CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 4 octobre 2001
sur le recours interjeté par Daniel MAIRE et Odette FERBOS, dont le conseil est l'avocat Nicolas Mattenberger, à Vevey,
contre
la décision de la Municipalité de Bex du 21 juin 2000, levant leur opposition et autorisant la construction d'une piscine par
Christian Maire, chemin de Vuarrens 4, à Bex,
sur la parcelle 351 (chemin de Vuarrens 4), dont les autres copropriétaires sont (selon des modalités diverses):
Georges Maire, Michel Maire et Raymonde Maire, tous représentés, comme Christian Maire, par l'avocat Pierre Siegenthaler, à Monthey.
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Composition de la section: M. Pierre Journot , président; MM. Jean W. Nicole et Antoine Thélin, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 351 de Bex, au lieu-dit "L'Allex d'En-Haut", a été constituée en propriété par étages par actes notariés des 12 août et 6 octobre 1977: le propriétaire de l'époque, Alfred Maire, avait constitué sa maison existante (d'un seul niveau) en propriété par étage "avant construction" pour permettre à son fils, Christian Maire, de construire un étage supplémentaire sur le bâtiment existant; simultanément, la part correspondant à l'étage à construire avait fait l'objet d'une donation à Christian Maire.
Aux termes de l'acte du 6 octobre 1977 auxquels sont joints les plans déposés au registre foncier, la part de Christian Maire est l'unité de PPE nº 1105, soit 50/100 de la parcelle 351, avec droit exclusif sur le 1er étage et les combles, l'étage comprenant un appartement de 93,50 m² environ avec escalier d'accès et balcons. Quant à la part d'Alfred Maire, il s'agit de l'unité de PPE nº 1106, soit 50/100 de la parcelle 351, avec droit exclusif sur le sous-sol (garage, cave-abri, cave et chauffage) et le rez de chaussée comprenant un appartement de 93,5 m².
L'acte du 6 octobre 1977 précise ce qui suit:
"Outre la parcelle de base dont l'utilisation fera du reste l'objet de deux servitudes d'usage de jardin, sont parties communes toutes celles qui ne font pas l'objet d'un droit privatif, notamment les vides sous charpente, charpente, murs porteurs et caetera."
L'examen des extraits du registre foncier figurant au dossier, tant pour la parcelle de base que pour les unités de PPE, montre qu'en fait, aucune servitude de jardin n'a été constituée. D'après les explications recueillies en audience, Daniel Maire cultivait un jardin potager sur la parcelle de son père mais il y a renoncé au moment où son frère Christian est venu habiter sur cette parcelle.
S'agissant des parts, les propriétaires inscrits au registre foncier sont les suivants:
Unité de PPE 1105 (sous-sol et rez-de-chaussée)
(usufruit en faveur de Marguerite Maire)
Propriété commune, société simple: Ferbos Odette 10.5.1997 succession Maire Daniel 10.5.1997 succession Maire Georges 10.5.1997 succession Maire Michel 10.5.1997 succession Maire Raymonde 27.2.1998 Donation
Unité de PPE 1106 (1er étage et combles)
Maire Raymonde 03.8.1990 Donation
On précisera encore qu'Odette Ferbos, Georges Maire, Michel Maire, Christian Maire et Daniel Maire sont les enfants d'Alfred et Marguerite Maire.
Après le décès d'Alfred Maire, l'unité de PPE 1105 a fait l'objet d'un acte notarié du 24 février 1998 dans lequel Marguerite Maire a fait donation à ses cinq enfants de sa part de liquidation sur l'unité de PPE 1105 et reçu simultanément l'usufruit de cette même unité de PPE 1105. Christian Maire a été nommé administrateur de la PPE dans le même acte.
Raymonde Maire est l'épouse de Christian Maire. Ce dernier, comme l'indique le tableau ci-dessus, s'est dessaisi en faveur de son épouse de l'unité de PPE 106 ainsi que de sa part à l'unité de PPE 1105.
D'après les explications recueillies en audience, Christian et Raymonde Maire occupent le premier étage de la maison. Le rez-de-chaussée est inoccupé en l'état car Marguerite Maire, qui a été placée sous curatelle au sens de l'art. 393 ch. 2 CC (curatelle de gestion) par décision de la justice de paix du 7 septembre 2000, séjourne actuellement dans un EMS. L'usufruit en sa faveur est inscrit au registre foncier où il grève l'unité 1105.
B. Sous la signature de Christian Maire en tant qu'administrateur, la PPE "L'Allex d'En-Haut" a déposé le 5 avril 2000 une demande de permis de construire portant sur la construction d'une piscine sur la parcelle 351, plus précisément au nord-ouest de la maison, dans le jardin qui s'étend devant la maison.
Odette Ferbos, de même que Daniel Maire sous la plume de l'avocat Mattenberger, ont formé opposition en faisant valoir en bref que Christian Maire n'est plus propriétaire depuis 1998 et que l'accord de tous les propriétaires selon l'art. 647e CC, ou tout au moins de la majorité prévue par l'art. 647d, devait être requis.
La municipalité a interpellé Christian Maire qui a fourni un document intitulé "protocole", daté du 17 mars 2000 (mais la signature de Georges Maire est datée du 5 juin 2000) dans lequel Marguerite Maire déclare donner son accord à la construction de la piscine. Ce document, signé par Marguerite Maire, est contresigné pour accord par Christian et Raymonde Maire, ainsi que par Georges Maire et Michel Maire. Il manque les signatures des recourants Odette Ferbos et Daniel Maire. Christian et Raymonde Maire y déclarent en outre qu'ils laissent la jouissance de la piscine aux quatre autres enfants jusqu'à la fin de l'usufruit de Marguerite Maire ou au changement de régime de la PPE.
Selon une lettre 11 mai 2000 (produite à l'audience par le conseil des recourants) adressée à ses frères et soeurs par Christian Maire, ce dernier a démissionné de sa fonction d'administrateur de la PPE.
C. Par décisions du 21 juin 2000, la municipalité a informé les opposants et le constructeur qu'elle écartait les objections des opposants et qu'elle délivrerait le permis de construire à l'échéance du délai de recours.
D. Sous la plume de l'avocat Mattenberger, Daniel Maire et Odette Ferbos ont recouru contre cette décision. Les conclusions qu'ils prennent tendent à faire "annuler la décision attaquée au sens des considérants". Ils reprennent les moyens formulés dans leur opposition.
La municipalité conclut au rejet du recours en exposant que l'attestation fournie par le constructeur établit l'accord de la majorité des copropriétaires. Par la plume de l'avocat Siegenthaler à Monthey, Christian, Georges, Michel et Raymonde Maire, tout en relevant qu'ils avaient satisfait aux exigences de la commune, s'en sont remis à justice.
Le tribunal a encore requis production de diverses pièces (acte constitutif, plans de la PPE, etc.). Interpellés, les intimés ont indiqué par leur conseil qu'aucun procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires n'a été établi au sujet de la décision de construire une piscine sur la parcelle 351
E. Le Tribunal administratif a tenu audience à Bex le 3 octobre 2001.
Le conseil de Christian, Georges, Michel et Raymond Maire a annoncé par fax reçu la veille que ses clients renonçaient à participer à l'audience.
Le tribunal a entendu Daniel Maire, assisté de son conseil, ainsi que, pour la municipalité, François Cadosch, municipal, et Eric Maendly, ingénieur communal.
Daniel Maire a notamment précisé que son frère Christian, se comportant en propriétaire, avait déjà entrepris de couper les arbres à l'emplacement prévu pour la piscine sans le consulter et avant même qu'il ait pu lui faire part de son désaccord. Selon Daniel Maire, il est possible de construire une maison à l'emplacement prévu pour la piscine.
Considérant en droit:
1. La loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions prévoit ce qui suit:
Art. 108 - Forme de la demande de permis
La demande de permis est adressée à la municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Elle indique les dérogations requises et les dispositions réglementaires sur lesquelles elles sont fondées.
a) De manière générale, le but de cette disposition est de sauvegarder les intérêts du propriétaire du fonds touché par les aménagements à exécuter (voir notamment AC 91/172 du 31 août 1992, ou plus anciennement prononcé no 4962, du 10 avril 1986, D. Petetin contre St-Légier-La Chiésaz, RDAF 1986, p. 196-197; v. en outre la position détaillée du Service de l'aménagement du territoire reproduite dans AC 00/136 du 27 février 2001).
Comme le Tribunal communal a déjà eu l'occasion de le rappeler (AC 01/136 du 27 février 2001), la jurisprudence de la Commission cantonale de recours avait interprété l'art. 108 al. 1 LATC de manière particulièrement rigoureuse pour le constructeur. Ainsi, elle considérait que l'existence d'une servitude de passage en faveur du constructeur, sur l'assiette de laquelle l'accès doit être aménagé, ne pouvait pas remplacer la signature des plans par le propriétaire du fonds grevé, seul le juge civil étant censé pouvoir juger du caractère abusif de l'obstruction systématique du propriétaire du fonds grevé (cité par Bovay in RDAF 1992 page 219). De même, en matière de copropriété, elle considérait que la construction d'une maison d'habitation sur un lot de PPE non construite suppose l'accord exprès de tous les copropriétaires (RDAF 1988 page 53; on peut toutefois se demander si cet arrêt ne perd pas de vue le caractère privatif du lot de propriété par étages constituée avant construction).
Le Tribunal administratif s'est montré plus souple dans l'interprétation de l'article 108 al. 1 LATC en considérant que le juge administratif peut trancher à titre préjudiciel des questions de droit privé que pose cette disposition (AC 91/172 du 31 août 1992, RDAF 1993 p. 127, concernant la question des signatures requises en cas de PPE en application de l'art. 647d CC; cet arrêt constate aussi qu'un propriétaire d'étage ne peut exercer valablement le droit de veto qui résulte de l'article 647d al. 2 CC que si l'usage de la chose est entravé non seulement de manière durable, mais encore dans une certaine mesure). Ainsi, le Tribunal administratif examine à titre préjudiciel si le refus du propriétaire grevé par une servitude de passage est abusif ou non, et si l'on se trouve en présence d'une aggravation de la servitude au sens de l'article 739 CC (AC 93/162 du 6 août 1993, qui constate également que la procédure d'expropriation en cours se substitue à l'exigence de l'accord préalable du nu-propriétaire du fond). En cas de copropriété par étages constituée avant construction, le tribunal a jugé que la signature des plans par les copropriétaires n'est pas nécessaire si le projet ne prend pas place sur la parcelle de base soustraite à tout droit exclusif (art. 712b al. 2 ch. 1 CC) mais au contraire correspond précisément à la construction sur laquelle la part de copropriété confère au constructeur un droit exclusif (AC 95/199 du 2 février 1996; v. aussi AC 96/204 du 21 janvier 1997 qui juge la même question sous l'angle du droit de veto de l'art. 647d al. 2 CC, rejeté en l'espèce). Le Tribunal administratif a également limité la portée de l'art. 108 LATC en jugeant qu'il n'impose pas au constructeur de faire signer sa demande de permis au titulaire d'une servitude de droit de passage sur son fonds (AC 98/004 du 5 mai 1998; AC 96/092 du 18 septembre 1998). Enfin, le tribunal a jugé que les travaux consistant à transformer une place de parc en garage enterré ne correspondent pas à un changement de destination de la chose et ne nécessitent pas l'accord du copropriétaire (AC 98/042 du 5 mai 1999, appliquant apparemment les art. 712 a al. 2 CC et 648 al. 2 CC).
On rappellera pour terminer (voir AC 96/092 du 18 septembre 1998) que la signature exigée par l'art. 108 LATC est simplement destinée à permettre à l'autorité administrative de s'assurer que l'autorisation sollicitée n'entrera pas en conflit avec les droits de propriété existants (les droits réels restreints comme les servitudes n'entrent en revanche pas en considération, voir AC 98/004 du 5 mai 1998 déjà cité) sur le terrain où prennent place les travaux projetés. Il n'y a en revanche pas lieu de s'attarder à l'absence de cette signature lorsqu'il est démontré d'une autre manière que l'accord des propriétaires concernés est acquis au constructeur.
2. S'agissant plus particulièrement des régimes juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir d'un droit réel sur le fond touché, la jurisprudence (v. AC 91/172 du 31 août 1992 publié dans RDAF 1993 p. 127) a précisé que c'est à la lumière des règles du droit civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que cette question doit être tranchée. Certes, l'application des règles de droit privé relève de la compétence du juge civil. Cependant, selon la jurisprudence et la doctrine dominante, le juge du contentieux administratif doit, sous réserve des dispositions contraires, trancher les questions qui, posées isolément, relèvent d'un autre organe (questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision (André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et les nombreuses références citées). La solution des questions préjudicielles n'apparaîtra toutefois que dans les considérants de la décision; elle n'acquerra pas l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité compétente pour en connaître normalement (Grisel, ibid.). Conformément à ces principes, le tribunal examinera ci-après, au regard des dispositions régissant la propriété par étages, quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient faire figurer sur les documents d'enquête, ou plus exactement quelles sont les personnes dont l'accord doit être réuni pour que la construction litigieuse puisse être autorisée.
3. Aux termes de l'art. 712a al. 2 CC, le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur.
En l'espèce, la piscine litigieuse prendrait place dans le jardin de la maison dont les niveaux sont constitué en propriété par étage. Le projet litigieux entraînerait donc une modification d'une partie commune de la parcelle, d'ailleurs expressément désignée comme telle dans l'acte constitutif du 6 octobre 1977. La modification envisagée n'entre donc pas dans le cadre des travaux visés par l'art. 712a al. 2 CC que le propriétaire d'étage peut entreprendre seul.
A défaut de dispositions contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou adoptées par tous les propriétaires d'étage (on observe d'ailleurs au passage, outre qu'il n'existe pas en l'espèce de règlement de copropriété, que les servitudes d'usage de jardin envisagées dans l'actes constitutif du 6 octobre 1977 n'ont pas non plus été créées), ce sont les règles de la copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties communes (art. 712g CC).
Comme les parties l'ont admis à juste titre, les règles déterminantes sont les dispositions suivantes du Code civil:
5. Travaux de construction a. Nécessaires
Art. 647c Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour les travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose, sauf s’il s’agit d’actes d’administration courante que chacun d’eux peut faire.
b. Utiles
Art. 647d Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
Les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l’usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement.
Lorsque des modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être demandé.
c. Pour l’embellissement et la commodité
Art. 647e Les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé ne peuvent être exécutés qu’avec le consentement de tous les copropriétaires.
Si ces travaux sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l’opposition d’un copropriétaire dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas entravé durablement de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l’indemnisent de l’atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa part de frais.
Dans sa réponse au recours du 27 juillet 2000, la municipalité invoque l'art. 647e al. 2 CC en relevant que l'attestation fournie par le constructeur le 5 juin 2000 confirme que la majorité des copropriétaires est acquise au projet.
On peut laisser ouverte la question de savoir si la piscine litigieuse fait partie des travaux utiles, augmentant la valeur de la chose ou améliorant son rendement ou son utilité au sens de l'art. 647d CC, ou s'il s'agit d'un travail d'embellissement et de commodité au sens de l'art. 647e CC. En effet, il n'est pas contesté que dans le premier comme dans le second cas (sous réserve des conditions de l'art. 647e al. 2 CC), c'est la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, qui est requise.
Il est vrai que si l'on prend en considération l'ensemble des personnes qui disposent d'un droit réel en l'espèce, on constate qu'elles sont au nombre de six, ou éventuellement de cinq si l'on exclut l'usufruitière. C'est apparemment sur la base de cette constatation que la commune a considéré, puisqu'il ne manquait que la signature des recourants Odette Ferbos et Daniel Maire, que la majorité était acquise au projet de construction d'une piscine. Ce raisonnement est toutefois erroné. En effet, pour établir si les parts qui adhèrent au projet de piscine représentent plus de la moitié de la chose, il faut prendre en considération les parts de copropriété qui existent sur la parcelle de base no 351. Or ces parts sont au nombre de deux, chacune représentant 50/100 de la chose. Certes, l'accord de la part no 1105, propriété de Raymonde Maire, est acquis au projet présenté sous la signature de son époux Christian Maire. En revanche, il n'en va pas de même pour la part no 1106 car celle-ci, ainsi que cela résulte clairement de l'inscription au registre foncier, est détenue en propriété commune, société simple, par cinq personnes qui sont l'épouse de Christian Maire et les quatre frères et soeur de ce dernier. Sur ce point, le conseil des recourants fait valoir à juste titre que les droits des propriétaires communs de la part 1106 s'exercent conformément à l'art. 653 du code civil, qui prévoit ce qui suit aux sujet des propriétaires en main commune ("communistes"):
2. Effets
Art. 653 Les droits et les devoirs des communistes sont déterminés par les règles de la communauté légale ou conventionnelle qui les unit.
A défaut d’autre règle, les droits des communistes, en particulier celui de disposer de la chose, ne peuvent être exercés qu’en vertu d’une décision unanime.
Le partage et le droit de disposer d’une quote-part sont exclus aussi longtemps que dure la communauté.
En l'espèce, la communauté dont le registre foncier révèle l'existence est une société simple pour laquelle l'art. 534 de code des obligations prévoit ce qui suit:
III. Décisions de la société
Art. 534 Les décisions de la société sont prises du consentement de tous les associés.
Lorsque le contrat remet ces décisions à la majorité, celle-ci se compte par tête.
Il résulte de ces dispositions que les propriétaires de la part no 1106 sont, puisqu'ils n'en ont pas convenu entre eux autrement, soumis dans l'exercice de leurs droits au principe de l'unanimité. Dans ces conditions, puisqu'ils sont en désaccord entre eux, on ne peut pas compter leur part de la chose comme ayant adhéré au projet litigieux si bien qu'en définitive, la construction de la piscine ne recueille l'accord que de 50 % de la chose, ce qui n'est pas une majorité.
On pourrait d'ailleurs aboutir au même résultat en rappelant la teneur de l'art. 712o CC qui prévoit, s'agissant expressément de la propriété par étages, que lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun d'un étage, elles n'ont qu'une voix et l'expriment par un représentant. Faute de représentant commun et de volonté unanime quant aux instructions dont il serait muni, les propriétaires communs de la part no 1106 ne peuvent pas entrer en considération dans le calcul des majorités prévues par les art. 647c ou 647d CC.
Pour le surplus, on peut s'abstenir d'examiner encore la question du consentement de l'usufruitière, dont la capacité de discernement semble contestée par les recourants, puisqu'au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, l'art. 108 LATC n'exige pas la signature des titulaires de servitude.
4. Il résulte des considérants qui précèdent que la décision municipale attaquée doit être réformée en ce sens que le permis de construire est refusé. Comme on ne peut guère faire grief à la commune de l'erreur relevée ci-dessus, il n'y a pas lieu de lui imposer le paiement d'un émolument, qui sera en revanche mis à la charge des intimés. De même, ceux-ci doivent des dépens aux recourants qui obtiennent gain de cause en étant assistés d'un mandataire rémunéré.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité de Bex du 21 juin 2000 est réformée en ce sens que l'autorisation de construire une piscine sur la parcelle 351 est refusée.
III. Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Christian Maire, Raymonde Maire, Georges Maire et Michel Maire, solidairement entre eux.
IV. Une somme unique de 1'500 (mille cinq cents) francs est allouée à Daniel Maire et Odette Ferbos à titre de dépens à la charge de Christian Maire, Raymonde Maire, Georges Maire et Michel Maire, solidairement entre eux.
Lausanne, le 4 octobre 2001
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint