A.________, B.________/Municipalité d'Ormont-Dessus, C.________, D.________, E.________ | Recours contre le permis de construire pour un "chalet" en zone de chalets. Résidences secondaires: pas de motif de remettre en question la volonté de l'administratrice et actionnaire unique de la société constructrice de faire de la construction son domicile principal (consid. 2). Esthétique: il ressort de la jurisprudence relative à la notion de chalet que la typologie de chalet ne se limite pas uniquement à des constructions en bois à toiture à deux pans et avant-toits; il y a aussi lieu de respecter une certaine modestie dans les dimensions des ouvertures pour les chalets traditionnels de montagne, ou à tout le moins un rapport équilibré entre les vides - les éléments vitrés - et les pleins - les revêtements de façades - pour les chalets de conception plus moderne; ces critères ne sont en l'espèce pas respectés; admission du recours sur ce point (consid. 3). Rejet des griefs relatifs à la surface bâtie (consid. 4), au sol et au concept énergétique (consid. 5), au garage et à la rampe d'accès (consid. 6) et à la protection d'arbres classés aux abords de la parcelle (consid. 7). Recours admis.
Recours au TF rejeté dans la mesure de sa recevabilité (1C_46/2024 du 19 mai 2025).
Texte intégral
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 décembre 2023
Composition
Mme Annick Borda, présidente; M. Philippe Grandgirard et M. Jean-Claude Pierrehumbert, assesseurs; Mme Fabia Jungo, greffière.
Recourantes
1.
Fondation HELVETIA NOSTRA, à Berne,
2.
A.________ à ******** toutes deux représentées par Me Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité d'Ormont-Dessus, représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Constructrices
1.
B.________ à ********
2.
C.________ à ******** toutes deux représentées par Me Cyrille BUGNON, avocat à Lausanne,
Propriétaire
D.________ à ********
Objet
Permis de construire
Recours Fondation HELVETIA NOSTRA et A.________ c/ décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus du 15 juillet 2022 levant leur opposition et autorisant la construction d'un chalet unifamilial avec piscine intérieure, 2 places de parc en souterrain, 1 place de parc extérieure sur la parcelle n° 5060 (CAMAC n° 206929).
Vu les faits suivants:
A. D.________ est propriétaire de la parcelle n° 5060 de la Commune d'Ormont-Dessus. D'une surface de 1'523 m2, ce bien-fonds en nature de pré-champ n'est pas construit. Il est affecté à la zone de chalets selon le plan des zones d'Ormont-Dessus et le règlement communal sur le plan d’extension et la police des constructions approuvés le 13 juillet 20221 par le département compétent (ci-après: RPE). Ormont-Dessus figure dans la liste des communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires établie par l'Office fédéral du développement territorial.
La parcelle n° 5060 est bordée au nord par le chemin ********. A l'est, après la parcelle contiguë n° 2248, coule un ruisseau (********; affluent de ********), qui est longé sur sa rive droite par une digue bâtie sur ce dernier bien-fonds. La parcelle n° 5060 se trouve en zone de danger d'inondations, danger faible, et, pour la frange située tout au nord le long du chemin ********, en zone de danger moyen de faible intensité; elle se trouve par ailleurs en zone de danger d'effondrement, danger résiduel (partie nord de la parcelle) à faible (partie sud de la parcelle).
La parcelle est promise-vendue à B.________ qui a pour but "toutes opérations immobilières à l'étranger et en Suisse, à l'exclusion pour la Suisse des opérations soumises à la LFAIE; toutes activités de conseils et services liés aux fiducies (trusts), fonds et institutions, à l'exception des assurances et fonds de pension; toutes activités de soutien de toutes activités commerciales et de tous services financiers, à l'exception des assurances et fonds de pension". Cette société, dont le siège est à Genève, est administrée par C.________ qui est domiciliée à la même adresse et en est par ailleurs l'actionnaire unique.
B. Le 11 novembre 2021, la propriétaire D.________ avec feu son époux E.________ alors également propriétaire ont déposé une demande de permis de construire portant sur la réalisation d'un chalet unifamilial avec piscine intérieure, deux places de parc en souterrain et une place de parc extérieure sur la parcelle n°5060.
Le projet prévoit notamment la réalisation de trois étages hors terre (rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage) et de deux étages en sous-sol (sous-sol -01 et sous-sol -02). Le sous-sol -01 comprend notamment une piscine intérieure prenant place sous la terrasse du rez-de-chaussée avec ouverture en façade sud sur une nouvelle terrasse en contrebas. Au rez-de-chaussée, la terrasse d'une profondeur de 4.80 m est prévue le long des façades ouest et sud. S'agissant de l'aspect extérieur du bâtiment projeté, la façade nord prévoit en son centre une ouverture verticale vitrée d'un mètre de large sur toute sa hauteur; de part et d'autre de cette ouverture, la façade présente deux grands pans verticaux en béton de plus de 2.50 m de large chacun. Ses extrémités sont revêtues par un bardage au 1er et 2e étage. De façon générale, le rez-de-chaussée du bâtiment est minéralisé sur tous ses côtés et les niveaux supérieurs recouverts de bardage. En façade sud, quatre niveaux sont visibles, à savoir le 2e étage, le 1er étage, le rez-de-chaussée et le sous-sol -01. Chaque niveau visible en façade sud présente des ouvertures vitrées sous forme de portes-fenêtres sur plus de la moitié de sa longueur. Les rambardes des balcons sont en verre, ainsi que le garde-corps prenant place à l'extrémité de la terrasse sud. Les façades latérales comportent en tout six ouvertures de 1 mètre de large sur 2.40 m de haut, ainsi qu'une porte-fenêtre de quatre mètres de large en façade ouest. Le projet prévoit un accès aux places souterraines par une rampe avec portail qui débouche sur le chemin ******** à l'angle nord-est de la parcelle; le long de ce chemin est prévu un muret. Selon le formulaire de demande de permis de construire, la surface bâtie prévue est de 152 m2 pour une surface brute utile des planchers de 774 m2 et un cube SIA de 3'406 m2.
La demande était accompagnée d'un "complément à la demande d'autorisation de construire - résidence principale - hébergement touristique -", non daté, signé par C.________ qui indiquait que la villa servirait de "résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'article 7, alinéa 1, lettre a de la LRS" et qui s'engageait dès lors à déposer ses papiers dans la commune au plus tard 60 jours après la fin des travaux, et dans tous les cas, après l'obtention du permis d'habiter.
Mis à l'enquête publique du 18 décembre 2021 au 16 janvier 2022, le projet a soulevé plusieurs oppositions, dont celle de A.________, propriétaire de la parcelle contiguë n° 2247, et de la Fondation Helvetia Nostra. Après l'enquête publique, le système initialement prévu de chauffage par sonde géothermique a été écarté au profit d'une chaudière à pellets; un chauffe-eau thermodynamique était également prévu. Des plans modifiés du sous-sol ont été établis, datés du 11 mars 2022, avec l'indication dans le "local technique" de l'emplacement d'une chaudière à pellets ainsi que d'un espace de stockage de pellets de 12.6 m2 assorti de tuyaux permettant la livraison des pellets depuis la façade nord à la faveur de la création d'un saut-de-loup; aucune cheminée d'évacuation des fumées en lien avec la chaudière ne figure toutefois sur les plans. Le dossier énergétique a également été mis à jour dans la mesure nécessaire.
La Centrale des autorisations de construire (CAMAC) a délivré le 5 avril 2022 sa synthèse n° 206929 dont il ressort que les autorités cantonales compétentes ont délivré les autorisations spéciales requises, respectivement émis des préavis favorables. En particulier, la Direction générale de la mobilité et des routes, Division Entretien - Voyer d'arrondissement Est (DGMR/ER/VA3) formulait la remarque suivante:
"Généralités
ACCES
Etant donné qu'il s'agit de la route communale DP 1177, route ********, il incombe à la municipalité d'appliquer les dispositions légales. En application des dispositions des articles 32 et 39 de la loi sur les routes du 10 décembre 1991, tous les travaux relatifs aux aménagements à créer ou à modifier à proximité de la route communale, haies, murs, clôtures, parking, etc., devront être conformes et respecter les normes particulièrement en matière de visibilité et de sécurité du trafic.
L'art. 32 de la LRou précise, entre autres, que l'aménagement d'un accès privé aux routes cantonales est soumis à autorisation du département.
La norme sur les accès riverains (VSS 40050) précise les points suivants:
Un accès riverain constitue un débouché sur une route prioritaire. C'est pourquoi il est assimilé à un carrefour quant aux exigences de la sécurité routière, particulièrement en ce qui concerne les distances de visibilité (norme VSS 40273a).
Selon l'art. 8 du règlement d'application de la loi sur les routes (RLRou), les ouvrages, plantations, cultures ou aménagements extérieurs importants ne doivent pas diminuer la visibilité ni gêner la circulation et l'entretien, ni compromettre la réalisation des corrections prévues de la route. La hauteur maxima admissible, mesurée depuis les bords de la chaussée est de 60 centimètres lorsque la visibilité doit être maintenue.
Les accès riverains seront aménagés de façon que les véhicules qui les empruntent dans les deux sens ne compromettent la sécurité et n'entravent la circulation ni sur les routes publiques, ni sur les pistes cyclables. La géométrie des accès riverains n'est en principe que sur la viabilité (sic).
Pour des raisons de sécurité, la disposition et l'aménagement des accès riverains seront tels que l'entrée et la sortie des véhicules se fassent toujours en marche avant.
La largeur d'accès de la zone de débouché devra être de 3m sur les 5 premiers mètres. Les rayons de raccordement au bord de la voie de circulation devront être de 3m.
La pente maximale sur les 5 premiers mètres, à compter du bord de la chaussée, sera comprise entre -8 et + 10%.
Le règlement d'application (RLRou) art 7 précise que les constructions s'ouvrant directement sur la route, telles que garages, dépôts, etc., seront implantées à cinq mètres au moins du bord de la chaussée ou du trottoir. L'implantation d'un portail rentre également dans ce type d'ouvrage.
Les eaux de surface des accès riverains seront évacuées de manière qu'elles ne s'écoulent pas sur la route prioritaire.
Compte tenu du trafic journalier et de la génération de trafic supplémentaire projeté, le nouvel accès ne devrait pas avoir de conséquence sur l'environnement.
Spécifique au projet
Le projet de l'accès tel que présenté ne respecte pas les normes en vigueur, ni pour les distances de visibilité (il semble que les plans représentent un treillis dépassant la hauteur de 60 cm; un treillis ne permettant pas de voir au travers avec un angle tel que présente la situation de la sortie d'un véhicule depuis la rampe chauffante) ni par rapport à la position du portail. Nous laissons le soin à la municipalité d'évaluer la pertinence du projet par rapport à l'analyse du lieu et de faire respecter les normes en vigueur.
Il incombe à la Municipalité de faire respecter les normes professionnelles en vigueur et d'en contrôler l'application avant de délivrer le permis d'habiter - d'utiliser.
Ces remarques figureront sur le permis de construire."
Par ailleurs, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) a délivré l'autorisation spéciale requises en posant notamment les conditions suivantes:
"ELEMENTS NATURELS
INONDATION
3. La parcelle où se situe le projet de construction est répertoriée en zone de danger d'inondation (INO) selon la carte mise à disposition par l'Unité des Dangers Naturels de la Direction générale de l'environnement. Niveau de danger faible à moyen.
4. Des mesures visant à sécuriser la construction et les personnes doivent être définies par une personne spécialisée mandatée par le maître d'ouvrage, au moyen d'une évaluation locale de risque (ELR) établie selon le guide pratique pour l'élaboration du rapport de l'ELR téléchargeable sur notre site www.eca-vaud.ch, sur la base des conditions locales à l'échelle de la parcelle.
La personne spécialisée mandatée doit notamment avoir pour missions:
de définir, de préciser et d'ajuster les mesures, d'entreprendre d'éventuelles investigations complémentaires (sondages à la pelle, forages, etc.) et/ou des travaux d'assainissement préliminaires, et tenir compte des changements liés à une configuration différente du site au moment de l'exécution du projet, ainsi qu'à d'éventuelles modifications architecturales;
- de les valider lors de leur exécution (travaux de terrassement, gros œuvre, etc.);
- de mettre en place un processus de suivi et de contrôle de la réalisation des mesures;
- d'établir un document de synthèse au terme des travaux reprenant les mesures préconisées et indiquant si elles ont été réalisées. Celui-ci doit préciser les dangers auxquels la construction et les personnes sont exposés ainsi que les mesures effectivement mises en œuvre. Ce document appelé "rapport de synthèse" est téléchargeable sur le site www.eca-vaud.ch.
5. Le rapport de synthèse dûment signé par le spécialiste et le maître d'ouvrage, et son mandataire principal le cas échéant, doit être retourné à l'ECA (un exemplaire) et à la commune (un exemplaire).
6. Les mesures doivent impérativement être définies avant le début des travaux.
7. Toutes les mesures définies par le spécialiste doivent être réalisées. Celui-ci pourra notamment se référer à la recommandation "Protection des objets contre les dangers naturels gravitationnels" publiée par l'AEAI.
8. La norme SIA 261/1 précisant les charges à prendre en compte pour le calcul de la structure porteuse doit être appliquée (chapitre 3 "Crues").
9. Les dispositions des points ci-dessus ne sont pas des conditions préalables à la délivrance du permis de construire mais des conditions préalables à la délivrance du permis d'habiter / utiliser selon l'art. 128 LATC.
EFFONDREMENT
10. La parcelle où se situe le projet est répertoriée en zone de danger d'effondrements (EFF) selon la carte mise à disposition par l'Unité des Dangers Naturels de la Direction générale de l'environnement. Niveau de danger résiduel à faible.
11. L'ECA n'exige pas de mesures compte tenu du type et de l'ampleur du projet. Toute modification de l'ampleur du projet nécessite une reconsidération de la décision."
C. Par décision du 15 juillet 2022, la municipalité a levé l'opposition et délivré le permis de construire n° 4128-2021. Le permis de construire indiquait qu'une réquisition au Registre foncier avec mention "Résidence principale" serait inscrite pour 1 appartement de 6 pièces: 774 m2 de surface brute utile de planchers devant être affectés à la résidence principale, au sens de l'art. 7 al. 1a de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702). La remarque émise par la DGMR était intégrée au permis de construire.
D. Par acte commun du 14 septembre 2022, la Fondation Helvetia Nostra et A.________ ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre cette décision dont ils concluent principalement à l'annulation; subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans sa réponse du 23 novembre 2022, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours. Les constructrices en ont fait de même le 8 décembre 2022.
Les recourantes ont répliqué le 7 février 2023.
Par lettre du 8 février 2023, les constructrices se sont opposées à la pose de gabarits en vue de l'inspection locale.
Le propriétaire E.________ est décédé le 12 avril 2023.
Le 25 mai 2023, le tribunal a tenu une audience avec inspection locale sur la parcelle n° 5060. A cette occasion, les parties ont été entendues et le compte rendu d'audience suivant a été établi:
"Me Chiffelle informe l'assemblée que le propriétaire E.________, époux de la propriétaire D.________, est décédé le 12 avril 2023. Me Bugnon confirme que le délai prévu par l'acte de vente conditionnelle a été prolongé par acte notarié. La propriétaire confirme que les intentions des parties en termes de transfert du bien-fonds restent inchangées. Me Chiffelle souhaite obtenir à l'issue de l'audience un bref délai pour produire les photographies de la parcelle avec les gabarits en place qu'il montrera en cours d'audience.
Depuis l'emplacement où se tiennent le tribunal et les parties au sud-ouest de la parcelle n° 5060, il est constaté que celle-ci présente une surface relativement plane, avec une déclivité régulière depuis l'amont au nord-est vers l'aval au sud-ouest. La limite nord de la parcelle est bordée par le chemin ********. Depuis ce chemin, il est constaté que le voisinage est constitué de constructions de type chalet traditionnel, avec des toits à deux pans, des ouvertures relativement petites par rapport à la surface des façades (absence de baie vitrée) ainsi qu'un revêtement en bois sur le reste des façades (bois naturel ou bois noir s'agissant du chalet sis sur la parcelle n° 2247), à l'exception des soubassements qui sont souvent de nature minérale. Un seul chalet situé au sud (parcelle n° 7359) détonne et présente une teinte gris foncé. Un bâtiment, visible au loin en amont au nord-est et datant vraisemblablement des années 1960, présente une architecture plus moderne à revêtement de façade à prédominance minérale.
À l'ouest de la parcelle, sur la parcelle contiguë n° 2247 propriété de la recourante A.________, se trouve notamment un sapin dont la couronne s'étend partiellement sur la parcelle n° 5060. Me Bugnon expose que toutes les précautions nécessaires seront prises pour préserver au maximum les racines de cet arbre lors des travaux; en particulier, les recommandations figurant dans l'expertise commandée par la recourante A.________ seront suivies.
Le tribunal et les parties se rendent au nord-est de la parcelle n° 5060 puis de la parcelle contiguë n° 2248 par le chemin ******** qui enjambe par un petit pont un ruisseau se jetant en aval dans ********. Ce ruisseau a causé des inondations notamment au niveau du passage sous le chemin ********; ainsi, l'eau qui ne parvenant pas à s'écouler par le gabarit trop étroit sous le pont a débordé sur le chemin ******** et s'est écoulée jusqu'à la parcelle n° 5060 en longeant la parcelle n° 2248 dont le chalet a été construit à dessein sur un remblai. Les autorités ont par conséquent, il y a une dizaine d'années, fait réaménager le pont précité (élargissement du gabarit de passage de l'eau) et construire une digue le long de la rive ouest du ruisseau, sur la parcelle n° 2248. La propriétaire de cette dernière parcelle confirme que depuis l'exécution des travaux, les crues survenues n'ont plus engendré d'inondations. La Romande Energie exploite du reste une centrale électrique sur cette parcelle, juste en contrebas du pont et du chemin ********.
Me Chiffelle montre deux photographies de la parcelle n° 5060 avec les gabarits de la construction litigieuse. Il qualifie les vapeurs émanant apparemment de la piscine intérieure du chalet sis sur la parcelle n° 7359 en aval d'émanations de chlore, ce que la municipalité conteste vivement.
S'agissant du chalet de teinte gris foncé situé au sud sur la parcelle n° 7359, Me Haldy rappelle que les teintes doivent être validées par la municipalité sur la base d'échantillons. En l'occurrence, il n'y a aucune raison de penser que cette procédure n'aurait pas été suivie, respectivement que la municipalité se serait trouvée devant un fait accompli. Me Chiffelle demande la production du dossier de permis de construire relatif à ce chalet ainsi que de la correspondance échangée au sujet du choix des teintes. L'architecte précise que le revêtement de la construction litigieuse sera en bois naturel.
A la question de la présidente qui relève que la façade sud projetée présente une surface importante non boisée, en l'occurrence vitrée, la municipalité expose qu'elle interprète l'art. 67 de son règlement sur les constructions et en particulier la notion de caractère "dominant" du matériau "bois" en ce sens que les ouvertures ne sont pas comptées dans le calcul du rapport entre surfaces en bois et surfaces avec un autre revêtement. L'important est ainsi que les matériaux de façade, hors ouvertures, soient à prédominance de bois. S'agissant de la façade nord, sur laquelle on observe un renversement de la typologie habituelle, à savoir que le béton y est présent non pas horizontalement au niveau du soubassement mais sous la forme de deux bandes verticales encadrant une longue ouverture au centre, la municipalité fait valoir que l'on voit un exemple de ce type à proximité (hôtel situé à environ 300 m et non visible depuis la parcelle).
La question de l'énergétique du bâtiment est également abordée. Il est constaté que la constructrice n'a pas produit de plan mis à jour suite au changement de producteur de chaleur après l'abandon de la solution des forages géothermiques (pompe à chaleur sol-eau); en outre, il manque une cheminée en lien avec l'exploitation de la chaudière à pellets sur le plan produit sur place. L'architecte confirme que la production de chaleur et d'eau chaude sanitaire sera assurée par la chaudière à pellets (avec remplissage fréquent du stock de pellets) ainsi que par des panneaux solaires thermiques en toiture. Le point concernant l'énergie sera clarifié par la constructrice, le dossier sera mis à jour puis produit.
Sur question de la présidente, C.________ confirme sa volonté de faire de la construction litigieuse sa résidence principale et de vivre dans ce quartier, même si l'opération de construction est réalisée par la société dont elle est l'administratrice. Par gain de paix avec le voisinage, elle se déclare prête à faire des concessions, particulièrement s'agissant du revêtement de la façade nord en ce sens que la partie en béton apparent serait revêtue de bois naturel. La municipalité précise que le permis d'habiter ne sera pas délivré si la construction n'est pas affectée à de la résidence principale.
La conciliation est tentée. Elle n'aboutit pas. Après une brève suspension d'audience, Me Chiffelle indique que les recourantes souhaitent que la cause soit jugée. Me Bugnon expose que la façade nord sera modifiée et un nouveau plan mis à jour sera produit. Me Haldy précise que la municipalité statuera sur ce nouveau plan avec la mise à jour du concept énergétique à produire dans le même délai.
Me Chiffelle souhaite faire constater les mouvements de terre nécessités par le projet, en particulier s'agissant de la terrasse à l'ouest, surplombant la parcelle de la recourante A.________. L'architecte précise que le talus en résultant (remblai) sera arborisé au moyen d'arbustes qui serviront d'écran.
Le tribunal et les parties se rendent encore sur le chemin ********, au nord-est de la parcelle, à l'emplacement de l'accès futur à celle-ci. Il est confirmé que le muret et les aménagements prévus le long du chemin n'entraveront pas la visibilité pour les véhicules émergeant de la rampe."
Le compte rendu d'audience a été transmis aux parties qui ont pu se déterminer sur son contenu.
Par lettre du 19 juin 2023, les constructrices ont sollicité que le compte rendu soit complété sur les deux points suivants: d'une part, en ce qui concerne le bâtiment des années 1960, les représentants de la municipalité avaient sauf erreur indiqué qu'il était colloqué dans la même zone que la parcelle n° 5060; d'autre part, la cour avait constaté avec les parties que le chemin ********, au droit de la parcelle précitée, présentait un léger dévers vers l'amont, soit du côté opposé à la parcelle, ce qui, ajouté aux mesures réalisées par la commune aux abords du ruisseau, exclurait pratiquement tous risques d'inondation sur la parcelle n° 5060. Le 28 juin 2023, les constructrices ont produit un plan modifié de la façade nord, daté du 31 mai 2023 et muni du sceau municipal, un plan modifié du sous-sol, daté du 11 mars 2022 et muni du sceau municipal, indiquant l'emplacement du chauffage à pellet, ainsi qu'un permis complémentaire délivré le 20 juin 2023 (modification du permis de construire n° 4128-2021) par l'autorité intimée intégrant les modifications du projet résultant des deux plans précédents.
Le 4 juillet 2023, les recourantes ont produit le lot de 5 photographies telles que montrées lors de l'inspection locale, prises au moment de la pose des gabarits. Elles ont par ailleurs formellement renouvelé leur réquisition de production du dossier de permis de construire du chalet sis sur la parcelle n° 7359, en particulier en ce qui concerne le choix de la teinte gris foncé pour le chalet.
Considérant en droit:
1. Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Par ailleurs, la recourante A.________ est propriétaire de la parcelle voisine de la parcelle destinée au projet et dispose sous cet angle de la qualité pour agir. Enfin, la Fondation Helvetia Nostra bénéficie en particulier de la qualité pour recourir contre des décisions relatives à la législation en matière de résidences secondaires (ATF 139 II 271). Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2. Les recourantes considèrent, en substance, qu'en prétendant vouloir construire une résidence principale pour l'administratrice de la société constructrice, les constructrices auraient pour objectif de contourner la loi sur les résidences secondaires et de réaliser en réalité une résidence secondaire.
a) L'art. 75b de la Constitution fédérale de la Confédération suisse (Cst.; RS 101), repris à l'art. 6 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702), limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 144 II 49 consid. 2 p. 51 et les références citées; cf. aussi TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1). L'art. 7 al. 1 LRS prévoit ainsi que, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS (let. a) ou comme logement affecté à l'hébergement touristique (let. b).
Face à une telle restriction, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.2; TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1).
En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.3). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.3; 134 I 65 consid. 5.1). Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et la jurisprudence citée).
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 4.3; TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1; 1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 3.1.3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.4; TF 1C_73/2018 du 7 janvier 2019 consid. 2.2).
Dans ce cadre, l'autorité doit rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même).
b) En l'espèce, il n'est pas contesté que les dispositions de la LRS s'appliquent, la Commune d'Ormont-Dessus disposant de plus de 20 % de ses logements affectés en résidence secondaire (voir arrêts TF1C_242/2021 du 19 août 2022 et 1C_257/2018 du 6 août 2019). Dans le cas présent, le projet des constructrices porte sur la construction d'un chalet unifamilial de 6 pièces présentant une surface brute utile des planchers de 774 m2 répartie en cinq niveaux dont trois hors sol, avec ascenseur, comportant au rez-de-chaussée un séjour-cuisine-salle à manger de 84 m2, au premier étage trois chambres à coucher avec salles de bains privatives et, pour deux d'entre elles, un espace désigné comme "garderobe" (dressing), au deuxième étage une chambre de 66 m2 avec espace de bain et deux "garderobes" de 13 et 8.5 m2; le projet prévoit deux sous-sols: le premier accueille une piscine de 57 m2, un cinéma de 35 m2, un sauna et un espace bar-salon-billard (sous-sol -01), alors que le deuxième sous-sol (sous-sol -02) accueille les locaux techniques, une buanderie, une cave, une cave à vin et un local de bricolage. Il apparaît ainsi que ce type de construction, dont le coût CFC 2 estimé est de 5'100'000 fr., le rattache au secteur haut de gamme, segment pour lequel la demande de biens en résidence principale n'est pas connue.
Il n'y a toutefois pas lieu d'éclaircir ce point, dès lors qu'on ne se trouve pas dans une situation où il est nécessaire de définir le besoin en résidence principale en examinant la situation du marché des résidences principales dans le même secteur (cf. TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.3.1 a contrario). En effet, la future habitante du projet litigieux est déjà connue, s'agissant de l'administratrice et actionnaire unique de la société qui en sera propriétaire. Elle a ainsi signé le formulaire formalisant son engagement à occuper le logement à titre principal et à déposer ses papiers dans la commune au plus tard 60 jours après la fin des travaux, et dans tous les cas, après l'obtention du permis d'habiter. Lors de l'inspection locale, elle a confirmé son souhait de faire de ce logement sa résidence principale et de vivre dans ce quartier, même si l'opération de construction est réalisée par la société dont elle est l'administratrice et actionnaire unique. Alors que le formulaire figurant au dossier indiquait que la constructrice s'engageait à déposer ses papiers dans la commune au plus tard 60 jours après la fin des travaux et dans tous les cas après l'obtention du permis d'habiter, l'autorité intimée a quant à elle précisé lors de l'audience que le permis d'habiter ne serait pas délivré si la construction n'était pas affectée à de la résidence principale, ce dont le tribunal prend acte. La constructrice C.________ a par ailleurs produit, en cours d'instruction, des documents attestant de l'inscription de son fils en internat auprès d'une école privée à Londres pour l'année scolaire 2023-2024. Son rattachement à la région genevoise, où son fils était selon ses dires scolarisé précédemment, est ainsi désormais rompu sous cet angle. L'activité déployée par C.________, à travers sa société, en matière de placements et investissements financiers peut aisément être exercée depuis Ormont-Dessus.
Sur ce point, le fait que le projet ne prévoirait pas de bureau est sans pertinence au vu de la surface à bâtir considérable présentée par le projet, à savoir 774 m2 de surface brute utile des planchers: ainsi, un tel usage peut aisément être conféré à l'une des trois chambres prévues au premier étage, voire dans l'espace occupant l'entier du deuxième étage, ou un espace de travail peut être créé dans les surfaces généreuses du séjour au rez-de-chaussée. Pour le reste, le projet se prête à de l'habitation en résidence principale - certes de haut standing - tant par sa typologie que par son emplacement non loin du centre du village et accessible toute l'année. Les pièces sont spacieuses et les plans prévoient la réalisation d'une buanderie de taille confortable, d'un local de bricolage ainsi que de nombreux espaces de rangement (penderie et rangements à l'entrée, "stock" au rez-de-chaussée, cave, local à skis, etc.). S'il est certes possible qu'en cas de revente, il n'y ait pas de demande pour un tel logement en résidence principale à un prix raisonnable, on ne saurait à ce stade faire un procès d'intention à la constructrice C.________ dont il n'y a pas de raison de mettre en doute la volonté de s'établir à titre principal dans cette habitation.
En résumé, il n'y a pas lieu de retenir que la loi sur les résidences secondaires ne sera pas respectée par le projet litigieux. Mal fondé, ce grief doit être écarté.
3. Les recourantes font également grief au projet de ne pas respecter la réglementation de la zone relative à l'esthétique et à l'intégration.
a) aa) A teneur de l’art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Selon la jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit cependant pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC – par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques – ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet –, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 363 consid. 3a, 370 consid. 5; 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.3). Tel sera par exemple le cas s’il s’agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (cf. ATF 115 Ia 363 consid. 3 et les références; TF 1C_3/2018 du 23 octobre 2018 consid. 3.2; 1C_506/2011 du 22 février 2012 consid. 3.3 et les références; CDAP AC.2013.0378 du 12 mars 2014 consid. 5b/bb et les références).
bb) Au niveau communal, le RPE prévoit à son art. 43 applicable à toutes les zones que les constructions et reconstructions devront s'harmoniser avec le style général des bâtiments existants et avec le caractère des lieux, tant par la forme, les matériaux utilisés et leur mise en œuvre, que par les teintes. La zone de chalets est définie comme suit:
"Art. 15 Définition
Cette zone est destinée à l'habitation, ainsi qu'à l'artisanat, au commerce, aux activités touristiques et à l'exploitation agricole.
Seules sont autorisées les constructions genre chalet, telles que définies à l'art. 67, exclusivement définies par leur aspect architectural extérieur et n'impliquant pas une affectation déterminée, caractérisée par un nombre restreint de logements, sous réserve des articles 18 et 19.
Des exceptions peuvent être consenties par la Municipalité pour les dépendances agricoles."
Enfin, l'art. 67 RPE auquel se réfère l'art. 15 RPE s'agissant de la définition des constructions genre chalet, prévoit ce qui suit:
"Les constructions genre "chalet" sont en bois ou revêtues de bois. Sur chacune des façades, le bois est le matériau dominant, mais pas l'unique matériau de revêtement.
Les façades principales des habitations-chalets sont en madrier, à coches, ou lames-chalets posées horizontalement avec, en règle générale, fausses coches aux angles.
Sous les avant-toits des consoles prennent place. Des galeries fermées, à lambrissage vertical, peuvent les remplacer sous les avant-toits latéraux."
Selon la jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée. L'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but. Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (cf. notamment CDAP AC.2020.0265 du 16 juillet 2021 consid. 3b; AC.2018.0324 du 13 juin 2019 consid. 4b et les références).
b) Les recourantes font valoir que l'art. 67 al. 1 RPE ne serait pas respecté par le projet car il implique que le bois soit le matériau dominant à l'échelle de l'entier de la surface d'une façade, ouvertures comprises, ce qui ne serait pas le cas de la façade sud. La municipalité relève quant à elle que, selon l'interprétation constante qu'elle fait de cette disposition, celle-ci s'applique uniquement aux revêtements des façades - à savoir les "pleins" - et non les ouvertures - ou surfaces d'éclairage, à savoir les "vides"; en l'occurrence, le bois constituerait ainsi bien le matériau prédominant.
La disposition dont l'interprétation est contestée prévoit textuellement que le bois doit être "le matériau dominant, mais pas l'unique matériau de revêtement" sur chacune des façades. Au vu de la référence à la notion de "revêtement", on pourrait considérer, d'une façon qui ne paraît pas insoutenable, que le bois est bien le matériau de revêtement dominant ici puisqu'il constitue l'unique revêtement de façade pour les 1er et 2e étages, ce en tenant compte de la modification de la façade nord. Dans cette perspective, les ouvertures vitrées ne constitueraient pas un revêtement de façade. Au vu des considérations qui suivent toutefois, il n'est nul besoin de répondre à cette question, le projet n'étant de toute façon pas conforme en termes d'esthétique et d'intégration.
c) aa) L'inspection locale a permis de constater que le voisinage de la parcelle concernée est constitué de constructions de type chalet classique, avec des toits à deux pans, des ouvertures relativement petites par rapport à la surface des façades (absence de baie vitrée) ainsi qu'un revêtement en bois sur le reste des façades (bois naturel ou bois noir s'agissant du chalet sis sur la parcelle n° 2247), à l'exception des soubassements qui sont souvent de nature minérale. Un seul chalet situé au sud (parcelle n° 7359) détonne au niveau de sa couleur en présentant une teinte gris foncé. Un bâtiment, visible au loin en amont au nord-est et datant vraisemblablement des années 1960, présente une architecture plus moderne à revêtement de façade à prédominance minérale. Hormis ce dernier bâtiment, au demeurant situé loin en amont, le quartier est ainsi constitué de manière homogène de bâtiments présentant une typologie de chalet traditionnel.
Le projet litigieux respecte quant à lui certaines caractéristiques d'une construction de type chalet de montagne, par l'usage du bois dans sa partie supérieure, son toit à deux pans et les larges avant-toits; la teinte du bois - qui ne fait toutefois pas l'objet du permis de construire mais d'une validation ultérieure par l'autorité intimée - devrait être "naturelle" selon les informations données lors de l'audience. On peut se demander toutefois si ces éléments suffisent pour répondre à la notion de chalet au sens des art. 15 al. 2 et 67 RPE.
bb) Selon la jurisprudence, la notion de "chalet", qui varie d'une région à l'autre, implique notamment l'utilisation prépondérante du bois sur les façades; un bâtiment entièrement en maçonnerie, dont seuls les pignons des façades seraient revêtus de bois, ne peut être autorisé dans une zone réservée aux constructions "genre chalet" (RDAF 1971, p. 271 concernant la commune de Gryon, repris par AC.2000.0059 du 27 avril 2006 consid. 4b). Ne viole pas la clause générale d'esthétique une construction qui marie l'aspect traditionnel du chalet avec quelques touches contemporaines et répond au style et à l'aspect prévalant dans la zone chalet considérée. Dans une zone de chalet, la municipalité ne doit pas imposer au constructeur une image idéale du "genre" chalet (cf. AC.1999.0203 du 18 avril 2000: en particulier, le système de construction comprenait en l'espèce une ossature en bois caractéristique du chalet traditionnel et respectait la direction de la toiture et l'orientation du faîte, perpendiculaire aux courbes de niveaux).
Dans un arrêt du 10 août 2023 concernant un projet à Rougemont, le tribunal a considéré que si le projet en question respectait certaines caractéristiques d'une construction de type chalet de la région, du moins par sa structure supérieure en bois (rez, étage et combles), par ses larges avant-toits et par ses escaliers extérieurs menant au balcon de l'étage, ses dimensions, compte tenu en particulier des façades apparentes des sous-sols, surtout des baies vitrées du second sous-sol, des vastes replats et de la succession de talus aussi visibles que démesurés, sans compter la présence d'un escalier extérieur de 3 m de large menant du rez à l'étage, ne correspondaient en rien à celles d'un chalet traditionnel caractéristique de l'habitat d'un paysage de montagne (CDAP AC.2020.0320 consid. 7d).
Précédemment et plus spécifiquement en lien avec les ouvertures, elle avait pu constater que des baies vitrées en sous-sol impliquaient une rupture significative de l'esthétique du chalet dont les étages supérieurs respectaient la typologie des ouvertures traditionnelles (dimension moindre, alignement régulier, croisillons) et pouvaient justifier le refus du permis de construire (CDAP AC.2020.0355 du 17 janvier 2022 consid. 4c, également commune de Rougemont).
Dans une affaire AC.2016.0130 du 20 février 2017 concernant la commune de Château d'Oex, la municipalité a rappelé que, selon le règlement, la façade d'un chalet devait être revêtue de bois de manière prédominante; un chalet devrait en outre comprendre une ossature en bois caractéristique du chalet traditionnel, avec ailes, moulures et cotzettes. Selon elle, le projet s'apparenterait uniquement à une construction revêtue de bois et non à un chalet. Le tribunal avait confirmé cette appréciation.
Dans un arrêt AC.2009.0206 du 23 septembre 2010, le tribunal a retenu que les constructions "genre chalet", sont exclusivement définies par leur aspect architectural extérieur (utilisation prépondérante du bois sur les façades) et n'impliquent pas – comme le prétendent les recourants – une affectation déterminée, caractérisée par un nombre restreint de logements, à défaut de dispositions réglementaires contraires (cf. RDAF 1985 p. 424).
Dans un arrêt AC.2000.0059 du 27 avril 2006 consid. 5, il a été retenu que le projet ne reprenait que très superficiellement certains éléments traditionnels de l'architecture de la région: le plan en L n'était pas usuel, pas plus que la disposition des volumes du bâtiment, il y avait eu une dérogation à la pente du toit en façade ouest, il n'y avait aucun travail sur le bois, les fenêtres étaient relativement grandes, les façades apparaissaient en définitive pauvres au regard de celles du voisinage. Le projet, trop proche dans son aspect extérieur d'une simple villa individuelle, n'était guère en harmonie avec le "style chalet" dans son acception générale. La municipalité, qui n'entendait pas imposer aux constructeurs une image idéale du "genre chalet" et prenait acte au contraire du fait que ce style évolue (apparition de jardins d'hiver, etc.), était fondée à exiger que les façades soient animées par la pose de volets et de croisillons. L'adjonction de petits-bois et de volets, même s'il ne s'agissait que de détails de construction, était en effet de nature à modifier sensiblement l'aspect du bâtiment et à favoriser son intégration, dans son environnement immédiat déjà. Tous les bâtiments visibles étaient anciens, portaient des fenêtres pourvues de croisillons et des volets (au moins à certaines fenêtres). Par ailleurs, ces constructions étaient enrichies ici et là d'aménagements de façades typiques (tavillons) ou de balcons travaillés. Cet environnement – dont la qualité a été relevée – méritait une attention et une protection particulières, qu'exigeait précisément le règlement communal.
Dans l'arrêt plus ancien AC.1998.0051 du 7 septembre 1998 (consid. 9), il a été relevé que la municipalité citait le Larousse pour définir le chalet comme "maison construite et décorée principalement avec du bois, au toit très débordant, aux longs balcons, conçue à l'origine pour la haute montagne". Le tribunal a alors retenu qu'il manquait en effet à la construction projetée la plupart des éléments caractéristiques d'un chalet tels que la présence de madriers entrecroisés dans les angles ou celles de petites fenêtres fermant par des volets. A part le bois qui n'était d'ailleurs utilisé que comme matériau de couverture et non comme élément constitutif des murs, le projet comportait nombre de caractéristiques (coursive à barrière métallique avec escalier extérieur, très larges baies vitrées fermant par des stores, notamment) qui le rapprochaient bien plus de l'habitation collective villageoise moderne que du chalet.
cc) Le tribunal, dont la section comporte notamment deux assesseurs architectes, constate que la typologie de chalet ne se limite ainsi pas uniquement à des constructions en bois à toiture à deux pans et avant-toits. Bien plus, il y a également lieu de respecter une certaine modestie dans les dimensions des ouvertures pour les chalets traditionnels de montagne, ou à tout le moins un rapport équilibré entre les vides - les éléments vitrés et les pleins - les revêtements de façades - pour les chalets de conception plus moderne. Dans le cas présent, la façade sud, d'une largeur de 16 m, comporte de nombreuses et larges ouvertures sous forme de portes-fenêtres et baies vitrées. Le rez-de-chaussée présente ainsi trois baies vitrées pour une largeur totale de 10.88 m, dont une baie vitrée à ouverture coulissante de 6.08 m; au premier étage, ce sont quatre portes-fenêtres coulissantes d'une largeur de 2.40 m chacune qui totalisent 9.60 m d'ouvertures vitrées; au deuxième étage, une large baie vitrée à ouverture coulissante, s'étendant jusque sous le toit, est flanquée des deux côtés de vitrages pour une largeur totale de 8.64 mètres. Le sous-sol -01, accueillant la piscine intérieure et dont la façade s'avance d'un peu plus de 9 m par rapport à la façade sud, comporte une baie vitrée à ouverture coulissante d'une largeur de 9.50 m nécessitant un décaissement de terrain de même largeur avec des talus de part et d'autre permettant de rattraper le terrain naturel en amont. Quatre niveaux apparents, dont l'un qui se trouverait normalement sous le niveau du terrain naturel, présentent ainsi chacun une majorité de surfaces vitrées - à savoir d'ouvertures - par rapport aux murs - les éléments pleins: si l'on considère uniquement les trois étages situés au-dessus du terrain naturel, force est de constater que les vitrages cumulent une largeur moyenne de 9.70 m2 par étage (= (10.88 + 9.60 + 8.64) / 3) pour une largeur de façade de 16 m, soit plus de la moitié de la largeur de façade. Cette prédominance visuelle des vitrages est encore accentuée par le fait que ces ouvertures sont toutes des portes-fenêtres ou des baies vitrées, d'une hauteur de 2.40 m (voire 3.66 m sous le faîte); la façade sud ne comporte ainsi aucune fenêtre "ordinaire". Il en est d'ailleurs de même des trois autres façades dont les ouvertures rappellent toutes des portes-fenêtres et sont ainsi marquées par une forte verticalité, inhabituelle pour un chalet de montagne. Usuellement en effet aussi bien les madriers que les fenêtres à volet impriment une horizontalité marquée des façades dans la typologie chalet. La prédominance vitrée de la façade sud, au détriment des éléments pleins, est encore accentuée par la présence de garde-corps en verre prévus le long des balcons des premier et deuxième étages ainsi que le long de la terrasse du rez-de-chaussée, débordant de la façade sud sur une largeur de 4.80 m à l'ouest.
Au vu de ces différents éléments, le tribunal considère que la conception architecturale des façades du bâtiment projeté s'écarte trop de la typologie d'un chalet de montagne pour être admise dans une "zone de chalets" qui n'accueille à cet endroit aucun bâtiment comparable. La municipalité a donc fait une application insoutenable de la notion de "chalet" telle qu'elle se trouve notamment aux art. 15 al 2 et 67 de son règlement communal. Il en résulte que le recours doit être admis pour ce motif.
4. Les recourantes considèrent que le sous-sol -01 n'est pas conforme aux art. 57 al. 3 et 58 al. 4 RPE.
a) Les art. 57 et 58 al. 4 RPE sont ainsi libellés:
"Art. 57 Surface bâtie
La surface bâtie de toutes les constructions sises sur la même parcelle est mesurée sur le niveau de la plus grande surface, y compris les balcons ou terrasses fermées sur un ou plusieurs côtés et les pergolas, mais sans tenir compte des terrasses non couvertes, des seuils, des perrons, des balcons en saillie (dont la profondeur est égale ou inférieure à 2 mètres), des sauts de loup, sorties d'abri et escaliers d'accès au sous-sol.
Pour le calcul de la surface bâtie, il n'est pas tenu compte des couverts à voitures, des constructions souterraines et des places de stationnement à l'air libre.
Sont considérées comme souterraines les constructions dont les 7/10 au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face seule est visible une fois le terrain aménagé et dont la toiture est recouverte d'une couche de terre végétale de 30 cm d'épaisseur. La Municipalité peut toutefois autoriser l'aménagement de places de stationnement sur la toiture de ces constructions.
Art. 58 Hauteur
(…)
La terrasse doit avoir, en règle générale, une profondeur minimale égale au 40 % de la hauteur du bâtiment. Si la construction comprend un niveau de garages dont la façade est visible, celle-ci sera comprise dans le calcul de la hauteur, même si elle est en décrochement par rapport à la façade du bâtiment. Cette disposition n'est plus applicable si la face des garages est distante de 8 mètres au minimum de la façade du bâtiment."
b) aa) Les recourantes soulèvent en premier lieu que les plans ne permettent pas de s'assurer que les 7/10èmes du volume du sous-sol -01 se situent en-dessous du niveau du terrain naturel, permettant à ce niveau d'être exempté du calcul de la surface bâtie. Sur ce point, l'autorité intimée considère que la lecture des plans de façade qui comprend l'indication du terrain naturel suffit à montrer que les conditions de l'art. 57 al. 3 RPE sont respectées. Quant à la constructrice, elle relève qu'une lecture attentive des six coupes figurant au dossier suffirait à constater le respect de cette disposition.
bb) Il est vrai que si le dossier comporte cinq plans des façades ainsi qu'une coupe longitudinale sur lesquels sont reportés les terrains naturel et aménagé, il manque toutefois des indications chiffrées permettant de vérifier si un volume de 70 % au moins du grand niveau de sous-sol -01 se trouve bien sous le terrain naturel. A la seule lecture des plans, il est en effet possible que tel soit le cas, mais cela n'est en tous les cas pas manifeste. Vu le sort du recours, cette question ne sera pas traitée plus avant. L'attention de l'autorité intimée est néanmoins attirée sur le fait qu'elle devra clarifier ce point en cas de nouvelle demande de permis de construire.
c) aa) Les recourantes considèrent ensuite que l'application de l'art. 57 al. 3 RPE au sous-sol -01 constitue un abus de droit au vu de l'affectation prévue des locaux dont les trois quarts de la surface sont constitués d'aménagements de confort, tels qu'une vaste piscine occupant deux niveaux de sous-sol, un bar, un salon et un sauna comprenant douche/WC et bassin de refroidissement. Ainsi, seuls le garage et le local attenant correspondraient à la conception que l'on a habituellement d'une affectation des locaux souterrains.
bb) Sur ce point, il convient de rappeler que la jurisprudence admet que les surfaces disponibles et utilisables en sous-sol, qui ne répondent pas aux critères de salubrité (art. 25 ss du règlement du 19 décembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions - RLATC; BLV 700.11.1), soient utilisés comme fitness, salle de sport, home-cinéma, sauna, hammam ou salle de jeux; il s'agit dans ce cas de locaux non habitables, qui ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient d'utilisation du sol, mais qui peuvent servir à des activités annexes ou dépendant de l'habitation (cf. notamment arrêts AC.2023.0078 du 22 août 2023 consid. 2c; AC.2021.0329 du 22 décembre 2022 consid. 4c; AC.2020.0189 du 17 février 2021 consid. 2d; AC.2017.0403 du 5 mars 2018 consid. 1d).
c) Enfin, les recourantes font valoir que c'est également à tort que l'autorité intimée invoque l'art. 58 al. 4 RPE s'agissant de la façade du sous-sol -01 au sud. En effet, cet espace est occupé par la piscine et non par un garage, alors que la disposition précitée ne prévoirait une dérogation à la règle que pour la face des garages et non pas celle d'autres locaux tels qu'une piscine.
Cette disposition est applicable au calcul de la hauteur des bâtiments. Or les recourantes ne font pas valoir que la hauteur du bâtiment aurait été mal calculée. Dans le premier paragraphe de leur grief intitulé "COS, dimensions, hauteur", les recourantes relèvent du reste que, de même que pour la surface bâtie, la hauteur est au centimètre près - telle qu'appréciée par l'autorité intimée - celle autorisée par le règlement; ce faisant, elles ne contestent toutefois pas véritablement le respect de la hauteur maximale et ne déduisent en particulier pas de leur argument relatif à l'art. 58 al. 4 RPE que l'autorité intimée aurait dû tenir compte du sous-sol -01 dans le calcul de la hauteur. Par ailleurs, dans la mesure où la façade donnant sur la piscine respecte la règle des 8 mètres, elle n'entre de toute façon pas dans le calcul de la hauteur, quelle que soit l'affectation des locaux donnant sur cette façade.
d) Il résulte de ce qui précède que les griefs en lien avec le sous-sol doivent être écartés, sous réserve de la question de la vérification du volume souterrain.
5. Les recourantes soulèvent des griefs relatifs au sol et au concept énergétique.
a) aa) Elles font ainsi valoir qu'il serait de notoriété publique que le ruisseau ******** connaît des débordements relativement importants durant les intempéries et que l'eau s'évacue directement sur le chemin ********. Le risque d'inondation des fouilles et du bâti, en raison de la rampe d'accès au garage souterrain, serait donc élevé. En présence d'un tel risque, elles considèrent que les autorités ne pouvaient se contenter de renvoyer les études techniques à la phase d'exécution, dans la mesure où le concept même de la construction pourrait être alors remis en question, en particulier la rampe d'accès au garage souterrain.
bb) En l'espèce, l'audience a permis de confirmer que ce ruisseau, qui s'écoule à l'est de la parcelle n° 5060, après la parcelle contiguë n° 2248, et passe perpendiculairement sous le chemin ********, a causé des inondations notamment au niveau du passage sous le chemin ********; ainsi, l'eau qui ne parvenait pas à s'écouler par le gabarit trop étroit sous le pont débordait sur ce chemin et s'écoulait jusqu'à la parcelle n° 5060 en longeant la parcelle n° 2248 dont le chalet a été construit à dessein sur un remblai. Lors de l'audience, l'autorité intimée a toutefois également pu indiquer que cette situation ne s'est plus présentée depuis que le pont précité a été réaménagé il y a une dizaine d'années; ainsi, le gabarit de passage de l'eau a été élargi et une digue a été construite sur la rive ouest du ruisseau, sur la parcelle n° 2248. La propriétaire de cette parcelle a du reste confirmé que, depuis l'exécution des travaux précités, les crues survenues n'ont plus engendré d'inondations. Le tribunal a également constaté que la Romande Energie exploite une centrale électrique sur cette parcelle, juste en contrebas du pont et du chemin ********.
L'ECA, autorité cantonale spécialisée, a délivré l'autorisation spéciale requise, reproduite dans la synthèse CAMAC, en exigeant en lien avec le risque d'inondation qu'une personne spécialisée soit mandatée afin d'établir une évaluation locale de risque et de définir des mesures visant à sécuriser la construction et les personnes. L'ECA précise que ces mesures doivent être effectuées avant le début des travaux mais ne constituent pas des conditions préalables à la délivrance du permis de construire; leur réalisation est en revanche nécessaire à la délivrance du permis d'habiter. Quant au risque d'effondrement, l'autorité spécialisée n'a exigé aucune mesure.
cc) De jurisprudence constante, la municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des précautions spéciales. En principe, les investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement d'un rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais, ainsi que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de l'ouvrage; ces travaux impliquent un investissement qu'il n'est pas raisonnable d'exiger avant que le droit de construire sur le terrain ne soit sanctionné par le permis de construire, attestant que toutes les prescriptions des plans et règlements d'affectation sont respectées et que les objections d'éventuels opposants ont été examinées. Il est ainsi contraire au principe de la proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (cf. CDAP AC.2021.0293 du 1er septembre 2023 consid. 2a/bb; AC.2020.0325, AC.2021.0095 du 14 janvier 2022 consid. 4c; AC.2019.0092 précité consid. 3; AC.2018.0281 précité consid. 7b et les arrêts cités; AC.2017.0365 du 28 décembre 2018 consid. 3a et les nombreux arrêts cités).
En vertu de l'art. 120 al. 1 LATC, ne peuvent, sans autorisation spéciale, être construits, reconstruits, agrandis, transformés ou modifiés dans leur destination notamment les constructions et les ouvrages nécessitant des mesures particulières de protection contre les dangers d'incendie et d'explosion ainsi que contre les dommages causés par les forces de la nature (let. b). L'ECA est compétent pour statuer sur les autorisations spéciales visées par cette disposition. Le cas échéant, il appartient à la municipalité, dans le cadre de son devoir de surveillance pendant la phase d'exécution des travaux prévue aux art. 124 à 129 LATC, de s'assurer que toutes les conditions fixées par l'autorisation spéciale de l'ECA ont été respectées, notamment au moment de l'avis de début des travaux et lorsqu'elle statue sur la demande de permis d'habiter (cf. CDAP AC.2018.0281 précité consid. 7b ; AC.2016.0268 du 12 février 2018 consid. 3a/bb et les arrêts cités).
dd) Au vu des constats faits à l'audience, notamment des travaux effectués sur le ruisseau concerné, le tribunal n'a pas de raison de mettre en doute le fait que les exigences posées par l'ECA, qui devront être mises en œuvre avant le début des travaux, répondent de manière adéquate au niveau de danger d'inondation. Dès lors que le niveau de danger est faible à moyen, on ne se trouve pas en présence de circonstances particulières qui justifieraient de s'écarter du principe posé par la jurisprudence selon lequel il n'est pas conforme au principe de la proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet. Il y a ainsi lieu de constater que la faisabilité du projet est établie sous réserve des exigences posées par l'ECA dans son autorisation spéciale.
Mal fondé, ce grief doit donc être écarté.
b) aa) Les recourantes soulèvent par ailleurs un risque de devoir recourir à une installation de chauffage à mazout du fait de l'abandon des sondes géothermiques au profit d'un chauffage à pellets, alors que celui-ci était déjà prévu dans le projet initial; le projet d'enquête n'ayant pas été modifié, force serait de constater un déficit d'autant plus considérable en apport d'énergie que le projet serait extrêmement énergivore en considérant notamment le chauffage de la piscine, du sauna et de la rampe chauffante ainsi que la présence de grandes baies vitrées à quatre étages.
bb) Contrairement à ce qu'affirment les recourantes, la synthèse CAMAC a bien été établie, le 5 avril 2022, sur la base du nouveau concept de chauffage figurant dans un nouveau plan du 11 mars 2022 - sur lequel apparaît encore par erreur l'emplacement des cinq sondes géothermiques -, qui a éliminé la solution de la pompe à chaleur sol-eau (sondes géothermiques) au profit d'un chauffage à pellets.
Il ressort par ailleurs du dossier énergétique (formulaire EN-VD-3) produit avec la demande de permis de construire et mis à jour suite à la modification précitée qu'une chaudière à granulés de bois (pellets) d'une puissance thermique de 65 kW assurera le chauffage (notamment de la piscine et de la rampe chauffante, selon ce qui figure dans la synthèse CAMAC) ainsi que la production d'eau chaude sanitaire (ECS), alors qu'une pompe à chaleur air-eau d'une puissance thermique de 3.83 kW sera installée dans le bâtiment afin d'assurer la production d'eau chaude sanitaire. La précision suivante est ajoutée à la fin du formulaire précité: "Production ECS par chauffe-eau thermodynamique + appoint par échangeur sur chauffage à pellets (en hiver uniquement)". Enfin, les annexes au formulaire EN-VD-72 "Justificatif énergétique - Part minimale d'énergie renouvelable" comportent des plans de la surface de référence énergétique ainsi qu'un bilan énergétique dont il ressort que tous les éléments cités par les recourantes ont bien été pris en compte dans le calcul des besoins en chaleur: piscine, sauna, rampe chauffante et baies vitrées.
Il apparaît donc que les besoins énergétiques ont été pris en compte y compris avec la nouvelle solution de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, si bien que la crainte formulée par les recourantes ne paraît ainsi pas fondée. Ce grief doit partant être écarté.
6. Les recourantes contestent encore la réalisation du garage souterrain et de la rampe d'accès.
a) Elles font en premier lieu valoir que la DGMR a considéré que l'accès tel que projeté ne respectait pas les normes en vigueur s'agissant des distances de visibilité et de la position du portail et que le plan produit en annexe à la décision attaquée ne comporterait strictement aucune modification.
b) Sur ce point, la DGMR, autorité cantonale spécialisée, a relevé dans sa remarque que l'accès à la route ********, route communale, était de la compétence de la commune, mais a précisé que le projet ne respectait pas les normes en vigueur s'agissant d'une part des distances de visibilité en raison d'un muret dépassant la hauteur de 60 cm et d'autre part de la position du portail. Il incombait à l'autorité intimée de faire respecter les normes professionnelles en vigueur et d'en contrôler l'application avant de délivrer le permis d'habiter/d'utiliser.
En conséquence, les constructrices ont produit un nouveau plan de situation/modification des accès daté du 17 mai 2022 et sur lequel il apparaît que le portail d'accès se trouve à une distance de 5 m du bord du chemin ********, que la largeur du débouché au niveau de ce chemin est de 10 m et que la pente entre ce chemin et le portail est de 6 %. Si les recourantes contestent que ce plan intègre véritablement une modification, il n'en demeure pas moins que la situation de l'accès (largeur du débouché, distance du portail à la route, muret) apparaît sur ce plan conforme aux exigences reproduites par la DGMR dans sa remarque. Les recourantes ne font du reste pas valoir le contraire; elles n'indiquent en particulier pas quelles éventuelles dispositions légales ne seraient pas respectées.
Il s'ensuit que ce grief doit être écarté.
c) Quant aux griefs soulevés par les recourantes d'une part en lien avec le chauffage de la rampe d'accès et d'autre part avec le risque d'inondations des étages inférieurs de projet, il y a lieu de renvoyer aux développements figurant ci-dessus (cf. respectivement consid. 5b s'agissant du volet énergétique et consid. 5a s'agissant de la question du risque d'inondation), étant par ailleurs précisé que le projet comportera une protection le long du chemin ******** pour empêcher la pénétration de l'eau en cas d'inondation (cf. p. 5 du formulaire 43 DN faisant partie du dossier d'enquête).
d) Mal fondé, ce grief doit être écarté.
7. Enfin, les recourantes relèvent la présence d'arbres classés aux abords de la construction litigieuse.
a) Le règlement communal de protection des arbres classés, approuvé le 27 juin 2005 par le département concerné (ci-après: RPA), prévoit ce qui suit:
Art. 3 Abattage d'arbres et arbustes protégés
La municipalité pourra autoriser ou exiger l'abattage ou l'arrachage d'arbres, de cordons boisés, de boqueteaux ou de haies vives lorsque:
(…)
L'abattage d'arbres protégés ne peut être effectué qu'avec l'autorisation de la Municipalité.
Il est en outre interdit de les détruire, ou de les mutiler, par le feu ou tout autre procédé.
Tout élagage et écimage inconsidéré et non exécuté dans les règles de l'art sera assimilé à un abattage effectué sans autorisation.
Des travaux ou des fouilles ayant blessé gravement les racines ou toute autre partie de l'arbre sont assimilés à un abattage sans autorisation.
b) Les recourantes ont produit un rapport d'expertise établi le 13 septembre 2022 par le bureau d'ingénieurs forestiers F.________ qui démontrerait selon elles que les mesure de protection nécessaires ne sont pas prévues si les travaux envisagés devaient être réalisés. En particulier, un arbre classé se situe sur la parcelle contiguë n° 2247 à 4.50 m de la limite avec la parcelle n°5060. Les recourantes relèvent que si l'emprise des terrassements qui seront réalisés s'étend jusqu'en limite de parcelle, des racines d'une section de plusieurs centimètres seront arrachées, ce qui équivaudrait à un abattage sans autorisation au sens de l'art. 3 al. 5 RPA. Le rapport sur lequel elles se fondent préconiserait de limiter l'emprise des terrassements projetés par la pose d'une robuste clôture de chantier à une distance de 2.50 m de la parcelle.
L'autorité intimée et les constructrices ne contestent pas que l'arbre précité, un épicéa selon le rapport d'expertise produit par les recourantes, est un arbre protégé au sens du règlement communal sur la protection des arbres. Elles font toutefois valoir qu'il n'y a pas d'abattage au sens de l'art. 3 al. 5 RPA.
c) Il ressort du rapport d'expertise produit par les recourantes que l'épicéa concerné, situé à l'angle de la parcelle n° 2247, possède des racines traçantes, plusieurs grosses racines étant visibles en surface débordant sur la parcelle n° 5060. Cet état de fait a été confirmé par les constats faits à l'audience tenue sur place. Ainsi, il ressort du compte rendu de l'inspection locale que la couronne du sapin [recte: épicéa] en question s'étend partiellement sur la parcelle n° 5060, ce qui signifie que ses racines s'étendent selon toute vraisemblance également aussi loin. Lors de cette audience, les constructrices ont toutefois exposé que toutes les précautions nécessaires seraient prises pour préserver au maximum les racines de cet arbre lors des travaux; en particulier, les recommandations figurant dans le rapport d'expertise produit par les recourantes seraient suivies, ce dont le tribunal prend acte.
En outre, il ressort des plans d'enquête que la terrasse sise à l'ouest du bâtiment projeté s'avancera jusqu'à 4 m de la parcelle voisine alors que les canalisations ne devraient pas s'en approcher à moins de 3.50 m, si bien qu'il n'y a à ce stade pas lieu de douter que la distance de 2.50 m préconisée dans le rapport pourra être respectée, de même que les autres mesures de protection souhaitées par les recourantes.
Au stade de la délivrance du permis de construire, il n'y a ainsi pas d'éléments permettant de retenir la réalisation d'une atteinte au sens de l'art. 3 al. 5 RPA par les futurs travaux de terrassement.
d) Mal fondé, ce grief doit également être écarté.
8. Il résulte des considérations qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée, annulée. Succombant, les constructrices supporteront les frais de justice ainsi que des dépens en faveur des recourantes qui ont agi avec l'assistance d'un avocat (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus du 15 juillet 2022 est annulée.
III. Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge des constructrices B.________ et C.________, solidairement entre elles.
IV. Les constructrices B.________ et C.________, débitrices solidaires, verseront aux recourantes Fondation Helvetia Nostra et A.________, créancières solidaires, une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 4 décembre 2023
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.