1104 TRIBUNAL CANTONAL XG09.015992-140449 250 COUR D ’ APPEL CIVILE _____________________________ Arrêt du 9 mai 2014 __________________ Présidence de M. COLOMBINI , président Juges : M. Battistolo et Mme Kühnlein Greffière : Mme Juillerat Riedi * * * * * Art. 256 al. 1, 257a al. 2, 259a al. 1 CO et 274d al. 3 aCO Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par P.________ AG, à Obervil, défenderesse, contre le jugement rendu le 29 janvier 2013 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec A.A.________, B.A.________, I.________, O.________, A.V.________, B.V.________, N.________, A.T.________, L.________, E.________, C.________, G.________, A.Y.________, B.Y.________, A.Q.________, A.R.________, B.R.________, A.K.________, B.K.________, M.________, J.________, X.________, A.Z.________, B.Z.________, A.S.________, B.S.________, H.________, W.________ SA, tous à Vevey, R.L.________ et A.B.________, à Saint-Légier - La Chiésaz, et W.________, à La Tour-de-Peilz, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit : E n fait :
- 2 - A. Par jugement du 29 janvier 2013, dont les considérants écrits ont été adressés aux parties le 4 février 2014, le Tribunal des baux a prononcé ce qui suit : I. La défenderesse P.________ AG doit paiement, dans les 30 jours dès jugement définitif et exécutoire, des montants suivants : 1. aux demandeurs A.A.________, solidairement entre eux : 25'149 fr. 70 (vingt-cinq mille cent quarante-neuf francs et septante centimes) ; 2. au demandeur N.________ : 38'698 fr. 90 (trente-huit mille six cent nonante-huit francs et nonante centimes) ; 3. à la demanderesse L.________ : 30'067 fr. 45 (trente mille soixante-sept francs et quarante-cinq centimes) ; 4. à la demanderesse E.________ : 40'208 fr. 20 (quarante mille deux cent huit francs et vingt centimes) ; 5. aux demandeurs C.________ et I.________, solidairement entre eux : 36'206 fr. 60 (trente-six mille deux cent six francs et soixante centimes) ; 6. aux demandeurs A.Y.________ et B.Y.________, solidairement entre eux : 29'630 fr. 85 (vingt-neuf mille six cent trente francs et huitante-cinq centimes) ; 7. à la demanderesse M.________ : 42'695 fr. 40 (quarante-deux mille six cent nonante-cinq francs et quarante centimes) ; 8. au demandeur J.________ : 28'906 fr. 25 (vingt-huit mille neuf cent six francs et vingt-cinq centimes) ;
- 3 - 9. aux demandeurs B.Z.________ et A.Z.________, solidairement entre eux : 30'905 fr. 85 (trente mille neuf cent cinq francs et huitante-cinq centimes) ; 10. à la demanderesse H.________ : 28'457 fr. 25 (vingt-huit mille quatre cent cinquante-sept francs et vingt-cinq centimes) ; 11. aux demandeurs A.R.________ et B.R.________, solidairement entre eux : 52'573 fr. 15 (cinquante-deux mille cinq cent septante-trois francs et quinze centimes) ; 12. aux demandeurs A.V.________ et B.V.________, solidairement entre eux : 25'787 fr. 45 (vingt-cinq mille sept cent huitante-sept francs et quarante-cinq centimes) ;
13. à la demanderesse A.T.________ : 37'495 fr. 40 (trentesept mille quatre cent nonante-cinq francs et quarante centimes) ; 14. aux demandeurs G.________ et X.________, solidairement entre eux : 14'669 fr. 50 (quatorze mille six cent soixante-neuf francs et cinquante centimes) ; 15. à la demanderesse A.Q.________ : 40'327 fr. 60 (quarante mille trois cent vingt-sept francs et soixante centimes) ; 16. aux demandeurs A.K.________ et B.K.________, solidairement entre eux : 39'456 fr. 40 (trente-neuf mille quatre cent cinquante-six francs et quarante centimes) ; 17. aux demandeurs B.S.________ et A.S.________, solidairement entre eux : 42'467 fr. 50 (quarante-deux mille quatre cent soixante-sept francs et cinquante centimes) ;
- 4 - 18. aux demandeurs A.B.________ et R.L.________, solidairement entre eux : 21'518 fr. 35 (vingt et un mille cinq cent dix-huit francs et trente-cinq centimes) ; 19. à la demanderesse W.________ : 24'301 fr. 10 (vingtquatre mille trois cent un francs et dix centimes) ; 20. au demandeur O.________ : 81'750 fr. 20 (huitante-et-un mille sept cent cinquante francs et vingt centimes) ; 21. à la demanderesse Y.________ SA : 26'020 fr. 95 (vingtsix mille vingt francs et nonante-cinq centimes). II. La défenderesse P.________ AG doit également paiement à Y.________ SA, dans les 30 jours dès jugement définitif et exécutoire, de la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) plus intérêt à 5% l'an dès le 5 juillet 2008. III. En cas de non paiement par la défenderesse des montants mentionnés sous chiffres I et II ci-dessus dans le délai imparti, les demandeurs sont autorisés à compenser lesdits montants avec les loyers à échoir. IV. Les loyers mensuels nets des demandeurs sont réduits comme il suit à compter du 1er novembre 2012 : 1. A.A.________ et B.A.________ : 20 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans leur logement : - remplacement de la porte du placard où se trouve la poubelle ; - réfection de la peinture du plafond du salon ; - réfection du parquet ; - fourniture de clés pour les toilettes et chambres ; - réfection des installations électriques ;
- 5 - - remplacement du vitrage du balcon. 2. N.________ : 45 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement : - réparation d'une grande porte de l'agencement de cuisine, dont la charnière supérieure est cassée ; - remplacement d'un bouton de la cuisinière, qui est cassé ; - remise en état de la hotte et de la colonne de ventilation ; - remplacement des gonds de la porte d'entrée ; - remplacement de la porte vitrée de la cuisine ; - réfection des peintures du salon et de la chambre nordest ; - réparation des radiateurs, dont les vannes restent bloquées ; - remplacement du vitrage du balcon ; - remplacement de la porte-fenêtre du balcon, qui ferme mal ; - remplacement des fenêtres des deux chambres nord, dont l'isolation n'est plus assurée (l'air passe en dessous) ; - réfection des installations électriques ; - remplacement des joints de la baignoire ; - réfection de l'écoulement du balcon (l'eau stagne quand il pleut) ; - réfection des toilettes et de l'évier (il y a des fuites d'eau). 3. L.________ : 15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement : - remplacement de l'agencement de cuisine ;
- 6 - - remplacement de la porte de l'armoire coulissante du hall ; - réfection du parquet ; - réfection des peintures de la salle de bains ; - remplacement du vitrage du balcon. 4. E.________ : 25 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement : - remise en état de la hotte et de la colonne de ventilation ; - réparation des radiateurs, dont les vannes restent bloquées ; - réfection du parquet ; - réfection des installations électriques ; - remplacement des fenêtres, dont l'isolation n'est plus assurée (l'air passe en dessous) ; - remplacement du vitrage du balcon ; - réfection des toilettes (il y a des fuites d'eau au niveau du sol). 5. C.________ et I.________ : 20 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans leur logement : - remplacement de l'agencement de cuisine ; - réparation des stores dans les deux chambres nord ; - réfection des installations électriques ; - remplacement de la tuyauterie trouée du balcon (de l'eau fuit sur le balcon). 6. M.________ : 30 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement :
- 7 - - réfection de toutes les peintures ; - réfection des faïences au-dessus de la cuisinière ; - débouchage de l'écoulement de la baignoire et de la colonne de chute ; - réparation du réservoir de la chasse des toilettes (de l'eau coule continuellement) ; - réfection du parquet du salon ; - remplacement de la porte du balcon, dont l'isolation n'est plus assurée (l'air passe en dessous) ; - réfection des installations électriques ; - réfection de l'écoulement du balcon (l'eau stagne quand il pleut). 7. J.________ : 15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement : - réfection des peintures de l'appartement ; - remplacement de l'agencement de cuisine ; - réfection de l'écoulement du balcon ; - remplacement du vitrage du balcon. 8. H.________ : 15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement : - réfection du raccord entre la cuvette de toilettes et la tuyauterie (dont la réparation n'est actuellement que provisoire) ; - remplacement de la porte du balcon (est très difficile à fermer et laisse passer l'air) ; - réfection du plafond et des parois du salon ; - réfection de l'écoulement du balcon ; - réfection des installations électriques ; - remplacement du vitrage du balcon.
- 8 - 9. A.R.________ et B.R.________ : 45 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans leur logement : - remplacement du parquet de la chambre nord-est ; - remplacement de la porte-fenêtre du salon (ne ferme pas correctement et laisse passer l'air) ; - remplacement de la cuisinière ; - réparation de la porte vitrée coulissante de la cuisine ; - remplacement du vitrage du balcon ; - réparation des armoires dans le hall d'entrée (ne ferment pas correctement) ; - réfection des installations électriques. 10. A.Q.________ : 15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement : - pose d'une hotte de ventilation fonctionnelle et remise en état de la colonne de ventilation ; - réparation d'une prise électrique qui ne fonctionne plus dans une chambre ; - remplacement des fenêtres des deux chambres nord, dont l'isolation n'est plus assurée (elles laissent passer l'air) ; - réfection des peintures des deux chambres nord ; - remplacement de la porte-fenêtre du salon (qui ferme mal) ; - remplacement du vitrage du balcon. 11. B.S.________ et A.S.________ : 20 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement :
- 9 - - réfection des murs et du plafond du salon ; - remplacement de la batterie de l'évier de la cuisine ; - réfection de la peinture dans la cuisine ; - réfection du carrelage au-dessus du plan de cuisson ; - remplacement de l'agencement de cuisine ; - réparation des radiateurs, dont les vannes restent bloquées ; - remplacement de la porte-fenêtre du salon (ne ferme pas correctement). 12. W.________ : 15 % jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans son logement : - réfection des peintures du hall et du séjour ; - réfection de l'écoulement du balcon ; - remplacement du vitrage du balcon ; - remplacement de l'agencement et des appareils de cuisine ; - débouchage de l'écoulement du lavabo et de la colonne de chute. V. Les loyers mensuels nets des demandeurs A.A.________ et B.A.________, N.________, L.________, E.________, C.________ et I.________, M.________, J.________, H.________, A.R.________ et B.R.________, A.Q.________, B.S.________ et A.S.________, W.________, O.________ et Y.________ SA sont en outre réduits de 3 % à compter du 1er novembre 2012 et jusqu'à parfaite exécution des travaux suivants dans les espaces communs : - nettoyage des espaces extérieurs, en particulier de la cour intérieure de l'immeuble ; - débouchage des grilles d'écoulement de la cour intérieure. VI. Les frais de justice de la cause, en tant qu'elle oppose les demandeurs Y.________ SA et O.________ à la défenderesse
- 10 - P.________ AG, sont fixés à 5'000 fr. (cinq mille francs) pour les demandeurs Y.________ SA et O.________, solidairement entre eux, et à 3'000 fr. (trois mille francs) pour la défenderesse. VII. La défenderesse P.________ AG doit payer aux demandeurs Y.________ SA et O.________, solidairement entre eux, la somme de 5'000 fr. (cinq mille francs) à titre de dépens. VIII. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées. En droit, les premiers juges ont considéré en substance ce qui suit : Les prétentions en remboursement des acomptes et suppléments versés en lien avec les décomptes de frais accessoires des exercices 1998-2009 (y compris), de même que de tous les forfaits de frais accessoires, n’étaient pas prescrites. En outre, les termes « divers », « forfait gaz », « divers gaz » ou « gaz » utilisés dans les contrats n’étaient pas suffisamment précis et les formulations rédigées en allemand ne pouvaient pas être considérées comme suffisamment compréhensibles, de sorte que les frais en question ne sauraient sur le principe être mis à la charge des locataires. Les baux des demandeurs ne mentionnaient par ailleurs pas systématiquement l’ensemble des frais pris en considération dans les décomptes (par exemple l’eau chaude et/ou froide, taxes d’épuration et/ou d’égout), de sorte que ces frais non mentionnés expressément ne pouvaient pas non plus être répercutés sur les demandeurs. Finalement, s’agissant du solde des frais accessoires, la défenderesse n’avait produit aucune pièce justificative en relation avec les exercices 1998-1999 à 2002-2003 et les pièces produites pour les exercices 2003-2004 et 2008-2009 étaient insuffisamment probantes, si bien qu’il y avait lieu d’ordonner le remboursement aux demandeurs des acomptes et suppléments afférents à ces périodes.
- 11 - En ce qui concerne les prétentions à raison des défauts de la chose louée, seules les prétentions pécuniaires demeuraient litigieuses, les parties ayant réglé la question des travaux par transaction. Se référant à l’expertise ordonnée, les premiers juges ont considéré que l’instruction avait démontré la présence de nombreux défauts qui résultaient incontestablement d’un manque d’entretien des locaux, dont le degré d’usure était tel qu’il s’imposait de considérer que l’état des installations en question ne correspondait plus à ce que les locataires pouvaient légitimement escompter. Les juges ont ensuite apprécié les défauts de cas en cas, en considération de leur nature et de leur ampleur, à la lumière de leur expérience et de la casuistique, fixé globalement les réductions de loyer accordées, procédé à un examen comparatif des différents logements affectés de défauts pour s’assurer de la cohérence des pourcentages de réduction globaux retenus pour chacun des locataires et, finalement, pour certains demandeurs, échelonné dans le temps le taux de réduction global accordé et déterminé des pourcentages progressifs en raison d’avis de défauts partiels et successifs. En ce qui concerne les prétentions en dommages- intérêts réclamés par Y?.________ SA en raison de dégâts causés à sa marchandise du fait d’une inondation survenue dans les locaux loués au mois de juin 2008, le tribunal a considéré que l’existence du préjudice subi et celle d’un défaut de la chose louée – soit le manque d’entretien des grilles et conduites d’évacuation - qui en constituait manifestement la cause étaient suffisamment établies et qu’il existait par ailleurs un lien de causalité adéquate entre le défaut et le dommage, de sorte que les conditions de la responsabilité de la défenderesse étaient remplies. L’indemnité a été fixée en équité à 1'500 francs. Finalement, les premiers juges ont autorisé les demandeurs à compenser les loyers futurs avec les montants alloués à titre de réduction de loyer et/ou de remboursement des frais accessoires pour le cas où la défenderesse ne s’acquitterait pas spontanément de ses
- 12 dettes, le risque de résiliation extraordinaire pour non paiement du loyer justifiant d’admettre la présence d’un intérêt manifeste à faire constater leur droit de compenser les prétentions qui leur ont été allouées avec les loyers à échoir. B. Le 7 mars 2014, P.________ AG a interjeté appel, prenant les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens : Principalement : I.- réformer le jugement du 29 janvier 2013 en ce sens que : « I.- P.________ AG est intitulée à conserver les acomptes de charges et frais accessoires pour les périodes de décompte 1998-1999 à 2011-2012 des intimés suivants : • A.A.________ et B.A.________ •N.________ • L.________ • E.________ • C.________ et I.________ • A.Y.________ et B.Y.________ • M.________ • J.________ • B.Z.________ et A.Z.________ • H.________ • A.R.________ et B.R.________ • A.V.________ et B.V.________ • A.T.________ • G.________ et X.________ • A.Q.________ • A.K.________ et B.K.________ • B.S.________ et A.S.________ • Y.________ SA
- 13 - • O.________ Il.- Les locataires A.A.________ et B.A.________ bénéficient d’une réduction de loyer totale de 10 % du 10 mars 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 4’152.40 (quatre mille cent cinquantedeux francs suisses et 40 centimes). III.- Le locataire N.________ dispose d’une réduction de loyer totale de 20 % du 20 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 9’130 (neuf mille cent trente francs suisses et vingt centimes). IV.- La locataire L.________ dispose d’une réduction de loyer totale de 5% du 19 mars 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 1’953.85 (mille neuf cent cinquante-trois francs suisses et huitante-cinq centimes). V.- La locataire E.________ dispose d’une réduction de loyer totale de 15 % du 19 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 9'647.67 (neuf mille six cent quarante-sept francs suisses et soixante-sept centimes). VI.- Les locataires C.________ et I.________ disposent d’une réduction de loyer échelonnée de 5%, du 19 juin 2008 au 18 février 2009, et de 10 % du 19 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 5’528.60 (cinq mille cinq cent vingt-huit francs suisses et soixante centimes). VII.- Les locataires A.Y.________ et B.Y.________ disposent d’une réduction de loyer échelonnée de 5 du 26 novembre 2004 au 19 février 2009, et de 10% du 20 février 2009 au 31 octobre 2010, soit CHF 3’152.70 (trois mille cent cinquante-deux francs suisses et septante centimes). VIII.- La locataire M.________ dispose d’une réduction de loyer totale de 15 % du 19 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 5’988.20 (cinq mille neuf cent huitante- huit francs suisses et vingt centimes). IX.- Le locataire J.________ dispose d’une réduction de loyer totale de 7,5 % du 20 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 2’303.40 (deux mille trois cent trois francs suisses et quarante centimes). X.- Les locataires B.Z.________ et A.Z.________ disposent d’une réduction de loyer échelonnée de 50 % du 26 novembre 2004
- 14 au 19 février 2009, et de 60% du 20 février 2009 au 15 février 2010, soit CHF 16’607.65 (seize mille six cent sept francs suisses et soixante centimes). XI. La locataire H.________ dispose d’une réduction de loyer totale à 7.5% du 19 février 2009 au 31 octobre 2012, soit CHF 2’761.45 (deux mille sept cent soixante-et-un francs suisses et quarante-cinq centimes). XII.- Les locataires A.R.________ et B.R.________ disposent d’une réduction de loyer échelonnée de 12.5 %, du 11 octobre 2007 au 7 mai 2009, et de 15% du 8 mai 2009 au 20 juin 2010, soit CHF 8’870.44 (huit mille huit cent septante francs suisses et quarante-quatre centimes). XIII.- Les locataires A.V.________ et B.V.________ sont les débiteurs de P.________ AG et lui doivent prompt paiement de la somme de CHF 422.90 (quatre cent vingt-deux francs suisses et nonante centimes), avec intérêt à 5 % dès le 28 mars 2013, libre cours étant laissé aux poursuites n° [...] et [...] de l’Office des poursuites du district de la Riviera et du Pays-d’Enhaut. XIV.- La locataire A.T.________ dispose d’une réduction de loyer totale de 7.5 % du 19 février 2009 au 30 avril 2012, soit CHF 2’474.- (deux mille quatre cent septante-quatre francs suisses). XV.- Les locataires G.________ et P.________ AG disposent d’une réduction de loyer totale de 5 % du 9 février 2009 au 31 janvier 2011, soit CHF 1’197.05 (mille cent nonante-sept francs suisses et cinq centimes). XVI.- La locataire A.Q.________ dispose d’une réduction de loyer totale de 7.5 % du 20 février 2009 au 31 décembre 2012, soit CHF 3’191.15 (trois mille cent nonante-et-un francs suisse et quinze centimes). XVII.- Les locataires A.K.________ et B.K.________ disposent d’une réduction de loyer totale de 10 % du 20 février 2009 au 31 mars 2012, soit CHF 3’247.85 (trois mille deux cent quarantesept francs suisse et huitante-cinq centimes). XVIII.- Les locataires B.S.________ et A.S.________ disposent d’une réduction de loyer totale de 10 % du 20 février 2009 au 31
- 15 octobre 2012, soit CHF 4’232.70 (quatre mille deux cent trente-deux francs suisses et septante centimes). XIX.- Le locataire O.________ dispose d’une réduction de loyer totale de 10 % du 26 janvier 2006 au 31 octobre 2012, soit CHF 19'405 fr. 25, plus CHF 1’500.- d’indemnité en dommages-intérêts. XX.- La locataire Y.________ SA dispose d’une réduction de loyer totale de 5% du 26 juin 2006 au 31 octobre 2012 , soit CHF 2’951.85 (deux mille neuf cent cinquante-et-un francs suisses et huitante-cinq centimes) ». II.- Accorder au présent Appel l’effet suspensif. Subsidiairement : III.- Renvoyer la présente cause devant le Tribunal des baux pour nouvelle instruction. Dans un courrier du 3 avril 2014, l'appelante a précisé qu'une erreur de plume s'était glissée dans la liste des parties concernées au chiffre III de l'appel et qu'il fallait considérer que R.L.________ et A.B.________ étaient bien compris dans cette écriture. C. La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier : Des relations contractuelles liant les parties : 1. Par contrat de bail à loyer du 18 septembre 2006, P.________ AG, par l'intermédiaire de sa représentante, la gérance D.________ GmbH (ci-après "la gérance"), a remis en location à B.A.________ et A.A.________ un appartement de 3,5 pièces au 1er étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 34/2104). Ce contrat est entré en vigueur le 1er mai 2006 pour une période initiale d'une année, se renouvelant de
- 16 plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial de 1'120 fr. composé comme il suit : "Nettomiete CHF 950.00 Heizkosten/Frais de Chauffage Akonto CHF 150.00 Gas zum Kochen/Gaz Pauschale CHF 20.00 Total mensuel CHF 1'120.00 " S'agissant des frais accessoires, le bail mentionne ce qui suit : "Frais accessoires: Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires cidessous: Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau chaude." Le contrat prévoit également la clause suivante : "Dispositions complémentaires Le locataire confirme selo [sic] art. 258, avoir pris le logement sans défauts. Il ne sera pas rendu responsable des défauts du locataire précedent [sic]. (Procès-verbal).
- 17 - Le locataire confirme, que le logement ne présent [sic] aucun défaut qui pourrait influencer l'exclusion ou l'aptitude des conditions d'usage. (OR art. 258 par-1)". 2. Par contrat de bail à loyer du 14 mai 2007, P.________ AG, par l'intermédiaire de sa gérance, a remis en location à N.________ un appartement de 3,5 pièces au 1er étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 32/2104). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er juin 2007 au 31 mai 2008, le bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 1'200 fr. composé comme il suit : "loyer net CHF 1'030.00 Heizkosten/Frais de Chauffage acompte CHF 150.00 Gas zum Kochen/Gaz forfait CHF 20.00 Total mensuel CHF 1'200.00 " S'agissant des frais accessoires, le bail mentionne ce qui suit : "Frais accessoires: Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires cidessous: Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau chaude." Le contrat prévoit également la clause suivante : "Dispositions complémentaires
- 18 - Le locataire confirme selo [sic] art. 258, avoir pris le logement sans défauts. Il ne sera pas rendu responsable des défauts du locataire précedent [sic]. (Procès-verbal). Le locataire confirme, que le logement ne présent aucun défaut qui pourrait influencer l'exclusion ou l'aptitude des conditions d'usage. (OR art. 258 par-1)". Il ressort de l'intitulé du bail, ainsi que des décomptes de frais accessoires produits au dossier, que N.________ a occupé, en tout cas du 1er janvier 2004 au 30 avril 2007, un appartement de 2 pièces au 7ème étage du même immeuble (objet n° 2702). Il s'acquittait alors, selon ces mêmes décomptes, d'un montant de 95 fr. par mois à titre d'acomptes de frais accessoires. 3. Par contrat de bail à loyer du 15 novembre 2001, P.________ AG, par l'intermédiaire de la Régie [...], a remis en location à L.________ un appartement de 3,5 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 424/2204). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er décembre 2001 au 30 septembre 2002, il se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de quatre mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial composé comme il suit : " annuel trimestriel mensuel 3.1 Loyer net Fr. 10.800,00 2.700,00 900,00 3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.800,00 450,00 150,00
- 19 - 3.3 Divers Fr. 240,00 60,00 20,00 3.4 Total Fr. 12.840,00 3.210,00 1.070,00 3.5 Divers Gaz Fr. 240,00 par an 3.5 Divers" 4. Par contrat de bail à loyer du 15 décembre 2006, P.________ AG, par l'intermédiaire de sa gérance, a remis en location à E.________ un appartement de 4,5 pièces au 7ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 36/2204). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er février 2007 au 31 janvier 2008, le bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 1'650 fr. composé comme il suit : "loyer net CHF 1'450.00 Heizkosten/Frais de Chauffage acompte CHF 180.00 Gas zum Kochen/Gaz forfait CHF 20.00 Total mensuel CHF 1'650.00 " S’agissant des frais accessoires, le bail mentionne ce qui suit : "Frais accessoires: Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires cidessous:
- 20 - Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau chaude." Le contrat prévoit également la clause suivante : "Dispositions complémentaires Le locataire confirme selo [sic] art. 258, avoir pris le logement sans défauts. Il ne sera pas rendu responsable des défauts du locataire précedent [sic]. (Procès-verbal). Le locataire confirme, que le logement ne présent aucun défaut qui pourrait influencer l'exclusion ou l'aptitude des conditions d'usage. (OR art. 258 par-1)". Il ressort de la première page du bail (adresse de la locataire), ainsi que des décomptes de frais accessoires que E.________ a occupé, en tout cas sur la période du 1er juillet 2003 au 31 janvier 2007, un appartement de 2 pièces au 7ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 2703). Elle s'acquittait alors, selon ces mêmes décomptes, d'un montant de 91 fr. par mois à titre d'acomptes de frais accessoires. 5. Par contrat de bail à loyer du 16 février 2000, P.________ AG, par l'intermédiaire [...], a remis en location à C.________ un studio au 3ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 535). Ce contrat a été conclu pour la période du 1er mars 2000 au 30 septembre 2000. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut composé comme il suit : " annuel trimestriel mensuel 3.1 Loyer net Fr. 4.680,00 1.170,00 390,00
- 21 - 3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 840,00 210,00 70,00 3.3 Divers Fr. 96,00 24,00 8,00 3.4 Total Fr. 5.616,00 1.404,00 468,00 3.5 Divers Gaz Fr. 96,00 par an 3.5 Divers" Le 23 août 2000, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur un appartement de 2 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 663/2603). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er octobre 2000 au 31 mars 2001, le bail se renouvelait de plein droit de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties quatre mois à l'avance. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut composé comme il suit : " annuel trimestriel mensuel 3.1 Loyer net Fr. 7.800,00 1.950,00 650,00 3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.140,00 285,00 95,00 3.3 Divers Fr. 168,00 42,00 14,00 3.4 Total Fr. 9.108,00 2.277,00 759,00 3.5 Divers Gaz Fr. 168.00 par an 3.5 Divers"
- 22 - A compter du 1er mars 2007, C.________ a loué à P.________ AG un appartement de 3,5 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 38/2601), selon contrat de bail dont on ignore la date de conclusion. Depuis l'échéance de sa durée initiale le 28 février 2008, ce bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 1'300 fr. composé comme il suit : "loyer net CHF 1'120.00 Heizkosten/Frais de Chauffage acompte CHF 160.00 Gas zum Kochen/Gaz forfait CHF 20.00 Total mensuel CHF 1'300.00 " 6. Par contrat de bail à loyer du 30 novembre 1976, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location au demandeur A.Y.________ un appartement de 3,5 pièces au 7ème étage dudit immeuble (objet n° 574/2704). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er mars 1977 au 1er juillet 1978, le bail se renouvelait d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut composé comme il suit :
- 23 - L'exemplaire du bail produit au dossier étant incomplet, on ignore si une autre clause du contrat précisait les frais couverts par le poste intitulé "Divers". Il ressort d'une formule officielle de notification de hausse de loyer du 18 décembre 2008, par laquelle la défenderesse a uniquement augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de 150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009, qu'à tout le moins depuis le 18 décembre 2008, le loyer mensuel s'élevait à 825 fr. net, plus 20 fr. de "Gaz forfait". On ignore quand ce loyer est auparavant entré en vigueur. A.Y.________ a quitté son logement le 31 octobre 2010. 7. Par contrat de bail à loyer du 18 janvier 2000, P.________ AG, par l'intermédiaire de [...], a remis en location à M.________ un appartement de 3,5 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 544/2404). Conclu pour une période initiale s'étendant du 16 janvier 2000 au 31 mars 2001, le bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de quatre mois. Annuel Trimestriel Mensuel Loyer net Acompte de chauffage et eau chaude Divers Total ___6'840.--___ ____840.--___ ____156.--___ ___________ ___7'836.--___ ___1'710.--___ ____210.--___ _____39.--___ ____________ ___1'959.--___ ___570.--___ ____70.--___ ____13.--___ ___________ ____653.--___
- 24 - Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial composé comme il suit : " annuel trimestriel mensuel 3.1 Loyer net Fr. 11.520,00 2.880,00 960,00 3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.800,00 450,00 150,00 3.3 Divers Fr. 240,00 60,00 20,00 3.4 Total Fr. 13.560,00 3.390,00 1.130,00 3.5 Divers Gaz Fr. 240,00 par an 3.5 Divers" Il ressort d'une formule officielle de notification de hausse de loyer du 18 décembre 2008, par laquelle P.________ AG a uniquement augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de 150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009, qu'à tout le moins depuis le 18 décembre 2008, le loyer mensuel s'élevait à 900 fr. net, plus 20 fr. de "Gaz forfait". On ignore quand ce loyer est auparavant entré en vigueur. Il résulte de la première page du bail (adresse de la locataire) que M.________ a occupé antérieurement un appartement dans l'immeuble sis [...], à Vevey. L'instruction n'a pas permis d'établir le montant mensuel dont elle s'acquittait à titre de loyer. 8. Par contrat de bail à loyer du 17 mai 1973, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location au
- 25 demandeur J.________ un appartement de 3,5 pièces au 3ème étage dudit immeuble (objet n° 331/2301). Conclu pour une période initiale s'étendant du 15 juillet 1973 au 1er janvier 1977, le bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de quatre mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut composé comme il suit : Loyer Annuel Trimestrie l Mensuel Acompte chauffage eau chaude TOTAL mensuel du…….au………… du…….au………… du 15.7.73 au 1.1.77 …………. …………. 6'480.- …………. …………. 1'620.- …………. …………. 540.- …………. …………. 50.- …………… …………… 590.- Le 17 mai 1973, les parties ont signé un document intitulé "Avenant", à la teneur suivante : "Gaz de cuisson Art. 1 Les appartements ne disposant pas de compteurs individuels, la consommation du gaz de cuisson sera facturée aux locataires en principe au 30 juin de chaque année, (cas de départ excepté) sur la base de factures reçues de D.________. A titre indicatif, le coût approximatif mensuel de la consommation est de l'ordre de: Fr. 6.-- pour un appartement de 1 pièce Fr. 9.-- pour un appartement de 2 pièces Fr. 13.-- pour un appartement de 3 pièces
- 26 - Toutefois, le coût de la consommation avancé par les propriétaires fera l'objet du décompte final. Art. 2 Le présent avenant fait partie intégrante du bail à loyer de l'appartement no 331 signé en cet instant par Monsieur J.________." Il ressort d'une formule officielle de notification de hausse de loyer du 18 décembre 2008, par laquelle la défenderesse a uniquement augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de 150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009, qu'à tout le moins depuis le 18 décembre 2008, le loyer mensuel s'élevait à 700 fr. net, plus 20 fr. de "Gaz forfait". On ignore quand ce loyer est auparavant entré en vigueur. 9. Par contrat de bail à loyer du 19 décembre 2006, P.________ AG, par l'intermédiaire de sa gérance, a remis en location à B.Z.________ et A.Z.________ un appartement de 4,5 pièces au 7ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 32/2701). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er février 2007 au 31 janvier 2008, le bail se renouvelait de plein droit d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial de 1'650 fr. composé comme il suit : "Nettomiete CHF 1'450.00 Heizkosten/Frais de Chauffage Akonto CHF 180.00 Gas zum Kochen/Gaz Pauschale CHF 20.00 Total mensuel CHF 1'650.00" S'agissant des frais accessoires, le bail mentionnait ce qui suit : "Frais accessoires:
- 27 - Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires cidessous: Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau chaude." Le contrat comportait également la clause suivante : "Dispositions complémentaires Le locataire confirme selo [sic] art. 258, avoir pris le logement sans défauts. Il ne sera pas rendu responsable des défauts du locataire précedent [sic]. (Procès-verbal). Le locataire confirme, que le logement ne présente aucun défaut qui pourrait influencer l'exclusion ou l'aptitude des conditions d'usage. (OR art. 258 par-1)". B.Z.________ et A.Z.________ ont quitté l'appartement le 15 février 2010. 10. Par contrat de bail à loyer du 21 avril 1971, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à H.________ un appartement de 3,5 pièces au 7ème étage dudit immeuble (objet n° 371/2701). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er juin 1971 au 1er octobre 1974, le bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de quatre mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial de 540 fr. composé comme il suit :
- 28 - Annuel Trimestriel Mensuel Loyer net Acompte de chauffage et eau chaude Total ___6'000.--___ ____480.--___ ___________ ___6’480.--___ ___1'500.--___ ____120.--___ ____________ ___1'620.--___ ___500.--___ ____40.--___ ___________ ____540.--___ S'agissant des frais accessoires, le bail précise ce qui suit : "14. Si la taxe d'épuration des eaux usées n'est pas portée dans le compte de chauffage et eau chaude, elle sera facturée au preneur sur la base d'un décompte annuel, conformément aux dispositions des lois et règlement en la matière." Il ressort d'une formule officielle de notification de hausse de loyer du 18 décembre 2008, par laquelle P.________ AG a uniquement augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de 150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009, qu'à tout le moins depuis le 18 décembre 2008, le loyer mensuel s'élevait à 848 fr. net, plus 20 fr. de "Gaz forfait". On ignore quand ce loyer est auparavant entré en vigueur. 11. Par contrat de bail à loyer du 7 septembre 2000, P.________ AG, par l'intermédiaire de [...], a remis en location à A.R.________ et B.Y.________ un appartement de 3,5 pièces au 1er étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 412/2102). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er octobre 2000 au 30 septembre 2001, le bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de quatre mois.
- 29 - Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial composé comme il suit : " annuel trimestriel mensuel 3.1 Loyer net Fr. 11.400,00 2.850,00 950,00 3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.860,00 465,00 155,00 3.3 Divers Fr. 240,00 60,00 20,00 3.4 Total Fr. 13.500,00 3.375,00 1.125,00 3.5 Divers Gaz Fr. 240,00 par an 3.5 Divers" Il ressort de la première page du bail (adresse des locataires) que A.R.________ et B.R.________ ont occupé antérieurement un appartement dans le même immeuble. L'instruction n'a pas permis d'établir le montant mensuel dont ils s'acquittaient à titre de loyer. 12. Par contrat de bail à loyer du 6 décembre 1993, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à A.V.________ et B.V.________ un appartement de 3,5 pièces au 3ème étage dudit immeuble (objet n° 333/2303). Conclu pour une période initiale s'étendant du 15 décembre 1993 au 1er avril 1995, le bail se renouvelait de plein droit de six mois en six mois. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 1'240 fr. composé comme il suit :
- 30 - " annuel trimestriel mensuel Loyer net Fr. 12840.- 3210.- 1070.- Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1800.- 450.- 150.- Divers Fr. 240.- 60.- 20.- Garage, parking Fr. Total 14880.- 3720.- 1240.-" A.V.________ et B.V.________ ont quitté l'appartement le 31 juillet 2009. 13. Par contrat de bail à loyer du 28 février 1979, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à B.T.________ un appartement de 3 pièces au 7ème étage dudit immeuble (objet n° 674/2703). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er juin 1979 au 1er juillet 1980, le bail se renouvelait de plein droit d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut composé comme il suit : Annuel Trimestriel Mensuel Loyer net Acompte de chauffage et eau chaude Divers gaz ___6'600.--___ ____960.--___ ____156.--___ ___1'650.--___ ____240.--___ _____39.--___ ___550.--___ ____80.--___ ____13.--___
- 31 - Total ___________ ___7'716.--___ ____________ ___1'929.--___ ___________ ____643.--___ L'exemplaire du bail produit au dossier étant incomplet, on ignore si une autre clause du contrat traitait des frais accessoires à charge de la locataire. Le loyer a subi diverses adaptations. Ainsi, selon notification de hausse de loyer du 7 février 1991, à valoir pour le 1er juillet 1991, le loyer mensuel, qui s'élevait précédemment (sans que l'on sache depuis quand) à 765 fr. net, plus un "Acompte de chauffage et d'eau chaude" de 150 fr. et 20 fr. pour "Divers mensuels", a été porté à 860 fr. net, les montants payés pour les frais accessoires n'ayant pas été modifiés. Le 18 décembre 2008, P.________ AG a notifié une seconde hausse de loyer par laquelle elle a augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de 150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009. Cette formule fait également mention du montant mensuel de 20 fr. précité, cette fois-ci sous la rubrique "Gaz forfait". A.T.________, dont il n'est pas contesté qu'elle a repris seule le bail conclu le 28 février 1979, a quitté l'appartement le 30 avril 2012. 14. Par contrat de bail à loyer du 5 février 2007, P.________ AG, par l'intermédiaire de sa gérance, a remis en location à G.________ un appartement de 3,5 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 36/2202). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er février 2007 au 31 janvier 2008, le bail se renouvelait de plein droit d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de trois mois.
- 32 - Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial de 1'195 fr. composé comme il suit : "Nettomiete CHF 1'025.00 Heizkosten/Frais de Chauffage Akonto CHF 150.00 Gas zum Kochen/Gaz Pauschale CHF 20.00 Total mensuel CHF 1'195.00" S'agissant des frais accessoires, le bail mentionnait ce qui suit : "Frais accessoires: Le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, taxe d'enlèvement des ordures, ainsi que d'autres frais accessoires cidessous: Les frais accessoires ci-dessus font l'objet d'un décompte annuel séparé ou de rubriques distinctes du compte de chauffage et d'eau chaude." G.________ et X.________ ont quitté l'appartement le 31 janvier 2011. 15. Par contrat de bail à loyer du 16 avril 1999, P.________ AG, par l'intermédiaire de [...], a remis en location à B.Q.________ et A.Q.________ un appartement de 3,5 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 644/2404). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er mai 1999 au 31 mars 2000, le bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de quatre mois.
- 33 - Les parties sont convenues d'un loyer mensuel brut initial composé comme il suit : " annuel trimestriel mensuel 3.1 Loyer net Fr. 11.520,00 2.880,00 960,00 3.2 Acompte de chauffage et eau chaude Fr. 1.800,00 450,00 150,00 3.3 Divers Fr. 240,00 60,00 20,00 3.4 Total Fr. 13.560,00 3.390,00 1.130,00 3.5 Divers Gaz Fr. 240,00 par an 3.5 Divers" Il n'est pas contesté que A.Q.________ est aujourd'hui seule titulaire du bail. 16. Par contrat de bail à loyer du 19 janvier 1998, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à A.K.________ et B.K.________ un appartement de 3,5 pièces au 2ème étage dudit immeuble (objet n° 624/2204). Conclu pour une période initiale s'étendant du 15 février 1998 au 1er avril 1999, le bail se renouvelait de plein droit d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 1'240 fr. composé comme il suit :
- 34 - " annuel trimestriel mensuel Loyer net Fr. 11160.00 2790.00 930.00 Acompte de chauffage Fr. 1800.00 450.00 150.00 Acompte d'eau chaude Fr. Forfait gaz Fr. 240.00 60.00 20.00 Fr. Total Fr. 13200.00 3300.00 1100.00" A.K.________ et B.K.________ ont quitté l'appartement le 31 mars 2012. 17. Par contrat de bail à loyer du 16 décembre 1985, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à B.S.________ un appartement de 3 pièces au 4ème étage dudit immeuble (objet n° 442/2402). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er février 1986 au 1er juillet 1987, le bail se renouvelle de plein droit d'année en année. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de trois mois. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 910 fr. composé comme il suit : Annuel Trimestriel Mensuel
- 35 - Loyer net Acompte de chauffage et eau chaude Divers gaz Total ___8'880.--___ ___1'812.--___ ____228.--___ ___________ __10'920.--___ ___2'220.--___ ____453.--___ _____57.--___ ____________ ___2'730.--___ ___740.--___ ___151.--___ ____19.--___ ___________ ____910.--__ Le loyer a subi diverses adaptations. Ainsi, selon notification de hausse de loyer du 7 février 1991, à valoir pour le 1er juillet 1991, le loyer mensuel, qui s'élevait précédemment (sans que l'on sache depuis quand) à 850 fr. net, plus un "Acompte de chauffage et d'eau chaude" de 150 fr. et 20 fr. pour "Divers mensuels", a été porté à 955 fr. net, les montants payés pour les frais accessoires n'ayant pas été modifiés. Le 18 décembre 2008, P.________ AG a notifié une seconde hausse de loyer par laquelle elle a augmenté l'"acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de 150 à 230 fr. à compter du 1er avril 2009. Cette formule fait également mention du montant mensuel de 20 fr. précité, cette fois-ci sous la rubrique "Gaz forfait". 18. Par contrat de bail à loyer commercial du 25 juillet 1994, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à Y.________ SA un local avec vitrine, d'une surface approximative de 100 m2 à l'usage de bureau et show-room au rez-dechaussée dudit immeuble (objet n° 1002). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er juillet 1994 au 1er juillet 1996, le bail se renouvelle de plein droit de cinq ans en cinq ans. Il se résilie moyennant respect d'un préavis d'une année. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 850 fr. composé comme il suit :
- 36 - Annuel Trimestriel Mensuel Loyer net minimum Acompte de chauffage et eau chaude Autres frais accessoires Total 9'000.-- 1'200.-- _______ _______ 10'200.-- 2'250.-- 300.-- ________ ________ 2'550.-- 750.-- 100.-- _________ _________ 850.-- S'agissant des frais accessoires, le bail mentionne ce qui suit : "5. Dispositions particulières [...] 5.4 Les frais accessoires mentionnés à l'article 2 du présent contrat sont à la charge du locataire. On entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose louée, notamment taxes d'égout, d'épuration d'eaux usées et d'enlèvement des ordures et autres déchets." 19. Par contrat de bail à loyer commercial du 16 juin 1986, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à O.________ un local avec vitrines, un lavabo et un WC, d'une surface approximative de 110 m2 à l'usage d'un magasin d'exposition et de vente de collections d'habits au rez-de-chaussée dudit l'immeuble (objet n° 1001). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er août 1986 au 1er juillet 1991, le bail se renouvelle de plein droit de cinq ans en cinq ans. Il se résilie moyennant respect d'un préavis d'une année.
- 37 - Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 1'540 fr. composé comme il suit : Le 22 avril 1998, les parties ont conclu un "Avenant" qui prévoit ce qui suit : "ARTICLE 1 Dès le 1er mai 1997, suite à la situation conjecturelle, le loyer mensuel de Fr. 1'715.--+ Fr. 140.-- de charges est ramené à Fr. 1'370.-- + Fr. 140.-- de charges. [...] ARTICLE 2 Il est précisé que le montant de Fr. 140.-- correspond uniquement à un acompte de chauffage, le locataire n'utilisant pas d'eau chaude. ARTICLE 3 Prochaine échéance du bail au 1er juillet 2001. Sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties, par lettre chargée et consignée à un office postal suisse au moins une année à l'avance, le présent bail sera renouvelé de plein droit aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. ARTICLE 4 Les autres clauses et conditions du bail restent inchangées." Annuel Trimestriel Mensuel Loyer net minimum Acompte de chauffage et eau chaude Autres frais accessoires Total 16'800.-- 1'680.-- _______ _______ 18'480.-- 4'200.-- 420.-- ________ ________ 4'620.-- 1'400.-- 140.-- ________ ________ 1'540.--
- 38 - 20. Par contrat de bail à loyer commercial du 25 avril 1997, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à O.________ un local principal, deux petits locaux annexes, un WC "hommes" avec lavabo, un WC "dames" avec lavabo, d'une surface approximative de 191 m2, au rez-de-chaussée dudit immeuble (objet n° 1004). Conclu pour une période initiale allant du 1er mai 1997 au 1er juillet 2001, le bail se renouvelle de plein droit de cinq ans en cinq ans. Il se résilie moyennant respect d'un préavis d'une année. Les parties sont convenues d'un loyer mensuel initial brut de 1'180 fr. composé comme il suit : 21. Par contrat de bail à loyer du 4 mai 1999, la défenderesse, par l'intermédiaire de la Régie [...], a remis en location à U.________ et W.________ un appartement de 2 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [...], à Vevey (objet n° 443/2403). Conclu pour une période initiale s'étendant du 1er mai 1999 au 30 septembre 1999, le bail se renouvelle de plein droit de six mois en six mois. Il se résilie moyennant respect d'un préavis de trois mois. Annuel Trimestriel Mensuel Loyer net minimum Acompte de chauffage et eau chaude Autres frais accessoires Total 12'240.-- 1'920.-- _______ _______ 14'160.-- 3'060.-- 480.-- ________ ________ 3'540.-- 1'020.-- 160.-- ________ ________ 1'180.--
- 39 - Les parties sont convenues d'un loyer mensuel composé comme il suit : " annuel trimestriel mensuel 3.1 Loyer net 8.280,00 2.070,00 690,00 3.2 Acompte de chauffage et eau chaude 1.080,00 270,00 90,00 3.3 Divers 168,00 42,00 14,00 3.4 Total 9.528,00 2.382,00 794,00 3.5 Divers Gaz Fr. 168,00 par an 3.5 Divers" Il n'est pas contesté que W.________ est aujourd'hui seule titulaire du bail. 22. Par contrat de bail à loyer du 2 juin 1972, la précédente propriétaire de l'immeuble sis [...], à Vevey, a remis en location à B.B.________ un appartement de 3 pièces au 5ème étage dudit immeuble (objet n° 652/2502). Ce contrat, conclu pour une période initiale s'étendant du 1er juillet 1972 au 1er octobre 1973, se renouvelait d'année en année. Il se résiliait moyennant respect d'un préavis de quatre mois. Le loyer mensuel initial brut se composait comme il suit :
- 40 - Annuel Trimestriel Mensuel Loyer net Acompte de chauffage et eau chaude Total ___5’820.--___ ___480.--___ ___________ __6’300.--___ ___1’455.--___ ____120.--___ ____________ ___1’575.--___ ___485.--___ ___40.--___ ___________ ____525.--__ L'article 14 du bail prévoyait ce qui suit : "Si la taxe d'épuration des eaux usées n'est pas portée dans le compte de chauffage et d'eau chaude, elle sera facturée au preneur sur la base d'un décompte annuel, conformément aux dispositions des lois et règlement en la matière." Le loyer de l'appartement loué par B.B.________ a subi diverses adaptations pour être finalement porté, selon notification de hausse de loyer du 7 février 1991, à 948 fr. par mois, soit 778 fr. de loyer net, plus 150 fr. d'"Acompte de chauffage et d'eau chaude" et 20 fr. pour "Divers mensuels", avec effet au 1er juillet 1991. Par courrier du 24 janvier 2008, A.B.________, fils du locataire, au bénéfice d'une procuration, a résilié le contrat de bail litigieux pour le 29 février 2008. Il indiquait, en outre, ce qui suit : "(..) je vous rappelle la lettre recommandée que mes parents vous avaient envoyée le 25 janvier 2006 concernant plusieurs défauts à la chose louée selon art 259a al. 1 let. b du C.O., lettre restée sans réponse de votre part malgré vous l'avoir rappelée à plusieurs reprises. En vertu de cet article, mes parents seraient en droit de vous réclamer une indemnisation, mais, par gain de paix et de temps,
- 41 nous renoncerions à entreprendre une action pour être indemnisés si vous nous libérez de nos obligations pour fin février 2008." Le logement objet du bail a été restitué à fin février 2008 et le locataire libéré du paiement du loyer dès ce moment-là. B.B.________ est décédé le 30 mai 2008. Il a laissé comme seuls héritiers légaux R.L.________ et A.B.________, ses enfants. De la hausse de loyer du 18 décembre 2008 : 23. Le 18 décembre 2008, P.________ AG a notifié aux locataires précités une hausse de loyer majorant l'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires, censée entrer en vigueur le 1er avril 2009. Les formules officielles adressées aux locataires ne comportent aucune indication du motif de la hausse. Des frais accessoires :
24. Le 18 avril 1968, les précédentes propriétaires des immeubles sis [...] (parcelle [...]), [...] (parcelle [...]), [...] (parcelle [...]) et [...] (parcelle [...]), ont conclu avec D.________ un contrat de chauffage à distance valable jusqu'au 31 décembre 2018. Cette convention prévoit notamment la construction d'une centrale thermique et d'une sous-station thermique de distribution destinées à alimenter en chauffage les immeubles susmentionnés. Elle dispose en outre que les propriétaires nomment un mandataire commun auprès de D.________. D.________ SA, à Lausanne, a été désignée en tant que mandataire et a été chargée de réceptionner les factures de
- 42 - D.________, de les acquitter puis de répartir les frais en question par des décomptes individuels adressés à chaque propriétaire. Par demande du 8 décembre 2008, D.________ SA a ouvert action contre P.________ AG devant le Tribunal cantonal zougois en paiement de 274'406 fr. 96, réclamés au titre de remboursement de frais accessoires, se réservant le droit de faire valoir le solde de sa créance dans le cadre d'une nouvelle action au fond. Le 9 juin 2010, D.________ SA a résilié son mandat. Aucun nouveau mandataire n'a été désigné. Depuis le 1er juillet 2010, P.________ AG reçoit et est censée acquitter directement les factures émises par D.________. 25. P.________ AG, par l'intermédiaire de la gérance D.________ GmbH, a fait parvenir aux locataires en question les décomptes de frais accessoires pour les périodes 2003-2004, 2004-2005 et 2005-2006, ce à la fin de l'année 2007 pour certains des locataires et au courant du mois de juillet 2008 pour les autres. Tous les locataires en question, à l'exception de A.A.________ et B.A.________ et A.R.________ et B.R.________, ont confié l'examen de ceux-ci à l'Asloca. Le 8 janvier 2008, l'Asloca a informé la gérance qu'en l'état, il lui était impossible de vérifier si les montants réclamés étaient corrects. Elle a sollicité que les décomptes soient établis conformément aux directives cantonales vaudoises en la matière, en français, et avec indication claire de tous les postes facturés.
Agissant au nom de A.R.________ et B.R.________, la Winterthur-ARAG Protection juridique a invité la défenderesse, par courrier du 26 février 2008, à lui communiquer les pièces justificatives des décomptes.
- 43 - Un échange de courriers s'en est suivi entre l'Asloca et la représentante de P.________ AG concernant la manière d'établir les décomptes de frais accessoires litigieux, ainsi que la répartition des frais entre les locataires. Durant l'été 2008, P.________ AG a établi et présenté à certains locataires de nouveaux décomptes pour les exercices 2003- 2004, 2004-2005 et 2005-2006, en français et davantage détaillés. Elle a corrigé partiellement des décomptes en retranchant les montants correspondant à la taxe d'épuration et d'égout pour des locataires dont le bail ne mettait pas expressément ces taxes à leur charge. Le 6 août 2008, les locataires représentés par l'Asloca ont interpellé une nouvelle fois la représentante de la défenderesse en exigeant des détails sur le montant global facturé à titre de chauffage et d'eau chaude. Ils réclamaient, en outre, que la gérance leur fournisse les décomptes établis par D.________ SA. Par courrier du 12 août 2008, la gérance a avisé l'Asloca qu'elle allait procéder à la résiliation des baux si les locataires ne s'acquittaient pas des trois-quarts des soldes réclamés dans un délai de 30 jours. Le 14 novembre 2008, la gérance a adressé aux locataires contestataires les décomptes de frais accessoires afférents aux périodes 2006-2007 et 2007-2008. Le 18 novembre 2008, l'Asloca a fait parvenir à D.________ SA une liste des locataires auxquels les taxes d'épuration et d'égout ne devaient pas être facturées. Elle demandait aussi à ce que les frais administratifs soient retranchés du décompte général.
- 44 - Le 22 décembre 2008, l'Asloca a adressé un nouveau courrier à la gérance lui demandant d'effectuer les corrections nécessaires dans les décomptes de frais accessoires. Certains locataires ont reçu une version de ces mêmes décomptes comportant des corrections. Des défauts de la chose louée : 26. Par courrier du 23 novembre 2004, A.Y.________ et B.Y.________ ont averti leur bailleresse que leur plafond avait été endommagé suite à un dégât d'eau provenant de la toiture. Ils ont derechef interpellé celle-ci sur ce même problème par courriers des 25 avril 2005 et 26 novembre 2008. Le 25 janvier 2006, B.B.________ a adressé à la gérance le courrier suivant : "Permettez-moi s'il vous plaît de vous rappeler ci-dessous les problèmes exposés à l'occasion de divers appels téléphoniques que je vous ai adressés au cours de l'année 2005, et qui sont restés à ce jour sans nouvelles de votre part. Pour mémoire, nous sommes locataires de l'appartement que nous habitons depuis plus de 33 ans et l'avons toujours rafraîchi et entretenu à nos frais (peinture et vitrification du parquet par exemple). Appartement Problème avec la chasse d'eau qui se remplit très lentement et qui parfois déborde.
- 45 - De plus, suite à une inondation l'année dernière de l'appartement du dessus, le plafond du corridor, de la salle de bain, des WC et de l'entrée s'effrite. Chauffage Au vu de son état, il n'est plus possible ni de le régler ni de l'arrêter. Avec comme conséquence que l'appartement est soit froid soit surchauffé (environ 26 à 28° C). Dans ce dernier cas, la suggestion de votre précédent concierge était "surtout ne pas toucher ces robinets, ouvrez les fenêtres en permanence"! Ce gaspillage va à l'encontre des recommandations d'économie d'énergie qu'on nous prodigue, et ne contribue probablement pas à limiter les frais de charges. Entrée, cage d'escalier, ascenseur L'état depuis longue date de la moquette dans l'entrée de l'immeuble, dans la cage d'escalier ainsi que dans l'ascenseur est dégoûtant. En effet, celle-ci, d'origine, est très usagée et insalubre: elle est souillée principalement par de l'urine et par des crachats. On peut également y voir des marques de brûlures dues à des cigarettes, qui pourraient peut-être un jour ou l'autre provoquer un incendie. Parking souterrain Les portes sont depuis des mois bloquées ouvertes, ce dont profitent des personnes qui y mettent leurs voitures gratuitement et de plus même sur notre propre place. D'autre part, la présence de groupes d'individus nous le fait ressentir comme peu sûr. Comme vous le savez, les problèmes décrits ci-dessus constituent des défauts de la chose louée au sens de l'art. 259 du Code des Obligations. Au vu de votre devoir d'entretien de la chose louée ressortant de l'art. 256, je vous invite instamment à procéder à un constat et à y remédier. [...]."
- 46 - Par courrier du 30 septembre 2006, J.________ a informé sa bailleresse que l'écoulement des toilettes de son logement était défectueux et que les stores de l'arrière de l'immeuble ne pouvaient plus être remontés. Les 9 décembre 2007, 14 février 2008, 25 février 2008 et 9 novembre 2009, il s'est plaint de divers autres défauts dans son logement. Par courrier du 30 janvier 2007, H.________ a signalé à sa bailleresse que, suite à une fuite d'eau dans les toilettes de son appartement, elle avait fait intervenir l'entreprise [...], réclamant que les frais de cette intervention soient pris en charge par la bailleresse. A.R.________ et B.R.________ ont informé leur bailleresse, par courriers des 7 octobre 2007 et 15 juin 2008, que le parquet de leur chambre nord-est se décollait et que la porte du salon, de même que celle du four, ne fermaient plus. Le 14 janvier 2008, la demanderesse W.________ a adressé un courrier à la défenderesse pour lui indiquer que son lavabo était défectueux. Par courrier du 15 juin 2008, C.________ a informé sa bailleresse que les stores de son appartement étaient endommagés. Le 29 septembre 2008, il l'a l'interpellée une nouvelle fois à ce sujet et l'a avertie de défauts touchant l'agencement de sa cuisine. Le 1er juillet 2008, Y.________ SA s'est adressée à la gérance pour lui réclamer la somme de 3'483 fr. à titre d'indemnité pour le dommage causé à sa marchandise à la suite d’un dégât d'eau survenu fin juin 2009. La gérance l'a informée, par lettre du 5 novembre 2008, de son refus d'entrer en matière. Interpellés, Generali Assurances Générales SA et l'Etablissement cantonal d'Assurance ont refusé de
- 47 prendre en charge les dégâts annoncés au motif qu'ils résultaient d'un défaut d'entretien de la chose louée. Le 4 septembre 2008, A.Q.________ a écrit ce qui suit à sa bailleresse : "Suite à mon entretien avec les concierges et un responsable de votre immeuble de l'av. [...] et etc….. il se trouve que des déchets de toute sorte se trouve devant les fenêtres des chambres côté nord. Cela et extrêmement désagréable et puant "il y a des cornets poubelles entier." Ce qui risque de nous amener des rats et leurs familles [...]." Ce courrier était contresigné par plusieurs autres locataires et accompagné de photographies. En date du 22 décembre 2008, l'Asloca a adressé à la bailleresse le courrier suivant : "[...] Beaucoup de locataires se sont plaints de nombreux défauts dans leur appartement. Pour ceux dont le bail débute en février 2007, des demandes de réfection vous ont été adressées immédiatement, lors de l'état des lieux d'entrée mais au plus tard, dans la semaine qui a suivi la remise des clés, soit par les locataires eux-mêmes, soit par le concierge de l'immeuble à qui ils se sont adressés. Pour les locataires dont le début du bail est plus ancien, ces revendications datent de plusieurs années. Certains locataires ont cessé de vous adresser leurs demandes par écrit au motif qu'ils n'avaient jamais de réponse de votre part et vous ne semblez pas prendre non plus en considération leurs appels téléphoniques. Les plaintes qui émanent des locataires concernent dans une très grande majorité, des défauts d'entretien général des appartements
- 48 ainsi que des communs des immeubles. Pour le reste, il s'agit, entre autres, de stores, de catelles, de portes d'armoires cassées, de parquet troué ou dont les lamelles se décollent, d'écoulement de balcons bouché, de vitres fendues, de fenêtres non hermétiques qui laissent passer l'air, d'installations électriques défectueuses, de la présence de salons de massages dont l'activité importune certains locataires, des ascenseurs, très souvent en panne, de l'état déplorable des moquette des couloirs etc... De ce fait, il serait de bonne augure que vous procédiez vous-même à un constat et preniez les mesures qui s'imposent afin d'entretenir au mieux vos appartements." Par courrier du 9 novembre 2009, E.________ a informé la gérance de l'existence de plusieurs défauts dans son appartement, soit du fait que la hotte de la cuisine ne fonctionnait pas, que les parquets de toutes les pièces étaient fendus et que l'eau était très souvent brune. Le 29 janvier 2010, à la suite d’une visite de la Commission de salubrité, le permis d'habiter du logement occupé par A.Z.________ et B.Z.________ a été provisoirement suspendu en raison des problèmes d'humidité constatés. Des procédures ayant opposé les parties : 27. Le 21 avril 2008, A.V.________ et B.V.________ ont adressé au Tribunal des baux une requête, au pied de laquelle ils ont pris des conclusions en exécution des travaux et en réduction de loyer. Par jugement du 1er mai 2009, le tribunal leur a donné gain de cause. Par arrêt du 22 septembre 2010, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a réformé partiellement le jugement précité en diminuant les réductions de loyer octroyées en première instance.
- 49 - 28. Par requête du 8 décembre 2009, A.Z.________ et B.Z.________ ont saisi le Président du Tribunal des baux d'une requête de mesures provisionnelles et préprovisionnelles visant principalement à l'élimination de problèmes d'humidité dans leur appartement, ainsi qu'à leur libération du paiement du loyer en cas d'inexécution des travaux de remise en état par la bailleresse. Lors de l'audience du 15 janvier 2010, les parties ont conclu une transaction dans laquelle, pour l'essentiel, la bailleresse s'engageait à remédier aux problèmes d'humidité excessive et de moisissures. Les locataires renonçaient à demander une réduction de loyer du fait de l'exécution des travaux, mais se réservaient le droit de réclamer une réduction de loyer et des dommages-intérêts du chef des défauts objet de la procédure. De la procédure de première instance: 29. A.A.________ et B.A.________, N.________, L.________, E.________, C.________ et I.________, A.Y.________ et B.Y.________, M.________, J.________, B.Z.________ et A.Z.________, H.________, A.R.________ et B.R.________, A.V.________ et B.V.________, A.T.________, G.________ et X.________, A.Q.________, A.K.________ et B.K.________, B.S.________ et A.S.________, Y.________ SA, O.________, W.________ et R.L.________ et A.B.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut successivement entre le 4 décembre 2008 et le 31 mars 2009. Par leurs requêtes, dirigées contre P.________ AG, ils ont contesté la hausse de loyer reçue le 18 décembre 2008 et réclamé la correction des décomptes des frais accessoires, y compris "la restitution des sommes versées en trop à titre de frais administratifs comptés deux fois, des taxes d'épuration et d'égouts et du gaz de cuisson". Les demandeurs ont requis également la réparation de certains défauts, de même qu'une "indemnité".
- 50 - Postérieurement, entre le 11 décembre 2008 et le 26 mai 2009, les demandeurs ont complété leurs requêtes en détaillant les défauts dont ils demandaient l'élimination, en chiffrant le montant de la réduction de loyer demandée et en précisant la période pour laquelle elle était exigée. Les locataires O.________ et Y.________ SA ont au demeurant sollicité l'octroi de dommages-intérêts. 30. L'autorité de conciliation a siégé les 19 mars 2009, 27 mai 2009 et 17 juin 2009. Elle a prononcé la nullité de la hausse de loyer notifiée le 18 décembre 2008 et, pour le surplus, constaté l'échec de la conciliation. 31. Le 15 avril 2009, les demandeurs A.V.________ et B.V.________, A.T.________, W.________, A.P.________ et B.P.________, A.Q.________, A.K.________ et B.K.________, G.________ et X.________, de même que B.S.________ et A.S.________ ont adressé au Tribunal des baux une demande au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre la défenderesse : "1. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires (conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. 2. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition entre locataires et des pièces justificatives. 3. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un montant à dire de justice est remboursé aux locataires. 4. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée aux locataires G.________ est déduit des décomptes pour les périodes 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée. 5. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée aux locataires
- 51 - B.V.________ et A.V.________, A.T.________, A.P.________ et A.P.________, A.Q.________, [...], B.K.________ et A.K.________ et, A.S.________ et B.S.________ est déduit des décomptes pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée. 6. La bailleresse doit immédiatement remboursement, aux locataires G.________, de l'eau chaude payée à tort pour les décomptes 2006/2007 et 2007/2008. 7. La bailleresse doit immédiatement remboursement de tous les montants correspondant à la consommation de gaz pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 aux locataires dont le bail prévoit une facturation forfaitaire du gaz. 8. La bailleresse doit immédiatement remboursement de l'acompte de gaz depuis 1998 à ce jour aux locataires dont le bail prévoit un acompte de gaz. 9. La bailleresse doit immédiatement remboursement des montants payés à tort pour les taxes d'égout et d'épuration pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 aux locataires dont le bail ne prévoit pas ces taxes. 10. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des décomptes des locataires G.________ pour les périodes 2006/2007 et 2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée. 11. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des décomptes des locataires B.V.________ et A.V.________, A.T.________, A.P.________ et B.P.________, A.Q.________, [...], B.K.________ et A.K.________ et, A.S.________ et B.S.________ pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort par les locataires leur est restituée. 12. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des décomptes des locataires G.________ pour les périodes 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée. 13. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des décomptes des locataires B.V.________ et A.V.________, A.T.________, A.P.________ et B.P.________, A.Q.________, [...], B.K.________ et A.K.________ et, A.S.________ et B.S.________ pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par les locataires leur est restituée. 14. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais,
- 52 dans l'appartement de : B. A.T.________ : - Peintures des murs et plafonds en mauvais état; - Infiltration d'eau dans la chambre à coucher, plafond et murs à refaire ; - Radiateurs bloqués, température de 15° C dans certaines pièces, en hiver ; - Ecoulement du balcon bouché. C. A.P.________ et B.P.________ - Robinets de la salle de bains fuyant au niveau de la fixation ; - Armoires de la cuisine cassées ; - Décollement de certaines lamelles du parquet ; - Email de la baignoire très usé ; - Disfonctionnement du four ; - Stores dans une chambre à coucher cassé depuis le début bail ; - Stores du salon cassés de juillet 2005 à juillet 2008 ; - Fenêtres des chambres et porte-fenêtre du salon non hermétiques, laissant passer l'air. D. A.Q.________ - Ventilation de la cuisine complètement bouchée ; - Cache de la hotte de ventilation cassé ; - Fenêtre de la chambre non hermétique ; - Prise dans une chambre ne fonctionne pas ; - Fenêtres très mal isolées et laissent passer l'air ; - Porte fenêtre du salon se ferme mal ; - Vitre du balcon fendue ; - Ecoulement du balcon bouché ; - Manivelle du store du salon cassée. E. B.K.________ et A.K.________ - Tapisserie d'une chambre se décolle ; - Parquet en mauvais état ; - Peinture de la salle de bain s'écaille ; - Ventilation cuisine ne fonctionne pas - Vitre balcon fendue ;
- 53 - - L'eau dans les WC coule constamment. F. X.________ et G.________ - Carrelage de la cuisine fissuré - Parquet en très mauvais état dans toutes les pièces et multiples trous et lamelles qui se décollent dans une chambre ; - stores dans le salon cassés, de février 2007 à juillet 2008 ; - installations électriques défectueuses ; - présence de salons de massages dans l'immeuble entraînant de multiples dérangements. G. A.S.________ et B.S.________ - Salon pas refait depuis 23 ans, murs et plafonds jaunis ; - Robinetterie de la cuisine fuit au niveau de la fixation ; - Peinture cuisine s'écaille ; - Catelles au dessus de l'évier se décollent ; - Placards cuisine en mauvais état ; - Radiateurs bloqués sur chaud, impossible à régler ; - Porte du balcon ne se ferme pas correctement. 15. Le bailleur est tenu de remédier, dans les meilleurs délais, aux défauts suivants, dans les communs de l'immeuble : - défaut général d'entretien (murs, plafonds et sols sales) ; - moquette des corridors en très mauvais état (30 ans d'âge). Odeurs nauséabondes; - ascenseurs souvent en panne, très sales et dangereux. - Cour intérieure au dessus du parking dans un état de saleté déplorable, prolifération d'insectes ; - Présence de salons de massages dans l'immeuble. - Porte intérieure avant les escaliers cassée ; - Présence de caméras à l'entrée des immeubles et de micros dans le bureau du concierge. 16. Le loyer mensuel net est réduit comme suit, depuis le début du bail jusqu'à réparation des défauts, pour : B. A.T.________ : - 40% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ;
- 54 - - 35% pour les désagréments liés aux salons de massage ou, subsidiairement, 20% de réduction définitive de loyer si rien ne peut être entrepris pour ce problème ; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble. C. A.P.________ et B.P.________ - 40% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ; - 35% pour les désagréments liés aux salons de massage ou, subsidiairement, 20% de réduction définitive de loyer si rien ne peut être entrepris pour ce problème ; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble. D. A.Q.________ - 42,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ; - 35% pour les désagréments liés aux salons de massages ou, subsidiairement, 20% de réduction définitive de loyer si rien ne peut être entrepris pour ce problème ; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble. F. B.K.________ et A.K.________ - 27,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble. G. X.________ et G.________ - 5% pour les stores, depuis le 1er février 2007 jusqu'au 31 juillet 2008 ; - 35% pour les désagréments liés aux salons de massages, jusqu'à ce qu'il soit remédié à ce défaut ou, subsidiairement, 20% de réduction définitive de loyer si rien ne peut être entrepris pour ce problème ; - 17,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble. H. A.S.________ et B.S.________ - 42,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble. 17. La hausse notifiée le 18 décembre 2008 à tous les locataires est nulle. 18. Subsidiairement, elle est reportée à la plus prochaine échéance prévue dans leur bail. 19. Pour les conclusions 3 à 13 et la conclusion 16, à défaut de paiement dans les 30 jours, les locataires sont autorisés à compenser les montants devant être remboursés ou
- 55 payés à tort avec les loyers." 32. Le 16 avril 2009, les demandeurs A.A.________ et B.A.________, N.________, L.________, E.________, C.________ et I.________, A.Y.________ et B.Y.________, M.________, J.________, B.Z.________ et A.Z.________, de même que H.________ ont à leur tour adressé au Tribunal des baux une demande, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre la défenderesse : "I. Ordre est donné à P.________ AG de produire des décomptes de chauffage et au chaude et frais accessoires conformes aux directives vaudoises et en français pour les années 1998/1999 à 2007/2008. II. Les décomptes de chauffage/eau chaude et frais accessoires 1998/1999 à 2007/2008 sont corrigés selon précisions à fournir en cours d'instance, après production des décomptes détaillés et des pièces justificatives. III. Les suppléments réclamés par P.________ AG ne sont pas dus. IV. Un montant à dire de justice est remboursé aux locataires pour les frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires. V. P.________ AG doit immédiatement remboursement aux locataires A.A.________, N.________, E.________, C.________ et B.Z.________ de l'eau chaude payée à tort depuis le début du bail. VI. P.________ AG doit immédiat remboursement, aux locataires dont le bail prévoit une facturation forfaitaire du gaz, de tous les montants correspondant à la consommation de gaz depuis 1998 à ce jour. VII. P.________ AG doit immédiatement remboursement aux locataires dont le bail prévoit un acompte de gaz le remboursement de l'acompte depuis 1998 à ce jour. VIII. P.________ AG doit immédiatement remboursement à tous les locataires des montants payés à raison de frais administratifs facturés à double depuis 1998 à ce jour. IX. P.________ AG doit immédiatement remboursement à tous les locataires des montants facturés à tort pour les vacants. X. P.________ AG doit immédiat remboursement aux locataires dont le bail ne prévoit pas la facturation des taxes d'épuration et égout des montants payés à tort depuis 1998/1999 à 2007/2008. XI. Tout montant facturé à titre de gaz de cuisson est déduit des décomptes 1998/1999 à 2007/2008 et remboursé aux locataires. XII. La hausse notifiée le 18 décembre 2008 est nulle et de nul effet.
- 56 - XIII. Ordre est donné à P.________ AG d'effectuer les travaux suivants, respectivement de remettre en état, dans les meilleures délais, dans l'appartement de : A. A.A.________ et B.A.________ : - Porte du placard où se trouve la poubelle cassée ; - Peinture du plafond du salon s'écaille et tombe ; - Parquet très abîmé ; - Absence de clés pour les toilettes et chambres ; - Installation électrique défectueuse ; - Vitre du balcon fendue. B. N.________ - Portes des armoires de la cuisine cassées ; - Gonds de la porte d'entrée cassés; - Porte vitrée de la cuisine cassée; - Peintures murs et plafonds du salon et d'une chambre en très mauvais état ; - Radiateurs bloqués sur chaud, température trop élevée ; - Vitre du balcon fendue ; - Porte-fenêtre du balcon ferme mal ; - Fenêtres dans deux chambres pas hermétiques, l'air passe en dessous ; - Installations électriques défectueuses, il y a souvent des courts-circuits ; - Joints de la baignoire complètement usés ; - Mauvais écoulement du balcon, l'eau stagne quand il pleut, - Inondation dans les toilettes et dans la cuisine tous les trois mois environ, l'eau sort des toilettes et de l'évier C. L.________ - Porte d'armoire de la cuisine cassée ; - Porte de l'armoire coulissante du hall cassée ; - Parquet en très mauvais état ; - Arrivée d'eau à la salle de bains très faible ; - Peintures de la salle de bains en très mauvais état ; - Vitre du balcon fendue ; D. E.________ - Hotte de la cuisine ne fonctionne pas ;
- 57 - - Radiateurs bloqués, impossibilité de les régler ; - Parquet fendus dans toutes les pièces et lamelles se décollent dans une chambre ; - Installations électriques défectueuses et dangereuses (étincelles quand on branche un appareil) ; - Fenêtres très mal isolées, laissent passer l'air ; - Vitre du balcon fendue ; - Eau très souvent brune ; - Toilettes fuient au niveau du sol. E. C.________ et I.________ - porte d'une armoire de la cuisine cassée (à vrai dire il n'y a plus de porte) ; - porte de l'armoire en dessous de l'évier cassée ; - porte coulissante d'un placard de la cuisine cassée ; - bas de toutes les portes d'armoires et placards de la cuisine en très mauvais état ; - stores dans les deux chambres cassés ; - installations électriques défectueuses ; - tuyauterie du balcon trouée, de l'eau coule sur le balcon ; - présence de salons de massages dans l'immeuble entraînant de multiples dérangements. F. A.Y.________ - Infiltration dans le plafond d'une chambre à coucher, - Fenêtres non étanches ; - Parquet du salon en très mauvais état ; - Tapisserie des chambres très usagées ; - Vitre du balcon fendue ; - Très mauvais écoulement du balcon ; - Gonds des portes des armoires cuisine. G. M.________ - Murs, catelles et plafonds de l'ensemble de l'appartement en mauvais état ; - Ecoulement de la baignoire constamment bouché, impossible de l'utiliser, - L'eau coule continuellement dans les toilettes ; - Lamelles du parquet dans le salon se décollent ;
- 58 - - Porte du balcon pas hermétique, l'air passe en dessous ; - Installations électriques défectueuses, il y a souvent des courts-circuits ; - Mauvais écoulement du balcon, l'eau stagne quand il pleut. H. J.________ - Cuisinière à gaz cassée, d'août 2007 à février 2008 ; - Peintures et moquettes de tout l'appartement pas refait depuis 1973 et en mauvais état ; - Parquet chambre à coucher en mauvais état ; - Charnières des portes d'armoires de la cuisine cassées ; - Joints de la baignoire usagés. Plus d'étanchéité depuis août 2007. - Vitre du balcon fendue ; - Ecoulement du balcon complètement bouché. I. B.Z.________ et A.Z.________ - Ventilation douche + WC ne fonctionne pas ; - Humidité et moisissures dans deux chambres à coucher ; - Parquet du salon très tâché et des lamelles se décollent ; - Radiateurs défectueux dans l'appartement, température entre 16 et 17° C en hiver, nécessité de se chauffer avec des appareils électriques ou gaz en 2008 ; - Catelles cassées et peintures en très mauvais état dans la salle de bains ; - Stores cassés dans deux chambres. J. H.________ - Refoulement de l'eau dans les toilettes. Réparation provisoire il y a 3 ans, suite à une inondation, mais le travail définitif n'a toujours pas été fait ; - Porte du balcon très difficile à fermer ; - Fissures sur le mur du salon. Ces derniers n'ont pas été refaits par le bailleur depuis plus de 25 ans ; - Mauvais écoulement du balcon ; - Installation électrique défectueuse ; - Vitre du balcon fissurée. VIII. Ordre est donné à P.________ AG d'effectuer les travaux suivants dans les meilleurs délais: dans les communs : - défaut général d'entretien (murs, plafonds, sols sales) ;
- 59 - - murs et moquettes des corridors et de l'entrée sales et en très mauvais état ; - odeurs nauséabondes; - ascenseur souvent en panne et dangereux car non sécurisé ; - cour intérieure dans un état lamentable. Sert de dépotoir au bâtiment ; - présence de salons de massages. Insécurité, porte d'entrée ouverte toute la nuit par les locataires de ces salons qui les bloquent. - présence de caméras à l'entrée de l'immeuble et de micros dans le bureau du concierge. - cave très humide suie à une inondation il y a un an. Toutes les affaires s'y trouvant ont été endommagées (Lopes). - porte intérieure avant les escaliers cassée. IX. Le loyer mensuel net est réduit comme suit, pour: A. A.A.________ et B.A.________ : - 27,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement, depuis le 1er mai 2006 ; - 10% pour le four cassé de mai 2006 à juillet 2006 (3 mois) ; - 20% pour le frigo cassé de mai 2006 à juillet 2006 (3 mois) ; - 10% pour le défaut d'entretien général des communs de l'immeuble depuis le 1er mai 2006. B. N.________ - 51% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement, depuis le 1er juin 2007; - 40% pendant 3 jours, 4 fois par année, pour les problèmes d'inondation depuis le 1er juin 2007 ; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble depuis 5 ans ; - 35% pour les nuisances liées aux salons de massages depuis le 1er juin 2007. C. L.________ - 5% pour les stores du salon, de juillet 2005 à juillet 2008 ; - 20% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis 5 ans ; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble depuis 5 ans. D. E.________ - 40% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis le début du bail; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble depuis le début du bail. E. C.________ et I.________ - 5% pour les stores, depuis le 1er mars 2007 jusqu'à réparation du défaut ;
- 60 - - 35% pour les désagréments liés aux salons de massages, depuis le début du bail jusqu'à ce qu'il soit remédié à cette situation ou, subsidiairement, 20% de réduction de loyer définitive si rien ne peut être entrepris pour ce problème ; - 25% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis le début du bail jusqu`à réparation ; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble jusqu'à réparation. F. A.Y.________ et B.Y.________ - 22,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement, depuis 5 ans ; - 15% pour les problèmes d'infiltration d'eau, depuis 2 ans ; - 10% pour le défaut d'entretien dans les communs de l'immeuble, depuis 5 ans ; - 35% pour les problèmes liés à la présence de salons de massages dans l'immeuble, depuis 5 ans. G. M.________ - 52,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis 5 ans; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble depuis 5 ans. H. J.________ - 27,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement ; - 20% pour l'absence de cuisinière, de août 2007 à février 2008 (7 mois) ; - 5% pour le store cassé de août 2007 à juillet 2008 (12 mois) ; - 2% pour l'absence d'étanchéité au niveau des joints de la baignoire depuis août 2007 ; - 10% pour les défauts dans les communs de l'immeuble. I. B.Z.________ et A.Z.________ - 57,5% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement depuis le début du bail; - 10% pour le défaut d'entretien dans les communs de l'immeuble depuis le début du bail; - 35% pour les problèmes liés à la présence de salons de massages dans l'immeuble depuis le début du bail. J. H.________ - 30% pour l'ensemble des défauts dans l'appartement, depuis 5 ans et jusqu`à réparation ; - 10% pour le défaut d'entretien général des communs de l'immeuble depuis 5 ans et jusqu`à réparation.
- 61 - X. En cas de non-paiement par la bailleresse des montants alloués, les locataires sont autorisés à compenser les montants dus par la bailleresse avec les loyers." 33. Par demande conjointe également datée du 16 avril 2009, les demandeurs Y.________ SA et O.________ ont requis du Tribunal des baux qu'il prononce, avec suite de frais et dépens : Y.________ SA (local A) "1A. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires (conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. 2A. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition entre locataires et des pièces justificatives. 3A. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un montant à dire de justice est remboursé au requérant. 4A. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée au requérant est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 5A. La bailleresse doit immédiatement remboursement, au requérant, de l'eau chaude payée à tort pour les décomptes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. 6A. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des décomptes du requérant pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 7A. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des décomptes du requérant pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 8A. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais : - Défaut général d'entretien (murs, sols et plafonds très sales) ; - Cour intérieure dans un état de saleté déplorable ;
- 62 - - Conduites et grilles d'écoulement souvent bouchées. 9A. Le loyer mensuel net est réduit de 10% depuis le début du bail jusqu'à réparation des défauts. 10A. La hausse de charges notifiée le 18 décembre 2008 est nulle. 11A. Subsidiairement, la hausse notifiée le 18 décembre 2008 est reportée à la prochaine échéance." (..) Y.________ SA (local B) "1B. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires (conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. 2B. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition entre locataires et des pièces justificatives. 3B. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un montant à dire de justice est remboursé au requérant. 4B. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée au requérant est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 5B. La bailleresse doit immédiatement remboursement, au requérant, de l'eau chaude payée à tort pour les décomptes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. 6B. La bailleresse doit immédiat remboursement des montants payés à tort pour les taxes d'égout et d'épuration pour les décomptes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 au requérant. 7B. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des décomptes du requérant pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 8B. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des décomptes du requérant pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée.
- 63 - 9B. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais : i. Défaut général d'entretien (murs, sols et plafonds très sales) ; ii. Cour intérieure dans un état de saleté déplorable ; iii. Conduites et grilles d'écoulement souvent bouchées. 10B. Le loyer mensuel net est réduit de 10% depuis le début du bail jusqu'à réparation des défauts. (..) Y.________ SA (local C) 41. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires (conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. 42. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition entre locataires et des pièces justificatives. 43. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un montant à dire de justice est remboursé au requérant. 44. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée au requérant est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 45. Les frais administratifs facturés par la gérance D.________ GmbH sont déduits des décomptes du requérant pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part de ces frais administratifs payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 46. Le montant correspondant à la consommation de gaz de cuisson est déduit des décomptes du requérant pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 47. Le bailleur est tenu de remédier aux défauts suivants dans les meilleurs délais : i. Défaut général d'entretien (murs, sols et plafonds très sales) ; ii. Cour intérieure dans un état de saleté déplorable ; iii. Conduites et grilles d'écoulement souvent bouchées. 48. Le loyer mensuel net est réduit de 10% depuis le début du bail jusqu'à réparation
- 64 des défauts. 49. La hausse de charges notifiée le 18 décembre 2008 est nulle. 50. Subsidiairement, la hausse notifiée le 18 décembre 2008 est reportée à la prochaine échéance. 51. La bailleresse doit immédiat remboursement, au requérant, du montant de fr. 3483,05, avec intérêts, pour les dégâts survenus sur la marchandise suite à l'inondation à l'intérieur du local. 52. Pour les conclusions 3à 6 et la conclusion 8 et 11, à défaut de paiement dans les 30 jours, le requérant est autorisé à compenser les montants devant être remboursés ou payés à tort avec les loyers." 34. Le 17 juin 2009, la demanderesse W.________ a saisi le Tribunal des baux d'une demande au pied de laquelle elle a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre la défenderesse : "1. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés de chauffage, eau chaude et frais accessoires, le tableau de répartition entre locataires (conformes aux directives cantonales et en français) ainsi que les pièces justificatives de ces décomptes, pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. 2. Les décomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour les périodes 1998/1999, 1999/2000, 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008 sont incorrects et corrigés selon précisions à fournir en cours d'instance, après production des décomptes détaillés, du tableau de répartition entre locataires et des pièces justificatives. 3. Les suppléments réclamés par la bailleresse ne sont pas dus. Subsidiairement, un montant à dire de justice est remboursé à la requérante locataires. 4. Le montant correspondant à la part de logements vacants facturée à la requérante est déduit des décomptes pour les périodes 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007 et 2007/2008. La part payée à tort à ce titre par le requérant lui est restituée. 5. La bailleresse doit immédiat remboursement de l'acompte de gaz à la requérante pour les décompte