (zone d'habitation à faible densité), de la parcelle no 866, située au nord de la localité de Gimel, "Es Eclousez" (zone d'habitation à forte densité), enfin des trois parcelles nos 977, 978, 979, situées "A la Fin", mais en zone d'habitation à faible densité (villa).
Les caractéristiques particulières de chacun des immeubles précités seront précisées ci-après, pour autant que de besoin, lors de l'examen du calcul de l'estimation fiscale fait par la commission pour chacun d'eux, au regard des griefs articulés par les recourants.
B. Par décision du 13 mars 1992, et dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après la commission) a procédé à la nouvelle estimation fiscale des propriétés des recourants énumérées ci-dessus. Sur recours des intéressés, elle a réexaminé chacun des cas le 17 juillet 1992, modifiant l'estimation des parcelles nos 137 et 855, mais confirmant celles des autres immeubles. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 21 juillet 1992.
La commission s'est déterminée en date du 7 juillet 1995 concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 30 août 1995 en présence du recourant Gérald Debonneville et des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande qui peut être établie, à défaut d'éléments de comparaison, par la capitalisation de rendement brut à un tout dépendant de divers éléments (art. 8 al. 2 REFI).
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. La parcelle no 137 est un petit terrain de 558 m², sur laquelle a été construit un bâtiment locatif abritant, sur trois étages, un cabinet médical, trois appartements (de 2, 3 et 4 pièces) et trois studios, dont le revenu locatif selon l'état fourni par la gérance du Bief SA se montait en février 1992 à 29'304 francs. La commission a calculé l'estimation fiscale en se fondant sur ce revenu locatif, qu'elle a capitalisé au taux de 8½% pour la valeur de rendement (344'700 fr.) et 6½% pour la valeur vénale (450'800 fr.) aboutissant à une moyenne de 398'000 fr., représentant l'estimation fiscale (cette dernière avait été fixée dans un premier temps, en mars 1992, à 520'000 fr.). Il n'y a rien à redire à ce calcul, qui se fonde sur des données concrètes et tient compte de taux de capitalisation différenciés, conformes aux instructions du Département des finances et approuvées par la jurisprudence du Tribunal administratif, qui a relevé que la valeur vénale des immeubles locatifs avait tendance à se rapprocher de la valeur de rendement, sans toutefois se confondre tout à fait avec elle, une différence de deux points dans les taux utilisés correspondant à la réalité (RDAF 1993, p. 380). Le tribunal a également jugé que le taux de référence devait être celui appliqué par le Crédit foncier vaudois aux hypothèques de premier rang, prêts anciens, à l'époque considérée. En l'espèce, ce taux était un peu plus élevé que celui retenu par la commission (63/4 et non 6½%), mais la différence ne saurait être significative, dans la mesure où elle entraînerait une variation de 14'000 fr. (384'000 fr. au lieu de 398'000 fr.), inférieure de moins de 5% à l'estimation retenue par la commission, le Tribunal administratif n'intervenant pas dans de tels cas, qui ne peuvent relever d'un excès du pouvoir d'appréciation (arrêt déjà cité, RDAF 1993, p. 380 ss, plus spéc. 385).
L'estimation fiscale de la parcelle no 137 doit donc être confirmée.
3. Les considérations qui précèdent valent, mutatis mutandis, pour la parcelle 395, constituée d'une habitation et des locaux de l'entreprise. S'agissant de bâtiments utilisés par les propriétaires, la commission a procédé à une estimation de la valeur locative qu'elle a fixée à 17'500 fr. pour l'habitation, et à 65'000 fr. pour la partie commerciale. Ces montants correspondent à la réalité du marché pour des immeubles de ce genre. Quant aux taux utilisés tant pour le calcul de la valeur de rendement (8,5% pour l'habitation, 8% pour les locaux commerciaux) que pour celui de la valeur vénale (6,5%) ils doivent être approuvés au bénéfice des considérations rappelées ci-dessus. Le résultat auquel est arrivée la commission (1'089'000 fr. d'estimation fiscale) est d'autant moins critiquable qu'il est un peu inférieur au chiffre réel résultant des calculs (1'143'500 francs), et que la commission n'a tenu aucun compte du terrain lui-même, d'une surface non négligeable (plus de 2'000 m²).
4. S'agissant de la parcelle no 855, utilisée comme entrepôt par l'entreprise Debonneville, la commission n'a pas fait de différence entre la valeur vénale et la valeur de rendement, considérant qu'elles se confondaient en raison du type et de l'utilisation des bâtiments. Pour fixer le revenu locatif, la commission a pris en compte la surface transmise par le propriétaire (1'360 m²) et lui a attribué un prix unitaire de 60 fr. le m², correspondant à la limite inférieure prévue par les instructions du département pour les dépôts fermés (60 à 150 fr. le m²). On ne saurait formuler aucun grief à l'encontre de cette appréciation, pas plus qu'à l'encontre du taux appliqué (8%) qui est même relativement élevé dans la mesure où il s'agit d'un taux moyen appliqué aussi bien au calcul de la valeur vénale que de la valeur de rendement. L'estimation fiscale de 1'020'000 fr. correspondant à un revenu locatif de 81'600 fr. (1'360 m² à 60 fr.) capitalisé à 8% doit dès lors être approuvée.
5. En revanche, le Tribunal administratif considère que l'estimation des terrains non construits appartenant aux recourants est fondée sur des éléments ne correspondant pas à la réalité du marché.
C'est particulièrement vrai pour la parcelle 918, qui est juste en dessous de l'entreprise Debonneville, sans doute en zone artisanale, mais très difficile à utiliser, en raison de sa configuration (il s'agit en fait d'un talus). On ne saurait dans ces conditions appliquer à cette parcelle le "prix de base" de 100 fr. appliqué généralement en zone artisanale. Suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, le tribunal considère qu'un montant de 60 fr. au m² constitue un maximum et que l'estimation fiscale de cet immeuble doit ainsi être ramenée à 71'000 fr., représentant la moitié de la valeur vénale de 143'160 fr. (2'386 m² à 60 fr.), aucune valeur de rendement ne pouvant être retenue en l'espèce.
Quant aux parcelles 828, 866, 954, 955, 977, 978, 979, les estimations fiscales ont été arrêtées en fonction du prix "de base" de 250 fr./m² attribué par la commission aux terrains constructibles non bâtis à titre de valeur vénale, aucune valeur de rendement n'étant prise en compte, et l'estimation fiscale correspondant dès lors à la moitié de la somme obtenue en multipliant la surface de la parcelle par le prix unitaire de 250 francs.
S'agissant de terrains légalisés en zone constructible, le Tribunal administratif a eu l'occasion d'approuver la méthode consistant à fixer un prix de base applicable, en principe, à l'ensemble des immeubles de la zone, tout en relevant qu'il y avait lieu de tenir compte malgré tout des circonstances particulières justifiant que l'on s'écarte de la règle, de manière à respecter le principe de l'égalité de traitement (voir par exemple EF 91/012, du 29 août 1992). Mais le prix de 250 francs le mètre carré retenu par la commission est nettement trop élevé, même si on se réfère à la conjoncture régnant en 1992 sur le marché immobilier. Gimel se trouve en effet au pied du Jura, et non pas proche de la Côte, où il est arrivé que le tribunal confirme des prix correspondant à l'ordre de grandeur appliqué en l'espèce par la commission (voir par exemple, un prix de 300 francs le mètre carré en zone villas à Féchy, EF 92/033 du 30 mars 1993). En fait, si on se réfère aux prix indicatifs donnés par le Département des finances, dans ses instructions du 31 janvier 1991 (p. 6) et qui retiennent des fourchettes de 200 à 600 francs le mètre carré pour les districts de Vevey, Morges et Lausanne, et de 150 à 300 francs le mètre carré pour les districts d'Yverdon-les-Bains, Echallens et Cossonay, il faut admettre que ces parcelles des recourants sont beaucoup plus comparables, de par leur situation notamment, aux immeubles de l'arrière-pays qu'aux belles propriétés de l'arc lémanique. Dans ces conditions, et dans la mesure où le prix de base retenu par la commission - de même d'ailleurs que les prix indicatifs estimés par le Département des finances - tenait compte d'une conjoncture immobilière qui s'est fortement détériorée dès 1991, il apparaît équitable au tribunal de s'en tenir à la valeur minimale admise pour les terrains en zone constructible dans les districts du centre du canton, soit 150 francs. Un tel montant tient équitablement compte des caractéristiques propres des parcelles en cause, si on les compare à celles de ces immeubles (voir, par exemple, un prix au mètre carré de 100 francs pour une parcelle de 3'700 mètres carrés en zone de village à Thierrens, EF 93/019 du 11 mai 1993). Tout récemment, le Tribunal administratif a également confirmé à Morges un montant de 150 francs le m², s'agissant d'un terrain construit, il est vrai (EF 95/043 du 6 septembre 1995).
Dans ces conditions, l'estimation fiscale des parcelles en cause doit être fixée en multipliant la surface de ces immeubles par 150, et en divisant le résultat par 2, pour obtenir la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement.
7. Le recours doit dans ces conditions être partiellement admis, au sens des considérants qui précèdent, et le montant des estimations fiscales des parcelles concernées rectifiées en conséquence. Un émolument judiciaire réduit doit être mis à la charge des recourants.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision du 17 juillet 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est confirmée pour les parcelles 137, 395 et 855 du registre foncier de Gimel.
III. La décision du 17 juillet 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est réformée, les estimations fiscales des parcelles ci-dessous du registre foncier de Gimel étant arrêtées comme suit:
No 828: Fr. 88'000.- (huitante-huit mille francs) No 866: Fr. 302'000.-. (trois cent deux mille francs) No 918: Fr. 71'000.- (septante-et-un mille francs) No 954: Fr. 97'000.- (nonante-sept mille francs) No 955 Fr. 103'000.- (cent trois mille francs) No 977: Fr. 93'000.- (nonante-trois mille francs) No 978: Fr. 92'000.- (nonante-deux mille francs) No 979: Fr. 99'000.- (nonante-neuf mille francs) .
IV. Un émolument judiciaire de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge des recourants, solidairement.
mp/Lausanne, le 19 octobre 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint