CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 9 mai 2000
sur le recours interjeté par André (dit "Dad") Régné, représenté par Me Thierry Thonney, avocat à Lausanne
contre
la décision du 17 novembre 1999 de la Municipalité de Montreux rejetant (implicitement) son opposition et octroyant le permis de construire à Patrick Cantatore, architecte, en vue de la démolition des bâtiments AI nos 5450, 5451, 5452 et 5453 et construction de deux immeubles d'habitation, sis à l'avenue du Midi 41-43, à Territet.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Caude de Haller, président; Mme Henriette Dénéréaz Luisier et Mme Dominique Thalmann , assesseurs. Greffière: Mme Françoise Ferrari Gaud.
Vu les faits suivants:
A. La Commune de Montreux est propriétaire des parcelles nos 5245 et 7030 du cadastre de Montreux, sises en zone constructible. La parcelle no 5245, qui comprend les bâtiments AI nos 5450, 5451, 5452 et 5453, a une surface totale de 1'098 m², en nature de logement, savoir la villa dite "Clos du Midi" (169 m²), chambre à lessive et étendage (31 m²), bûcher (9 m²), poulailler (13 m²), place-jardin (758 m²) et pré-champ (118 m²). Quant à la parcelle no 7030, elle est en nature de place-jardin, d'une surface totale de 167 m².
Le recourant André Régné est propriétaire du Théâtre de l'Alcazar, construit sur la parcelle 5312, éloignée de la villa Clos du Midi d'environ 500 mètres.
B. Dans le courant de l'année 1996, André Régné, architecte d'intérieur, s'est intéressé à l'acquisition, pour le prix de 300 francs le mètre carré, de la parcelle no 5245, désirant acquérir dans un premier temps environ la moitié du terrain compris entre les bâtiments nos 5451 (chambre à lessive) et 5453 (poulailler) et obtenir un droit de préemption pour le solde de la surface.
Par courrier du 15 juillet 1996, la municipalité lui a répondu en confirmant d'une part le souhait de celle-ci de vendre ce bien-fonds, mais sans le fractionner et en lui demandant d'autre part de la renseigner sur ses projets, restant dans l'attente d'une nouvelle offre sur l'entier de cette parcelle, située en zone constructible. Ce courrier est demeuré sans réponse.
C. Dans sa séance du 23 septembre 1998 (voir la pièce littérale no 4 jointe au recours), le conseil communal a autorisé la municipalité à vendre les parcelles nos 5245 et 7030, offertes à différents clients pendant six mois -, à M. Patrick Cantatore, pour le prix de 350'000 francs et à signer tous actes et conventions en rapport avec cette affaire.
D. La Commune de Montreux a mis à l'enquête publique, du 23 avril au 17 mai 1999, pour le compte de M. Cantatore, architecte et promettant-acquéreur, un projet de démolition des bâtiments AI nos 5450, 5451, 5452 et 5453 sis sur ces parcelles et de construction de deux immeubles d'habitation, avec garage-parc souterrain et chauffage au gaz, sis à l'avenue du Midi 41-43 à Territet.
Un avis paru le 27 avril 1999 dans la presse locale précise que le projet de construction, dont le coût total s'élève à 4'500'000 francs, porte sur deux immeubles locatifs de quatre étages chacun comprenant quinze appartements dont deux en attique sur chacun des toits, de même qu'en sous-sol, les caves et un parking de vingt places commun aux deux bâtiments.
E. Le 17 mai 1999, M. Régné a formé opposition totale contre ce projet, notamment s'agissant de la démolition des bâtiments, en particulier de l'immeuble principal, portant le no 5450, construit en 1903, qui représente selon lui un intérêt architectural digne de protection, faisant partie du patrimoine montreusien, très typique de l'époque florissante de Montreux. Dans ses lignes, il a par ailleurs expressément demandé le classement de cet immeuble en monument historique, considérant qu'il est certes en piteux état, mais peut parfaitement être restauré, de même qu'il confirme être toujours intéressé à acquérir la partie ouest de la parcelle pour permettre la conservation de l'immeuble existant, la partie est pouvant être construite selon le projet de M. Cantatore, qui présente d'ores et déjà la fraction du terrain en deux copropriétés et deux immeubles, pratiquement identiques.
L'Association pour la protection des sites montreusiens a également formé opposition le 16 mai 1999.
F. Le 29 juin 1999, la Section des monuments historiques et archéologie, Service cantonal des bâtiments, a fait part à M. Régné du résultat de l'évaluation effectuée, qui a mis en évidence l'intérêt de ce bâtiment au niveau de la localité par son implantation et sa typologie caractéristique de l'architecture montreusienne de ce début de siècle. Cependant, la construction ne possède pas les qualités au niveau de sa structure, de sa substance ou de son état de conservation justifiant son classement comme monument historique.
G. Par décision du 17 novembre 1999, la municipalité a écarté l'opposition de M. Régné, considérant que le projet a été sanctionné par le Conseil communal et qu'elle ne peut refuser le permis de construire au simple motif qu'elle aurait modifié son point de vue dans le sens de la préservation de cette villa. S'agissant de l'offre d'achat de M. Régné d'une partie du bien-fonds, elle rappelle ne pas s'être opposée à ce qu'il prenne contact avec M. Cantatore en vue d'une éventuelle transaction. Par ailleurs, la municipalité relève que le Service cantonal des bâtiments n'est pas entré en matière au sujet du classement de cet objet au sens de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites. En conclusion, dès lors que le projet est réglementaire, la municipalité a décidé de délivrer le permis de construire sollicité.
H. M. Régné s'est pourvu contre la décision précitée, par mémoire de recours du 7 décembre 1999, concluant principalement à son annulation, à l'interdiction de la démolition des immeubles litigieux, à ce que les parcelles nos 5245 et 7030 lui soient vendues, à tout le moins, subsidiairement, à ce que la surface bâtie lui soit vendue pour préserver l'immeuble existant. Selon lui, le conseil communal a accepté la vente des parcelles à M. Cantatore en ignorant son offre ferme de 1996, qui constitue un droit d'antériorité indiscutable, d'autant que son offre était de 11 % supérieure à celle de M. Cantatore, qui lèse les deniers publics.
Le recourant a versé en temps utile le dépôt de garantie requis à hauteur de 2'500 francs.
I. Par pli recommandé du 24 décembre 1999 adressé à la municipalité, le recourant a fait une offre ferme d'achat, précédemment refusée par M. Cantatore, portant sur la moitié des parcelles litigieuses, au prix de 175'000 fr. majoré d'une indemnité de 225'000 fr. ce qui permettrait, selon lui, à la municipalité d'indemniser M. Cantatore pour le renoncement à la promesse de vente ce qui représente, selon les usages, une indemnité de l'ordre de 10% du prix stipulé, soit 35'000 francs, le solde devant tomber dans les caisses de la commune.
J. M. Cantatore s'est déterminé le 23 février 2000, concluant au rejet du recours.
K. Dans sa réponse au recours du 25 février 2000, la municipalité a conclu au rejet du recours, si tant est qu'il soit recevable en la forme, et à la confirmation de la décision entreprise. Selon elle, cette dernière est sans rapport direct avec la question de la vente des biens-fonds, qui a été sanctionnée par le conseil communal, point sur lequel il y a donc chose décidée. De plus, elle souligne que les immeubles en cause appartiennent au patrimoine financier de la Commune de Montreux et qu'à ce titre, ils se gèrent selon les règles du marché. L'autorité n'est ainsi pas liée par une proposition d'achat, le choix du futur acquéreur étant laissé à sa discrétion. Dès lors, le droit d'antériorité dont se prévaut le recourant ne saurait ni jouer un quelconque rôle ni constituer un moyen à faire valoir dans le cadre de la présente procédure.
L. Suite à l'avis du 29 février 2000 du juge instructeur aux parties, la municipalité s'est déterminée, le 13 mars 2000, sur la question de la recevabilité du recours, concluant à ce qu'il soit déclaré irrecevable, les allégations du recourant étant sans rapport direct avec la décision municipale.
M. Par courrier du 15 mars 2000, Me Thierry Thonney, a informé le tribunal avoir été constitué mandataire par M. Régné.
Dans un mémoire ampliatif du 10 avril 2000, le recourant a confirmé ses conclusions en faisant valoir, sur le fond, des arguments nouveaux tenant au respect de la distance aux limites, à la longueur et à la hauteur du bâtiment projeté ainsi qu'à l'esthétique de celui-ci.
N. Conformément à l'avis du 11 avril 2000 du juge instructeur aux parties, le Tribunal administratif a statué préjudiciellement sur la question de la recevabilité.
Considérant en droit:
1. Comme cela a été indiqué aux parties, il y a lieu d'examiner préjudiciellement la question de la qualité pour recourir. Selon l'art. 37 LJPA, "le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée".
Le critère retenu par le législateur cantonal, à savoir celui de l'intérêt digne de protection, coïncide avec celui des art. 103 lit. a OJF et 48 lit a LPA de sorte que le tribunal se réfère pour l'interpréter et en cerner la portée, aux solutions dégagées par la jurisprudence du Tribunal fédéral (voir notamment AC 99/0002 du 25 juin 1999 et les références citées). En procédure administrative fédérale, la qualité pour recourir est soumise aux mêmes conditions s'agissant tant du recours de droit administratif au Tribunal fédéral (art. 103 lit. a OJF) que du recours administratif à une autorité fédérale de recours (art. 48 lit. a LPA) (ATF 121 II 39, spéc. p. 43 s.; ATF 116 Ib 450, consid. 2b; ATF 104 Ib 307 consid. 3 et les référence citées; JAAC 1997 no 22 p. 195). La qualité pour recourir appartient à quiconque est atteint par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Selon la jurisprudence, le recourant doit être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés, et l'intérêt invoqué - qui n'est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait - doit se trouver, avec l'objet de la contestation, dans un rapport direct, étroit, spécial et digne d'être pris en considération. L'existence d'un intérêt digne de protection présuppose ainsi que la situation de fait ou de droit du recourant puisse être influencée par le sort de la cause (AC 98/0179 du 4 février 1999).
Cet intérêt consiste en l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait au recourant ou dans le fait d'éviter un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait. Le recourant doit faire valoir un intérêt propre à l'annulation de la décision; le recours formé dans l'intérêt de la loi, de l'intérêt public ou d'un tiers est en revanche irrecevable (voir les arrêts AC 97/0080 du 24 septembre 1997 et AC 98/0031 du 18 mai 1998 citant l'ATF 120 Ib 48 consid. 2a, 59 consid. 1c, 120 V 39 consid. 2b, 119 Ib 179 consid. 1c, 118 Ib 614 consid. Ib et les arrêts cités; ATF 121 Ib 39 consid. 1c aa; ATF 121 II 171, consid. 2b; ATF 116 Ib 323 consid. 2a; JAAC 1995 p. 339 no 41). En d'autres termes encore, il faut qu'il y ait une relation suffisante entre l'intérêt de la partie recourante et l'objet du litige, ce qui est le cas lorsqu'il y a véritablement, du fait de la décision attaquée, un préjudice porté de manière immédiate à la situation propre du recourant (ATF 125 V 339, sp. p. 342; Pierre Moor, Droit administratif, II 414; dans le même sens, arrêt AC 95/047 du 30 juillet 1996). Selon la jurisprudence du tribunal de céans, cette condition n'est pas remplie lorsqu'un tiers dépose un pourvoi dans le but de résoudre des difficultés contractuelles comme, par exemple, un architecte recourant en son propre nom et en vue d'obtenir un mandat contre un refus de permis de construire (AC 97/0055 du 2 juillet 1997 citant un arrêt in RDAF 1978 p. 118; AC 95/047 déjà cité; AC 96/0101 du 11 juillet 1996; voir également Roland Bersier, La procédure devant la Commission cantonale vaudoise de recours en matière de police des constructions, RDAF 1981, 151; Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2e éd. p. 267).
2. En l'espèce, le recourant fait valoir essentiellement, dans son acte de recours du 7 décembre 1999, ce qu'il appelle un "droit d'antériorité" à l'acquisition de la villa Clos du Midi et il conclut expressément à ce que les parcelles 5245 et 7030 lui soient vendues, en tout cas en ce qui concerne la surface bâtie (conclusions 5 et 6). De tels griefs concernent non pas la décision attaquée (soit la délivrance d'un permis de construire sur ces parcelles en faveur du projet établi par le promettant-acquéreur) mais seulement la vente de ces biens-fonds elle-même, soit une décision (en admettant qu'il s'agisse d'une décision administrative susceptible de recours) prise en septembre 1998 par le conseil communal et par conséquent définitive. Conformément à la jurisprudence citée ci-dessus, le recourant, qui n'est titulaire d'aucun droit réel sur les parcelles litigieuses, ne dispose d'aucun moyen pour obliger la municipalité à les lui vendre, même si par hypothèse le permis de construire était annulé. A cet égard, il ne peut justifier d'un intérêt digne de protection à une telle annulation, puisque son prétendu droit d'antériorité, à supposer qu'il existe, ne pourrait être que de nature contractuelle, même s'il s'agit, comme il l'allègue, d'assurer la sauvegarde de la villa Clos du Midi en raison de son intérêt architectural.
3. Il est vrai que le recourant a aussi conclu à l'interdiction de la démolition de la villa et des constructions annexes en faisant valoir précisément l'intérêt architectural et historique de ces constructions. Mais, même au regard de tels moyens, développés dans le mémoire ampliatif du 10 avril 2000, l'existence d'un intérêt digne de protection doit être niée. Le recours dans l'intérêt général (action populaire) étant exclu, cet intérêt doit être apprécié en fonction de la qualité de voisin de Dad Régné. Or, l'immeuble dont le recourant est propriétaire est relativement éloigné (500 mètres) de la parcelle où doit s'ériger le projet litigieux et, selon la jurisprudence, le voisin n'a qualité pour agir au regard de l'art. 103 lit. a OJF que lorsque son terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à proximité immédiate de celui-ci. Ainsi, le Tribunal fédéral a admis la qualité pour agir dans certains cas où une distance de 45, respectivement 70 et 120 mètres séparait les parcelles litigieuses, la déniant en revanche dans les cas où cette distance était de 150, 200 et 800 mètres (ATF 121 II 174 consid. 2b, et les références citées). Certes, le Tribunal administratif a-t-il nuancé ce critère en jugeant que la qualité pour agir du voisin ne saurait se déterminer uniquement par rapport à la distance séparant son fonds de celui destiné à recevoir l'installation incriminée. Un intérêt digne de protection peut exister, quelle que soit cette distance, lorsqu'une personne se trouve dans un rapport spécialement étroit avec l'objet du litige; tel est le cas lorsque l'installation faisant l'objet de l'autorisation produit ou implique des immissions qui toucheraient l'opposant. Dès lors, le voisin peut, quand bien même il se trouverait à une distance relativement élevée de la construction incriminée, être touché plus que quiconque et se voir reconnaître ainsi la qualité pour agir (v., notamment, ATF 120 Ib 379, cons. 4c, références citées - transformation d'une usine de produits pharmaceutiques avec aménagement d'un bâtiment destiné à la fabrication de micro-organismes génétiquement modifiés -; v. également arrêt AC 94/189 du 12 janvier 1996, cons. 4; dans ce dernier arrêt, le Tribunal administratif a admis la qualité pour agir contre un plan partiel d'affectation permettant la construction, sur une partie du périmètre dudit plan, d'un complexe commercial, de propriétaires dont les parcelles étaient distantes de plus d'un kilomètre de celle faisant l'objet du PPA litigieux, ce en raison de l'augmentation prévisible des nuisances engendrées par l'exploitation future de ce centre). Mais en l'espèce, les bâtiments qui doivent être construits ne sont en aucune manière susceptibles de provoquer des nuisances ou des préjudices pour le théâtre de l'Alcazar, même s'ils sont visibles depuis celui-ci. Dans ces conditions, le recours doit être déclaré irrecevable.
4. Vu l'issue du recours, un émolument judiciaire (réduit en raison du fait que l'instruction n'a pas porté sur le fond de la cause) de 1'500 francs doit être mis à la charge d'André Régné (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est irrecevable.
II. Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge d'André Régné.
III. Il n'y a pas lieu à allocation d'une indemnité de dépens.
ft/Lausanne, le 9 mai 2000
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint