Incarto n. 16.2007.25
Lugano 18 febbraio 2008/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 21 marzo 2007 presentato da
RI 1 (patrocinata dall'PA 2)
contro la sentenza emessa l'8 marzo 2007 in luogo e vece del Pretore dal Segretario assessore della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord nella causa inc. DI.2006.48 (locazione) promossa con istanza 5 aprile 2006 nei confronti di
CO 1 (patrocinato dall' PA 1);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Il 22 aprile 1995 CO 1 ha locato a RI 1 un appartamento situato in uno stabile di sua proprietà a __________. Il contratto prevedeva una pigione di fr. 1190.– mensili, oltre a fr. 150.– quale acconto per le spese accessorie, con conguaglio al termine dell'esercizio. Il 7 febbraio 2005 il locatore ha trasmesso alla conduttrice il conguaglio delle spese accessorie e riscaldamento per il periodo 1° luglio 2003/30 giugno 2004 con un saldo in suo favore di fr. 979.25, mentre il successivo 14 novembre le ha trasmesso il conguaglio delle spese accessorie e riscaldamento per il periodo 1° luglio 2004/30 giugno 2005 con un saldo, sempre in suo favore, di fr. 1411.95.
B. Il 5 aprile 2006 RI 1, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio, ha convenuto CO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord chiedendo che fosse accertata la correttezza delle modifiche da lei apportate ai citati conguagli, con un saldo in favore del locatore di soli fr. 540.30 sul conteggio del primo periodo e fr. 816.45 sul secondo. All'udienza del 7 settembre 2006, indetta per la discussione, il convenuto ha proposto di respingere l'istanza e ha postulato la condanna dell'istante al pagamento di fr. 1197.55 oltre interessi, pretesa alla quale quest'ultima si è opposta.
C. Statuendo l'8 marzo 2007 in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore, ammessa la ricevibilità dell'azione di accertamento proposta dall'istante, ha parzialmente accolto l'istanza ritenendo giustificata la richiesta di dedurre dal conguaglio relativo al periodo 1° luglio 2003–30 giugno 2004 l'abbonamento lavatrice e la spesa dell'estensione della relativa garanzia, non trattandosi di spese accessorie, donde un saldo a favore del convenuto di fr. 868.–. Per quanto attiene al secondo conguaglio, il primo giudice ha nuovamente ritenuto giustificata la deduzione proposta dall'istante concernente la manutenzione dell'ascensore e relativo abbonamento non trattandosi di spese accessorie, da qui il riconoscimento in favore del convenuto di fr. 1232.–. La domanda riconvenzionale di quest'ultimo è stata per contro dichiarata irricevibile.
D. Con ricorso per cassazione del 21 marzo 2007 RI 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base dei titoli di cassazione dell'art. 327 lett. e) e g) CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto formale e sostanziale, in particolare per aver attribuito valore peritale alla deposizione A__________. Essa contesta inoltre la mancata dimostrazione della correttezza dei conteggi riferiti al consumo di combustibile censurando altresì l'accertamento secondo cui per la voce “manutenzione giardino” non era necessario l'utilizzo del modulo ufficiale giacché non costituisce una modifica inammissibile del contratto. La ricorrente si duole infine della lesione del suo diritto di essere sentita rimproverando al primo giudice di non aver acquisito agli atti il conteggio 2005/2006, ricevuto solo nel mese di gennaio 2007. Nelle sue osservazioni del 16 aprile 2007 il convenuto conclude per il rigetto del ricorso.
Considerando
in diritto: 1. Il convenuto eccepisce, cautelativamente, la tardività del ricorso. Ora, il termine per impugnare una decisione emanata nell'ambito di controversie in materia di locazione è di 10 giorni dalla notificazione della sentenza (art. 411 cpv. 2 CPC). In concreto, visto l'esito del ricorso, la questione della tempestività può rimanere indecisa e non necessita di particolari approfondimenti.
2. Giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 132 III 211 consid. 2.1).
3. La ricorrente si duole innanzitutto dell'arbitraria valutazione delle risultanze istruttorie da parte del primo giudice, al quale rimprovera di aver confermato il quantitativo di combustibile esposto dal locatore nei due conguagli controversi, basandosi unicamente su una valutazione personale di A__________ __________ senza però alcun riscontro oggettivo, tantomeno di natura peritale. A questo proposito, la conclusione del Segretario assessore, che ha ritenuto corretti i conteggi delle spese accessorie allestiti dal locatore per i periodi 1° luglio 2003/30 giugno 2004 e 1° luglio 2004/30 giugno 2005, con particolare riferimento al consumo di combustibile, non appare arbitraria in quanto trova sufficiente riscontro nel fascicolo processuale.
R__________ __________ ha dichiarato di avere personalmente rilevato i dati del consumo della nafta, confermando altresì l'esattezza dei consumi riportati per i periodi in questione sul “riepilogo spese” dell'11 marzo 2005 e 10 marzo 2006 (deposizione del 18 ottobre 2006, verbali pag. 13). Dal canto suo A__________ __________, tecnico di impianti di riscaldamento alle dipendenze della __________ SA di __________ che si occupa dell'allestimento dei conteggi dello stabile di proprietà del convenuto, ha confermato l'utilizzo di questi stessi dati, suffragati dalle relative fatture, per l'allestimento dei conteggi delle spese accessorie in contestazione. In merito alla rilevanza probatoria di questa deposizione, è vero che il teste non è stato sentito in qualità di perito, tuttavia il fatto per il primo giudice di essersi riferito a questa deposizione, resa da persona qualificata per esprimere un giudizio circa l'incidenza di un difetto al bruciatore sui relativi consumi, non può essere considerato arbitrario, ovvero insostenibile, tanto più che nelle controversie in materia di locazione il giudice accerta d'ufficio i fatti e valuta liberamente le prove (art. 274d cpv. 3 CO), non essendo vincolato dalle disposizioni procedurali cantonali che limitano il valore di determinate prove o che le escludono (Cocchi, Il nuovo diritto di locazione, CFPG 1991, pag. 77).
Per quel che riguarda la causa del maggior consumo di combustibile nel periodo 2003/2004, è vero che M__________ __________ ha riferito l'esistenza di problemi all'impianto di riscaldamento (deposizione del 16 novembre 2006, verbali pag. 20), tuttavia l'accertamento del primo giudice secondo cui tale problema non ha avuto nessuna incidenza particolare sui contestati consumi poiché durato una sola settimana, come confermato dalla teste, non può essere considerato insostenibile. A__________ __________ ha poi escluso che i problemi riscontrati al bruciatore dello stabile abbiano influito sul consumo di nafta (deposizione del 18 ottobre 2006, verbali pag. 15). Ciò posto, l'accertamento del primo giudice secondo cui il maggior consumo di combustibile verificatosi nei periodi in esame non era dovuto a una difettosità dell'impianto di riscaldamento non può dunque essere censurato come arbitrario.
4. Il primo giudice, esclusa la difettosità dell'impianto di riscaldamento, ha poi attribuito il maggior consumo di nafta alla particolare rigidità di quell'inverno, così come confermato da R__________ __________ e A__________ __________. Che a un inverno rigido non corrisponda necessariamente un maggior consumo di combustibile è possibile ma ciò non giova alla ricorrente. Determinante è infatti unicamente quanto emerge dal fascicolo processuale, ossia che il quantitativo di combustibile fatturato dal locatore per i periodi in questione è quello effettivo e che il maggior consumo rispetto al passato non fosse causato da un difetto dell'impianto. La conclusione del Segretario assessore, che ha confermato la correttezza dei conteggi contestati, non può dunque essere considerata arbitraria. Per gli stessi motivi non si ravvisa una violazione del diritto di essere sentita della ricorrente (art. 327 lett. e CPC) per il rifiuto di assumere agli atti il conteggio per il periodo 2005/2006, trattandosi in ogni caso di una prova non rilevante ai fini del giudizio (Cocchi/Trezzini, CPC ticinese annotato e massimato, Lugano 2000,n. 10 e 12 ad art. 327).
5. La ricorrente contesta il fatto per il primo giudice di aver escluso la necessità del modulo ufficiale per la notifica di una nuova spesa accessoria concernente la manutenzione del giardino sostenendo che non si tratta semplicemente di una diversa ripartizione della spesa bensì di un aumento considerevole della stessa.
Ora nella definizione di spese accessorie rientrano solo quelle spese dovute per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa locata, quali i costi di riscaldamento, di acqua calda e analoghe spese d'esercizio (ad esempio le spese di illuminazione, d'ascensore, di portineria, di manutenzione del giardino, cfr. FF 1985 I pag. 1237 e 1294; Schweizerisches Mietrecht, Kommentar (SVIT), 2a ed., n. 11 e 21 ad art. 257-257b CO; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 5-7 ad art. 257a-257b CO; Lachat, Le bail à loyer, 1997, pag. 222 segg.; DTF 124 III 203). Tali costi sono a carico del conduttore soltanto se espressamente pattuiti (art. 257a cpv. 2 CO).
In concreto, non è controverso che la manutenzione del giardino sia espressamente contemplata nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti, così come che il costo sia sempre stato richiesto alla conduttrice con le spese di portineria. È vero che nei precedenti conteggi delle spese accessorie, allorquando la manutenzione del giardino veniva fatturata con le spese di portineria, il costo a carico degli inquilini era inferiore di oltre fr. 2000.– annui, nondimeno l'unica esigenza posta dalla legge all'allestimento del conteggio spese accessorie è la forma scritta (Higi, op. cit., n. 36 ad art. 257a-257b CO), pacificamente ossequiata in concreto. Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, la conclusione del primo giudice secondo la quale l'aumento della spesa relativa alla manutenzione del giardino non necessitava della notifica mediante formulario ufficiale, non può quindi essere considerata insostenibile.
Per di più, l'art. 269d cpv. 3 CO prevede l'utilizzo del modulo ufficiale unicamente per le modifiche unilaterali del contratto da parte del locatore, quali l'introduzione di nuove spese accessorie non contemplate nel contratto di locazione, per la richiesta di un importo forfetario anziché di un acconto per le spese accessorie, per la modifica della chiave di riparto tra i vari inquilini (Higi, op. cit., n. 22 ad art. 257a-257b CO), per l'aumento di spese accessorie prestabilite, ovvero per l'aumento dell'acconto delle spese accessorie (Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n. 59 ad art. 269d CO; SJ 1996 pag. 247). Il conteggio separato di un costo della manutenzione non rientra in questa casistica e non impone quindi l'utilizzo del modulo ufficiale anche se questa spesa è effettivamente aumentata rispetto ai conteggi precedenti. Trattandosi unicamente dell'aumento di una spesa accessoria già esistente è sufficiente che il locatore invii al conduttore il conteggio delle spese effettive che questi è tenuto a pagare (art. 257b cpv. 1 CO; Cahiers du bail 1/06, pag. 15), come avvenuto nella fattispecie.
La questione poi di sapere in che misura l'acconto debba corrispondere alle spese accessorie effettive che verranno richieste al conduttore, tipica nel contratto di locazione, non consta essere regolata (Cahiers du bail 1/06, pag. 16). Al momento della conclusione del contratto il locatore, infatti, non è in grado di sapere a quanto ammonteranno le spese accessorie, che possono variare di anno in anno a causa all'instabilità dei costi delle prestazioni fornite dai terzi, da porre a carico del conduttore. Quest'ultimo non può quindi attendersi, né tantomeno pretendere, che gli acconti coprano interamente le spese accessorie (Cahiers du bail 1/06, pag. 17). In concreto, comunque sia, la ricorrente non pretende che l'importo fatturato dal convenuto non corrisponda a quanto da questi effettivamente versato per la manutenzione del giardino (v. doc. 8 inc. DI.2006.45 richiamato), sicché anche su questo punto la sentenza impugnata, che ha confermato la correttezza del conteggio allestito dal locatore, non appare arbitraria.
6. Il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). La ricorrente rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il tramite di un avvocato, un'equa indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 21 marzo 2007 di PA 2 è respinto.
2. Gli oneri processuali, di complessivi fr. 100.–, già anticipati dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 350.– per ripetibili.
3. Intimazione a:
–; –.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.
t erzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.