Incarto n. 16.2010.132
Lugano 4 novembre 2011
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Epiney-Colombo e Fiscalini
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 15 dicembre 2010 presentato da
RI 1 (patrocinato dall' PA 1 )
contro la sentenza emessa il 2 dicembre 2010 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa DI.2009.22 (contratto di locazione) promossa con istanza 19 gennaio 2009 nei confronti di
CO 1 (rappresentata dall'RA 1 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Nel giugno del 2006 ha acquistato da __________ B__________ uno stabile a __________, nel quale dal 1° agosto 2006 __________ P__________ occupava un appartamento di 3 locali e mezzo. Il 12 ottobre 2007 __________ P__________ ha sottoscritto con la sorella CO 1 un nuovo contratto di locazione per il medesimo appartamento con effetto dal 1° luglio 2007, poi occupato dalla sola __________ dal 1° luglio 2008. La locazione si è conclusa il 30 settembre 2008 a seguito della disdetta del contratto notificata dall'inquilina. Il 1° ottobre 2008 il locatore ha notificato alla conduttrice l'esistenza di danni all'ente locato (danneggiamento di cinque porte, degli stipiti e delle cerniere) mentre il 6 ottobre successivo egli le ha notificato un altro danno relativo alla sostituzione della serratura della cassetta delle lettere. Il 18 novembre 2008, sulla base della fattura allestita dal falegname __________ T__________, RI 1 ha quantificato la sua pretesa risarcitoria in fr. 5491.45.
B. Adito senza successo l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso, con istanza del 19 gennaio 2009 RI 1 ha convenuto CO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere il pagamento di fr. 5491.45 oltre interessi del 5% dal 18 novembre 2008. All'udienza del 1° aprile 2009, indetta per la discussione, la convenuta ha proposto di respingere l'istanza contestando di aver causato danni all'ente locato ad eccezione della rottura della chiave della cassetta delle lettere.
C. Statuendo il 2 dicembre 2010 il Pretore ha respinto l'istanza non ritenendo provata una responsabilità della convenuta in relazione ai danni presenti nell'ente locato al termine della locazione.
D. Con ricorso per cassazione del 15 dicembre 2010 RI 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC ticinese. Il ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto non considerando il vincolo di solidarietà che sussisteva tra i fratelli P__________ e in virtù del quale alla convenuta sono imputabili anche i danni cagionati dal fratello e dalla stessa mai segnalati in precedenza. Con osservazioni 3 gennaio 2011 la controparte postula il rigetto del ricorso.
considerando
in diritto: 1. La decisione impugnata è stata comunicata prima del 31 dicembre 2010 sicché la procedura di cassazione è quella ordinaria degli art. 327 segg. CPC ticinese (art. 405 cpv. 1 CPC), fermo restando la nuova denominazione di questa autorità in Camera civile dei reclami (cfr. art. 48 lett. d LOG; Messaggio del Consiglio di Stato n. 6313 del 22 dicembre 2009, pag. 15).
2. Giusta l'art. 327 lett. g CPC ticinese una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 135 V 4 consid. 1.3).
3.Il Pretore ha accertato la presenza di difetti nell'ente locato che eccedevano la normale usura (danneggiamento di cinque porte), così come la loro tempestiva notifica da parte del locatore. Egli ha nondimeno respinto l'istanza poiché il locatore non aveva provato che questi danni fossero imputabili alla conduttrice, tanto più che tutto si ignorava delle condizioni in cui si trovava l'appartamento al momento in cui CO 1 ha sottoscritto il contratto di locazione, l'unica constatazione essendo stata effettuata all'inizio della locazione con __________ P__________. Il ricorrente censura tale conclusione e sostiene che con la sottoscrizione del contratto di locazione da parte della convenuta unitamente al fratello, si è creato un vincolo di solidarietà in virtù del quale alla stessa devono essere imputati i difetti presenti alla fine della locazione e pacificamente cagionati durante l'occupazione dell'appartamento da parte sua e/o del fratello.
4. Nella fattispecie è indubbio che al termine della locazione l'appartamento dell'istante presentava dei difetti che eccedevano l'usura normale e che questi erano stati tempestivamente notificati alla conduttrice. Controverso è lo stato dell'ente locato all'inizio della locazione. Dal fascicolo processuale risulta che nel 2006, allorquando __________ P__________ ha preso possesso dell'appartamento, questo era in ordine salvo “una porta che presentava il segno di un pugno“ (cfr. deposizione __________ __________ L__________ del 15 luglio 2009). Per contro nulla è dato di sapere sulla situazione al momento dell'occupazione da parte della convenuta avvenuta il 1° luglio 2007 né al momento della sottoscrizione del contratto (12 ottobre 2007).
In simile evenienza, la conclusione del primo giudice secondo la quale il locatore non ha fatto fronte all'onere della prova che gli competeva, non può essere considerata arbitraria. Spettava infatti a quest'ultimo effettuare una verifica dell'ente locato prima della sua occupazione da parte della convenuta, non potendole ora addebitare danni verosimilmente cagionati dal fratello. Il fatto poi che all'inizio della locazione la convenuta abbia preso possesso dell'appartamento senza formulare riserve sul suo stato non giova al ricorrente, ritenuto che non sussiste la presunzione legale secondo la quale l'appartamento viene consegnato in buono stato. L'onere della prova del difetto spetta sempre al locatore (SVIT, n. 32 ad art. 267-267a CO).
5. Per quanto attiene al vincolo di solidarietà al quale fa riferimento il ricorrente, questo è effettivamente dato dal momento della sottoscrizione del contratto di locazione con il fratello il 12 ottobre 2007 come risulta espressamente dal testo del medesimo (cfr. punto 25 contratto). Da detto vincolo deriva però unicamente la responsabilità della convenuta da questa data ma non prima (Schnyder in: Basler Kommentar, OR I, 4ª edizione, n. 4, 6 e 7 ad art. 143 CO). A parte i casi espressamente previsti dalla legge, vi è infatti solidarietà tra più conduttori solo quando questi si sono espressamente impegnati in tal senso, ciò che presuppone la sottoscrizione del contratto e non la semplice occupazione dell'ente locato (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4ª edizione, n. 2025 seg.). Simile vincolo di solidarietà non si estende solo al pagamento della pigione, ma anche all'obbligo del coconduttore di risarcire al locatore i danni cagionati all'ente locato (Jacquemoud-Rossari, Jouissance et titularité du bail ou quelques questions choisies en rapport avec le bail commun in: Cahiers du bail 1999 pag. 100 segg.; Higi in: Zürcher Kommentar, n. 119 ad Vorbemerkungen zu Art. 253–274g CO; Micheli, Les locataires dans le bail commun in: Séminaire sur le droit du bail, 1994, pag. 15).
Ciò premesso, alla convenuta possono essere addebitati unicamente eventuali danni cagionati nel periodo durante il quale la stessa era parte al contratto (dal 1° luglio 2007 al 30 settembre 2008), mentre per il periodo precedente (dal 1° agosto 2006) l'unico responsabile nei confronti del locatore era il fratello della stessa. Ciò posto, senza incorrere in arbitrio, il primo giudice poteva escludere una responsabilità della convenuta per danni all'ente locato. Il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto.
6. Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CC ticinese). Il ricorrente rifonderà alla controparte un'equa indennità per l'incomodo occorsole per la stesura delle osservazioni, commisurata alla circostanza che essa non si è valsa del patrocinio di un legale (RtiD II-2005 pag. 680 consid. 9).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione è respinto.
2. Gli oneri del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.–
b) spese fr. 50.–
fr. 150.–
sono posti a carico del ricorrente il quale rifonderà alla controparte un'indennità di fr. 200.–.
3. Intimazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.