Incarto n. 16.2003.43
Lugano 26 aprile 2004/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 28 aprile 2003 presentato da
RI1 patr. dall' RA1
contro
la sentenza 16 aprile 2003 del Pretore del Distretto di __________, nelle procedure civili inappellabili derivanti da contratto di locazione (inc. n. LA.2001.49 e LA.2001.56) promosse con istanze 18 e 22 maggio 2001 contro
CO1 rappr. dall'RA2
a dipendenza di reciproche pretese derivanti dal contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 7 luglio 2000 e che il pretore ha deciso con il parziale accoglimento della domanda di risarcimento danni formulata dalla conduttrice e l'integrale reiezione della domanda di pagamento delle pigioni inoltrata dalla locatrice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il 7 luglio 2000 l'associazione CO1 ha concluso con RI1 un contratto di locazione avente per oggetto tre locali adibiti a palestra in uno stabile di proprietà di quest'ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 950.-. I locali sono stati consegnati alla conduttrice nei giorni successivi alla sottoscrizione del contratto così da permetterle di istallare nell'ente locato, precedentemente adibito ad appartamento, docce e spogliatoi in modo da iniziare l'attività sportiva il 1° settembre 2000, data per la quale le parti hanno fissato l'inizio della locazione. Sennonché, il 12 luglio 2000, la conduttrice ha comunicato alla proprietaria di rescindere il contratto a dipendenza dello stato dell'ente locato, e meglio dell'impossibilità di istallare le docce poiché lo scarico al piano superiore risulta abusivo in quanto va a finire nello scarico delle acque chiare. La disdetta del contratto è stata contestata dalla locatrice, la quale ha dichiarato di volersi attenere al medesimo e ha dichiarato la propria disponibilità ad eseguire a sue spese le opere di idraulico esterne necessarie a garantire il funzionamento delle docce che avrebbero dovuto essere istallate dalla conduttrice.
2. Con istanza 18 maggio 2001 CO1, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, dinanzi al quale le parti non hanno trovato un accordo (cfr. verbale 23 aprile 2001 che attesta la mancata conciliazione), ha convenuto RI1 davanti al Pretore del Distretto di __________, postulando l'accertamento della mancata entrata in vigore del contratto per errore essenziale e per grave inadempimento di parte locatrice e la condanna di quest'ultima al pagamento di fr. 5'500.-. Questo importo corrisponde alla perdita di guadagno che la conduttrice sostiene aver subito per l'inadempienza della locatrice che non le ha messo a disposizione i locali in uno stato idoneo all'uso cui erano destinati, non avendo potuto istallare le docce, indispensabili per l'attività di una palestra; ciò che le ha cagionato un mancato incasso di quote di iscrizione per i mesi di settembre e ottobre 2000 e la perdita di utenti che hanno scelto un'altra palestra (fr. 3'000.-), oltre al mancato ingaggio della campionessa di kick boxing __________ a una manifestazione (fr. 2'500.-).
3. Il 21 maggio 2001 RI1, previa contestazione della validità della disdetta notificata dalla conduttrice e dei motivi dalla stessa adotti a sostegno della medesima nonché del danno da questa fatto valere, ha anch’esso adito il medesimo Pretore per ottenere il pagamento da CO1 di fr. 4'750.- rivendicati a titolo di pigioni scadute per i mesi da settembre 2000 a gennaio 2001, nonché il rigetto dell'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di __________. All'udienza del 23 luglio 2001 le cause sono state congiunte per l'istruttoria e il giudizio.
4. Con sentenza 16 aprile 2003 il Pretore, facendo propria la tesi della conduttrice secondo la quale l'ente locato presentava dei difetti tali da giustificare la rescissione anticipata del contratto, con particolare riferimento alle anomalie all'impianto di evacuazione delle acque, ritenuto abusivo, ha parzialmente accolto l'istanza della stessa, alla quale ha riconosciuto il diritto al pagamento di fr. 2'420.- pari alla perdita di guadagno che essa avrebbe subito per non aver potuto aprire la palestra il 1° settembre 2000 (fr. 970.-) oltre al mancato ingaggio di __________ a una manifestazione sportiva (fr. 1'250.-). L’istanza della locatrice intesa al pagamento delle pigioni è stata respinta.
5. Con il presente tempestivo gravame RI1 è insorta contro il predetto giudizio, postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al Pretore di aver arbitrariamente valutato le prove, in particolare per aver fatto propria la tesi della conduttrice sulla presenza di gravi difetti nell'ente locato, costituiti in particolare da una canalizzazione non conforme alle prescrizioni, senza che questa circostanza sia stata provata dalla conduttrice, che non ha neppure provato gli altri pretesi difetti dell'ente locato (idoneità del pavimento e mancata notifica del cambiamento di destinazione del medesimo), di modo che la sua disdetta anticipata del contratto di locazione deve essere considerata ingiustificata.
Con osservazioni 21 maggio 2003 la controparte ha postulato la reiezione del ricorso.
6. La congiunzione delle azioni per l'istruttoria e il giudizio (l'una con un valore di fr. 4'750.-- e l'altra di fr. 5'500.-) non pregiudica la loro identità e indipendenza, di modo che ai fini della loro impugnazione è determinante il valore iniziale di ognuna delle domande congiunte senza che lo stesso venga sommato (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 72, N. 243); da qui la ricevibilità del ricorso per cassazione.
7. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 27 consid. 3b; 127 I 60 consid. 5a).
8. Secondo l’art. 258 cpv. 1 CO se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito o la consegna con difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata, il conduttore può avvalersi degli art. 107-109 CO relativi all'inadempimento del contratto. Al conduttore che intende prevalersi di questa norma spetta l'onere di provare l'esistenza del difetto (Lachat, Le bail à loyer, 1997, pag. 163). Se la scoperta del difetto avviene dopo la consegna dell'ente locato, il conduttore può dipartirsi dal contratto solo se il locatore non procede all'eliminazione del difetto entro un congruo termine (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 61 e 70 ad art. 258 CO). In concreto, spettava quindi alla conduttrice provare che l'ente locato presentava un difetto, dalla stessa individuato nello scarico delle acque che impediva la posa delle docce (cfr. disdetta 12 luglio 2000 __________, lettere 18 luglio 2000, 16 agosto 2000 e 22 agosto 2000 Associazione Svizzera Inquilini, deposizione testi __________ e __________ di cui al verbale 24 gennaio 2002), e che la locatrice non era disposta a procedere alla sua eliminazione.
9. Contrariamente a quanto concluso dal Pretore, la conduttrice non ha fatto fronte all'onere della prova che le competeva. Infatti, dalle risultanze istruttorie non è emerso che l'impianto di evacuazione delle acque fosse irregolare o comunque tale da non permettere la posa delle docce nell'ente locato. Su questo punto la sentenza pretorile, che considera abusivo l'impianto di scarico delle acque siccome non conforme alle disposizioni della LALIA, è arbitraria poiché non trova nessun riscontro nelle tavole processuali. L'unico accenno certo allo stato delle canalizzazioni nell'ente locato, la tesi dello scarico abusivo essendo stata semplicemente ventilata dal teste Hoenes (dalla posizione del pozzetto vicina alla gronda mi pareva che lo scarico della prevista doccia andava a finire in quello delle acque chiare, ciò che è proibito, cfr. verbale 24 settembre 2001), è dato dallo scritto 19 luglio 2002 dell'Ufficio tecnico del Comune di __________ dal quale si evince che lo scarico del lavandino, nell'estate del 2000, era collegato con il canale di scarico della gronda che a sua volta si immette nella canalizzazione acque luride (sistema misto), ciò che smentisce la tesi della conduttrice, fatta propria dal Pretore, secondo la quale lo scarico defluiva nelle acque chiare. In altre parole, da quest'accertamento dell'Ufficio tecnico non può essere dedotta l'impossibilità di posare le docce così come richiesto dalla conduttrice, ovvero che l'ente locato non fosse idoneo all'uso pattuito. Oltre a non aver provato la presenza di un grave difetto nell'ente locato, la conduttrice non ha neppure dimostrato che la locatrice non fosse disposta a intraprendere eventuali lavori necessari a garantire la posa delle docce. Infatti, se è vero che la locatrice non ha effettuato nessun intervento, essendosi limitata a manifestare a più riprese la propria disponibilità a procedere in tal senso (cfr. suoi scritti 17 luglio 2000, 27 luglio 2000, 21 agosto 2000 e 30 agosto 2000) disponibilità peraltro riconosciuta dalla conduttrice medesima (nelle varie discussioni avute con lei si era dichiarato disposto solo ad effettuare un allacciamento, collegando lo scarico delle docce allo scarico già esistente presso la cucina del primo piano, cfr. lettera 16 agosto 2000 Associazione Svizzera Inquilini) - è altrettanto vero che il teste __________ (idraulico di formazione) ha sostenuto che le opere esterne, ovvero quelle a carico della locatrice, erano legate a quelle interne (cfr. verbale 22 novembre 2001) di spettanza della conduttrice, la quale non ha però intrapreso nulla per istallare le docce, ciò che di fatto ha impedito anche l'esecuzione di quei lavori che incombevano alla locatrice e che questa, come detto, ha più volte dichiarato di assumere. A questo proposito, l'accertamento del primo giudice secondo il quale la posa delle docce poteva avvenire solo una volta sistemato il problema dello scarico, non può essere condiviso, in assenza di riscontri nelle tavole processuali, dalle quali è semmai emerso il contrario (cfr. deposizione __________).
10. Sul problema della tenuta statica del pavimento, che la conduttrice ha peraltro rinunciato a sollevare con le conclusioni, avendo limitato la propria contestazione allo scarico, va rilevato che anche al riguardo essa non ha fornito nessun elemento probatorio atto a sostanziare l'esistenza di un eventuale difetto nell'ente locato. Le perplessità espresse dal tecnico comunale __________ sulla statica del pavimento (cfr. verbale 24 settembre 2001), non hanno infatti trovato nessun riscontro negli atti processuali, dalle quali non emerge che il pavimento dell'ente locato non fosse idoneo a garantire l'attività di una palestra. Lo stesso vale per il problema sollevato dalla conduttrice sulla mancata notifica del cambiamento di destinazione dell'ente locato, che non può assurgere a difetto fin tanto che non è provata l'impossibilità di utilizzare l'ente quale palestra, prova che incombeva alla conduttrice fornire (Higi, op. cit., n. 31 ad art. 258 CO).
11. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, ovvero l'arbitraria valutazione delle risultanze istruttorie ad opera del primo giudice, che ha ammesso l'esistenza di un grave difetto nell'ente locato senza che dello stesso vi fosse un qualsiasi riscontro probatorio, deve essere accolto. Accogliendo il ricorso e ricorrendo i presupposti d’applicazione dell’art. 332 cpv. 2 CPC, si impone una nuova pronuncia da parte di questa Camera. L'accertamento dell'inesistenza di un grave difetto nell'ente locato, con conseguente infondatezza della disdetta anticipata del contratto di locazione da parte di CO1 e quindi delle sue pretese risarcitorie, impone l'integrale reiezione della sua istanza. La domanda di pagamento delle pigioni scadute per i mesi da settembre 2000 a mese di gennaio 2001 formulata da RI1 deve invece essere accolta, con la conseguente condanna della conduttrice al pagamento di fr. 4'750.- oltre agli interessi di mora, che in difetto di una diversa pattuizione tra le parti vanno riconosciuti al tasso legale del 5% (art. 104 cpv. 1 CO).
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
I. Il ricorso per cassazione 28 aprile 2003 di RI1 è accolto.
Di conseguenza la sentenza 16 aprile 2003 del Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 4, è annullata e sostituita dal seguente giudicato:
1. L'istanza di CO1 è respinta.
2. L'istanza di RI1 è accolta. Di conseguenza CO1 è condannata a pagare a RI1 l'importo di fr. 4'750.- oltre interessi del 5% su fr. 950.- dal 1°settembre 2000, su fr. 950.- dal 1° ottobre 2000, su fr. 950.- dal 1° novembre 2000, su fr. 950.- dal 1° dicembre 2000 e su fr. 950.- dal 1° gennaio 2001.
§ Per quest'importo è rigettata in via definitiva l'opposizione interposta al PE n. 813313 dell'UE di Lugano
3. La tassa di giustizia di fr. 700.- e le spese di fr. 100.-, già anticipate dalle parti, sono poste a carico di CO1 con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 900.- a titolo di ripetibili.
II. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 400.-, già anticipati dalla ricorrente, sono poste a carico di CO1 la quale rifonderà a RI1 l'importo di fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di __________.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria