canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET -
__________
du 16 juin 1994
sur le recours interjeté par Werner BACHMANN et consorts, représentés par Me Bernard Pfeiffer, avocat à Vevey,
contre
la décision de la Municipalité de Montreux du 17 juin 1993 levant leur opposition et autorisant Marie-Antoinette Tedeschi à construire une villa abritant deux appartements.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-A. Wyss, président A. Chauvy, assesseur J. Widmer, assesseur
Greffière : Mlle A.-M. Steiner, sbt
constate en fait :
______________
A. Marie-Antoinette Tedeschi est propriétaire au lieu-dit "La Bolliettaz" de la parcelle no 3626 du cadastre de la Commune de Montreux. D'une surface totale de 1031 mètres carrés, ce bien-fonds non construit est bordé à l'est par la route de Plantières; au nord, il jouxte la parcelle no 7339, propriété de Werner Bachmann, et à l'ouest la parcelle no 3630, propriété de Thérèse Gfeller. Ces deux parcelles supportent chacune une villa abritant un logement. Pierre Müller est propriétaire de la parcelle no 4184 se situant de l'autre côté de la route de Plantières; une villa abritant un logement est construite sur ce bien-fonds.
B. Le territoire de la Commune de Montreux est régi par le règlement sur le plan d'extension et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 15 décembre 1972.
Les lieux sont plus précisément compris à l'intérieur du périmètre du plan de quartier "Derrière Fontanivent", modifié le 24 novembre 1978; ce plan, désigné "Modification du plan de quartier Derrière Fontanivent" comprend un règlement spécial de la zone de villas (ci-après: RS).
C. Le 6 avril 1993, Marie-Antoinette Tedeschi a requis de la municipalité l'autorisation de construire une villa de deux appartements. La construction projetée, coiffée d'une toiture à deux pans, abriterait deux logements juxtaposés répartis chacun sur trois étages (combles, rez-de-chaussée, sous-sol). En façade est (amont) s'ouvrirait au niveau des combles une porte d'entrée unique donnant sur un hall commun. Dans les combles, chaque appartement comprendrait deux chambres et une salle de bains donnant sur une galerie surplombant le séjour du rez-de-chaussée; une chambre avec une salle d'eau se trouverait au sous-sol. Ce niveau serait par ailleurs occupé par une cave et un abri PC enterrés et ainsi que par une buanderie/chaufferie commune située entre les deux chambres. En façade ouest, chaque appartement serait doté, au niveau du rez-de-chaussée, d'une porte-fenêtre surmontée d'un avant-toit à deux pans. Ces ouvertures donneraient sur une grande terrasse aménagée sur la dalle supérieure du sous-sol. La façade ouest du sous-sol, entièrement dégagée, présenterait elle aussi deux grandes ouvertures, donnant de plain-pied sur le terrain aménagé.
L'enquête publique a eu lieu du 7 au 27 mai 1993; elle a suscité plusieurs oppositions. Le 17 juin 1993, la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis sollicité.
D. Par acte du 28 juin 1993, validé par un mémoire de recours le 8 juillet 1993, Werner Bachmann, Thérèse Gfeller et Pierre Müller ont attaqué cette décision; ils concluent, avec suite de dépens, à son annulation.
La constructrice Marie-Antoinette Tedeschi a produit ses déterminations le 21 juillet 1993; elle conclut au rejet du recours et requiert la levée de l'effet suspensif. Le 16 août 1993, la municipalité a proposé le rejet du pourvoi.
Par décision du 28 juillet 1993, le juge instructeur a confirmé l'effet suspensif accordé au recours.
Le tribunal a tenu séance à Montreux le 16 novembre 1993. Il a procédé à une visite des lieux en présence des parties. En salle, celles-ci ont encore été entendues dans leurs explications finales.
Le 4 mars 1994, le tribunal a notifié le dispositif de son arrêt.
Considère en droit :
________________
1. Les recourants soutiennent que, en considérant les deux chambres du sous-sol comme des unités d'habitation indépendantes, le nombre de logements réglementaire serait dépassé. Mais à tort.
L'art. 1er RS autorise les bâtiments d'habitation du type villa comprenant deux logements au plus. En l'espèce, le bâtiment projeté abriterait deux logements juxtaposés se répartissant chacun sur trois étages. A la lecture des plans, rien ne permet d'affirmer que les deux pièces du sous-sol, fussent-elles équipées chacune d'une salle d'eau (douche, lavabo, toilette), constitueraient des unités indépendantes. De nos jours, les salles de bains sont destinées à améliorer le confort, et on ne saurait y voir l'amorce de studios indépendants, ce d'autant moins que les plans ne prévoient pas l'aménagement de cuisinettes. Ces chambres seraient accessibles de l'intérieur du bâtiment par un escalier provenant du séjour sis à l'étage supérieur. Quant à la soi-disant entrée indépendante que dénoncent les recourants, il s'agirait en réalité d'une porte de service offrant une sortie de plain-pied à partir du local buanderie et chaufferie. Le plan des aménagements extérieurs ne figure aucun cheminement extérieur qui conduirait à ces locaux.
2. Les recourants estiment que le niveau des combles n'est pas réglementaire; selon eux, la surface habitable des combles serait la même que celle du rez-de-chaussée. A l'audience, ils s'en sont toutefois rapportés à justice sur ce point.
Selon l'art. 4 al. 3 RS, les combles sont habitables sur une surface n'excédant pas les 3/5 de la surface du rez-de-chaussée. Vérification faite par le tribunal, l'étage des combles occupe moins de 3/5 de la surface du rez-de-chaussée. A cet égard, il sied de préciser que les vides de séjour ne sont pas pris en compte dans le calcul, contrairement à ce que soutiennent le recourants. Ce niveau est dès lors réglementaire.
3. Les recourants affirment que le projet litigieux tendrait à l'édification de deux villas jumelles, prohibées par le règlement spécial.
a) L'art. 1er in fine RS précise que les villas jumelles sont interdites. Deux villas jumelées ou une villa de deux appartements peuvent se ressembler fortement; les règlements de nombreuses communes vaudoises traitent cependant différemment ces deux genres de constructions, sans pour autant préciser les critères de distinction. La Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCRC) a ainsi été amenée à définir les villas jumelées. Selon une première définition, les villas jumelées se caractérisaient comme des constructions juxtaposées, séparées par un mur médian de haut en bas, comprenant l'une et l'autre les éléments essentiels d'une villa, notamment des locaux de service propres. Lorsque la séparation verticale n'était pas complète - en sorte de permettre l'aménagement de certains locaux communs - le bâtiment était qualifié de villa unique de deux appartements (RDAF 1978 p. 327). La Commission avait ensuite introduit un élément d'appréciation supplémentaire, fondé sur l'apparence extérieure et les caractéristiques architecturales de la construction (RDAF 1985 p. 181), qui était appliqué conjointement avec le critère de la liaison fonctionnelle (RDAF 1986 p. 33) et qui est finalement devenu le critère prépondérant pour déterminer si les bâtiments en cause répondaient à la définition de villas jumelées (RDAF 1989 p. 83); le critère fondé sur l'aménagement et la distribution des volumes intérieurs a été ainsi relégué à un rôle accessoire. La symétrie des corps de bâtiment (ouvertures, avant-toits, etc) était désormais décisive, une symétrie très marquée caractérisant les villas jumelées. Selon la Commission, cette nouvelle interprétation tenait compte du but d'esthétique poursuivi par la règle communale, alors que les précédents critères reposaient sur une distinction permettant la transformation de la nature des bâtiments par le biais de modestes adaptations intérieures. En définitive, la Commission entendait, en donnant une importance décisive à l'aspect extérieur, sanctionner les abus qu'avait suscités la première définition des villas jumelées. Dans le prononcé précité (RDAF 1989 p. 83), elle avait refusé le projet querellé - qui présentait à ses yeux un cas d'abus - en relevant notamment que toutes les villas implantées à proximité immédiate de la parcelle en cause étaient des constructions d'un seul logement et que l'octroi du permis sollicité exposerait inévitablement la municipalité à devoir accorder d'autres autorisations pour des constructions analogues au projet litigieux.
b) Mais cette jurisprudence ne saurait s'appliquer sans réserve au cas d'espèce dont les données sont différentes. Le bâtiment projeté présenterait plusieurs locaux communs tels que le hall d'entrée, la chaufferie/buanderie dotée d'un seul accès sur le jardin et l'abri PC; de plus le plan des aménagements extérieurs ne figure pas de jardins privatifs séparés. En ce qui concerne l'aspect extérieur, la porte de la buanderie donnant accès sur le terrain depuis la façade ouest du sous-sol marque une rupture de la symétrie du bâtiment confirmant le caractère commun des espaces extérieurs; en outre, l'existence d'un toit unique met en évidence l'unité architecturale que présente le bâtiment. Force est enfin de constater qu'il existe déjà, à l'intérieur du périmètre du plan de quartier, deux bâtiments de deux logements présentant un aspect symétrique marqué. Le projet ne serait donc pas un élément nouveau qui viendrait s'insérer dans un quartier où ne s'implantent que des villas - asymétriques - d'un logement. On ne peut en tout état de cause reprocher à la municipalité d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation en autorisant une villa de deux appartements qui présente une certaine symétrie. L'esthétique, qui serait l'un des buts essentiels de la disposition communale interdisant les villas jumelles, est une notion qui évolue au fil du temps et on ne saurait la définir une fois pour toute. A cet égard, la juxtaposition verticale implique fréquemment une certaine symétrie, qui peut également apparaître, selon les conceptions actuelles, comme procédant d'un souci de bonne architecture.
c) Au vu de ce qui précède, le bâtiment projeté doit être qualifié de villa abritant deux appartements; on ne serait donc pas en présence de deux villas jumelées.
4. Les considérants ci-dessus conduisent au rejet du recours. Conformément à l'art. 55 al. 1 LJPA, un émolument de justice, arrêté à Fr. 2'000.--, est mis à la charge des recourants solidairement entre eux. Il n'est pas alloué de dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de justice de Fr. 2'000.-- (deux mille francs) est mis à la charge des recourants Werner Bachmann, Thérèse Gfeller et Pierre Müller, solidairement entre eux.
III. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 16 juin 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : La greffière :