1010 TRIBUNAL CANTONAL CO04.009087 127/2011/DCA COUR CIVILE _________________ Séance du 23 septembre 2011 _________________________ Présidence de M. MULLER , président Juges : Mme Carlsson et M. Bosshard Greffier : M. Intignano * * * * * Cause pendante entre : X.________ SÀRL (Me L. Pittet) et L.________ A.H.________ B.H.________ C.H.________ D.H.________ (Me M. Meylan)
- 2 - - Du même jour - Délibérant à huis clos, la Cour civile considère : Remarques liminaires : La cour de céans fait entièrement sien l'état de fait du jugement rendu entre les mêmes parties le 2 octobre 2009 (ci-après : le premier jugement) – reproduit dans son intégralité sous lettre A ci-dessous (chiffres 1 à 27) – sous réserve des précisions et compléments figurant sous lettre B qui résultent de l'arrêt rendu le 20 octobre 2010 par la Chambre des recours. E n fait : A. Etat de fait du premier jugement 1. La demanderesse X.________ Sàrl a notamment pour but social la prestation de services dans le cadre de la construction, la rénovation et la gestion d'immeubles. K.________ est l'associé-gérant de la demanderesse. Les défendeurs initiaux à la présente procédure Thérèse Kern, Bernard Pellicioli et Jean Pellicioli étaient, en leur qualité de cohéritiers de [...], propriétaires de la parcelle [...] de la Commune de [...], sise à la [...]; dite parcelle comprend un bâtiment d'"habitation et magasin" et des dépendances. Le défendeur A.H.________ est décorateur. Avant les travaux dont il sera question ci-après, le bâtiment de la [...] comprenait un rez-de-chaussée avec des locaux commerciaux et quatre niveaux habitables, soit le premier étage incluant deux appartements de 2,5 pièces, les deuxième, troisième et quatrième étages incluant chacun un appartement de 5,5 pièces.
- 3 - 2. Les défendeurs ont pris contact avec le bureau d'architecture Y.________ SA, qui a établi un rapport, daté du 17 mai 2000, proposant cinq variantes de rénovation de leur immeuble. La variante 1 proposait une "réhabilitation simple / indispensable" pour un montant total de 285'661 fr. 42, toutes taxes comprises (ci-après : TTC). Le devis ne comprenait pas de poste "honoraires". La variante 2 proposait une "réhabilitation complète" pour un montant total de 464'145 fr. 23. La variante 3, avec l'aménagement d'un appartement dans les combles existants, sans modification de la charpente, entraînait un surcoût de 212'812 fr. 38. La variante 4 prévoyait la création d'une dalle dans la cour intérieure et des extensions des commerces et des dépôts entraînant un surcoût de 141'953 fr. 75. Enfin, la variante 5 proposait la surélévation des combles et la création d'un 5ème étage avec un appartement supplémentaire pour un montant de 849'250 francs. Le rapport récapitulait ainsi le coût total des travaux : "(…) Montant total [réd. : des variantes] n° 1 – n° 2 – n° 3 – n° 4 – n° 5 Fr. 1'953'822,77 Déduire sur n° 2 "appartement combles" y compris TVA ./. Fr. 212'812,37 Montant total des travaux TTC Fr. 1'741'010,40 " 3.a) Le 16 juillet 2001, les défendeurs ont déposé une demande de permis de construire concernant l'immeuble, laquelle comprenait notamment les rubriques suivantes : "(…) 9. Nature des travaux principale Transformation
- 4 - 10. Description de l'ouvrage Extension de la surface commerciale au rez. Agrandissement d'un appartement au 1er étage. Réhabilitation intérieure de l'immeuble. Création de 2 auvents et d'un ascenseur et de 3 coupoles. (…) 66. Coût (…) (…) Estimation totale des travaux (selon CFC 2) [fr.] 700'000 (…)" La demande de permis de construire était signée par les trois défendeurs en qualité de propriétaires et par une personne indéterminée au nom du bureau d'architecture Y.________ SA en sa qualité d'auteur des plans. b) En 2002, les défendeurs ont demandé un crédit de construction au banque W.________. Par courrier du 5 février 2002, cet établissement bancaire les a invités à produire leurs déclarations d'impôt et les comptes de l'immeuble pour les années 2000 et 2001. Selon les comptes de l'immeuble établis par la Z.________ SA et produits dans la présente procédure par les défendeurs, les loyers encaissés en 2000 s'élevaient à 111'240 fr. et les dépenses (frais divers, entretien et réparations et impôts) à 6'886 fr. 80. En 2001, les loyers encaissés s'élevaient à 108'210 fr. et les dépenses à 50'904 fr. 40. Dans une projection du 14 janvier 2002, ladite régie estimait, sur la base de l'étude technique du bureau Y.________ SA et des plans de mise à l'enquête, que le rendement locatif annuel de l'immeuble pourrait passer de 107'340 fr. à 213'540 fr. après des travaux d'un montant de 1'800'000 fr. impliquant une perte locative de 100'000 francs. Le solde à disposition des propriétaires serait de l'ordre de 60'000 fr., après déduction des intérêts hypothécaires de 110'750 fr. et des charges d'exploitation de l'immeuble estimées à 20 % du rendement locatif. c) Le 26 février 2002, le Département des infrastructures du canton de Vaud a adressé son rapport de synthèse à la Municipalité de [...], dans lequel était reproduite la décision du Service du logement autorisant la rénovation et la transformation de l'immeuble. Dans ses considérants, ce service retenait que l'ensemble des travaux était devisé à
- 5 - 1'800'000 fr. et qu'une visite sur place avait permis d'estimer la seule réhabilitation des logements existants à environ 973'400 francs. Le permis de construire a été accordé le 28 mars 2002. 4. X.________ s'est présenté aux défendeurs en produisant une carte de visite à son nom, portant l'en-tête "[...] X.________ Sàrl Immobilier France – Suisse", assortie d'une double adresse en France et en Suisse. Pensant à B.________, il leur a conseillé de consulter la demanderesse pour réaliser leurs travaux. Ce dernier fait est établi par le témoignage de X.________. La cour le retient sur ce point précis qui ne présente en soi pas d'enjeu véritable, son rôle d'intermédiaire étant en outre reconnu par la demanderesse dans un courrier du 12 août 2003. Pour le surplus, au regard du rôle joué par ce témoin dans les faits litigieux, ses déclarations ne seront retenues que lorsqu'elles sont corroborées par d'autres éléments du dossier. Le Registre du commerce du canton de Genève comprend une société [...] X.________ Sàrl, fondée le 12 décembre 2001, dont K.________ a été l'associé-gérant, puis le gérant. L'adresse suisse indiquée sur ladite carte de visite, soit [...] à Genève, correspond à celle de la demanderesse à l'époque, de même que les numéros de téléphone ([...]) et de fax ([...]). X.________ est quelquefois désigné sous la raison individuelle "[...]". 5. Il est admis par les parties que les défendeurs ont alors fait la connaissance de B.________, expert immobilier, qui a réexaminé, au nom de la demanderesse, les coûts de la réhabilitation en relation avec la rentabilité possible de l'immeuble. Dans un rapport préalable du 16 mai 2002, B.________ a indiqué qu'en l'état, le rendement locatif était de 90'360 fr. et la valeur vénale de 1'482'250 francs. Il a évalué le rendement locatif autorisé, après
- 6 travaux, à 219'000 fr. et la valeur vénale à 3'060'782 francs. Il a conclu en ces termes: "En conséquence les travaux envisagés ne devraient pas dépasser la différence entre la nouvelle valeur de fr. 3'000'000.- et la valeur actuelle à Fr. 1'500'000.-, soit maximum 1'500'000.-, frais et divers compris, ainsi que la perte locative durant les travaux. En résumé : des travaux pour 1'200'000.- maximum peuvent être entrepris." Le 24 mai 2002, le banque W.________ a notamment écrit ce qui suit aux défendeurs : "(…) Nous vous confirmons que nous ne pouvons pas entrer en matière sur l'octroi d'un crédit de rénovation; le motif de ce refus est basé principalement sur le fait que la future tenue des charges n'est pas entièrement assurée et démontrée. En effet, les copropriétaires actuels sont fortement dépendants des revenus locatifs de l'objet susmentionné et les travaux de rénovation ne permettront pas le maintien de l'état locatif actuel. Ceci dit, nous sommes conscients que les transformations apporteront une substantielle plus-value à l'immeuble; toutefois, ceci n'entre pas en ligne de compte pour ladite tenue des charges. (…)" Dans son "rapport d'expertise" du 6 juin 2002, établi au nom de la demanderesse, B.________ a évalué l'état locatif après travaux à 201'000 fr. et la valeur vénale après travaux à 2'876'166 fr., arrondie à 2'900'000 francs. Ce rapport renvoie, s'agissant du coût des travaux, à des feuilles annexes. 6.a) Le 7 juin 2002, la demanderesse a établi une "estimation du coût des travaux" concernant le bâtiment, qu'elle a évalués à 1'088'912 fr., TVA comprise. Ce montant inclut sous CFC "291,2,6" un poste "honoraires architecte, ingénieur et géomètre" de 145'000 fr. (avant TVA), ainsi qu'un poste "divers et imprévus" de 25'000 fr. (avant TVA). Aucune marge d'approximation n'est réservée. Ne sont pas inclus, à ce stade, les travaux de transformation des combles. Dans la présente procédure, les parties ont admis que les honoraires de "X.________ Sàrl, de l'ingénieur et du géomètre" étaient devisés au total à 145'000 fr. dans le devis initial.
- 7 - Les défendeurs n'avaient pas de fonds propres. Ils étaient limités dans les possibilités de rendement de l'immeuble selon l'importance des travaux entrepris. L'absence de fonds propres impliquait de facto une augmentation de crédit en cas de dépassement de devis. J.________, employé de la banque N.________ dispensatrice de crédit, en conclut que le devis présentait une importance primordiale pour les défendeurs et qu'il importait de tenir le budget devisé pour les travaux. b) Le 21 juin 2002, sur la base de ce devis, les défendeurs ont confié à la demanderesse un "mandat pour surveillance de travaux". Ce contrat prévoyait notamment les clauses suivantes : "(…) Article 3 : La prestation est désignée par l'article 3.6 de la norme SIA n° 102, à savoir : Cf. art. 4.2.5 devis général 4.2.2 & 3 appels d'offres et analyse 4.3.4 calendrier de l'exécution 4.4 phase de l'exécution 4.5 phase finale, décompte, travaux de garantie Article 4 : Le mandataire s'engage à respecter dans le cadre des normes SIA le devis général du 6 juin 2002 et sur la base des prix de construction en vigueur à la date du mandat. Toutes augmentations prévisibles devront faire l'objet d'une autorisation écrite des mandants. (…) Article 4 (recte : article 5) : Les honoraires sont calculés sur une base de montant des travaux de fr. 960'000.-. Le montant des honoraires sera calculé sur la base de la norme SIA 102 et fera l'objet d'un avenant qui prendra en compte les honoraires dus à l'architecte ayant effectué l'avant-projet et la mise à l'enquête. (…) Article 7 : Les parties déclarent reconnaître, pour tout litige relatif à l'interprétation et à l'exécution du présent contrat, la compétence des tribunaux vaudois, sous réserve du recours au Tribunal fédéral. (…)" Les parties admettent qu'une part importante du mandat de la demanderesse consistait en l'établissement de bons de paiement et la tenue d'une comptabilité de chantier conformément à la structure du devis général. Elles admettent en outre que dans ce mandat "figur[ait] le point 4.2.5 des prestations de la norme SIA 102 (éd. 1984), soit l'élaboration du devis général".
- 8 - Au regard de la norme SIA 102 (édition 1984, ci-après : SIA- 102), l'art. 3 du mandat précité comporte une inadvertance manifeste, en ce sens qu'il faut lire "4.3.2 & 3 appels d'offres et analyse", et non pas "4.2.2 & 3". En effet, aussi bien l'intitulé indiqué par les parties que l'ordre d'énumération attestent que celles-ci visaient les dispositions 4.3.2 ("appels d'offres") et 4.3.3 ("analyse des offres"). C'est ainsi que l'a compris l'expert, qui indique en page 8 in fine de son rapport du 28 septembre 2007 que la prestation 4.2.2 "estimation des coûts" ne faisait pas partie du mandat. c) La norme SIA 102 (édition 1984) contient notamment les dispositions suivantes, qui ont été produites en annexe 1 du rapport principal d'expertise et auquel l'on peut se référer même en l'absence d'allégations (art. 4 al. 2 CPC). L'art. 4.2.2 SIA-102, intitulé "estimation du coût de construction et des délais", dispose notamment ce qui suit : "(…) Prestations ordinaires : - Calcul du volume, des surfaces, ou des deux, selon les normes SIA applicables. - Estimation du coût de construction présentée par exemple selon la classification du CFC** (groupes principaux, partiellement groupes) d'après le volume, les surfaces ou d'après d'autres valeurs d'expérience (marge d'approximation ± 20 %). Intégration des estimations de coût des professionnels spécialisés et conseillers dans leurs domaines d'intervention. - Comparaison du coût prévisible avec l'investissement envisagé par le mandant. - Etablissement d'un descriptif général de la construction et des matériaux. - Mise à jour du calendrier général de l'opération. (…)" L'art. 4.2.5 SIA-102, intitulé "devis général", a notamment la teneur suivante : "(…) Objectifs : - Document permettant d'apprécier et de corriger le rapport entre le coût et l'utilité. - Document nécessaire à l'obtention du crédit de construction. - Base du contrôle financier durant la réalisation. (…) Prestations ordinaires :
- 9 - - Etablissement du devis général décrivant de façon détaillée les travaux et fournitures prévus, désignation des matériaux choisis, y compris les quantités et prix indicatifs. - Présentation du devis général, par exemple selon la classification du CFC ** (sous-groupes et genres de travaux). La marge d'approximation doit en être convenue avec les professionnels spécialisés (sauf convention contraire : ± 10 %); elle doit être indiquée dans le devis général et tenir compte des réserves pour imprévus. - Intégration des devis établis par les professionnels spécialisés. - Consultation d'entrepreneurs et de fournisseurs. - Mise à jour du calendrier général de l'opération. Prestations supplémentaires : - Evaluation des coûts d'exploitation et d'entretien, calcul de rentabilité. - Etude comparative de coût portant sur des constructions différentes dans leur principe. - Etablissement d'un plan de financement. (…)" Dans la phase préparatoire de l'exécution (4.3), l'architecte doit notamment procéder à l'analyse des offres et propositions d'adjudication (art. 4.3.3), prestation qui consiste notamment à exercer un contrôle technique et arithmétique des offres, à établir des tableaux comparatifs avec référence au devis et à établir un tableau récapitulatif du coût dans le cas où il a été renoncé au devis général. L'art. 4.3.4, relatif au calendrier de l'exécution, impose notamment, au titre des "prestations ordinaires", la mise au point du calendrier provisoire de l'exécution, en collaboration avec les professionnels spécialisés, tandis qu'il revient au mandant d'adjuger les travaux et fournitures et de faire entreprendre les travaux. Durant la phase de l'exécution (4.4), l'art. 4.4.1 (Contrats avec les entrepreneurs et les fournisseurs) dispose que le mandataire doit établir les contrats avec les entrepreneurs et fournisseurs et les présenter au mandant, à qui revient la décision de les signer. L'art. 4.4.4 (Direction des travaux) impose notamment, au titre de prestations ordinaires, la surveillance et la conduite générale des travaux sur le chantier, le contrôle des situations et factures, la tenue à jour d'une comptabilité de chantier conformément à la structure du devis général et l'établissement périodique de situations financières comparant les paiements et les engagements avec les postes du devis général.
- 10 - L'art. 4.5.1 (Décompte final) prévoit notamment, au titre des "prestations ordinaires", l'établissement, la vérification et l'apurement du décompte final selon le mode de présentation et la structure convenus, et la comparaison avec le devis. L'art. 4.5.3 (Direction des travaux de garantie) impose au mandataire, à titre de "prestations ordinaires", de récolter, élaborer et mettre à jour les listes des défauts apparus jusqu'à l'échéance des délais de réclamation de deux ans, de mettre à l'œuvre et surveiller les entrepreneurs et fournisseurs chargés d'éliminer les défauts, d'établir des procès-verbaux de vérification finale et de recourir aux garanties ou libérer celles-ci. d) Les défendeurs n'ont jamais reçu un calendrier général de l'opération. Sous réserve des procès-verbaux constituant les pièces 107, 107bis, 108 et 109, la demanderesse n'a jamais communiqué aux défendeurs des procès-verbaux de chantier. Aucun planning de chantier n'a été établi. Il n'est pas établi que les défendeurs aient reçu un descriptif détaillé des travaux et fournitures prévus, avec la désignation des matériaux choisis, y compris les quantités et prix indicatifs. Il n'est pas non plus établi que les défendeurs aient eu connaissance des soumissions des différents corps de métier, ni qu'ils aient participé à la décision d'adjuger les travaux, ni qu'ils aient signé les contrats. 7. Le 25 juin 2002, la demanderesse a avisé l'administration communale, Service de l'urbanisme à [...], du point suivant : "(…) Pour des raisons de gestion de patrimoine, nous avons repris le dossier des transformations de l'immeuble afin d'en abaisser les coûts. Pour cela nous avons renoncé à l'aménagement d'un appartement dans les combles et d'une chambre au-dessus de l'annexe. Les façades ne seront pas refaites, mais la marquise sera maintenue. Il ne reste du projet original que l'ascenseur à l'arrière de l'immeuble et la couverture de la cour arrière par une dalle légère. Les appartements seront néanmoins entièrement rénovés.
- 11 - (…)" La demanderesse s'est exprimée pratiquement dans les mêmes termes auprès de banque M.________ le 25 juin 2002 : "(…) Il en ressort que nous ne créerons pas d'appartement dans les combles, ni une chambre au-dessus de l'ancienne bijouterie. Les travaux importants seront la création d'un ascenseur et la pose d'une dalle de toiture dans la cour intérieure au-dessus des commerces. Pour le reste il ne s'agit que de la rénovation des appartements existants avec aménagement des cuisines et des salles d'eau. (…)" Dans un courrier du 22 août 2002, la demanderesse a informé le Service de l'urbanisme que les travaux allaient débuter, rappelant à cette occasion qu'il avait été renoncé à l'aménagement d'un appartement dans les combles et d'une chambre au-dessus de l'annexe, ainsi qu'à la réfection des façades. 8. Un crédit de construction a été sollicité et obtenu auprès de la banque N.________ à [...] à concurrence de 1'250'000 francs. Pour contrôler l'utilisation des fonds pour la transformation, la banque et les débiteurs ont désigné "X.________ Sàrl, M. B.________". A la même date, soit le 26 août 2002, la banque N.________ a repris le prêt hypothécaire de 150'000 fr. contracté auprès du banque W.________ et qui grevait l'immeuble. Les comptes de gestion 2000 et 2001 ne font pas état d'intérêts. Le 30 septembre 2002, la demanderesse a donné procuration à B.________ "pour signer les bons de paiement permettant de régler les factures et les demandes d'acomptes dans le cadre des travaux de transformation de l'immeuble" propriété des défendeurs, "pour lequel la banque N.________ de [...] a[vait] ouvert un compte de crédit de construction". 9. Z.________ SA, qui avait un mandat de gérance sur l'immeuble, a vu son mandat résilié au profit de la gérance gérance F.________.
- 12 - Par courrier du 24 septembre 2002, les défendeurs ont contesté les honoraires facturés par Z.________ SA pour les démarches effectuées dans le cadre de la rénovation de l'immeuble. Le litige portait en particulier sur la prise en charge des honoraires du bureau d'architecture Y.________ SA. Finalement, par convention du 2 décembre 2002, les défendeurs ont arrêté le montant des honoraires de Y.________ SA à 70'000 francs. Le solde dû par les défendeurs était de 50'882 fr. 20. 10.a) En cours de travaux, les défendeurs ont décidé de créer un appartement dans les combles, avec l'approbation de la banque N.________. Le rapport de chantier du 14 novembre 2002 indique notamment ce qui suit : "(…) B.________ doit dessiner l'aménagement des combles et des installations. demander à [...] un devis pour la pose du chauffage au sol. établir le coût d'aménagement des combles. (…)" Dans son "estimation du coût des travaux aux combles", la demanderesse a devisé un montant de 250'936 fr., dont 15'000 fr. d'honoraires d'architecte, d'ingénieur et de géomètre. Ces travaux impliquaient la création d'une mezzanine pour mieux rentabiliser l'espace. Cette estimation a servi de base à la demande d'augmentation de crédit par 250'000 francs. b) Le 24 mars 2003, le défendeur A.H.________ a adressé le courrier suivant à la demanderesse : "(…) Monsieur le directeur, Nous avons passé un contrat avec votre entreprise pour le contrôle et la gestion de notre chantier. Je n'ai jamais eu l'honneur de vous rencontrer, ce qui m'étonne, au vu de l'avance du chantier. Je suis au regret de vous annoncer que l'état actuel de cet objet ne correspond pas aux objectifs fixés à la base.
- 13 - 1. Malgré mes multiples demandes, je n'ai jamais reçu de double du planning de chantier. 2. De même j'attends toujours les libellés de rendez-vous de chantiers. 3. Je suis sans nouvelle de l'état actuel des comptes; demande faite il y a plus d'un mois. 4. Et le plus grave : Les délais ne sont pas tenus. Pour exemple, le magasin Télé Clinique devait prendre possession de ses locaux au 1er novembre 2002; son entrée effective a eu lieu le 1er mars 2003. 5. Les nouveaux locataires entrent dans des locaux inachevés. 6. L'immeuble est à l'état de chantier, les couloirs et escaliers n'ont pas encore été touchés, la porte sécurisée pas posée, l'interphone inexistant, les boîtes aux lettres pas déplacées, les caves pas redistribuées, la passerelle inexistante, l'ascenseur pas en fonction, les façades des magasins inachevées, la marquise pas posée, les stores extérieurs pas changés et j'en passe sur la qualité de ce qui a été exécuté : certains points touchant au rafistolage. Je vous demande donc de me contacter dans les plus brefs délais, afin de remédier à cette situation qui dépasse maintenant tout entendement. (…)" c) Le 7 avril 2003, la menuiserie [...] a établi une "situation n° 7" à l'attention des défendeurs, adressée pour avis à B.________, laquelle se réfère notamment à des travaux complémentaires selon listes des 17 décembre 2002, 7 février 2003, 28 février 2003 et 7 avril 2003, pour un montant total de 26'000 francs. La "situation" comprend en outre un poste de 72'897 fr. intitulé "selon devis du 11 nov. 2002 / combles exécutés à ce jour". 11.a) Le 9 mai 2003, dans un état de la "situation actuelle" de l'immeuble, la demanderesse a notamment indiqué ce qui suit : "(…) 1.- location : Les deux commerces sont loués. Les appartements du 1er, 2ème et 4ème sont loués et occupés. L'appartement du 3ème est loué pour le 1er juin 2003. Pour les combles, les recherches de locataires ont débuté. 2.- état des travaux : Les travaux au 3ème étage sont pratiquement terminés. Les combles sont en voie de finition pour les aménagements techniques et la fin des travaux sanitaires. Actuellement les travaux de peinture dans la cage d'escaliers sont en cours. La pose de la marquise a débuté.
- 14 - Mercredi 14 ct une visite des appartements est agendée avec les maîtres d'état pour une réception provisoire des travaux. 3.- crédit de construction : Actuellement, les dépenses engagées sont de fr. 1'267'177.80. Le solde des factures encore à payer, après l'établissement du décompte final, est de l'ordre de fr. 230'000.-. La dépense totale sera de fr. 1'500'000.-. L'aménagement des combles correspond à cette plus-value. (…) 5.- rendement : (…) Le rendement net sur la dette hypothécaire est de 9,9 %." Par courrier du 25 juin 2002, dont la date procède d'une inadvertance manifeste, le défendeur A.H.________ a écrit ce qui suit à Jean-Pierre Berger pour la demanderesse : "(…) Monsieur B.________. Je vous remercie pour votre fax du 10 mai courant. Ce ne sont malheureusement pas les données que j'attends de votre part depuis plusieurs mois. Je vous demande un état des comptes précis à ce jour. C'est-àdire 1. Devis ou soumissions acceptés pour les travaux adjugés. 2. Factures entièrement payées. 3. Factures payées en partie et soldes à payer desdites factures. 4. Devis ou soumissions des travaux non exécutés. Dans un deuxième temps je veux une calculation des coûts par lots 5. Magasin [...] 6. Magasin [...] 7. Apt. 1er étage 8. Apt 2em 9. Apt 3em 10. Apt 4em 11. Apt Combles 12. Apt Cour intérieure 13. Communs Nous avons rendez-vous mercredi 14 mai au matin pour un constat du chantier dans son état actuel. Je vous prie de m'apporter les pièces 1 à 4 lors de cette visite, et de préparer les pièces 5 à 13 pour notre séance du 20 courant avec les membres de l'hoirie et de la régie gérance F.________. (…)" b) Dès le mois de mai 2003, banque N.________ a informé les défendeurs que le crédit de construction était pratiquement épuisé. c) Le 19 juin 2003, le défendeur A.H.________ a écrit à B.________, pour la demanderesse, que selon son constat, aucun corps de métier
- 15 n'était à l'œuvre sur le chantier. Il a ensuite relevé divers travaux restant à entreprendre et rappelé l'entrée de la nouvelle locataire à la fin du mois. Le défendeur a fixé à la demanderesse un ultimatum pour produire les comptes le même jour à 17 heures. Ce même 19 juin 2003, B.________ a faxé un nouveau décompte établi au nom de la demanderesse. Sous le poste CFC 291 / Direction des travaux / X.________ Sàrl, il est indiqué que l'entier du montant soumissionné, soit 170'000 francs, a été payé. Dans une rubrique distincte concernant les combles de l'immeuble, sous poste CFC 29 / honoraire / X.________ Sàrl, il est précisé que l'entier du montant soumissionné, soit 10'000 fr., a été payé. Le récapitulatif fait état d'une facture finale de 1'502'273 fr. 40, de "paiements effectués" à hauteur de 1'204'665 fr. 80, le "solde à payer" étant de 297'607 fr. 65. Par courrier du 20 juin 2003, le défendeur A.H.________ a notamment écrit ce qui suit à B.________, employé de la demanderesse : "(…) Ayant passé la journée à procéder à certaines vérifications de ces derniers [réd. : les comptes de l'immeuble litigieux], je me dois par la présente de vous sommer de vous présenter à mon atelier, rue [...], le lundi 23 juin 2003 à 9 : 00 précises avec les éléments suivants que je vous réclame par ailleurs à maintes reprises depuis fort longtemps : - un classeur comprenant l'ensemble des devis / soumissions originales classés par entreprise. - un classeur comprenant l'ensemble des factures classées par entreprises. - tout tableau, document nécessaire à établir une situation réelle et exacte conforme au suivi que je suis à même d'attendre de votre mandat pour lequel vous avez été rémunéré. J'attends également toute explication lors de ce rendez-vous. Je souhaite que Monsieur X.________ participe également à ce rendez-vous avec l'ensemble des dossiers du suivi du chantier. Je me dois de vous informer qu'en cas d'absence audit rendez-vous ou de nonremise scrupuleuse des pièces exigées, je serai dans l'obligation de vous poursuivre personnellement, de même que la maison X.________ Sàrl autant sur le plan civil que pénal. Il en sera de même à l'encontre de Monsieur X.________. (…)" Ce même 20 juin 2003, des locataires de l'immeuble ont adressé un courrier à la gérance gérance F.________, dans lequel ils se plaignaient du "manque de suivi" et du "manque de volonté de terminer
- 16 les travaux". Ce courrier recense les différents travaux restant à exécuter dans chaque appartement et à l'extérieur. Outre des travaux de finition, sont notamment signalés des problèmes de réglage de portes, de volets, store défectueux, prise défectueuse, manque de clés, etc. Sont notamment demandés la pose de rosace, le changement de poignées, l'installation d'un code et d'une sonnette d'entrée, le remplacement des stores à l'extérieur, l'installation de lampes sur les balcons et la pose d'une benne à ordures. A cette époque, l'immeuble était encore partiellement en chantier; au total, l'immeuble est resté très longtemps en chantier. 12. Le 27 juin 2003, banque N.________ a confirmé aux défendeurs qu'elle était disposée à consolider leur crédit de transformation (valeur au 30 mai 2003) sous la forme de leur prêt hypothécaire à taux variable et à augmenter ce dernier de 1'250'000 fr. à 1'650'000 fr. en 1er rang. 13. A cette époque, la demanderesse ne répondait plus aux demandes d'acomptes des entreprises. La gérance gérance F.________ a alors pris en mains la gestion des travaux de retouches restant à faire. Ainsi, par courrier du 25 juin 2003, ladite gérance a mis la demanderesse en demeure de terminer les travaux dans le délai imparti par les locataires dans leur courrier du 20 juin 2003, en précisant qu'à défaut, elle la tiendrait pour responsable de toute perte locative. Un état des lieux s'est tenu le 27 juin 2003 en présence de K.________ pour la demanderesse. Le même jour, le défendeur A.H.________ a notamment écrit ce qui suit à la demanderesse : "(…) vous avez pu constater que malgré mon report d'un mois et mes multiples interventions, le rendez-vous de ce matin était plus une séance de fin de chantier qu'un état des lieux. (…)"
- 17 - Par courriers des 27 juin, 30 juin et 2 juillet 2003, gérance F.________ a adressé aux locataires une liste des travaux de retouches recensés lors de l'état des lieux du 27 juin 2003 et a confirmé à B.________, pour la demanderesse, que ceux-ci devaient être terminés au plus tard le 14 juillet 2003, tandis que la pose des interphones et les retouches de peinture dans la cage d'escaliers devaient être achevées au plus tard le 4 juillet 2003. Quant aux travaux intitulés "généralité" (tels que le remplacement des poignées des portes intérieures des appartements, le remplacement des toiles de tente, la peinture des sols de balcons, la création d'une passerelle à l'arrière de l'immeuble, la fourniture d'un container, le traitement et la remise en état des marches de la cage d'escaliers, la pose d'un tapis anti-poussière dans l'ascenseur, la réparation de toutes les fixations défectueuses de volets et la pose de sonnettes), ils faisaient l'objet d'une analyse de devis et B.________ adresserait dès que possible aux locataires un planning d'exécution. Par fax du 11 août 2003, gérance F.________ a prié K.________ d'être présent, ainsi que B.________ et X.________, à la réunion avec les locataires prévue le 20 août. Le 12 août 2003, la demanderesse a répondu qu'elle ne pouvait pas se rendre à ladite réunion et a fait les remarques suivantes : "(…) Nous tenons à préciser que M. X.________ n'est en aucun cas représentant ou représente X.________ Sàrl dans cette affaire. Il nous a seulement présenté la famille E.H.________, donc cette personne n'a tout simplement rien à voir à ce sujet. D'autre part, le non-paiement, depuis plus de trois mois, des maîtres d'état n'encourage pas une fin rapide de ce chantier complexe. Notre mandat consiste à l'organisation et à la surveillance du chantier. En aucun cas, nous ne sommes responsables de la qualité des maîtres d'état sélectionnés, faute de ces derniers ou manque de bonne volonté. (…)" Le 14 août 2003, X.________ a écrit ce qui suit à l'hoirie, en s'adressant au défendeur A.H.________ : "(…) Monsieur, A l'ouverture du chantier de restauration de votre immeuble, il avait été convenu que les responsabilités de celui-ci seraient partagées entre moimême et la société X.________ Sàrl.
- 18 - Dès le début des travaux, X.________ Sàrl a décidé unilatéralement de prendre la totalité de cette responsabilité, me laissant tout le reste du travail, heure de présence moyenne 4 h. par jour. J'ai appris hier que X.________ Sàrl avait reconfirmé par écrit à votre intention, via gérance F.________, qu'ils assumaient la totalité des responsabilités. Fort de ce qui précède, vous comprendrez qu'il est exclu pour moi d'assumer des responsabilités quant aux retards, vices de construction et dépassement de devis. (…)" Le 18 août 2003, le défendeur A.H.________ a notamment écrit ce qui suit à la demanderesse : "(…) En me référant à votre correspondance du 12 août 2003 (…), je tiens à vous préciser que votre mandat consiste à l'organisation et à la surveillance du chantier. (…) 2. Je vous rappelle (…) que les maîtres d'état ont été désignés par votre société, et je vous fais remarquer qu'aucun contrat d'entreprise ne m'a été soumis avant l'exécution des travaux. (…) 4. Je vous mets en demeure dans un délai de trois semaines de terminer ces travaux, soit jusqu'au vendredi 5 septembre 2003 à seize heures. (…)" Le 26 août 2003, gérance F.________ a écrit à la demanderesse qu'une audience de conciliation avec un couple de locataires devait se tenir le 8 octobre 2003 et qu'il serait judicieux que la demanderesse y participe. Le 27 août 2003, la demanderesse lui a répondu que les litiges avec les locataires n'étaient pas de son ressort, en ajoutant notamment ce qui suit : "(…) En outre, nous n'avons pas à exécuter les ordres de réparation de vos locataires, mais seulement ceux précisés par l'hoirie en fonction de leur (sic) possibilité financière. (…)" Le 1er septembre 2003, la gérance a adressé à la demanderesse une liste des travaux de retouches encore en suspens dans l'appartement de 5,5 pièces au 1er étage, dressée à l'occasion de l'état des lieux de sortie du locataire [...]. Ce dernier, dont la date d'entrée avait été repoussée au 15 mars 2003, s'était plaint dans plusieurs courriers de l'inachèvement des travaux et des désagréments occasionnés.
- 19 - Le 12 septembre 2003, gérance F.________ a écrit à la demanderesse qu'en raison de la consignation des loyers par certains locataires et après avoir visité les logements concernés, elle avait décidé, "de guerre lasse", de faire exécuter les travaux de retouches en suspens par des maîtres d'état de son choix, afin de retrouver la paix avec les locataires. 14. Le 16 septembre 2003, le menuisier [...] a adressé un fax à la demanderesse, à l'attention de B.________, dans lequel il accusait réception de deux bons de commande de gérance F.________ pour des travaux à exécuter dans deux appartements de l'immeuble. Le menuisier se disait disposé à exécuter ces travaux dès paiement du solde d'environ 20'000 fr. afférant à sa facture n° 104. Le 26 septembre 2003, le défendeur A.H.________ a écrit à B.________ pour lui rappeler divers points à mettre à jour pour le 30 septembre 2003, soit notamment le "plan définitif devis passerelle". 15. Par lettre de leur conseil du 6 octobre 2003, les défendeurs ont demandé des explications relativement au montant final du coût des travaux invoquant un dépassement de devis. La demanderesse s'est déterminée par courrier du 15 octobre 2003, dans lequel elle indiquait notamment que des montants importants avaient été prélevés hors crédit de construction et que les plus-values de travaux demandés étaient importantes. Elle a joint à ce courrier une liste non exhaustive des coûts supplémentaires indiquant un total de 144'347 fr. 55. Cette liste comprend notamment le montant versé au bureau d'architecture Steiner SA, soit 50'000 fr., ainsi qu'un poste "frais et honoraires [...]" de 15'950 francs. Sous réserve de ce dernier montant, la liste n'évoque pas les honoraires versés à X.________ ou à G.________.
- 20 - Le 6 novembre 2003, le défendeur A.H.________ a établi à l'attention de Me [...], conseil d'alors des défendeurs, un récapitulatif des "soldes ouverts" à cette date et des éléments devisés non exécutés. Le 17 novembre 2003, la demanderesse a adressé au conseil des défendeurs un décompte non exhaustif chiffrant "les surcoûts selon les demandes" du défendeur A.H.________ à 137'585 francs. La demanderesse, qui réservait encore les surcoûts causés par l'utilisation du crédit de construction pour des dépenses non liées au chantier et les plusvalues dues à des motifs techniques, ne mentionnait pas les honoraires versés à X.________ ou à G.________; tout au plus évoquait-elle la controverse liée à la position de X.________. 16. Le 29 décembre 2003, banque N.________ a confirmé aux défendeurs que pour faire suite à leur demande, elle acceptait d'augmenter leur prêt hypothécaire de 1'650'000 fr. à 1'800'000 fr. en 1er rang et à 200'000 fr. en 2ème rang. Ces augmentations de crédit (cf. aussi supra, ch. 12) devaient permettre de financer les travaux dans les combles et de payer les maîtres d'état dont les créances restaient en souffrance. Selon les déclarations de J.________, qui sont retenues, les défendeurs ont consenti en cours de travaux à la dépense supplémentaire pour l'appartement dans les combles, qui constituait un investissement; à ce moment-là, ils ignoraient tout des dépassements du devis. Ils ont ensuite été pris de court et n'ont pas eu d'autre issue que d'augmenter les crédits. Ce même 29 décembre 2003, banque N.________ a par ailleurs consenti à augmenter de 300'000 fr. à 450'000 fr. le prêt hypothécaire grevant en 1er rang un autre immeuble propriété des défendeurs à [...]. Le but de cette augmentation n'est pas établi par les preuves offertes. Par la suite, cet immeuble a été vendu.
- 21 - 17. Selon les comptes de gérance du deuxième semestre 2003 établis par gérance F.________, le montant total des loyers "théoriques" est de 98'110 fr., et le total des loyers encaissés de 91'510 fr., auquel s'ajoute un autre produit de 300 francs. Après déduction de 34'077 fr. 05 de charges, l'exercice présente un solde de 57'732 fr. 95. Dans les charges figure notamment une rubrique "entretien-réparations" faisant état de frais de nettoyage d'appartement, de travaux de menuiserie et de finitions de l'entreprise [...], de réfection de joint pour une porte, de diverses réparations d'électricité et réparations sanitaires et de fournitures d'extincteurs. La gérance admet avoir payé des retouches. 18. Le 30 janvier 2004, [...] a déposé une demande auprès du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, tendant à l'inscription définitive d'une hypothèque légale sur l'immeuble propriété des défendeurs. Les défendeurs ont mandaté A.________ pour négocier le paiement de certaines factures finales des entreprises et éviter ou faire retirer des inscriptions d'hypothèques légales. Selon un tableau récapitulatif établi le 16 février 2004 par A.________, le solde des factures à payer a été ramené de 587'909 fr. 65 à 485'255 fr. 65. 19. La demanderesse a adressé aux défendeurs une note d'honoraires finale d'un montant de 147'148 fr. 80, TVA comprise, dont à déduire 37'660 fr. d'acomptes, le solde à payer étant ainsi de 109'488 fr. 80. Elle y a joint un décompte final. Ce décompte final ne coïncide pas avec les devis initiaux. . Ainsi, alors que le montant total des soumissions pour le poste 211
- 22 - (maçonnerie) était de 178'000 fr. selon les deux devis initiaux (soit 170'000 fr. selon le devis du 7 juin 2002 et 8'000 fr. selon le devis complémentaire pour les combles), le décompte final fait état, pour ce même poste, de soumissions à hauteur de 210'989 fr., de factures d'un montant total de 292'083 fr. 35 et d'un solde à payer de 129'935 fr. 70 (étant précisé qu'à côté de ce poste figure la remarque "à revoir"). Sous réserve des documents évoqués dans le présent état de fait, il n'est pas établi que les défendeurs aient été informés des plusvalues et dépassements par rapport au devis initial du 7 juin 2002 et au devis complémentaire pour les combles. 20. Le 2 février 2004, la demanderesse a informé le Service de l'urbanisme que les travaux de rénovation et d'aménagement de l'immeuble étaient terminés. Il n'est pas établi qu'après la lettre du 25 juin 2002 annonçant la renonciation à aménager un appartement dans les combles (ch. 7 supra), la demanderesse ait informé ledit service du nouveau revirement intervenu en cours de travaux. Dans un courrier du 26 août 2003, le défendeur A.H.________ avait même reproché ce qui suit à la demanderesse : "(…) J'ai été contacté suite à une dénonciation par le Service de l'Urbanisme (…). Lors du rendez-vous du 25 crt 15:45 qui en a suivi, Monsieur [...] (Service de l'Urbanisme) accompagné de Monsieur [...], maître ramoneur, ont constaté que les combles du bâtiment avaient été transformées sans qu'aucun courrier de la part de X.________ Sàrl ne lui ait été adressé. (…)" Le 9 février 2004, la demanderesse a effectué une visite de l'immeuble pour procéder au contrôle des travaux de garantie des différents maîtres d'état. Par courrier du 24 février 2004, la demanderesse a adressé aux défendeurs les certificats de garantie de quelques entreprises, en expliquant que les sommes dues aux autres maîtres d'état étaient nettement supérieures à la garantie de 10 % que l'on pourrait leur retenir, de sorte qu'ils n'apparaissaient pas en demeure de fournir une telle
- 23 garantie. En outre, par différents courriers datés du 24 février 2004, la demanderesse a invité diverses entreprises à terminer des travaux pour le 15 mars 2004. Ce même 24 février 2004, la Commission de salubrité de la commune de [...] a procédé à une visite des lieux et a refusé de délivrer le permis d'habiter en invoquant les motifs suivants : "(…) La construction comprend un appartement de 2 pièces dans les combles. Nous vous fixons un délai au 17 mai 2004 pour faire exécuter les travaux suivants : 1. Combles : protéger la poutre en matériaux F30 au droit du fourneau ou éloigner le fourneau à 50 cm de la poutre. 2. Créer l'accès à la toiture par les communs. 3. Poser des barrières d'une hauteur de 100 cm aux fenêtres. Sans autre écriture de notre part, le personnel technique procédera au contrôle le 17 mai 2004 à 14 h 00. La construction n'est pas conforme aux lois et règlements, ainsi qu'aux plans visés par la Municipalité et aux conditions posées dans le permis de construire. L'immeuble est relié en système séparatif. (…)" Le permis de construire accordé le 28 mars 2002 indiquait dans ses conditions générales qu'aucune modification ne pouvait être apportée aux plans faisant l'objet du permis, les travaux devant être exécutés conformément aux plans mis à l'enquête publique du 30 octobre au 19 novembre 2001. Sous chiffre 13 des conditions spéciales, il indiquait que l'accès à la toiture devait se faire impérativement par les communs. Le 8 mars 2004, pour faire suite à la visite du 24 février 2004, la demanderesse a adressé au Service de l'urbanisme des plans à l'échelle 1 : 100 des étages, des combles et du rez-de-chaussée, ainsi que des plans de la passerelle. Avant les travaux, il existait à l'arrière de l'immeuble une passerelle vétuste qui conduisait au parking de l'immeuble situé en amont. Il n'est pas établi que cette passerelle permettait, par une échelle, d'accéder au toit. Il y a eu à plusieurs reprises des discussions sur les possibilités de remplacement de cette passerelle, en particulier quant au matériau à utiliser.
- 24 - Par courrier du 8 mars 2004 (daté par inadvertance manifeste du 8 mars 2003), la demanderesse a invité gérance F.________ à attirer l'attention de la locataire des combles sur les dangers encourus par l'utilisation du poêle dont l'installation était non conforme et à lui en interdire la mise en service. Elle a en outre informé l'entreprise concernée et l'a invitée à lui faire des propositions dans les plus brefs délais. 21. Le 5 mars 2004, par conseil interposé, les défendeurs ont notamment écrit à la demanderesse qu'ils contestaient totalement ses honoraires, qu'ils invoquaient au demeurant la compensation avec les montants déjà payés à ce titre et se réservaient de faire valoir des prétentions liées à la mauvaise exécution de son mandat et aux dommages subis. Le 5 mai 2004, par conseil interposé, la demanderesse a notamment écrit ce qui suit aux défendeurs : "(…) Les maîtres d'état ont été avisés des retouches. La procédure en recouvrement des honoraires étant introduite, il apparaît évident que mes mandants ne peuvent continuer à effectuer des prestations pour les hoirs. Je tenais à vous en aviser afin qu'il n'y ait pas de malentendu. Les correspondances qui pourraient encore être adressées à ma mandante dans ce contexte vous seront donc transmises sans autre pour traitement direct par vos mandants. (…)" 22. Selon les comptes de gérance du premier semestre 2004 établis par gérance F.________, les recettes s'élèvent à 98'772 fr. 85, dont 94'510 fr. de loyers, et les charges à 53'164 fr. 75, pour un solde positif de 45'608 fr. 10. Celles-ci comprennent notamment les honoraires de A.________, d'un montant de 8'300 fr., une facture de 1'670 fr. pour la pose de garde-corps aux fenêtres, ainsi que des factures pour divers travaux de réparation regroupés dans le poste "entretien-réparations", dont notamment des "retouches SDB" effectuées par l'entreprise [...].
- 25 - Pour le deuxième semestre 2004, les comptes de gérance font état de recettes d'un montant de 93'360 fr., dont 93'060 fr. de loyers encaissés, et de charges totalisant 42'600 fr. 50, pour un solde positif de 50'759 fr. 50. Parmi les charges figurent notamment des honoraires de A.________, une facture pour la pose de garde-corps aux fenêtres et des factures pour divers travaux regroupés dans le poste "entretienréparations". 23. De nombreux problèmes sont survenus avec les locataires, au vu des travaux non terminés. a) Initialement, il avait été question que les locataires restent dans l'immeuble, en utilisant les commodités d'un autre appartement de l'immeuble. Toutefois, à l'exception de l'exploitant de la boutique "[...]", tous les locataires sont partis, notamment en raison des nuisances liées aux travaux. En date du 20 mars 2002, Z.________ SA constatait que les locaux étaient vides et ne généraient aucun revenu. L'entrée en vigueur de plusieurs nouveaux baux a dû être repoussée. Des locataires ont consigné leurs loyers. Des loyers ont dû être abandonnés. b) Il n'est pas établi que la demanderesse ait été consultée sur la conclusion des baux à loyer, ni sur les abandons de loyer consentis. Dans un courrier du 15 octobre 2003 adressé au conseil des défendeurs, la demanderesse soulignait que les problèmes avec les locataires provenaient d'une part d'une mise à disposition des appartements alors que le chantier de l'ensemble de l'immeuble n'était pas terminé et d'autre part du fait que la gérance n'avait pas fait d'état des lieux, ni fait signer une décharge aux locataires pour les inconvénients liés à l'aménagement d'un immeuble en fin de chantier.
- 26 - Le bail à loyer conclu avec [...] SA prévoit ce qui suit au chiffre 5d des "dispositions particulières" : "L'hoirie propriétaire décline d'ores et déjà toute responsabilité en cas de retard dans la mise à disposition des locaux et aucune indemnité ne sera due si tel devait être le cas. Voir pages 5 & 6". Dans sa lettre du 15 septembre 2003 à la Commission de conciliation, la locataire [...] déclarait qu'avant la signature du bail, elle avait eu de nombreux contacts avec le propriétaire et la gérance afin de se préserver en cas de non-exécution de la délivrance de l'appartement en bonne et due forme. c) Le 12 novembre 2003, les locataires [...] et [...] ont déposé une demande contre les défendeurs devant le Tribunal des baux, dans laquelle ils allèguaient notamment qu'"un rendez-vous a été fixé la première semaine d'avril avec l'architecte X.________, qui [leur] promettait que tous les travaux allaient être effectués avant [leur] arrivée début juin" et qu'ils "ten[aient] beaucoup au standing de l'appartement et de l'immeuble qu'on [leur] promettait car [ils] procéd[aient] régulièrement à des ventes d'antiquités en invitant les clients à [leur] domicile pour des repas et des cocktails". Le 24 juin 2004, [...], locataire des locaux commerciaux contenant la boutique "[...]", a déposé une demande devant le Tribunal des baux, par laquelle il réclamait aux défendeurs les montants de 50'346 francs 05 et 15'216 fr., plus intérêts. Dans son écriture, le locataire mettait notamment en cause la direction des travaux, qualifiée de "chaotique"; il alléguait que les mesures de protection prises pour protéger les objets étaient insuffisantes et avaient nécessité des heures de dépoussiérage. Le bail commercial conclu avec [...], exploitant le commerce "[...]", prévoit que le loyer ne peut faire l'objet d'une hausse qu'en fonction des variations de l'indice suisse des prix à la consommation ou en cas d'améliorations ou de transformations de l'immeuble. Les deux vitrines et la devanture du magasin ont été réaménagées. Sous réserve des éléments
- 27 mis en évidence dans l'expertise résumée ci-dessous, il n'est pas établi que le magasin ait subi d'autres travaux. 24.a) La direction du chantier était chaotique. Selon un maître d'état, elle n'était pas beaucoup plus chaotique que sur d'autres chantiers. Le chantier subissait des ordres et contre-ordres sans arrêt. X.________ se trouvait la plupart du temps sur le chantier, donnait les instructions et assurait la coordination entre les différents corps de métier. B.________ venait beaucoup plus rarement, environ une fois par semaine. Pour sa part, B.________ a établi au nom de la demanderesse le devis du coût total des travaux du 7 juin 2002, ainsi que celui des combles, intervenu ultérieurement. Dans certains documents – notamment les rapports de chantier des 14 octobre 2002, 14 et 21 mai 2003 –, il s'est présenté comme architecte. B.________ est titulaire d'un certificat de capacité de dessinateur en bâtiment. Après son apprentissage, il a notamment travaillé dans deux bureaux d'architecture. A.________ a établi des plans au nom de la demanderesse. Il n'est pas établi que les maîtres d'état étaient livrés à euxmêmes, sous réserve d'un moment à la fin du chantier où ils se sont retrouvés seuls pour le bouclement. b) S'agissant du statut de X.________, les parties à la présente procédure ont admis que celui-ci dirigeait les travaux pour les défendeurs. L'intéressé soutient qu'il était le conseil de l'hoirie, la rupture avec la demanderesse étant déjà intervenue au début du chantier. Voyant qu'il ne s'entendait pas avec K.________, il aurait décidé de poursuivre seul, tout en continuant avec B.________, avec qui il s'entendait bien. Pour les maîtres d'état, X.________ semblait travailler pour la demanderesse, sous les ordres de B.________; ils déduisaient cela du fait
- 28 que sa carte de visite était au nom de la demanderesse, ou encore du fait qu'il allait à Genève discuter de l'avancement de travaux, ou enfin qu'il était souvent vu en présence de B.________, dont on faisait le lien avec la demanderesse. Pour J.________, de banque N.________, X.________ apparaissait comme une sorte de sous-traitant sous les ordres de B.________, que J.________ assimilait à la demanderesse. Un employé de l'entreprise [...] a toutefois déclaré que X.________ avait certes travaillé dans un premier temps pour la demanderesse – il avait une carte de visite à son nom –, mais qu'au début de l'année 2003, il s'était présenté comme le représentant du maître de l'ouvrage. Les déclarations de ce témoin selon lesquelles "tout le monde le savait" sont contredites par les autres témoignages recueillis. Les témoignages font toutefois ressortir une certaine incertitude sur la fonction de X.________ et sur la question de savoir pour qui il travaillait exactement. L'entreprise [...] a adressé un courrier du 4 juillet 2003 à la demanderesse "à l'att. de B.________ et X.________". Selon le procès-verbal de la séance de chantier du 14 mai 2003, qui porte l'en-tête de la demanderesse, X.________, pour G.________, compte parmi les participants. Comme fonction, il est indiqué "DT", soit manifestement l'abréviation pour "direction de travaux". Apparaît également le nom de Jean-Pierre Berger, pour la demanderesse, avec la fonction "architecte". Le procès-verbal de la séance de chantier du 21 mai 2003 est identique sur ces points. La mention "DT" apparaît aussi sur certains ordres de paiement en faveur de X.________. c) Ni le devis du 7 juin 2002, ni le décompte intermédiaire faxé le 19 juin 2003 ne prévoient un poste d'honoraires spécial pour X.________, distinct de celui de la demanderesse. Il n'existe qu'un seul compte dans la liste des corps de métier correspondant aux honoraires, portant le n° 291. Alors que le poste "honoraires architecte, ingénieur, géomètre" était de 145'000 fr. dans le devis du 7 juin 2002, plusieurs ordres de paiement
- 29 concernant le poste CFC 291 indiquent que ce poste est de 170'000 fr. (rubrique "montant du contrat"). D'autres types d'honoraires, notamment ceux versés au bureau d'architecture Y.________ SA selon ordre de paiement du 12 décembre 2002, sont comptabilisés séparément, sous poste n° 291-1. Des ordres de paiement ("assignations") donnés à la Banque Migros ont été établis expressément à l'ordre de X.________ ou de G.________. Ainsi, – un bon n° 10 du 25 novembre 2002 ordonne le paiement de 1'188 fr. à "G.________", sous la mention "291 honoraires", "montant du contrat : 170'000 fr.; paiements exécutés : 57'532 fr."; – un bon n° 14 du 12 décembre 2002 donne l'ordre de payer 30'520 fr. à "G.________-X.________ / [...]", "montant du contrat 170'000 fr. + combles, paiements exécutés 66'252 fr."; – un bon n° 19 du 13 février 2002 donne l'ordre de payer 38'510 fr. à "G.________, D.T", "montant du contrat 170'000 fr., paiements exécutés 38'510 fr.". Ce bon n° 19 – tout comme le bon n° 20 – manque dans la pièce 50 produite par la demanderesse. Le bon n° 19 contient en outre un ordre de verser 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", sous la mention "Honoraires arch.", "montant du contrat 170'000 fr., paiements exécutés 104'304 fr."; – un bon n° 30 du 30 avril 2003 donne l'ordre de payer 40'000 fr. à "X.________ Sàrl + G.________" sous la mention "honoraires DT", ce paiement devant être effectué à banque N.________, "montant du contrat 180'000 fr., paiements exécutés 115'000 fr."; – un bon n° 41 du 15 août 2003 donne l'ordre de payer 15'950 fr. à "G.________-X.________ – [...]", sous la mention "[...]", les rubriques "montant du contrat" et "paiements exécutés" étant laissées vides. – En outre, un bon n° 3 du 16 octobre 2002 donne l'ordre de verser 55'000 fr. au titulaire du compte n° 16 109.501.107 auprès de banque N.________ à [...]. Le titulaire en question est X.________. Les rubriques "montant du contrat" et "paiements exécutés" sont laissées vides.
- 30 - Concernant la demanderesse, il apparaît en outre que : – un bon n° 7 du 25 novembre 2002 – portant la même date que le bon n° 10 évoqué ci-dessus –, donne l'ordre de payer 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", sous la mention "291, architecte", "montant du contrat : 170'000 fr.", "paiements exécutés : 50'000 fr."; – un bon n° 12 du 12 décembre 2002 – portant la même date que le bon n° 14 précité – donne l'ordre de payer 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", sous la mention "291 honoraires frais", "montant du contrat : 170'000 fr., paiements exécutés 58'720 fr."; – un bon n° 17 du 31 janvier 2003 donne l'ordre de payer 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", sous la mention "honoraires arch. / 291", "montant du contrat 170'000 fr., paiements exécutés 96'772 fr."; – le bon n° 19 de 7'532 fr. a déjà été évoqué ci-dessus; – un bon n° 27 du 25 mars 2003 donne l'ordre de payer 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", avec une mention difficilement lisible, qui paraît toutefois être "honoraires", plutôt qu'"assurances", comme l'allèguent les défendeurs; les rubriques "montant du contrat" et "paiements exécutés" sont laissées vides; – un bon n° 29 du 25 avril 2003 donne l'ordre de payer 10'760 fr. à "X.________ Sàrl" sous la mention "Honoraires", "montant du contrat 180'000 fr., paiements exécutés 104'304 fr.". – A cela s'ajoute le bon n° 30 précité, à l'attention de "X.________ Sàrl + G.________". Le défendeur A.H.________ a signé tous les bons de paiement adressés à banque N.________. Ces bons étaient également signés par B.________, à tout le moins jusqu'à la date du 26 septembre 2003 retenue par l'expert . 25. Il convient encore de relever ce qui suit au sujet des factures et bons de paiement liés au crédit de construction de banque N.________ : a) Le 11 septembre 2002, gérance F.________ a adressé à banque N.________, "d'entente avec X.________", une facture de 8'069 fr. 20 pour
- 31 des travaux d'étanchéité effectués par la maison [...] sur un immeuble sis à la rue de la Gare à [...], propriété de l'hoirie [...]. Ladite gérance invitait la banque à régler cette facture au plus vite par le compte de construction récemment ouvert pour l'hoirie propriétaire. b) Le 14 octobre 2002, Me [...], conseil d'alors des défendeurs, a sollicité le versement d'une provision de 2'690 fr. dans le cadre du litige les opposant à Y.________ SA. Le 25 novembre 2002, A.H.________ et B.________ ont co-signé un ordre de paiement de même montant en faveur dudit conseil, avec la mention "litige Y.________ SA Z.________ SA", à débiter du compte de construction des défendeurs auprès de banque N.________. c) Le 12 décembre 2002 a été donné l'ordre de payer le montant de 50'882 fr. 20 avec la mention "Y.________ SA, architecte, honoraires et permis de construire". d) Le 23 décembre 2002, B.________ et le défendeur A.H.________ ont co-signé un ordre de paiement n° 16 d'un montant de 11'733 fr. 35, avec la mention "banque W.________, intérêts sur crédit hypothécaire". e) Le 30 avril 2003, B.________ et le défendeur A.H.________ ont signé un ordre de payer la somme de 2'236 fr. 50 au défendeur C.H.________ à titre de frais de déménagement, toujours par le débit du crédit de construction. 26. En cours d'instance, une expertise a été confiée à l'architecte EPFL-SIA Pierre-André Juvet, qui s'est adjoint les services de Laurence Friedli, membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières. Il ressort en substance ce qui suit de leur rapport principal du 28 septembre 2007 et de leur complément du 29 septembre 2008, lequel fait notamment suite à la production de pièces nouvelles : a) Dans son "estimation du coût des travaux" du 7 juin 2002, la demanderesse évalue les travaux à 867'000 fr. hors taxe (ci-après : HT),
- 32 ou 932'892 francs TTC. Ce montant tient compte des postes CFC 112 à 290 et du poste "divers et imprévus". Cette estimation est supérieure d'environ 40'000 fr. au devis de l'architecte Y.________ SA du 17 mai 2000, en tenant compte de ses variantes 1, 2 et 3, qui indiquent des travaux pour un total de 829'544 fr. 55 HT, ou de 892'589 fr. 95 TTC. Tous ces totaux s'entendent sans honoraires. Dans son rapport complémentaire, l'expert a été invité à préciser si l'estimation des coûts de la demanderesse correspond aux travaux prévus par le devis Y.________ SA et si ces travaux comprennent l'aménagement des combles. Les nouvelles pièces produites incluent un devis Y.________ SA daté du 15 janvier 2002, qui diffère de celui du 17 mai 2000 sur de nombreux postes ; lié à un "descriptif général de la construction" du 7 mars 2002 , il prévoit l'aménagement d'un logement dans les combles. Le devis Y.________ SA du 15 janvier 2002 prévoit un montant de 1'800'000 francs. Le devis principal de la demanderesse du 7 juin 2002 et son devis complémentaire relatif aux combles indiquent un montant de 1'358'919 fr., auquel il convient d'ajouter 43'000 fr. d'honoraires Y.________ SA jusqu'à la reprise du dossier, soit au total 1'401'919 francs. A l'exception des CFC 226 (Echafaudages), 226.1 (Crépi extérieur) et 25 (Démontage d'installation et pose de nouvelles conduites), non prévus dans le devis de la demanderesse, et sans parler de quelques différences de prix importantes, l'estimation des coûts de la demanderesse correspond aux travaux prévus par ce devis Y.________ SA. Le descriptif Y.________ SA du 7 mars 2002 ne prévoyait le remplacement de cuisines qu'au 1er, 2ème et 4ème étages. Il n'était pas prévu de remplacer les fenêtres au 3ème étage, cela ayant déjà été fait. Le devis Y.________ SA du 15 janvier 2002 précisait aussi "changement des fenêtres sauf au 3ème étage". Ce même devis prévoyait des travaux de peinture au 3ème étage dans les "bain, douche, WC et hall", rien n'étant prévu pour le solde de l'appartement.
- 33 - Parmi les pièces nouvelles produites en prévision du complément d'expertise figure aussi un "rapport sur le devis initial" établi par la demanderesse à une date indéterminée, dans lequel elle indiquait que l'appartement du 3ème étage ne serait pas concerné par les travaux. En revanche, le devis du 7 juin 2002 ne comporte pas une telle précision; sous CFC 221.1, il est même mentionné "pose de vitrages isolants sur toutes les fenêtres des appartements". Néanmoins, compte tenu des travaux prévus pour les cuisines et sanitaires dans les autres niveaux, il est vraisemblable que des travaux relatifs aux alimentations et écoulements auraient été nécessaires dans cet appartement, avec les aménagements et remises en état que cela suppose. b) Le 31 juillet 2007 [recte : 2003], B.________ a établi un plan prévoyant la création d'un logement indépendant dans les combles, totalement différent des plans d'enquête Y.________ SA de juillet 2001 ayant obtenu un permis de construire, qui prévoyaient un duplex dans les combles. B.________ a en outre légèrement modifié les plans des niveaux 1 à 4 en regroupant les cuisines avec les salles de bains côté ouest, afin de rationaliser les alimentations et écoulements, revenant en quelque sorte aux projets Y.________ SA d'avril 2001. Ces plans, établis à l'échelle 1:100, sont extrêmement schématiques. Il s'agit d'esquisses, et non pas de plans dits d'exécution, normalement dessinés à l'échelle 1:50, avec cotes et désignation des éléments à démolir et à reconstruire. Il est absolument nécessaire, pour répondre aux règles de l'art, d'élaborer des plans et coupes à une échelle suffisante, soit 1:50, pour permettre une compréhension totale des éléments à démolir et à reconstruire. Si, pour les étages, il n'y avait pas lieu de dessiner l'ensemble des logements, la zone "cuisine-sanitaire" aurait en revanche nécessité des plans au 1:50ème, voire des plans de détail. Quant aux combles, il est évident qu'un plan, des coupes et des détails (lucarne mezzanine) auraient été indispensables. c) Sur les ordres de paiement concernant l'entreprise [...], le "montant du contrat" varie de 7'500 fr. (pour le premier ordre) à 159'500
- 34 fr. (pour le dernier ordre). Il est donc exact de dire que les devis complémentaires ont été intégrés au fur et à mesure dans le montant du contrat qui était indiqué sur les ordres de paiement. En revanche, l'expert n'a trouvé aucune preuve tangible que les devis complémentaires (11.11.2002) aient été présentés pour accord au maître de l'ouvrage, ni que les travaux supplémentaires (17.12.2002/7.2.2003/3.3.2003/ 7.4.2003) ainsi que les travaux demandés et exécutés en plus-value aient reçu l'aval du maître de l'ouvrage. Néanmoins, de manière générale un certain nombre de travaux supplémentaires doivent être admis, de même que les travaux admis par A.H.________. d) La note d'honoraires finale présentée par la demanderesse ne correspond ni au "mandat pour surveillance des travaux" du 21 juin 2002 – qui renvoie effectivement à la norme SIA 102 pour la désignation des prestations et pour le calcul des honoraires –, ni aux prestations fournies. La position 4.2.2 "estimation des coûts" ne faisait pas partie du mandat. On peut admettre que l'estimation du coût des travaux établie le 7 juin 2002 correspond à cette position; le pourcentage retenu pour cette prestation est de 2,5 %. Le devis général au sens de l'art. 4.2.5 SIA-102 n'a jamais été établi. La prestation d'appel d'offres ne peut pas être admise dans sa totalité (6 %), mais seulement à concurrence de 4 %. L'établissement des cahiers des charges et du descriptif des travaux et fournitures (soumissions) n'a pas été fait. Des demandes d'offres n'ont été faites qu'à une ou deux entreprises par corps de métier. Aucun calendrier provisoire des travaux n'a été établi. Le calendrier de l'exécution (art. 4.3.4) n'a jamais été établi.
- 35 - Au niveau des contrats, il y a souvent eu des accords oraux, notamment sur les travaux complémentaires. Le pourcentage pour cette prestation doit être réduit de 1 % à 0,5 %. Les dessins définitifs d'exécution (art. 4.4.2) sont en fait les plans à l'échelle 1:100 dessinés par B.________. Cette prestation mérite tout au plus un pourcentage de 1 % au lieu des 3 % retenus. Les plans auraient dû être établis à l'échelle 1:50. Il n'est pas admissible de retenir la totalité du taux prévu pour les prestations liées à la direction des travaux (soit 27 %), un taux de 18 % pouvant être retenu. Il n'y a eu ni délais contractuels, ni calendrier de l'exécution. Les bons de régie n'ont pas été signés. Seuls cinq procèsverbaux ont été établis. Le journal de chantier tenu par B.________ est indigne d'un surveillant de chantier. Il n'y a pas de compte pro rata, ce qui constitue une négligence dans le cas de transformations; les contrats d'entreprise auraient dû comporter une déduction de l'ordre de 1,5 %. Il n'y a pas eu de tenue à jour de la comptabilité de chantier conformément à la structure du devis général, ni d'établissement périodique de situations financières comparant les paiements et les engagements avec les positions du devis général, ni de mise à jour de l'échéancier général des paiements, ni de relevé en cours de travaux des modifications intervenues. Les procès-verbaux de vérification au sens de la norme SIA n'ont pas été établis; seules des listes de retouches ont été dressées, sans mention de réception ni délais. En définitive, sans tenir compte de la qualité des prestations effectivement réalisées, les prestations liées à la note d'honoraires finale sont les suivantes : 4.2.2 Estimation des coûts 2,5 %
- 36 - 4.2.5 Devis général 0 % 4.3.2 Appel d'offres 4 % 4.3.4 Calendrier d'exécution 0 % 4.4.1 Contrats 0,5 % 4.4.2 Dessin définitif d'exécution1 % 4.4.4 Direction des travaux 18 % 4.5.1 Décompte final 2 % Total 28% Dans son rapport complémentaire, l'expert nuance certaines de ces affirmations tout en maintenant les pourcentages retenus cidessus. En substance, après discussion avec une entreprise, il s'avère que les rapports de régie étaient établis en deux exemplaires, ce qui explique que ceux produits sous pièce 172A ne soient pas signés. Toutefois, les rapports ont été contrôlés trop tardivement, alors que la norme SIA 118 requiert de signer les rapports de régie dans les sept jours. S'agissant du compte pro rata, il est d'usage de prévoir dans les contrats une déduction permettant au maître de l'ouvrage ou à son représentant de régler des factures relatives à des dégâts dont l'auteur est inconnu. Cela a été fait dans le cadre des factures finales de deux entreprises. Le compte pro rata n'a pas été calculé sur les décomptes d'entreprises négociés par A.________. Toutefois, celui-ci avait pour mission de négocier les montants des factures finales, les montants ramenés pour solde de tout compte étant globaux. Sept certificats de garantie ont été produits; deux d'entre eux sont inexacts quant aux bénéficiaires de la garantie. S'agissant de la position 4.4.4 (direction des travaux), il n'est pas contradictoire de relever des manquements de la direction et de retenir un pourcentage impliquant que les deux tiers des prestations ont été exécutées. L'expert explique qu'il a évalué à 9 % la part des prestations peu ou pas réalisées, ce qui l'a conduit à retenir le pourcentage de 18 %, lequel ne tient pas compte de la qualité des prestations effectivement réalisées. Il faut prendre en considération les conséquences entraînées par ces manquements, la direction des travaux étant mise en cause notamment pour les retards importants ayant occasionné des pertes de loyers.
- 37 - En fonction des deux devis établis par la demanderesse (devis du 7 juin 2002 et devis des combles), les honoraires SIA seraient de 153'780 fr., sans tenir compte de rabais, les montants déterminants pour les honoraires étant respectivement de 822'000 fr. pour le premier devis et de 235'936 fr. pour le second devis. Si l'on se fonde sur les prestations prévues dans le contrat passé avec les défendeurs, le montant serait de 100'989 fr.; si l'on tient compte en plus des travaux dans les combles, les honoraires totaux seraient de 129'494 francs. Ces montants supposent que les prestations prévues aient été entièrement réalisées. En tenant compte des prestations réellement exécutées et d'un pourcentage de 28 %, les honoraires dus par les défendeurs sont les suivants : Travaux bâtiment : H = 822'000 fr. x 16,5 % x 1 x 28 % x 1,2 = 37'976,40 Travaux combles : H = 235'936 fr. x 16,5 % x 1,1 x 28 % x 1,2 = 14'388,30 Total 52'364,70 e) L'expert se prononce ensuite sur la différence entre l'estimation du 7 juin 2002 et le coût final des travaux. e1) Les ordres de paiement, qui étaient établis par B.________ et signés par le défendeur A.H.________ (pièces 50, 119bis et 120), contiennent à concurrence de 74'986 fr. 70 des paiements "hors travaux de construction", soit : Date bon bénéficiaire CFC banque montant 10.10.2002 2 X.________ Sàrl 296 expertise UBS 3'228.00 25.11.2002 7 Me [...] litige Y.________ SA CCP 2'690.00 12.12.2003 13 Y.________ SA honoraires + permis 50'882.20 30.04.2003 30 C.H.________ déménagement CS 2'236.50
- 38 - 15.08.2003 41 G.________-X.________ [...] 15'950.00 74'986.70 Dans son rapport complémentaire, l'expert rectifie ce montant à la baisse, soit 67'136 fr. 70 (cf. infra, let. f). La facture de [...] n'a pas fait l'objet d'un bon de paiement. Les montants relatifs au crédit hypothécaire (bon n° 16), aux frais de notaire et au défendeur figurent dans le décompte de banque N.________ mais n'ont pas été pris en compte [réd.: dans le coût final]. e2) S'agissant des plus-value et travaux hors devis, l'expert a pris pour référence le "rapport sur les plus-values" que lui a remis la demanderesse, figurant en annexe 4 de son rapport principal, qui retient des plus-values d'un montant total de 348'930 fr. 80, en faisant une distinction entre "plus-values bâtiment" et "plus-values demandées par A.H.________", soit A.H.________. L'expert s'est fondé sur les montants figurant dans ce rapport, qu'il a discutés tant avec B.________ qu'avec le défendeur. En préambule, il souligne qu'un poste "divers et imprévus" de l'ordre de 10 % aurait dû être prévu; or sur les travaux devisés du bâtiment [réd. : devis du 7 juin 2002], il n'est que de 2,5 % (25'000 fr.), ce qui est manifestement beaucoup trop faible. Quant au devis des travaux dans les combles, il ne prévoit pas un tel poste. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value de 10'880 fr. (commerces, vitrines) demandée par le défendeur A.H.________ (ci-après : le défendeur). Selon ce dernier, il est exact que des travaux de maçonnerie sont intervenus en plus-value dans les commerces et au droit des vitrines; cela se retrouve dans les protocoles de métrage et les régies de l'entreprise. - Pour l'entreprise [...], la "dalle sur cour [...]" est prévue dans les plans Y.________ SA ayant servi de base au devis de la demanderesse.
- 39 - Celui-ci précise d'ailleurs sous CFC 211 "dalle sur rez dans la cour intérieure". L'expert ne retient donc aucune plus-value. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value totale de 24'825 francs admise par le défendeur. Les verrières réalisées sont nettement plus onéreuses que les coupoles prévues dans les plans. La marquise réalisée a une largeur de 2 mètres 70, alors que sur les plans Y.________ SA la largeur était d'1 mètre 20. En revanche, le changement de fixation ne constitue pas une plus-value admissible dans la mesure où les fixations initiales empêchaient une utilisation correcte du balcon du 1er étage; il s'agissait d'une erreur de conception. - Pour l'entreprise [...], le devis du 7 juin 2002 prévoyait sous CFC 224 "étanchéité de la dalle sur rez de la cour intérieure", de sorte qu'aucune plus-value ne peut être admise. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value de 7'772 fr. demandée par le défendeur. L'usage ne prévoit pas de luminaires dans les cuisines et salles de bains; or ces locaux sont équipés de faux-plafonds avec spots encastrés. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value du bâtiment de 6'477 fr. pour la pose d'une antenne collective, prévue en cours de chantier. - Pour l'entreprise [...], l'expert admet une plus-value du bâtiment de 24'554 fr. pour le remplacement des radiateurs par des climatiseurs. Par avenant du 27 août 2002, la locataire [...] SA avait demandé la dépose des radiateurs et l'introduction du chauffage par le sol; des raisons techniques ont conduit à installer des climatiseurs. L'expert ne se prononce pas sur la répercussion que la plus-value aurait dû avoir sur le loyer. - Pour l'entreprise [...], l'expert admet des plus-values du bâtiment de 5'363 fr. pour les travaux de remplacement des coulisses en
- 40 sous-sol, compte tenu de la vétusté, et de 2'398 fr. pour les canalisations dans le commerce "[...]", en relation avec les transformations des étages. L'expert retient en outre une plus-value de 6'420 fr. demandée par le défendeur pour le choix de certains équipements (porte de douche, armoire à pharmacie), qui auraient pu être moins onéreux. Aucune plusvalue ne peut être retenue en relation avec l'appartement du 3ème étage, dont la rénovation était prévue par le devis Y.________ SA et n'était pas exclue par le devis de la demanderesse. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value de 3'650 fr. imputable au défendeur, qui a demandé la pose de colonne de lavageséchage en remplacement de l'équipement de la buanderie prévu au devis. Aucune plus-value n'est retenue pour la cuisine de l'appartement du 3ème étage, dont la rénovation était prévue. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value de 5'072 francs demandée par le défendeur, correspondant aux travaux demandés et exécutés en plus-value selon la facture 104. Aucune plus-value n'est retenue pour les armoires dès lors que le devis des combles a été établi après le procès-verbal de chantier du 14 novembre 2002, qui indique que le défendeur a déterminé l'emplacement des armoires dans la chambre à coucher. Aucune plus-value n'est retenue pour les retouches de boiseries, dans la mesure où un tel poste aurait dû être inséré dans le devis, compte tenu de la connaissance des lieux. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value du bâtiment de 4'159 fr. pour les factures relatives à la demande de l'ingénieur; le solde relatif à la barrière de l'escalier ne peut être pris en compte dans la mesure où il était prévu dans le devis. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value de 2'905 fr. pour la peinture relative aux étagères et la peinture à la brosse et à l'éponge, selon demande du défendeur. Le surplus n'est pas admis, le devis pour les combles prévoyant un montant nettement insuffisant pour le poste peinture (3'000 fr.). Pour les travaux dans le magasin rez, l'expert
- 41 admet une plus-value de 5'762 fr. demandée par le défendeur. En revanche, les travaux dans la cage d'escalier et dans l'appartement du 3ème étage étaient prévus dans le devis, lequel concernait tous les appartements. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value de 10'970 fr., demandée par le défendeur, pour un choix de fourniture supérieure au standard. En réalité, la plus-value est de 17'922 fr. 50, mais l'expert en déduit 6'950 fr. pour tenir compte du fait que 100 m2 de carrelages et faïences ont été commandés en trop. - Pour l'entreprise [...], l'expert retient une plus-value de 11'602 fr. demandée par le défendeur, liée au poêle dans l'appartement des combles. En effet, ni le devis ni les plans n'en faisaient mention. - Pour l'entreprise [...] est retenue une plus-value de 11'652 fr. pour les plantations commandées par le défendeur. - Pour l'entreprise [...], une plus-value du bâtiment de 1'007 fr. est retenue. - L'expert retient une plus-value du bâtiment de 2'000 fr. pour la note d'honoraires de l'ingénieur [...] liée à l'ouverture du mur dans la boutique [...]. Les plus-values sur bâtiment admises par l'expert s'élèvent ainsi à45'958 fr. et celles relatives aux demandes du défendeur à 101'510 fr. soit au total 147'468 fr. L'expert a rectifié ce montant dans son rapport complémentaire (cf. infra, let. h).
- 42 e3) Ainsi, par rapport aux devis initiaux, la responsabilité du mandataire n'est pas engagée du fait des dépassements tolérés et des coûts engendrés par les mandants dans des commandes supplémentaires selon le schéma suivant (réd.: l'expert reprend les termes de l'all. 93): Estimation du 7 juin 2002 Fr. 1'088'912.00 Plus-value appartement comble Fr. 250'936.00 Paiement "hors travaux de construction" Fr. 74'986.70* Plus-values Fr. 147'468.00* Total Fr. 1'562'302.70 [Réd.: par inadvertance manifeste, l'expert indique un total de 1'572'302 fr. 70. * : postes modifiés dans le complément d'expertise, cf. infra let. f et h.] e4) Il est erroné de prétendre que la norme SIA 102 relative aux honoraires tolère une marge de dépassement de 20 % pour les transformations. Le seul article parlant de transformation est l'art. 7.11, qui précise que le taux d'honoraires subira une majoration variant, selon les prestations exigées, entre 10 et 15 % au total. Dans sa note d'honoraires finale, la demanderesse a appliqué une majoration de 10 % ("taux d'honoraires : 15 % x 1 x 1,1"). Pour le surplus, la norme 102 prévoit à son art. 4.2.2 que l'estimation du coût selon volume, surface ou autre valeur d'expérience est établie avec une marge de ± 20 %. L'expert réfute l'allégation de la demanderesse selon laquelle le défendeur A.H.________ serait un professionnel de la construction. On ne saurait déduire cette qualité du fait qu'il aurait construit un bâtiment à [...], sur des bases que l'on ignore. Quand bien même ce serait le cas, le devis aurait dû mettre en exergue que les montants étaient calculés sur la base de la norme SIA 102 et pouvaient se trouver dans une fourchette de ± 20 %. Dans le cas particulier, le maître de l'ouvrage pouvait s'attendre à ce que le poste "divers et imprévus" représente les éléments inconnus non quantifiables. Soit l'on indique dans le devis la mention "± 20 %", soit on prévoit un poste "divers et imprévus".
- 43 - Dans son rapport complémentaire, l'expert précise encore que le maître de l'ouvrage doit être informé soit dans le contrat de mandat, soit dans le devis, de la précision de l'estimation des coûts. Si cela n'a pas été fait, le mandataire ne peut se prévaloir d'un dépassement qui irait audelà des divers et imprévus mentionnés dans le devis. Dans le cas de travaux complémentaires, le mandataire doit immédiatement en avertir son mandant, ce qui n'a jamais été fait. Ce manquement apparaît d'autant plus grave que B.________ est un homme d'expérience, et que le défendeur pouvait ainsi s'attendre à ce que les devis établis fussent bien calculés, d'autant plus que le premier disposait du dossier Y.________ SA. L'expert persiste à penser que l'expérience du défendeur n'est pas celle d'une personne pouvant s'attendre à des dépassements et connaissant la teneur de la norme SIA 102. Si une marge (de 20 % ou autre) devait s'appliquer au devis, elle aurait dû être protocolée, soit dans le contrat, soit dans le devis. Contrairement à ce qu'allègue la demanderesse, on ne saurait donc ajouter une marge de 20 % aux montants retenus par la demanderesse dans ses deux devis. Tout au plus peut-on appliquer au devis des combles la même marge que pour le devis initial, le montant admissible se décomposant ainsi comme il suit : Estimation du 7 juin 2002 1'088'912.00 Estimation travaux complémentaires (combles) + 250'936.00 = 1'339'848.00 Divers et imprévus admissibles pour les combles, au même taux que le devis initial, soit 2,47% + 6'198.00 Total = 1'346'046.00 Paiement hors travaux de construction + 74'986.70 * Plus-value pour travaux sur bâtiment (45'958 fr.) et plus-values demandées par le défendeur (101'510 fr.) + 147'468.00 * Total admis = 1'568'500.00
- 44 - (*réd.: postes modifiés dans le complément d'expertise, cf. infra let. f et h.) Dans son rapport complémentaire, l'expert précise que la marge de 2,47 % découle du rapport entre le poste "divers et imprévus" du devis initial (25'000 francs) et du montant total devisé (1'012'000 francs). Elle est appliquée au devis d'aménagement des combles (250'936 fr. x 2,47 %). e5) Le coût final, selon les relevés de banque N.________, est le suivant : - au 17 juin 2003 (annexe 2), 1'186'908.00 après déduction des honoraires [...] [réd. : 10'800 fr.], des frais de bouclement (22'467 fr. 50) et des intérêts banque W.________ (2 x 11'733 fr. 35), et - du 31 juillet 2003 au 31 décembre 2004 (annexe 3),+ 864'956.75 après déduction des frais d'hypothèques, soit au total = 2'051'864.75 L'ensemble des ordres de paiement ont été signés par B.________, y compris après le 31 juillet 2003, jusqu'au 26 septembre 2003. A partir du 31 novembre 2003, les paiements effectués par banque N.________ correspondent en grande partie aux soldes négociés par A.________. Il n'y a pas de travaux "hors devis" inclus dans les montants payés à partir du 31 juillet 2003. Ainsi, au regard du coût final, l'expert retient un dépassement de devis de l'ordre de 483'000 fr. (2'051'864 fr. – 1'568'500 fr.), ce alors que la demanderesse n'a pas exécuté toutes les prestations prévues par le contrat. Le coût réel des travaux est inférieur à 2 millions de francs, car il convient de déduire les paiements "hors travaux de construction". On obtient ainsi le chiffre de 1'976'878 fr. (2'051'864 fr. 70 – 74'986 fr. 70).
- 45 - La différence entre le montant des travaux admissibles (1'568'500 fr.) et le coût final (1'976'500 fr.) est d'environ 408'000 francs. L'expert n'entend pas se prononcer sur la question de savoir s'il s'agit-là d'un "dommage" subi par les défendeurs. Il est évident qu'un certain nombre de postes de la réclamation des défendeurs sont imputables à la direction des travaux, et par-delà, à la demanderesse. S'il a bien entendu été nécessaire de réaliser divers travaux de sanitaire nécessités par les transformations des appartements, il n'en reste pas moins que la période de travaux allant du 26 août 2002 au 3 mars 2003, voire au 17 mars 2003, soit 7 mois, est indéniablement la conséquence d'une mauvaise organisation de chantier et d'une mauvaise évaluation de ceux-ci. Peut-être eût-il mieux valu fermer la boutique pendant deux mois, mais cela n'a jamais été évoqué. f) L'expert n'a pas trouvé la trace d'autres versements que ceux évoqués ci-dessus (supra, ch. 24c) à X.________ ou à la demanderesse. Un ordre de paiement n° 2 a été établi en faveur de la demanderesse pour un montant de 3'228 fr., mais il concerne les honoraires relatifs au rapport d'expertise du 6 juin 2002 établi par B.________. Selon le journal de banque, les montants payés à la demanderesse sont les suivants : (Bon n° 2 expertise avant travaux 3'228.00) 7 7'532.00 12 7'532.00 17 7'532.00 19 7'532.00 27 7'532.00 29 10'760.00 total honoraires sur construction 48'420.00 Les honoraires suivants, relatifs au bâtiment, ont été versés à G.________ / X.________ :
- 46 - Date bon bénéficiaire CFC banque montant 16.10.2002 3 G.________ X.________ banque N.________ 55'000.00 25.11.2002 10 G.________ 291 honoraires 1'188.00 12.12.2004 14 G.________ - - 30'520.00 13.02.2003 19 G.________ - DT 38'510.00 30.04.2003 30 X.________ Sàrl + G.________ banque N.________ 40'000.00 165'218.00 Si l'on tient compte en outre du montant de 15'950 fr. versé sous rubrique [...] [réd.: bon n° 41], le montant total versé à G.________ / X.________ est de 181'168 francs. Dans son rapport complémentaire, après avoir contrôlé les factures accompagnant les bons de paiement qui lui ont été fournies par la banque, l'expert modifie sa réponse en ce sens que le montant total versé à G.________ / X.________ en relation avec la construction est de 172'618 fr. (et non 165'218 fr.), sur des versements totaux de 181'168 fr., selon le décompte suivant : bon n° 3 fr. 55'000.00 (contrat selon annexe 5) bon n° 10 fr. 1'188.00 bon n° 14 fr. 30'520.00 bon n° 19 fr. 32'410.00 (+ 6'100.- pour [...] = 38'510 fr.) bon n° 30 fr. 40'000.00 (intitulé X.________ Sàrl + G.________, mais versé sur compte X.________) bon n° 41 fr. 13'500.00 (+ 2'000.- estimé négociation [...] + 450.- règlement neveu C.H.________) Total fr. 172'618.00 Cette modification conduit l'expert à revoir le montant total des paiements "hors travaux de construction", en ce sens qu'il n'est plus de 74'986 fr. 70, mais de 67'136 fr. 70, selon le décompte suivant :
- 47 - Date bon bénéficiaire CFC banque montant 10.10.2002 2 X.________ Sàrl 296 expertise banque M.________ 3'228.00 25.11.2002 7 X.________ Sàrl litige Y.________ SA CCP 2'690.00 12.12.2003 13 Y.________ SA honoraires + permis 50'882.20 19 G.________ [...] 6'100.00 30.04.2003 30 C.H.________ déménagement banque W.________ 2'236.50 15.08.2003 41 G.________ X.________ [...] 2'000.00 67'136.70 Sur la base d'une proposition écrite de "G.________ X.________" à l'hoirie E.H.________, du 14 octobre 2002 (annexe 5 de l'expertise), l'expert admet que le montant de 55'000 fr. fait partie du coût des travaux. Le défendeur conteste avoir vu et confirmé cette offre; B.________ affirme qu'il n'avait pas connaissance d'un tel contrat. Toutefois, les deux hommes ne pouvaient l'ignorer, puisque le 16 octobre 2002, ils ont signé le bon de paiement n° 3 de 55'000 fr., qui était assorti du contrat. L'annexe 5 a la teneur suivante : "G.________ X.________[...](…) HOIRIE E.H.________ Monsieur A.H.________ [...] [...], le 14 octobre 2002 Concerne : immeuble sis [...] à [...] - 1 Analyse technique de l'immeuble - 2 Analyse de l'état locatif de l'immeuble - 3 Recherche d'un nouveau locataire commercial - 4 Recherche d'une nouvelle gérance - 5 Recherche d'un avocat - Point 1 à 5 : divers entretiens et rapports de situation. - 6 Assistance de B.________ et liaison entre les maîtres d'état ainsi que planification du travail - 7 Conseil pour le choix des matériaux, des finitions, de l'aménagement intérieur et extérieur. A forfait : Fr. 55'000,00 Montant que je vous prie de bien vouloir me verser sur mon compte bancaire.
- 48 - C'est avec plaisir que je suivrai cette affaire jusqu'à sa conclusion et vous prie de recevoir, Monsieur, mes salutations les meilleures. X.________ (signature manuscrite) NB: banque N.________ Compte no [...] [...][...] [...]" Par rapport au contrat, la plus-value sur honoraires est de 117'618 fr. (172'618 fr. – 55'000 fr.). En tenant compte des débours, cela représente des honoraires de 166'500 fr. pour 8 mois. L'expert s'étonne que compte tenu des factures présentées avec les bons de paiement, ni B.________, ni banque N.________ n'aient réagi en fonction des demandes d'honoraires de X.________. L'expert a été invité à dire s'il adaptait sa réponse sur les paiements "hors travaux de construction" compte tenu du fait que X.________ affirmait avoir travaillé indépendamment de la demanderesse. L'expert indique qu'il est difficile de répondre à une telle question car la position du défendeur est diamétralement opposée à celle de X.________. Le premier soutient que X.________ ne faisait qu'un avec la demanderesse (carte de visite et rencontre à Genève dans les bureaux de la demanderesse). Sous réserve de la rectification apportée ci-dessus, l'expert n'entend pas modifier sa réponse sur les paiements "hors travaux de construction". Le bon n° 7 fait état, sous CFC 291 X.________ Sàrl, d'un contrat de 170'000 francs et de paiements exécutés à hauteur de 50'000 fr.; il pourrait s'agir des 50'000 fr. pour le bureau Y.________ SA ou d'une erreur de transcription de 55'000 francs. Compte tenu du devis de la demanderesse, on peut admettre que les honoraires "architecte" étaient de l'ordre de 120'000 fr. (ou 115'000 francs). Un calcul selon la norme SIA 102 par rapport au budget donne un montant de 96'000 francs. Le bon n° 14 fait état d'un contrat de "170'000 fr. + combles", de paiements exécutés à hauteur de 66'252 fr., alors que 63'720 fr. avaient été payés, et d'un paiement à G.________ de 30'520 francs.
- 49 - Le bon n° 19, qui ordonne notamment un versement de 38'510 fr. en faveur de G.________, indique des "paiements exécutés" à hauteur de 38'510 fr. alors qu'à cette date 101'752 fr. avaient déjà été versés. L'écriture de la rubrique G.________, inconnue, diffère de celle des autres rubriques remplies; il ne devrait pouvoir s'agir que de B.________, A.H.________, voire X.________. Il y a là une erreur grossière qui, liée à la nature même de l'écriture, peut faire penser à une manipulation comptable. Le bon n° 29 fait état d'un contrat de 180'000 fr. et de paiements exécutés à concurrence de 104'304 fr . alors que 139'824 fr. avaient déjà été payés. Le bon n° 30 se réfère à un contrat de 180'000 fr. et à des paiements de 115'000 fr. alors que 150'584 fr. avaient été payés. g) Il est exact d'affirmer que les comptes présentés étaient trompeurs. Toutefois, il aurait été possible pour les défendeurs de connaître la situation réelle en analysant les ordres de paiement. La demanderesse avait le devoir de tenir une comptabilité de chantier, ce qu'elle n'a jamais fait. La tenue des bons de paiement est indigne d'un mandataire professionnel. Par "déclaration" du 26 août 2002, la demanderesse s'était pourtant engagée à ce que les sommes mises à disposition par banque N.________ soient "affectées exclusivement à l'ouvrage à exécuter" (ch. 3) et s'obligeait "sous sa responsabilité personnelle à veiller à ce que les sommes avancées soient destinées uniquement aux buts fixés selon les dispositions ci-dessus" (ch. 5). Or tel n'a pas été le cas, notamment en ce qui concerne le bon n° 41 (honoraires G.________ [...]) et pour les honoraires en général, le montant global dépassant largement le montant contractuel. h) Dans son rapport complémentaire, l'expert a été amené à reconsidérer ses déterminations quant aux plus-values admissibles.
- 50 - - L'expert maintient sa position sur la plus-value concernant la facture de [...]. Il ne peut pas se prononcer sur le bien-fondé des rapports de régie produits. Il observe que les montants devisés étaient de 199'431 fr. et la facture finale de 293'083 fr. 55, alors que le montant de régie est de l'ordre de 80'000 francs. Ceci démontre l'incapacité de la demanderesse à établir un devis et un rapport correct sur les plus-values. - L'expert maintient sa position pour l'entreprise [...]. Il est exact que la boutique "[...]" ne comportait pas une cour intérieure mais une couverture légère, à l'arrière, qui a été démontée et remplacée par une dalle avec structure en bois. La cour arrière de [...] a été couverte avec une structure identique. Au regard des devis Y.________ SA des 17 mai 2000 et 7 mars 2002, du devis de la demanderesse du 7 juin 2002, lequel parle notamment sous CFC 224 d'"étanchéité de la dalle sur rez de la cour intérieure (commerces)", avec commerces au pluriel, et du devis [...] du 28 février 2008 [recte 2002], l'expert est d'avis que ces travaux étaient prévus. - L'expert exclut de retenir une plus-value pour le changement de fixation de la marquise sur la facture [...], montant qui s'élève à 5'800 fr. HT. La direction des travaux ne s'est pas préoccupée de contrôler les plans [...] ou l'a fait sans en tirer les conséquences, de sorte qu'elle doit supporter l'erreur de conception (tirants de soutien de la marquise trop rapprochés, empêchant un usage normal des balcons du 1er étage). - Pour l'entreprise [...], l'expert modifie sa détermination et admet désormais que les travaux pour l'appartement du 3ème étage n'étaient pas compris dans le devis de la demanderesse (cf. l'explication donnée infra ad [...]). Il retient dès lors une plus-value complémentaire de 4'611 francs. - L'expert modifie sa détermination pour l'entreprise [...] et retient en sus une plus-value de 1'850 fr. dès lors que le défendeur a modifié la commande de la cuisine des combles.
- 51 - - Il est vrai que le défendeur a précisé ses choix d'aménagement de la terrasse à [...]. Le devis de la demanderesse n'est pas très explicite à cet égard, puisqu'il ne prévoit que l'étanchéité de la terrasse sous CFC 224; toutefois, il fallait bien la protéger, par exemple par des dallettes ou du gravier. L'expert ne modifie pas sa position. - Pour l'entreprise [...], la différence entre la facture finale du 29 août 2008 (147'494 fr. 95) d'une part, et les montants devisés (22'000 fr. selon devis du 7 juin 2002, 76'309 fr. et 16'674 fr. selon estimation des travaux aux combles), respectivement admis par le défendeur A.H.________ (5'072 fr.) d'autre part, est de 27'349 fr. 95 HT. Après déduction de 728 fr. et de 574 fr. qui auraient dû être facturés à d'autres entreprises, la plusvalue maximale admissible est de 26'037 fr. 95 HT. Il découle d'un pointage effectué dans les logements que les travaux ont été réalisés, mais il n'est pas possible de se prononcer sur le nombre d'heures facturées compte tenu de l'inexistence des bons de régie et de l'absence de mention dans les rares rapports de chantier. - S'agissant de [...], l'expert ne prétend en aucune manière que les travaux de peinture effectués dans les combles ne s'élèvent pas à 15'574 fr., mais il ne peut pas se prononcer en l'absence de bons de régie et de devis complémentaire. S'il devait admettre objectivement un montant complémentaire, il serait au maximum de 9'669 fr. (soit 15'574 fr. – 5'905 fr., ce dernier montant correspondant au montant devisé et à la plus-value admise dans son rapport principal). L'expert maintient que la facture 2196 du 16 mars 2003, nonobstant son intitulé "travaux hors devis", porte sur des travaux dans la cage d'escalier prévus par le devis du 7 juin 2002 sous CFC 271-285. Quant à la facture 2178 du 24 mars 2003, intitulée "travaux hors devis", elle comprend des travaux prévus dans le devis sous CFC 283 et 271-285. Certains travaux de réparation (774 fr.) auraient dû être facturés directement aux entreprises responsables. L'expert admet toutefois de revoir sa détermination sur certains travaux effectués les 22, 27 et 28 février 2002 et de retenir une plus-value admissible à concurrence de 4'110 fr. HT. Il retient en outre une plus-value de 949 fr. 50 HT pour des travaux dans le magasin "[...]" non prévus dans
- 52 le devis. La facture 2197 du 16 juin 2003 porte sur des travaux dans le logement du 3ème étage. L'expert admet, sur la base du "rapport sur le devis initial" produit par la demanderesse, que les travaux du logement du 3ème étage n'étaient pas prévus, afin de réduire les coûts; modifiant sa détermination, il retient une plus-value de 10'471 fr. 85 HT. S'exprimant sur le décompte final de [...], l'expert répète que les travaux de retouches auraient dû être facturés directement aux entreprises responsables ou déduits des factures. Il en est ainsi de la facture 2160 qui comptabilise 12'254 fr. 80 pour des dégâts d'eau au 4ème étage; l'expert n'a pas pu savoir si elle avait été remboursée par l'ECA. En définitive, l'expert retient donc pour [...], en plus du montant retenu dans son rapport principal, une plus-value maximale admissible de 25'500 fr. 35 HT (9'669 fr. + 4'110 fr. + 949 fr. 50 + 10'471 fr. 85). - S'agissant de l'entreprise [...], il ressort d'entretiens avec B.________, X.________ et le défendeur que les choix ont été faits à Genève par deux des défendeurs, accompagnés de X.________. Oralement, il aurait été précisé que ce qui avait été retenu correspondait au budget. Ceci dit, aucune offre n'a été demandée par la demanderesse, ce qui aurait pu confirmer ou infirmer que le budget était tenu. Quelle que soit l'expérience de A.H.________, qui serait très grande aux dires de X.________, la demanderesse se devait de contrôler les coûts prévisibles et d'aviser le maître d'une éventuelle plus-value. L'expert maintient sa réponse. i) Le montant des travaux déterminants pour le calcul des honoraires doit inclure les plus-values jugées admissibles. - Le montant de 147'468 fr. [réd.: soit le montant des plusvalues admissibles retenu dans le rapport principal, supra let. e2], qui provient en majeure partie de plus-values admises par le défendeur, n'est pas le montant déterminant pour les honoraires. Il s'agit en effet d'un montant de plus-values contenant des honoraires [...] (2'000 fr.), des factures de [...] (1'700 fr., recte 1'007 fr.) et des travaux d'aménagement de la cour intérieure de l'entreprise [...] (11'652 fr.) dont le défendeur s'est
- 53 occupé personnellement. Le montant concernant les travaux proprement dits est de 132'809 francs. - Le total des plus-values complémentaires admissibles [réd.: soit les plus-values retenues dans le rapport complémentaire, supra let. h] se trouve dans une fourchette allant de 46'961 fr. HT à 66'631 fr. HT. Les montants suivants doivent être pris en compte pour le calcul des honoraires, compte tenu notamment du fait que le défendeur ne pouvait ignorer l'aménagement du 3ème étage: [...] 4'611 fr. 00 [...] 1'850 fr. 00 [...] 10'471 fr. 85* Total HT 16'932 fr. 85 [*réd. : montant rectifié, le rapport indiquant par inadvertance manifeste 10'481 fr. 85] Ainsi, le montant complémentaire lié aux plus-values donnant droit aux honoraires est de 149'741 fr. 85 HT (à comptabiliser sur "travaux bâtiment"). Il n'y a pas lieu de tenir compte du solde, eu égard à la défaillance du mandataire. Le fait que rien n'ait été précisé ni accepté par le maître d'ouvrage, lui causant ainsi un tort considérable, est un problème relevant du droit. Les honoraires sont ainsi les suivants : Travaux bâtiment : H = 82