Incarto n. 16.2002.00034
Lugano 9 ottobre 2002/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 6 maggio 2002 presentato da
____________________
contro
la sentenza 26 aprile 2002 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con istanza 20 settembre 2001 nei confronti di
__________ rappr. dallo Studio __________
con la quale gli istanti hanno chiesto l'annullamento della decisione 28 agosto 2001
dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, rispettivamente
l'accertamento della fine della locazione per il 30 luglio 2001, domanda respinta
dal primo giudice che ha stabilito la validità del contratto fino al 31 ottobre 2001;
esaminati gli atti;
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il 4 maggio 2001 i coniugi __________ hanno sottoscritto con __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di proprietà di quest'ultima a __________ (doc. A). Il contratto, di durata indeterminata, ha avuto inizio il 7 maggio 2001 con la prima scadenza -dato un preavviso di tre mesi- per il 30 aprile 2002. Con scritto 25 luglio 2001 i conduttori, che già all'inizio di quel mese avevano anticipato verbalmente alla locatrice la loro intenzione di riconsegnare l'ente locato per la fine del mese, hanno restituito alla locatrice le chiavi dell'appartamento ritenendosi liberi da qualsiasi impegno nei suoi confronti a far tempo dal 1° agosto successivo: per quella data infatti i conduttori avevano segnalato alla locatrice il nominativo di persone solvibili, interessate a subentrare nella locazione alle medesime condizioni.
2. Il 31 luglio 2001 __________ ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, impugnando la disdetta del contratto di locazione siccome intempestiva, la stessa potendo esplicare i propri effetti unicamente per la scadenza contrattuale (30 aprile 2002), rispettivamente alla proposta di un valido subentrante ai sensi dell'art. 264 CO; ritenuto che nessuno dei candidati proposti dai conduttori aveva accettato di subentrare nel contratto.
3. A seguito della decisione 28 agosto 2001 dell’Ufficio di conciliazione che, accogliendo l'istanza della locatrice, ha dichiarato la disdetta valida con effetto al 30 aprile 2002, i conduttori hanno adito il pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna chiedendo l’accertamento della validità della disdetta già per il 31 luglio 2001. Essi hanno sostenuto di essere liberati dagli oneri contrattuali a far tempo da quella data per aver proposto alla locatrice subentranti solvibili nelle persone di __________, rispettivamente di __________. Per quanto attiene al primo, gli istanti hanno rimproverato alla controparte di aver atteso troppo a lungo prima di comunicargli la sua accettazione, tant'è che a quel momento egli aveva già sottoscritto un altro contratto. Al secondo interessato la locatrice non avrebbe invece mai dato risposta. La convenuta si è opposta all'istanza sostenendo di non aver avuto il tempo necessario per verificare l'idoneità dei coniugi __________, mentre __________ non è stato accettato poiché le sue precarie condizioni finanziarie non permettevano di considerarlo solvibile.
4. Con il querelato giudizio il pretore, previa valutazione delle risultanze istruttorie dalle quali ha dedotto che i conduttori non hanno proposto alla locatrice un subentrante solvibile e accettabile ai sensi dell'art. 264 CO, ha respinto l'istanza ritenendo la disdetta del contratto di locazione valida per il 31 ottobre 2001, tenuto conto che con il 1° novembre l'appartamento è stato locato ad altro subentrante. In merito ai due candidati menzionati, il pretore non ha ritenuto tardiva la reazione della convenuta all'offerta dei coniugi ____________________ poiché la comunicazione dell’accettazione di questi candidati è avvenuta in un lasso di tempo (10/20 giorni dal loro incontro con la convenuta) ritenuto necessario per la verifica dei requisiti del subentrante e inoltre il mancato perfezionamento del contratto di locazione è dipeso essenzialmente dal fatto che -trascorsi i giorni indicati- i coniugi __________ hanno concluso un altro contratto di locazione. Per quanto attiene alla proposta __________, disposto a subentrare nel contratto al più presto dal 1°settembre 2001, il pretore ha considerato giustificata la mancata accettazione del candidato a dipendenza delle sue condizioni finanziarie.
5. Con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 10 maggio 2002, __________ e __________insorgono contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC; in sostanza rimproverano al primo giudice di non aver ritenuto liberatoria nei loro confronti la proposta delle persone interessate alla locazione.
Con osservazioni 3 giugno 2002 la controparte postula la reiezione del gravame.
6. Dal punto di vista procedurale, dovendo il giudice verificare d'ufficio e in ogni stadio di causa la capacità delle parti e la legittimazione dei loro rappresentanti (art. 97 n. 4 CPC), va anzitutto rilevato che parte ricorrente può essere considerato unicamente chi ha sottoscritto il rispettivo allegato, ossia __________, mentre ____________________indicata anch'essa come ricorrente, non ha sottoscritto il ricorso, né ha conferito valido mandato di rappresentanza processuale. In particolare, al marito non può essere riconosciuta facoltà di agire nel processo per conto della moglie, difettando al primo la legittimazione alla rappresentanza, riconosciuta unicamente alla parte stessa o agli avvocati ammessi al libero esercizio della professione nel Cantone (art. 64 CPC). Poiché carente di un presupposto processuale, il ricorso -in quanto presentato da __________ - è nullo (art. 142 cpv. 1 lett. a CPC).
7. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 126 I 170 consid. 3a).
8. Secondo l'art. 264 cpv. 1 CO il conduttore che intende dipartirsi dal contratto prima della sua scadenza, è liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni. La verifica dell'accettabilità o meno del subentrante dev'essere effettuata secondo criteri oggettivi e in considerazione delle peculiarità del caso concreto (Higi, in Comm. di Zurigo, art. 264 CO, N. 32; DTF 119 II 36), ritenuto che di regola il subentrante è ragionevolmente accettabile se non ci sono validi motivi per rifiutarne la candidatura (Higi, op. cit., ibidem, N. 58) e fermo restando che il locatore non può comunque esigere dal subentrante più di quello che era richiesto al conduttore uscente (Higi, op. cit., ibidem, N. 33). Inoltre, l'onere della prova dell'adempimento delle condizioni di cui all'art. 264 CO, ovvero dell’accettabilità e solvibilità del subentrante, spetta all'inquilino uscente che è pure tenuto a fornire al locatore tutti i dati necessari affinché questi possa verificare l’idoneità del subentrante (Higi, op. cit., ibidem, N. 45 e 67; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ed. 2, art. 264 CO, N. 11). Al fine di permettere al locatore una verifica tempestiva del candidato, queste informazioni gli devono essere trasmesse al più presto, ossia entro un lasso di tempo ragionevole affinché questi possa verificare se il subentrante corrisponde ai presupposti dell'art. 264 cpv. 1 CO (Cahiers du bail, 4/1998, pag. 141), lasso di tempo che varia a seconda del caso, ritenuto comunque che la dottrina ritiene sufficienti da dieci a venti giorni (Cahiers du bail cit., pag. 142; Lachat, Le bail à loyer, 1997, pag. 450), rispettivamente un mese (Higi, op. cit., ibidem, N. 48; SVIT, op. cit., ibidem, N. 10).
9. In sostanza, (il ricorrente) -mentre non muove nessun rimprovero al primo giudice in merito alla valutazione delle prove- censura l'applicazione del diritto sostanziale. Sennonché, il fatto che il pretore non abbia considerato perento il diritto della locatrice alla verifica del conduttore subentrante per essere trascorsi venti giorni dal primo contatto da parte dei coniugi __________ con __________, ovvero fino alla loro rinuncia a subentrare nella locazione (cfr. teste __________), non costituisce manifesta errata applicazione di una norma chiara e indiscussa del diritto. È vero, come sostiene il ricorrente, che il locatore ha l'obbligo di mettere in atto tutto ciò che può portare a una veloce nuova locazione (SVIT, op. cit., ibidem, N. 9), ma dottrina e giurisprudenza sono unanimi nel considerare con un certo agio il termine adeguato da concedere al locatore non solo per verificare, ma anche per scegliere le offerte di sostituzione pervenutegli (SVIT, op. cit., ibidem, N. 10); comunque, facendo dipendere la stima di tale termine dalle circostanze concrete, si è voluto concedere al giudice un margine d'apprezzamento che potrebbe essere arbitrariamente superato solo a fronte di termini irragionevolmente brevi, rispettivamente lunghi, ma non quando -come in concreto- il rimprovero concerne un lasso di tempo che ricade appieno nella regola e che è risultato svantaggioso per il conduttore soltanto a dipendenza della brevità del termine entro il quale egli stesso aveva deciso di lasciare l'ente locato.
10. Il conduttore subentrante, oltre ad essere disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni, deve essere anche solvibile, ossia deve poter garantire il pagamento puntuale della pigione. La verifica della solvibilità avviene sulla base delle circostanze del caso concreto, ritenuto che simile requisito non è ad esempio dato se il subentrante ha esecuzioni in corso o se è stato escusso da diversi creditori, se sono stati rilasciati attestati di carenza di beni a suo nome o se la sua situazione finanziaria è tale che dal punto di vista oggettivo non garantisca il pagamento delle pigioni. In quest’ultima ipotesi, ovvero in presenza di un subentrante oggettivamente in grado di pagare la pigione, ma la cui capacità finanziaria non è paragonabile a quella dell’inquilino uscente, il locatore non è tenuto ad accettare il subentrante (Higi, op. cit., ibidem, N. 36).
Anche su questo aspetto della problematica spetta quindi al giudice -come per quanto esposto in precedenza (consid. 9)- un ampio potere d'apprezzamento. In questa sede, basta quindi l'accertamento dell'esistenza a carico del secondo candidato subentrante di un paio di esecuzioni in corso (teste __________) per far sì che le conclusioni del primo giudice non appaiano arbitrarie, ossia non contrarie né alle risultanze dell'incarto, né a un chiaro dettato di legge. La circostanza poi, rilevata dal ricorrente e non valutata dal primo giudice, che la locatrice avrebbe tergiversato nei confronti dell'interessato e gli avrebbe dato ripetutamente risposte evasive (mancando così ai suoi obblighi), appare del tutto compatibile con ciò che ha affermato __________, ossia di aver preso tempo nei confronti del subentrante per aver già conosciuto la sua situazione finanziaria, definita precaria.
11. Così stando le cose, ritenuto che il silenzio o il rifiuto del locatore è liberatorio nei confronti dell'inquilino uscente solo se il candidato proposto ossequia a tutti i requisiti di cui all’art. 264 cpv. 1 CO (Higi, op. cit., ibidem, N. 52), la conclusione del pretore non ha motivo per essere cassata. Ne consegue che il ricorso, con il quale il ricorrente si limita in sostanza a riproporre la propria versione dei fatti senza che ciò basti per dimostrare il preteso arbitrio del primo giudice, dev'essere respinto.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara:
1. Il ricorso per cassazione 6 maggio 2002 di __________ e di ____________________ in quanto ricevibile, è respinto.
2. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 250.- già anticipati dai ricorrenti, rimangono a loro carico con l'obbligo di rifondere alla controparte un'indennità fr. 80.- per questa sede.
3. Intimazione a:
- __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria