CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 17 août 1995
sur le recours interjeté par la Communauté des copropriétaires par étages de la PPE "Boulevard de la Forêt 2" et divers consorts à Pully, représentés par Me Denis Bridel, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Pully, du 11 novembre 1993, levant leur opposition et autorisant la SI Les Pins Pully à construire un garage, au boulevard de la Forêt 2 A, à Pully.
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Composition de la section: M. J.-A. Wyss , président; M. P. Blondel et M. P. Richard, assesseurs. Greffier : Mlle A.-M. Steiner, sbt.
Vu les faits suivants :
A. La SI Les Pins Pully est propriétaire de la parcelle no 3003 du cadastre de la Commune de Pully. Situé en aval du boulevard de la Forêt, ce bien-fonds supporte plusieurs constructions (bâtiment d'habitation, dépendances, garages). Au nord-ouest il jouxte la parcelle no 3002, propriété de la communauté des copropriétaires par étages "Boulevard de la Forêt 2". La parcelle no 3003 est grevée d'une servitude d'interdiction de bâtir en faveur de la parcelle no 3002; ce droit réel restreint a la teneur suivante :
"Il ne pourra être construit aucun autre bâtiment que ceux existant actuellement sur la parcelle teintée en rose sur le plan spécial dressé ce jour par le géomètre officiel Pierre Deluz, à Lausanne, plan qui sera déposé au registre foncier à l'appui des présentes.
Seuls des pavillons de jardin ou de petites constructions similaires non habitables, ne dépassant pas trois mètres au faîte, pourront être édifiées, à l'exclusion de garages. En cas de démolition, les bâtiments pourront être reconstruits à leur emplacement et dans leurs dimensions actuels."
B. Les lieux sont classés en zone de moyenne densité au sens du règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 9 décembre 1983 (RCATC).
C. Le 6 avril 1990, la SI les Pins Pully avait obtenu l'autorisation de démolir deux dépendances et de construire un garage pour quatre voitures, comportant une partie souterraine et une partie hors du sol, trois places de stationnement en toiture et trois places adjacentes. Le 14 avril 1992, la communauté des copropriétaires de la PPE Boulevard de la Forêt 2 a déposé une requête de mesures provisionnelles et préprovisionnelles auprès de la Cour civile du Tribunal cantonal. Par ordonnance du 15 avril 1992, le juge instructeur a admis la requête de mesures préprovisionnelles; les travaux commencés ont été interrompus. Par voie de mesures provisionnelles, le juge instructeur a confirmé, en date du 5 octobre 1992, l'ordonnance de mesures préprovisionnelles du 15 avril 1992 et a ordonné la cessation des travaux entrepris sur la parcelle 3003 en se fondant sur la servitude d'interdiction de bâtir grevant la parcelle.
D. Le 1er juillet 1993, la SI Les Pins Pully a sollicité un nouveau permis de construire portant sur la "reconstruction d'une dépendance après démolition avec création d'un sous-sol/ aménagement de cinq places de parc". L'enquête publique a eu lieu du 23 juillet au 11 août 1993. Intitulée "reconstruction, selon de nouveaux plans, d'une dépendance avec garage souterrain attenant et de cinq places de parc extérieures" (feuille d'enquête), elle a suscité l'opposition de la communauté des copropriétaires de la PPE Boulevard de la Forêt 2.
La municipalité a levé l'opposition par décision du 11 novembre 1993. Dans sa lettre adressée le même jour à la constructrice, elle a apporté les précisions suivantes:
"Pour notre autorité, ces constructions ne peuvent à l'évidence pas être qualifiées d'autre chose que de dépendances, tant d'un point de vue réglementaire que d'un point de vue fonctionnel et architectural.
A ce titre, elles ne sauraient être dévolues à d'autres fins qu'au stationnement de véhicules automobiles nécessaires à la mobilité des usagers de cette propriété à titre principal, voire à l'entreposage d'outillage et de mobilier de jardin à titre accessoire.
Quand bien même la nature du litige qui oppose votre cliente aux copropriétaires d'un immeuble voisin porte précisément sur cette destination, il ne saurait être question de la voir interprétée ou éludée dans le cadre de la démarche qui nous occupe.
C'est notamment pourquoi la publicité que nous avons donnée à ce projet faisait état de cette destination et que le permis de construire qui vient d'être accordé à votre cliente en impose le respect.
Dans le même ordre d'idée, la Municipalité a décidé de s'opposer à l'intention manifestée par cette dernière de pouvoir aménager, sur la toiture de ces constructions, deux places de stationnement supplémentaires.
D'une part, en raison du fait que ces places se seraient inscrites en dehors du rapport de proportion instauré par l'articles 47 RATC. D'autre part, parce que le besoin en la matière n'était de toute évidence pas démontré."
Le permis de construire a été délivré le 18 novembre 1993. Il est libellé comme suit :
" (...) est autorisé à reconstruire une dépendance avec garage souterrain attenant ainsi qu'à aménager une cour d'accès comportant trois places de stationnement extérieures. "
E. Par acte du 25 novembre 1993, validé par un mémoire du 6 décembre 1993, la communauté des copropriétaires de la PPE Boulevard de la Forêt 2, ainsi que chaque copropriétaire agissant individuellement, ont interjeté recours contre cette décision. Ils concluent avec suite de frais et dépens principalement à l'admission du recours et à l'annulation de la décision municipale, subsidiairement à la modification du contenu du permis de construire en ce sens qu'il porte sur la construction d'un garage semi-enterré en partie sur l'emplacement d'une ancienne dépendance détruite, selon les plans mis à l'enquête du 23 juillet au 11 août 1993.
La municipalité a déposé ses déterminations le 20 janvier 1994 : elle conclut avec suite de frais au rejet du recours. La constructrice n'a pas procédé.
Le tribunal a tenu audience à Pully le 14 juin 1994; il a entendu les parties et a procédé à une visite des lieux en leur présence. Le 1er novembre 1994, le tribunal a fait connaître le dispositif de sa décision.
Considérant en droit :
1. Les recourants estiment que la construction projetée, formant un tout, ne répond pas à la notion de "dépendance de peu d'importance" au sens de l'art. 39 RATC, notamment en raison du nombre de places de parc trop élevé : ne respectant pas les distances entre bâtiments et limites de propriété, elle serait dès lors contraire au droit. La municipalité, quant à elle, a fondé sa décision sur les art. 37 et ss du règlement communal qui traitent des dépendances.
a) Le projet consisterait à reconstruire une dépendance d'ores et déjà démolie (à l'exception d'un mur) et à édifier un garage souterrain qui la flanquerait au nord. La construction projetée formerait un tout comme le soutient la municipalité, l'entrée au garage souterrain ne pouvant se faire que par la partie sud (emplacement de l'ancienne dépendance) : les deux corps seraient donc interdépendants et ne sauraient être considérés comme deux constructions différentes n'ayant aucun lien entre elles. Le libellé du permis de construire va d'ailleurs également dans ce sens ("dépendance avec garage souterrain attenant").
b) Une partie de l'ouvrage prendrait place dans les espaces dits réglementaires. Aux termes de l'art. 39 al. 1 RATC, les municipalités sont compétentes pour autoriser dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés, la construction de dépendances de peu d'importance dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal. Cette disposition réserve cependant expressément les dispositions communales contraires.
La Commune de Pully a organisé le régime des dépendances aux art. 37 à 40 de son règlement communal. L'art. 40 RCATC régit plus précisément les "dépendances souterraines". Le Tribunal fédéral a eu l'occasion de se prononcer au sujet de cette disposition en relevant notamment ce qui suit :
" ...la Commission cantonale de recours en matière de constructions a donc admis que l'art. 38 al. 3 RCATC n'est pas applicable aux garages souterrains; ceux-ci sont par conséquent régis exclusivement par l'art. 40 RCATC, disposition édictée sur la base de l'art. 84 LATC. Il faut en déduire que la notion de "constructions souterraines" au sens de ces deux dernières dispositions doit être nettement distinguée de celle de "dépendance de peu d'importance" au sens de l'art. 39 du règlement cantonal d'application de la LATC et des art. 37 à 39 RCATC, et ce en dépit même de l'utilisation - malheureuse - de l'expression "dépendances" (souterraines) à l'art. 40 al. 1 RCATC, au lieu de "constructions" (souterraines), terme qu'utilise précisément l'al. 2 de la même disposition. Par dépendances de peu d'importance, il faut d'ailleurs entendre "de petites constructions distinctes du bâtiment, sans communication avec celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois mètres de hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel, telles que pavillons, réduits de jardins ou garages particuliers pour deux voitures au plus" (art. 39 al.2 du règlement cantonal d'application de la LATC). L'on voit mal comment cette définition pourrait s'appliquer aux parkings souterrains, qui font au demeurant l'objet de deux dispositions spécifiques (art. 84 LATC et 40 RCATC)." (arrêt non publié du Tribunal fédéral du 24 août 1990, Ch. contre G.V. et Commune de Pully).
Prévoyant trois places de parc dans un local souterrain, la construction projetée ne saurait être qualifiée de dépendance au sens de l'art. 39 RATC. Reste à examiner si les conditions posées par l'art. 40 RCATC, qui traite des constructions souterraines, sont réalisées en l'espèce, ce que les recourants contestent. L'art. 40 RCATC est libellé comme suit :
"Lorsqu'elles sont exclusivement destinées au stationnement de véhicules à moteur, les dépendances souterraines ne sont pas prises en considération dans le calcul du coefficient d'occupation du sol et de la distance aux limites de propriété si les conditions suivantes sont réunies :
- la moitié de leur volume au minimum est situé en dessous du terrain naturel moyen,
- elles n'ont qu'une seule façade entièrement visible,
- elles s'intègrent dans le terrain en n'occasionnant aucune modification inesthétique de sa topographie naturelle.
La toiture des constructions souterraines doit être recouverte d'une couche de terre végétale de 50 cm d'épaisseur au minimum.
Des exceptions à cette dernière règle peuvent être admises, notamment lorsque la toiture constitue une terrasse accessible ou lorsqu'elle comprend des places de stationnement pour véhicules à moteur, exigibles en vertu de l'art. 46."
Formant un tout, la construction projetée ne présenterait qu'une façade entièrement dégagée, soit la façade sud. Plus de la moitié de son volume se situerait au-dessous du terrain naturel moyen; ce moyen n'a d'ailleurs pas été repris en plaidoirie. La condition ayant à trait à l'esthétique doit être examinée en relation avec l'art. 84 al. 2 LATC, aux termes duquel la réglementation sur les constructions souterraines ou semi-enterrées situées dans les espaces dits réglementaires n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés; à cet égard, la partie hors du sol de la construction se situerait sur l'emplacement de la dépendance démolie, là où le terrain naturel avait donc déjà été modifié; et si le projet prévoit des remblais notamment sur la dalle de la partie souterraine de la construction, le profil et la nature du sol n'en seraient pas pour autant modifiés de manière conséquente. Pour le reste, on ne saurait qualifier l'ensemble de l'ouvrage d'inesthétique : la municipalité veillera lors de l'exécution des travaux que l'effet de butte provoqué par le remblai soit quelque peu atténué. La partie sud de la construction projetée, qui représente environ un tiers de la surface bâtie, serait certes coiffée d'un toit à quatre pans; mais le règlement prévoit expressément que des exceptions peuvent être accordées à l'obligation de recouvrir les constructions souterraines d'une couche de terre végétale de 50 centimètres.
c) Les recourants soutiennent encore que le construction litigieuse serait gênante en raison des nuisances qu'elle entraînerait pour le voisinage (bruit, odeurs). L'art. 84 LATC, disposition cantonale sur laquelle se base l'art. 40 RCATC, prévoit à son al. 2 que les constructions souterraines ne doivent pas présenter d'inconvénient pour le voisinage. Cette disposition ne saurait cependant revêtir un caractère absolu : analogue à l'art. 39 al. 4 RATC, elle doit être interprétée en ce sens que l'ouvrage ne doit pas entraîner d'inconvénient appréciable, une gêne supportable sans sacrifices excessifs étant en revanche admissible. Le local souterrain abriterait, selon les dires de la constructrice, des véhicules de collection : vu les emplacements des trois places extérieures, ces véhicules ne pourraient en effet quitter le garage que moyennant libération des trois places extérieures ainsi que de la dépendance. On peut donc admettre que les mouvements des véhicules remisés dans la partie souterraine seraient très limités (deux fois par année aux dires de la constructrice). Dans ces conditions, on ne saurait considérer que la construction projetée présenterait des inconvénients appréciables.
d) Force est donc de constater que le projet est conforme aux règles applicables en matière de police des constructions. Le recours doit donc être rejeté.
2. Subsidiairement, les recourants proposent que le permis de construire porte sur la construction d'un garage semi-enterré en partie sur l'emplacement d'une ancienne dépendance détruite.
Aux termes du permis de construire, le projet consiste à reconstruire une dépendance avec garage souterrain attenant ainsi qu'à aménager une cour d'accès comportant trois places de stationnement extérieures. Dans les conditions particulières d'exécution, il est précisé qu'en vertu des art. 37 et ss RCATC les constructions et les aménagements autorisés ne pourront pas être dévolus à d'autres fins qu'au stationnement de véhicules automobiles nécessaires à la mobilité des usagers de cette propriété à titre principal, voire à l'entreposage d'outillage et de mobilier de jardin à titre accessoire. Ce libellé n'est pas en porte-à-faux avec l'objet autorisé : il s'agit bien de reconstruire une dépendance en y accolant un garage souterrain, les deux parties formant une seule construction. De toute manière, le permis de construire s'interprète par rapport aux plans et sa formulation ne saurait être critiquée dans le cas d'espèce.
Par conséquent, la conclusion subsidiaire doit également être rejetée.
3. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Un émolument de Fr. 2'000.-- est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux. Il n'est alloué de dépens ni à la municipalité ni à la constructrice, qui n'ont pas consulté avocat.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de justice de Fr. 2'000.-- (deux mille francs) est mis à la charge des recourants PPE Boulevard de la Forêt 2 et consorts, solidairement entre eux.
III. Il n'est pas alloué de dépens.
fo/Lausanne, le 17 août 1995
Le président : Le greffier :