TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 21 août 2014
Composition
M. Eric Brandt, président; Mme Christina Zoumboulakis, assesseur et M. Georges Arthur Meylan, assesseur ; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourant
X. ________ , à 1********, représenté par Me Alexandre REIL, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Montreux, représentée par Me Alain THEVENAZ, avocat à Lausanne,
Opposante
Y. ________ , à 2********, représentée par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours X. ________ c/ décision de la Municipalité de Montreux du 24 janvier 2013 (réalisation de la villa D - parcelle n° 7********)
Vu les faits suivants
A. X. ________ exerce la profession d'architecte à 3********. Il a acquis au mois de mars 2003 la parcelle 3******** du cadastre de la Commune de 4********, située au chemin du 5********. D’une surface totale de 7143 m2, le bien-fonds est longé au sud par l’avenue de 6********. Lors de l’acquisition, le terrain était en nature de "place-jardin" sur la plus grande partie et comportait un garage (ECA n°********), sur une surface de 21 m2.
X. ________ a requis et obtenu auprès de la Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) un permis de construire en vue de la réalisation de quatre maisons familiales sur la parcelle 3********, désignées maisons A, B, C et D.
X. ________ a fractionné la parcelle 3******** en date du 18 mars 2009. Il est resté propriétaire d’une surface de 4’376 m2, devenue la parcelle 7********, comprenant le projet de maison familiale D. Le solde de la parcelle, d'une superficie de 2’759 m2, englobant les projets des maisons familiales A, B et C, a été vendu à Z. ________ (ci-après le constructeur). La nouvelle parcelle 5******** a été fractionnée de manière à conserver un accès sur l'avenue de 6******** pour la réalisation d'un garage réservé à la villa D, garage situé en contiguïté des garages prévus pour les immeubles A, B et C, mais séparé par l'accès (ascenseur incliné) prévu pour desservir les maisons implantées en amont.
Les travaux de construction des villas A, B et C et des garages attenants ont débuté et une propriété par étage (PPE A. ________) a été constituée sur la nouvelle parcelle 3******** en date du 8 avril 2010.
B. A la suite d'une demande de X. ________, du 20 janvier 2011, tendant à la suspension des travaux de construction sur la parcelle 3********, la Commission communale de salubrité s'est rendue sur place le 8 février 2011. A cette occasion, elle a constaté, s'agissant du bâtiment D, ce qui suit:
"Seul le radier est posé; à ce stade dès lors, la Commission n'est pas en état de vérifier la conformité des travaux réalisés avec le permis de construire. Elle observe toutefois que l'implantation a été vérifiée par le géomètre officiel".
Le 7 octobre 2011, Y. ________, propriétaire de la parcelle voisine en amont 8********, a demandé à la municipalité d'ordonner la cessation des travaux de construction de la villa D, au motif que ceux-ci n'étaient pas conformes au permis de construire délivré le 12 octobre 2007. Elle s'est référée à une lettre de l'ingénieur géomètre officiel B. ________ du 5 octobre 2011, dont il ressort ce qui suit:
"- Le bâtiment en constructions, aux dimensions de 15.00 m / 15.03 m. est construit jusqu'au niveau 487.20, dalle brute, correspondant au 2me étage.
- Une importante surlargeur de constructions de 5.03 m. par rapport au plan d'enquête du géomètre C. ________ du 16 janvier 2007 a été réalisée à l'est du projet.
- La construction empiète sur la servitude ******** : Restriction au droit de bâtir. La parcelle 8********, propriété de Madame Y. ________, est fonds dominant".
X. ________ a expliqué que la surlargeur à l'arrière du bâtiment ne constituait qu'une fondation destinée à soutenir les murs latéraux figurant dans le permis de construire. Ces éléments de constructions se situeraient entièrement en dessous du niveau du terrain et auraient pour fonction d'assurer la stabilité du terrain. Une fois les remblais réalisés, ces éléments de constructions seraient totalement invisibles. Il précise que le permis de construire du 12 octobre 2007 mentionnait déjà la présence de murs latéraux, d'une largeur similaire. X. ________ s'est en outre référé à des plans postérieurs au permis de construire initial, représentant les aménagements litigieux.
Par décision du 26 octobre 2011, la municipalité a ordonné à X. ________ de cesser tous les travaux de construction de la villa D pour le motif que le projet en voie de réalisation ne correspondait pas aux plans qui avaient fait l'objet du permis de construire du 12 octobre 2007. X. ________ était invité à fournir toutes explications relatives aux modifications effectuées et à faire parvenir au Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux (ci-après: le service) un jeu de plans indiquant les travaux réalisés.
De plans datés du 2 novembre 2011, il ressort que X. ________ a envisagé la suppression de l'attique, en réaffectant une partie du vide sanitaire en bibliothèque.
Une délégation du Service de l'urbanisme a procédé à une visite des lieux le 22 juin 2012.
La municipalité a adressé, le 19 juillet 2012, la lettre suivante au conseil de X. ________:
« Par courrier du 26 octobre 2011, la Municipalité ordonnait à M. X. ________ de cesser tous les travaux en cours et à venir sur le bien-fonds cité en titre, dans l'attente de recevoir des plans permettant d'examiner la différence entre les travaux réalisés et les travaux dûment autorisés par le permis de construire pour la maison D.
Ces plans ont été à ce jour reçus, et nous vous en remercions. Un examen circonstancié va être effectué et vous serez informé de la suite de la procédure très prochainement.
Le présent courrier vise également à lever temporairement la cessation des travaux ordonnée en date du 26 octobre 2011. Les travaux de sécurisation, concernant notamment l'écroulement du mur de soutènement donnant sur la parcelle voisine N° 9********, peuvent être effectués. Par contre ceux liés à la construction de la maison D ne peuvent en aucun cas reprendre, dans l'attente de la détermination de notre Autorité sur les documents susmentionnés.
(…) »
C. Le 24 janvier 2013, la municipalité a maintenu l'ordre d'arrêt des travaux. Elle a imparti à X. ________ un délai au 6 février 2013 pour déposer un dossier de plans illustrant le projet de construction correspondant aux travaux en cours en vue d'une procédure d'enquête publique. La municipalité a expressément réservé sa décision, quant à la possibilité d'autoriser les travaux réalisés contrairement au permis de construire délivré le 12 octobre 2007.
D. X. ________ a recouru à l'encontre de la décision du 24 janvier 2013 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal), en concluant principalement à son annulation.
La municipalité, de même qu'Y. ________, ont conclu au rejet du recours. Invité à répliquer, X. ________ a maintenu ses conclusions. La municipalité et Y. ________ ont encore produit des déterminations.
E. Le tribunal a tenu une audience le 29 novembre 2013. Il a entendu X. ________, assisté de Me Alexandre Reil; Lorraine Wasem, adjointe au chef du Service de l’urbanisme, assistée de Me Alain Thévenaz, pour la municipalité; l'opposante Y. ________, accompagnée de sa petite-fille et assistée de Me Philippe-Edouard Journot. Le compte-rendu de l'audience est formulé en ces termes:
"Me Reil déclare que son client a des arguments à exposer. La parole est donnée au recourant qui procède à un historique des permis délivrés pour la construction des bâtiments A, B et C. Il rappelle avoir vendu la parcelle à un constructeur qui a modifié les plans du premier permis de construire délivré en 2007.
Une enquête complémentaire en 2010 a entraîné passablement de modifications du projet. Ces modifications ont une influence sur le positionnement du chemin d’accès à la villa D, qui doit être aligné sur la sortie de l’ascenseur incliné. L’accès au bâtiment D se trouve à une altitude de 484.10 m selon les plans mis à l’enquête publique de 2007. Selon les plans soumis à l’enquête publique complémentaire de 2010, la sortie de l’ascenseur se trouve à une altitude de 487.25 m, soit trois mètres plus haut. A l’époque, cette modification s’est faite avec le plein accord du constructeur des trois villas A, B et C, mais formellement, il n’y a pas eu une enquête complémentaire portant sur la modification du chemin d’accès à la villa D. Seule la position de la sortie de l’ascenseur incliné à été modifiée. La municipalité a autorisé cette modification qui impliquait nécessairement la modification de l’accès à la villa D.
Le recourant précise que seule une partie des modifications intervenues à la suite de l’enquête complémentaire de 2010 sont dessinées en rouge, alors que d’autres modifications importantes par rapport aux plans de 2007 ont également été admises dans le cadre de cette enquête complémentaire, comme les balcons par exemple.
Mme Wasem fait remarquer que le recourant a procédé à des transformations intérieures ainsi qu’à la construction de locaux souterrains qui ne sont pas prévues dans les plans. Elle indique que l’accès à la villa D ne figure pas sur le plan de situation mis à l’enquête complémentaire en 2010. Le recourant déclare que la municipalité lui a délivré, en 2007, un permis de construire pour la villa D, lequel comprend une autorisation de construire deux murs perpendiculaires à la pente jusqu’en limite de la propriété de Mme Y. ________. Me Journot indique qu’une dalle se trouve à 98 cm de la propriété de sa cliente. Le recourant se réfère à la lettre de la municipalité du 11 novembre 2011, qui lui accorde une autorisation de construire un pilier provisoire pour soutenir la dalle située devant les garages ainsi qu’une autorisation visant à adapter les escaliers extérieurs relatifs à l’accès au chemin de 5********.
Mme Wasem explique au recourant qu’il doit déposer un dossier de demande de permis de construire pour les modifications qu’il a apportées au projet initial afin que la municipalité puisse se déterminer sur la nécessité d’une éventuelle enquête publique.
Me Journot relève que sa cliente a été mise devant le fait accompli. Le recourant déclare que la zone arrière ne sera pas habitable, car il est prévu de la combler avec de la terre. Il s’agit, selon ses explications, d’une structure destinée à retenir le terrain en amont, c’est-à-dire la parcelle de Mme Y. ________. La première solution réalisée par la paroi gunitée clouée a nécessité de placer des tirants en sous-sol qui débordent sur la parcelle en amont et limitent les possibilités d’utiliser le bien fonds en sous-sol. La structure réalisée a pour but d’utiliser le poids de la villa D comme système de retenue du terrain en amont, ce qui permet de remplacer la protection de la paroi gunitée clouée, qui est ainsi seulement provisoire. Les forces venant du terrain à retenir vont ainsi se répercuter sur la villa D par les dalles de la structure. Mme Y. ________ indique qu’un mur de soutènement de 1.20 m se trouve sur sa propriété. Me Journot déclare que le mur de soutènement est trop près et sur la servitude de non bâtir de sa cliente. Le recourant explique que les parois provisoires ne doivent pas être soumises à l’enquête publique. Me Journot relève que le recourant a procédé à des ancrages définitifs sur la propriété de sa cliente. Mme Y. ________ explique que c’est son jardinier qui lui a signalé que le recourant était en train de faire des trous sur sa propriété ; elle est alors allée, en compagnie de sa petite-fille, demander au recourant de cesser ces travaux, qui étaient réalisés sans aucune autorisation. Mme Y. ________ précise que le recourant voulait lui acheter son terrain. Me Thévenaz indique que la municipalité a ordonné l’arrêt des travaux.
Le président demande aux parties si les travaux réalisés présentent un risque d’un point de vue sécuritaire. Mme Wasem indique que globalement non, mais qu’il y a tout de même un souci avec le mur qui se trouve en aval de la villa D".
Les parties ont été invitées à se déterminer sur le contenu du procès-verbal.
Considérant en droit
1. Se pose en premier lieu la question de la recevabilité du recours, dès lors que la décision entreprise fait suite à une première décision du 26 octobre 2011, dont le recourant n'a pas contesté le contenu.
Le courrier que la municipalité a adressé au recourant le 24 janvier 2013 confirme l'ordre d'arrêt des travaux du 26 octobre 2011 et exige la production, dans un délai échéant le 6 février 2013, de plans illustrant le projet de construction correspondant aux travaux en cours en vue d'une enquête publique. Le courrier querellé renvoie pour le surplus aux dispositions pénales de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11); il porte indication de voies et délai de recours.
Ainsi formulé, il convient de constater que le courrier de la municipalité du 24 janvier 2013 ne constitue pas une décision finale susceptible de recours selon l’art. 74 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Il ne comporte ni ordre de remise en état (art. 105 LATC) ni refus du permis d’habiter (art. 128 LATC) ni dénonciation ou sanction pénale (art. 130 ss LATC). Tout au plus pourrait-on considérer que l’exigence de la municipalité d’un dossier de mise à l’enquête complémentaire afin de régulariser des travaux non conformes aux plans faisant l’objet du permis de construire initial est une décision incidente dans le cadre d’une éventuelle procédure de remise en conformité ou de délivrance du permis d’habiter (cf. arrêt AC.2013.0161 du 30 octobre 2013, consid. 1). Une telle décision n’est susceptible de recours qu’aux conditions de l’art. 74 al. 4 LPA-VD, soit si elle peut causer un préjudice irréparable au recourant (let. a) ou si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (let. b). On peut s’interroger sur le fait de savoir si la mise à l’enquête complémentaire exigée par la municipalité est de nature à causer au recourant un préjudice irréparable ou à éviter une procédure ultérieure de remise en état. La question de la recevabilité du recours sous cet angle peut toutefois demeurer indécise dans la mesure où le recours doit être rejeté en raison des considérants qui suivent.
2. Le recourant conteste l'ordre d'arrêt des travaux, s'agissant d'aménagements que la municipalité a expressément autorisés.
a) Aux termes de l’art. 103 al. 1 LATC, aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l’apparence ou l’affectation d’un terrain ou d’un bâtiment, ne peut être exécuté avant d’avoir été autorisé. Selon l’al. 2 de cette disposition, ne sont pas soumis à autorisation les constructions, les démolitions et les installations de minime importance ne servant pas à l’habitation ou à l’activité professionnelle et dont l’utilisation est liée à l’occupation du bâtiment principal (let. a); les aménagements extérieurs, les excavations et les travaux de terrassement de minime importance (let. b); les constructions et les installations mises en place pour une durée limitée (let. c). Au sens de l’art. 105 LATC, la municipalité, ou à son défaut le département, est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales ou règlementaires (al. 1); les dispositions pénales cantonales et fédérales sont réservées (al. 2). L’art. 127 LATC permet à la municipalité d’ordonner la suspension des travaux dont l’exécution n’est pas conforme aux plans approuvés, aux prescriptions légales et réglementaires ou aux règles de l’art de construire.
b) L'ordre d'arrêt des travaux attaqué porte sur plusieurs divergences constatées par la municipalité entre l'état actuel du chantier et les travaux, tels qu'autorisés le 12 octobre 2007. La municipalité, s'appuyant sur un relevé établi par le bureau de géomètres ******** SA, a constaté que l'altitude des dalles ne correspondait pas à celles annoncées dans les plans. Elle a également constaté qu'une importante surlargeur de construction de 5,03m par rapport au plan de situation du géomètre ******** du 16 janvier 2007, avait été réalisée à l'arrière du projet. Enfin, les ouvertures semblaient avoir été retravaillées. Le recourant conteste l'appréciation de la municipalité. Il indique que les modifications par rapport au permis de construire délivré le 12 octobre 2007 étaient connues de la municipalité et ont été approuvées.
aa) Le recourant affirme qu’il aurait discuté de la structure arrière avec le Service de l'urbanisme, avant d'entreprendre les travaux de sa construction. Il se réfère notamment aux plans déposés lors de la demande de permis de construire du 23 novembre 2009, pour les sondes géothermiques. Le recourant se réfère en outre au plan de situation dressé pour implantation, du 18 octobre 2010, qu'il dit avoir adressé à la municipalité. Enfin, le recourant indique que cette question a été abordée lors d'une séance qui s'est tenue sur place le 8 février 2011. Contrairement à ce que prétend le recourant, le plan de situation dressé pour l'autorisation de sondes géothermiques ne mentionne pas la structure arrière du bâtiment D. Quant au plan de situation dressé pour l'implantation le 18 octobre 2010, il a été signé seulement par le géomètre officiel et ne contient pas le visa de la municipalité. Ce document n'a de toute façon pas été soumis à une enquête publique. Il ne permet par ailleurs pas de se faire une idée du volume que représente l'aménagement litigieux. Le recourant ne peut dès lors rien en déduire. Lors de la séance du 8 février 2011, la municipalité s'est en outre limitée à indiquer, s'agissant du bâtiment D, que seul le radier était exécuté et qu'à ce stade, la Commission n'était pas en état de vérifier la conformité des travaux réalisés avec le permis de construire. Elle s'est limitée à observer que l'implantation avait été vérifiée par le géomètre officiel, sans indiquer que les travaux étaient conformes au permis délivré le 12 octobre 2007. On ne saurait reprocher à la municipalité de n'avoir pas réagi lors de la séance du 8 février 2011, dès lors que les travaux réalisés, malgré la présence de fers à béton, ne permettaient pas encore de percevoir l'emprise d'un volume enterré supplémentaire. Il convient dès lors d'en déduire que les travaux de la structure arrière n'ont pas été autorisés par la municipalité.
bb) La municipalité a également mis en évidence des divergences entre l'altitude autorisée et l'altitude réalisée. S'agissant de la dalle du rez-de-chaussée, le permis prévoit qu'elle soit réalisée à une altitude de 484,1 m, alors qu'elle est actuellement à une altitude de 481,83 m. En ce qui concerne la dalle du premier étage, elle a été réalisée à une altitude de 484,56 m, alors qu'elle a été autorisée à une altitude de 487,05 m. Cette différence est moins marquée au niveau du sous-sol, initialement prévu à une altitude de 480,65 m, mais réalisé à 479,04 m. L'immeuble a ainsi été implanté 1,61 mètre plus bas que ce qui était initialement prévu. En revanche, les altitudes à la corniche et à l'attique, de respectivement 490 m et 493 m, demeurent inchangées. Il résulte de ces modifications une augmentation de la volumétrie de l'ouvrage. Le recourant se réfère à des discussions qu'il aurait eues avec la municipalité à ce sujet, qui l'aurait autorisé à ramener le radier à une altitude de 479 m. Cette question aurait également été abordée lors de la séance du 8 février 2011. Le recourant ne prétend toutefois pas que les modifications de l'implantation des dalles du rez-de-chaussée et du 1er étage aient fait l'objet d'une discussion avec la municipalité, alors qu'elles portent sur une différence de plus de trois mètres. La municipalité était ainsi fondée à retenir que les travaux réalisés s'écartaient des plans tels que soumis à l'enquête publique.
cc) La municipalité a également relevé des modifications des ouvertures et de l'entrée principale. En comparant les plans déposés à l'appui du permis de construire délivré le 12 octobre 2007 et les plans modifiés par le recourant, on constate que l'entrée principale à la maison D se fait désormais au 1er étage (comprenant les pièces de jour), alors que l'accès initial figurait au rez-de-chaussée, où sont prévues les chambres. Les ouvertures en façades Ouest ont par ailleurs été réduites au niveau du rez-de-chaussée. Le 1er étage ayant une hauteur sous plafond plus grande, la partie supérieure de la façade Ouest est désormais dépourvue d'ouvertures, ce qui modifie l'esthétique de la construction. La municipalité a dès lors considéré également à juste titre que les travaux réalisés différaient de ceux qui avaient été autorisés.
3. Selon le recourant, les modifications par rapport au permis initial, de faible importance, n'avaient pas à faire l'objet d'une procédure de mise à l'enquête publique.
a) En droit vaudois, la procédure de mise à l'enquête est notamment régie par l'art. 109 LATC. L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir leur droit d'être entendus. D'autre part, l’enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des autorités cantonales, le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions (voir en dernier lieu AC.2013.0007 du 24 avril 2013 et les réf. citées). De jurisprudence constante, l'enquête publique n'est pas une fin en soi. Elle a essentiellement pour but de renseigner les intéressés de façon complète sur la construction projetée. Les défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (notamment arrêts AC.2011.0143 du 23 décembre 2011 consid 3a; AC.2010.0067 et les références citées).
Lorsqu'une modification est apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime importance" (art. 117 LATC); les modifications plus importantes, mais qui ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête complémentaire au sens de l’art. 72b du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; RSV 700.11.1); les modifications plus importantes doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC.
Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après l'enquête publique qui tendent à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants (arrêts AC.2011.0143 précité consid. 3a, AC.2010.0067 précité consid. 1a/aa et réf. citées); la question se posant toutefois de savoir si de telles modifications doivent entrer dans le cadre des adaptations de minime importance prévues par l’art. 117 LATC. Il n'est pas exclu que la modification porte atteinte aux intérêts d'autres voisins, qui ne seraient pas intervenues dans le cadre de la procédure d'enquête publique initiale. Leur protection commande de soumettre les modifications qui portent potentiellement atteinte à leurs intérêts à l'enquête publique. Enfin, lorsque le recours contre un permis de construire est admis et le permis annulé, la procédure de l’enquête complémentaire peut être suivie si la modification d’éléments de peu d’importance permet de rendre le projet conforme à la réglementation communale (voir RDAF 1995 p. 287 ss).
b) Contrairement à ce que prétend l'opposante Y. ________, il n'y a pas lieu de craindre que l'arrière-corps réalisé par le recourant soit utilisé comme espace habitable. En effet, la solution présentée par le recourant, qui consistait à utiliser une partie de la structure arrière comme bibliothèque était seulement une proposition. Dans le cadre des discussions avec l'opposante, le recourant avait suggéré de supprimer l'attique, en contrepartie de la possibilité de pouvoir utiliser une partie de l'arrière-corps réalisé. Le recourant a démontré, en proposant de combler avec de la terre ce volume supplémentaire, qu'il n'envisageait pas de créer des espaces habitables supplémentaires. Des plans produits par le recourant, il ressort par ailleurs que la structure litigieuse sera entièrement enterrée, tant au regard du terrain naturel que du terrain aménagé. De plus, par rapport à la structure provisoire mise en place en limite de la propriété de l'opposante, les fondations prévues réduisent l'atteinte qu'elle subit à son droit de propriété. En effet, le mur provisoire créé en limite de parcelle est constitué d'une paroi gunitée clouée, comprenant des tirants en sous-sol qui débordent sur la parcelle en amont, qui limite les possibilités d'utiliser le bien-fonds en sous-sol. La solution définitive permet de supprimer cet inconvénient et ne porte dès lors pas d'atteinte au fonds voisin. Cela étant, le volume de cette structure est important et diffère des aménagements qui avaient été autorisés dans le cadre du permis délivré le 12 octobre 2007, où seules des parois latérales étaient projetées, sans création d'un volume souterrain supplémentaire. Cette modification ne peut être qualifié de "minime importance", comme le prétend le recourant.
Il en va de même de l'altitude des dalles et de la modification des ouvertures en façade Ouest, qui diffèrent des plans produits à l'appui du permis de construire délivré le 12 octobre 2007. Le recourant ne s'est en effet pas limité à abaisser l'ensemble de la construction d'environ 1,5 mètre. Des plans produits par le recourant dans le cadre de la présente procédure, il ressort que la hauteur de l'attique n'est pas modifiée, de sorte que la construction présente des façades plus hautes que dans le projet initial. Il s’agit des façades du second niveau sous l’attique et de la façade de l’attique. Il en résulte également une augmentation non négligeable du volume de la construction. La modification de l'altitude des dalles, ainsi que le rythme des percements en façade, diffère sensiblement de ceux autorisés et modifie l'esthétique de la façade Ouest. Cela justifie de soumettre ces modifications à une enquête publique.
Au vu de l'ampleur des travaux entrepris par le recourant sans demander préalablement d'autorisation de construire, c'est à juste titre que la municipalité lui a demandé de déposer une demande de permis de construire mettant en évidence les modifications apportées par rapport au projet initial. Si les plans produits par le recourant permettent de se faire une idée assez précise des aménagements déjà partiellement réalisés et ont permis à l'opposante de développer son argumentation, il n'est pas exclu que d'autres voisins aient un intérêt à prendre également connaissance des nouveaux plans et de pouvoir former une opposition dans le cadre d'une nouvelle mise à l'enquête publique (voir les arrêts AC.2009.0255 du 30 mars 2011 consid. 2b, AC.2005.0121 du 27 avril 2006 consid. 2a AC 2003.0262 du 7 décembre 2005).
L’enquête publique est d’autant plus nécessaire que les modifications prévues ne sont pas encore toutes réalisées; les travaux semblent en effet avoir été stoppés au niveau du coffrage de la dalle brute du 2ème étage. Ainsi l’importance de la hauteur de la façade de l’attique dans le projet modifié n'était pas encore visible. Le nouveau projet prévoit aussi d'importantes modifications dans la conception même de l'habitation de la villa D. La zone nuit prévue au 2ème étage sous l’attique par les plans de l’enquête principale de 2007 a été transférée au 1er niveau. L’entrée du logement prévue sur la zone jour du 1er niveau lors de l’enquête principale de 2007 a été déplacée au 2ème étage dans le projet modifié. La hauteur du 2ème étage abritant la partie jour dans le projet modifié a été augmentée pour passer de 2.40 m à 3.89 m et celle de l’attique de 2.45 m. à 3.45 m.
La modification de la conception même du logement et de son entrée, permettrait aussi au recourant d’adapter le niveau de l’entrée en fonction du niveau de la sortie de l'ascenseur du bâtiment B, destinée à l'accès prévu entre les villas B et D (passage B-D); les plans modifiés devraient ainsi également porter sur la voie d’accès à la villa D depuis la villa B.
4. Le recourant soutient que l'opposante Y. ________ aurait tardé à saisir la municipalité et devrait être déchue du droit de contester la légalité des aménagements réalisés par le recourant, contrairement au permis délivré par la municipalité.
L'arrêt que cite le recourant (arrêt AC.2006.0076 du 6 juin 2007, résumé in: RDAF 2008 I 267, n°70) a trait à une problématique différente. Il porte sur le devoir du tiers de réagir lorsque des travaux dispensés d'enquête publique sont réalisés. En l'occurrence, la municipalité ne s'est pas encore prononcée sur la légalité des travaux réalisés par le recourant, de sorte qu'il est à ce stade prématuré d'examiner si l'opposante a fait preuve de suffisamment de diligence pour mettre en cause l'état de fait prétendument irrégulier. Pour le même motif, il n'y a pas lieu d'examiner la légalité des travaux réalisés par le recourant. La décision de la municipalité ne portant pas sur ce point, les conclusions du recourant, demandant l'autorisation de réaliser la maison D conformément au dossier de plans remis aux autorités en date du 5 avril 2012, ainsi que l'autorisation de réaliser le passage B-D conformément aux plans relatifs au permis de construire du 12 octobre 2007, sortent du cadre du présent litige.
5. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Toutefois, le délai fixé au recourant pour déposer formellement une demande complémentaire d'autorisation de construire, doit être prolongé au 30 septembre 2014.
Les frais de la procédure sont mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD). Celui-ci versera en outre une indemnité de dépens à la commune de Montreux, ainsi qu'à l'opposante, qui sont intervenus par l'intermédiaire d'un avocat et qui obtiennent gain de cause (art. 55 al. 1 LPA-VD).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Municipalité de Montreux du 24 janvier 2013 est confirmée, sous réserve du délai fixé au recourant X. ________ pour déposer une nouvelle demande complémentaire d'autorisation de construire, intégrant les modifications apportées au projet initial, qui est prolongé au 30 septembre 2014.
III. Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de X. ________.
IV. X. ________ est débiteur de la commune de Montreux d'une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
V. X. ________ est débiteur de l'opposante Y. ________ d'une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 21 août 2014
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.