Incarto n. 15.2002.00078
Lugano 20 agosto 2002 CJ/fc/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Cometta, presidente, Pellegrini e Rusca
segretario:
Jaques, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 29 maggio 2002 di
__________ rappr. dall’avv. __________
contro
l’operato dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di Locarno, e meglio contro i punti 4 e 5 del provvedimento 21 maggio 2002, con cui sono state respinte le domande di doppio turno di asta e di vendita in blocco delle part. n. __________ e __________ RFD di __________ nonché n. __________ e __________ RFD __________ inoltrate nell’ambito dell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare gravante il fondo n. __________ RFD di __________ promossa da
__________ rappr. dall’avv. __________
contro
__________
procedura che concerne anche, segnatamente
__________ __________
viste le osservazioni 14 giugno 2002 di __________, 15 giugno 2002 di __________ 17 giugno 2002 di __________ e 20 giugno 2002 dell’UEF di Locarno;
ritenuto
in fatto:
A. __________ ha escusso __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso di un credito di fr. 1'211'223,35. Ritirata l’opposizione, l’escutente ha chiesto, l’11 febbraio 2002, la vendita del fondo n. __________ di __________ gravato da pegno.
B. Il 26 aprile 2002 è stato depositato l’elenco oneri (doc. 1) relativo al fondo, stimato ufficialmente in fr. 2'303'065,60 e peritalmente in fr. 4'980'000.--. Il Comune di __________ è stato iscritto per un credito di fr. 16'769,20 garantito da ipoteca legale, __________ per un credito complessivo di fr. 1'411'082,75 garantito da una cartella ipotecaria in I grado di fr. 1'000'000.--, la ricorrente, __________ per due crediti di un importo globale di fr. 3'221'187,70, garantiti da due cartelle ipotecarie di fr. 1'200'000.-- in II rango, risp. di fr. 300'000.-- in III grado, __________ per un credito di fr. 756'395.--, garantito da due cartelle ipotecarie di fr. 150'000.--, risp. fr. 100'000.--, in IV e pari grado, e __________ per un credito di fr. 390'122.--, garantito da due cartelle ipotecarie di fr. 150'000.--, risp. fr. 100'000.--, in V e pari grado. Le pretese di __________ __________ per l’iscrizione di un credito di fr. 760'000.--, non garantito da pegno, nonché di un contratto di locazione della villa edificata sul fondo gravato non sono state ammesse.
C. In risposta allo scritto 9 maggio 2002 di __________ (doc. 2), l’UEF di Locarno, con provvedimento 21 maggio 2002 (doc. 3), ha segnatamente assegnato alla banca un termine di 20 giorni per promuovere azione contro __________ in contestazione della sua pretesa iscritta nell’elenco oneri e, citando le DTF 124 III 37, 125 III 123 ss e 126 III 290, respinto la richiesta di procedere al doppio turno di asta ex art. 142 LEF per quanto concerne il contratto di locazione annunciato da __________, Ha pure respinto la domanda di realizzazione in blocco dell’intera proprietà (part. n. 773 e 791 RFD di __________ nonché n. __________ e __________ RFD __________), rilevando come la creditrice pignoratizia procedente, __________, disponesse di un titolo ipotecario gravante unicamente il fondo n. __________ RFD di __________.
D. Contro questa decisione si aggrava __________, ribadendo la necessità di procedere alla vendita in blocco dell’intera proprietà dell’escusso. I fondi che la compongono formano infatti a suo parere un’unità economica. In particolare, sul fondo n. __________ RFD di __________ sorgono due fabbricati che accolgono, il primo, una sorgente naturale ed il secondo un bacino di raccolta delle acque. Orbene, la sorgente fornisce l’unico approvvigionamento idrico della casa d’abitazione, delle serre, dei due stagni, delle fontane, dell’impianto di irrigazione e degli idranti disposti sul fondo principale n. __________ RFD di __________, oggetto dell’esecuzione in esame. Un allacciamento all’acquedotto comunale non è possibile in considerazione del forte consumo d’acqua per il mantenimento di tutta la proprietà del debitore. Quanto alle part. n. __________ e __________ RFD di __________ la ricorrente rileva che le stesse accolgono la serra per il deposito invernale delle piante esposte nel parco principale durante la stagione propizia e non godono di alcun accesso se non attraverso il fondo principale.
La ricorrente chiede altresì nuovamente che i fondi vengano realizzati con doppio turno di asta.
E. Il 29 maggio 2002, il Presidente di questa Camera ha concesso effetto sospensivo al ricorso di __________
F. Nelle sue osservazioni, __________ si oppone al ricorso. Essa evidenzia come la ricorrente, che è titolare di un diritto di pegno collettivo su tutti i fondi che compongono la proprietà dell’escusso, non abbia promosso esecuzione. Una vendita in blocco ai sensi degli art. 107 e 108 RFF sarebbe quindi esclusa, poiché potrebbe essere chiesta solo dal creditore procedente, mentre il diritto di pegno di __________ grava esclusivamente il fondo n. __________ RFD di __________.
Per quanto attiene alla questione del doppio turno di asta, __________ ritiene che solo il creditore procedente possa chiederlo, ciò che essa non ha fatto, per il motivo che il contratto di locazione reca la data del 14 gennaio 1988 ed è quindi anteriore ai pegni di __________ e di __________
G. __________ e l’escusso __________ hanno aderito al ricorso. Nelle sue osservazioni 20 giugno 2002, l’UEF di Locarno ha confermato la sua decisione, rilevando di non disporre della base legale necessaria per poter procedere ad una vendita in blocco, visto che il diritto di pegno della creditrice procedente grava solo il fondo n. __________ RFD di __________.
H. Con scritto 25 luglio 2002, la ricorrente ha comunicato il consenso di __________ ad una vendita in blocco e chiesto l’accoglimento del ricorso.
I. Il 9 agosto 2002, l’UEF di Locarno ha comunicato a questa Camera il decreto di stralcio 30 luglio 2002 emesso dal Segretario assessore della giurisdizione di Locarno-Campagna nella causa di contestazione dell’elenco oneri opponente __________ a __________ in seguito ad una transazione giudiziale con la quale le parti hanno convenuto una riduzione della pretesa di __________ iscritta nell’elenco oneri da fr. 1'411'082,75 a fr. 1'321'885.--, quest’ultima impegnandosi inoltre ad appoggiare la richiesta di __________ relativa alla vendita in blocco della proprietà di __________. Alla luce di questa situazione, l’UEF di Locarno ha ritenuto che la procedura di realizzazione della part. __________ RFD di __________ dovesse essere sospesa in attesa che __________ desse seguito ad un’esecuzione in realizzazione di tutte le particelle.
Considerato
in diritto:
1. Tutti i creditori iscritti nell’elenco oneri (salvo il Comune di __________ che in ogni ipotesi deve essere coperto) sono d’accordo per una vendita in blocco dei fondi n. __________ e __________ RFD di __________ nonché n. __________ e __________ RFD __________. Rimane da esaminare se la legge consente siffatta realizzazione, in particolare se essa non lede gli interessi di persone che non sono parte nel procedimento, ciò che costituirebbe un caso di nullità ex art. 22 cpv. 1 LEF del provvedimento richiesto, il quale non potrebbe quindi ovviamente essere ordinato da questa Camera.
2. Ex art. 134 cpv. 1 LEF, applicabile nella procedura di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF, le condizioni dell’incanto sono stabilite dall’ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile. In applicazione di tale principio, l’art. 108 cpv. 1 RFF prevede che fondi costituiti in pegno separatamente possono essere venduti in blocco o per gruppi soltanto se costituiscono un'unità economica che non può essere smembrata senza forte diminuzione di valore. Solo un creditore pignoratizio procedente titolare di diritti di pegno su ogni singolo fondo può tuttavia chiedere la vendita in blocco, ciò che risulta in modo esplicito dal testo dell’art. 107 cpv. 1 RFF nell’ipotesi di una pluralità d’immobili gravati da un diritto di pegno collettivo, ma che deve valere anche per l’ipotesi di pegni costituiti separatamente su diversi fondi, poiché la realizzazione di qualsivoglia fondo può essere chiesta solo da un creditore che ha promosso un’esecuzione ordinaria ed ottenuto il pignoramento dell’immobile o che ha promosso un’esecuzione in via di realizzazione del pegno tendente alla realizzazione del fondo o dei fondi in questione.
3. Nel caso di specie, __________ ha promosso contro __________ un’esecuzione in realizzazione del pegno gravante unicamente il fondo n. __________ RFD di __________; essa non avrebbe comunque potuto chiedere la realizzazione degli altri fondi della proprietà dell’escusso, sui quali non risulta essere titolare di alcun diritto di pegno. D’altra parte, gli altri creditori pignoratizi (__________, __________, __________) non hanno promosso esecuzione. Non essendo stata chiesta la realizzazione dei fondi n. __________ RFD di __________ nonché n. __________ e __________ RFD __________, una vendita in blocco è esclusa.
4. Il consenso dell’escusso alla vendita in blocco non consente di giungere ad un’altra conclusione. In effetti, devono essere salvaguardati gli interessi di eventuali persone non parte all’esecuzione promossa da __________, in particolare gli interessi dei titolari di diritti reali limitati gravanti sulle altre particelle. Dal rapporto peritale di valutazione immobiliare 25 maggio 1999 si evince che i fondi n. __________ RFD di __________ nonché n. __________ e __________ RFD __________ sono gravati almeno da un diritto di pegno, in IV grado, spettante apparentemente ad un creditore – __________ – che non ha acconsentito alla vendita in blocco. Del resto, non è escluso che le altre cartelle ipotecarie al portatore in apparenza in mano di __________ (per quelle di I, II e III rango), di __________ (V rango) e di __________ (VI rango) non siano rivendicate da terzi né che non sia insinuato un diritto reale non iscritto a registro fondiario (cfr. art. 39 RFF a contrario). L’allestimento di un elenco oneri per ogni singolo fondo è quindi indispensabile. Inoltre, poiché i creditori pignoratizi sono liberi di decidere il momento più opportuno per far valere il loro diritto di pegno, il credito garantito essendo comunque imprescrittibile (art. 807 CC), una realizzazione in blocco anche dei fondi per i quali non è stata promossa alcuna esecuzione necessiterebbe l’accordo di tutti i creditori pignoratizi in ogni grado.
5. L’inoltro di una procedura di appuramento degli oneri senza relativa domanda di realizzazione da parte di un creditore procedente abilitato a presentarla non è però previsto dalla legge. L’unica via percorribile appare pertanto quella consistente per __________ nell’inoltrare un’esecuzione in via di realizzazione del suo pegno collettivo (ai sensi dell’art. 798 cpv. 1 CC) o dei diversi diritti di pegno (cfr. art. 798 cpv. 2 CC) gravanti tutti i fondi costituenti la proprietà dell’escusso (cfr. art. 816 cpv. 3 CC e 107 RFF; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, 2. ed., Berna 1996, n. 2787 ss.; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 33 ad art. 156). Occorre tuttavia precisare che __________ nella sua qualità di creditrice pignoratizia di I rango, non è tenuta ad accettare un rinvio della realizzazione del fondo n. __________ RFD di __________, in attesa che proceda __________, la quale poteva già rendersi conto del problema al momento della costituzione, risp. dell’acquisto delle sue cartelle ipotecarie ed ha quindi ammesso l’inconveniente. Anche __________ avrebbe dovuto già in precedenza avvertire il rischio di una vendita del singolo fondo n. __________ RFD di __________ e potuto evitarlo concedendo a __________ un diritto di pegno su tutti i fondi formanti un’unità economica.
6. Una sospensione dell’esecuzione n. __________ come ipotizzata dall’UEF di Locarno è d’altronde possibile solo dietro ritiro della domanda di vendita da parte di __________, che dovrà però ripresentarla nel termine di 2 anni di cui all’art. 154 cpv. 1 LEF, sotto pena della perenzione imperativa dell’esecuzione (art. 154 cpv. 2 LEF; Känzig/Bernheim, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, vol. II, n. 31 e 33 ad art. 154). Va ovviamente riservata la portata dell’impegno assunto da __________ nei confronti di __________ con la transazione giudiziale 30 luglio 2002, che può non essere esaminata a questo stadio della procedura, poiché la questione non è stata sollevata dalla ricorrente.
7. Dallo scritto 25 luglio 2002 di __________ non risulta che __________ abbia aderito alla domanda di doppio turno d’asta.
7.1. Ex art. 142 cpv. 1 LEF, applicabile nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF, qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall’elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell’elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
7.2. __________ afferma che solo il creditore procedente può chiedere il doppio turno d’asta. Orbene, il testo di legge, come pure l’art. 104 cpv. 1 RFF, non pongono tale condizione e la dottrina riconosce anche al non procedente la facoltà di chiedere il doppio turno d’asta (cfr. Gilliéron, op. cit., n. 13 ad art. 142). L’art. 142 LEF è del resto stato adottato in attuazione dell’art. 812 cpv. 2 e3 CC, che mira a proteggere tutti i creditori pignoratizi di rango anteriore rispetto ai titolari di oneri di rango posteriore, indipendentemente dal fatto che hanno o no promosso esecuzione.
7.3. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 124 III 37, 125 III 123 ss e 126 III 290), peraltro citata dall’UEF di Locarno, oggetto del doppio turno d’asta possono anche essere contratti di locazione, ad eccezione di quelli la cui durata è inferiore al termine legale di disdetta (cfr. DTF 126 succitato e CEF 28 giugno 2001 [15.2001.153]), ciò che non è ovviamente il caso del contratto tra __________ e __________, concluso per 30 anni e quattro mesi e scadente il 31 maggio 2018.
7.4. La disputa sul rango rispettivo dei diritti di __________ e della locatrice è una questione di diritto materiale che deve essere decisa dal giudice competente per dirimere le contestazione dell’elenco oneri. Il ricorso può però essere interpretato quale contestazione dell’elenco oneri. Poiché l’asserito (implicitamente) rango preferenziale __________ non risulta dal registro fondiario (il contratto di locazione non è annotato a registro fondiario, ma appare essere stato concluso prima della costituzione del pegno della ricorrente, con il rilievo che quanto alla datazione [14 gennaio 1988] vi è una violenta suspicio di antedatazione nel senso che sono citati due articoli ai punti 6 e 7 [art. 261a e 261b CO] a quel tempo non ancora in vigore [RU 1990, 809], validi dal 1. luglio 1990 [RU 1990, 833]), l’onere dell’azione incombe alla ricorrente, in applicazione dell’art. 39 RFF (per rinvio dell’art. 102 RFF).L’UEF di Locarno assegnerà di conseguenza un termine di 20 giorni a __________ per inoltrare azione in contestazione dell’elenco oneri (art. 107 cpv. 5 LEF, per rinvio dei combinati art. 39 e 102 RFF). Non si procederà all’asta della particella n. __________ RFD di __________ prima dello scadere del suddetto termine, ritenuto che nell’ipotesi in cui i ricorrenti dovessero inoltrare azione in contestazione dell’elenco oneri, la questione della sospensione dell’asta dovrà essere esaminata alla luce dell’art. 141 LEF (cfr. CEF 22 febbraio 2001 [15.2001.13]).
8. Ne consegue l’evasione del gravame nel senso dei considerandi.
Sulle spese occorre ricordare che – benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l'art. 17 LEF (Jean–François Poudret/Suzette Sandoz–Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, n. 2.10 all'art. 81, p. 804) – siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons. 2a). Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati gli art. 17, 134, 142, 154 LEF; 107, 104, 108 RFF; 798 CC; 61, 62 OTLEF;
pronuncia:
1. Il ricorso 29 maggio 2002 __________, è evaso nel senso dei considerandi.
1.1. All’UEF di Locarno è fatto ordine di assegnare a __________ il termine di cui all’art. 107 cpv. 5 LEF (per rinvio dei combinati art. 39 e 102 RFF).
2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.
3. Contro questa sentenza è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale, Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello, Lugano, in conformità dell'art. 19 LEF.
4. Intimazione a: - __________
Comunicazione all'Ufficio di esecuzione e fallimenti del Distretto di Locarno.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente Il segretario