Incarto n. 12.2020.97
Lugano 26 ottobre 2020/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nelle cause - inc. n. CA.2020.9 e CA.2019.354/355 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promosse con istanze 5 settembre 2019 e 27 gennaio 2020 da
AO 1 patrocinato dall’ PA 2
contro
AP 1 patrocinata dall’ PA 1
con cui l’istante e locatore ha chiesto in via supercautelare e cautelare dapprima di fare ordine alla convenuta, sua conduttrice, di versargli direttamente almeno la metà della pigione e dell’acconto delle spese accessorie a partire dall’ottobre 2019 e di liberare in suo favore la metà delle pigioni depositate dalla controparte presso l’Ufficio di conciliazione a partire dall’aprile 2018 (inc. CA.2019.354/355), nel seguito di disporre tale svincolo nella misura dell’80% a partire da gennaio 2020 e infine di liberare integralmente in suo favore le pigioni depositate (inc. CA.2020.9);
richieste integralmente avversate dalla convenuta;
tenuto conto della decisione 20 gennaio 2020 (inc.12.2019.193) con cui questa Camera ha annullato la decisione 13 novembre 2019 del Pretore (inc. CA.2019.354/355) ritornandogli l’incarto per un nuovo giudizio;
vista ora la decisione 25 agosto 2020 con cui il Pretore ha parzialmente accolto le istanze cautelari;
appellante la convenuta, che con appello 4 settembre 2020 ha chiesto preliminarmente la concessione dell’effetto sospensivo al gravame, nel merito la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere le istanze cautelari e subordinatamente il suo annullamento, con conseguente rinvio della causa al primo giudice per una nuova decisione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l’istante con risposta 24 settembre 2020 si è opposto al conferimento dell’effetto sospensivo e ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamata altresì la decisione 29 settembre 2020 con cui questa Camera ha respinto la richiesta di effetto sospensivo contenuta nell’appello;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Fra AO 1 in qualità di locatore e AP 1 in qualità di conduttrice è in essere un contratto di locazione di durata indeterminata avente quale oggetto i locali commerciali di complessivi 150 mq al piano terreno, interni nr. 01 e 02, nello stabile denominato “__________” __________ a __________, adibiti a “studio odontoiatrico e centro estetico”, per una pigione mensile di fr. 4'375.- e acconti mensili per le spese accessorie di fr. 400.-. La locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2017.
B. Fra le parti è sorta una controversia relativa a presunti difetti dell’ente locato, e meglio lavori di edificazione non ultimati, malfunzionamento degli impianti di aerazione e riscaldamento, immissioni olfattive moleste, mancato tempestivo ottenimento delle necessarie autorizzazioni all’uso dei locali quale studio odontoiatrico e mancata autorizzazione all’esercizio dei medesimi quale centro estetico.
C. Stanti le opposte posizioni delle parti in relazione all’esistenza dei difetti e alla responsabilità di intraprendere i necessari lavori per rendere l’ente locato idoneo all’utilizzo stabilito, la conduttrice, dopo avere imposto al locatore un ultimo termine per rimediare ai presunti difetti con la comminatoria di cui all’art. 259g CO, ha iniziato a depositare le pigioni presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione a partire dal mese di aprile 2018.
D. Previo rilascio dell’autorizzazione ad agire, con petizione 10 agosto 2018 la conduttrice ha convenuto il locatore innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 (inc. SE.2018.284), postulando la seguente riduzione della pigione:
del 100% su fr. 4'775.- mensili per mancata agibilità sia come studio odontoiatrico che come centro estetico a partire dal 12 marzo 2017 sino al 24 ottobre 2017;
del 50% su fr. 4'775.- (fr. 2'387.50) mensili per mancata agibilità quale centro estetico dal 25 ottobre 2017 sino a eliminazione del difetto giuridico, ovvero sino al rilascio dell’agibilità quale centro estetico;
del 20% su fr. 4'775.- (fr. 955.-) mensili per mancato funzionamento del riscaldamento per i mesi invernali dal 25 ottobre 2017 al 31 marzo 2018;
del 20% su fr. 4’775.- (fr. 955.-) mensili per inadeguata temperatura dei locali a far data dal 1. aprile 2018 in poi e sino all’eliminazione del difetto;
del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per mancata esecuzione dei lavori di sistemazione esterna dal 25 ottobre 2017 fino all’eliminazione del difetto, ovvero l’ultimazione dei lavori;
del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per immissioni olfattive a far tempo dall’agibilità (25 ottobre 2017) fino all’eliminazione del difetto.
E. Con osservazioni 10 settembre 2018 il locatore si è integralmente opposto alla petizione, osservando in particolare che il contratto concluso si riferisce alla locazione di una superficie commerciale “al grezzo” atta a essere resa idonea allo scopo previsto, laddove incombeva alla conduttrice di far eseguire i necessari lavori. Con replica 12 ottobre 2018 e duplica 26 ottobre 2018 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni e allegazioni. La causa si trova attualmente nella fase istruttoria.
F. Con istanza 5 settembre 2019 il locatore ha postulato in via supercautelare di fare ordine alla conduttrice di versare direttamente in suo favore, da ottobre 2019, almeno la metà della pigione e dell’acconto delle spese accessorie (fr. 2'387.50). In via cautelare egli ha ribadito tale richiesta e ha pure postulato la liberazione in suo favore della metà delle pigioni (fr. 42'975.-) depositate presso l’Ufficio di conciliazione (inc. CA.2019.354/355). In particolare lo stesso ha osservato che il deposito integrale della pigione, iniziato ben 18 mesi prima e ancora vigente, sarebbe manifestamente sproporzionato rispetto alle pretese della conduttrice. Quest’ultima difatti non ha mai richiesto al progettista incaricato di ristrutturare gli spazi locati la realizzazione di un centro estetico (per cui già solo per questo motivo la riduzione della pigione ivi riferita del 50% non sarebbe fondata). Egli nel frattempo, oltre a non ricevere alcunché a titolo di pigione, sta continuando a sopportare i costi relativi agli spazi locati.
G. Con decisione 5 settembre 2019 il Pretore ha respinto la richiesta supercautelare in quanto non sufficientemente liquida per una pronuncia inaudita altera parte. In occasione dell’udienza del 23 settembre 2019 il locatore si è riconfermato nella sua istanza, mentre la conduttrice vi si è opposta. Quest’ultima ha contestato sia l’esistenza di una sproporzione fra le sue pretese e gli importi depositati, sia l’adempimento dei presupposti di cui all’art. 261 CPC, osservando altresì che il deposito è necessario per garantire le sue pretese, che contrattualmente le è stata garantita anche la locazione di spazi adibiti a centro estetico e che comunque i locali in questione presentano altri difetti.
H. Con scritto 27 settembre 2019 il locatore ha prodotto la documentazione relativa ai costi di gestione dell’immobile, ribadendo in particolare che la richiesta di ridurre la pigione del 50% in considerazione dell’impossibilità di utilizzare l’ente locato quale centro estetico è palesemente infondata, e sottolineando che l’attività commerciale della controparte non risulta minimamente impedita o ridotta. Con scritto 11 ottobre 2019 la conduttrice ha contestato la predetta comunicazione del locatore e l’annessa documentazione, in particolare i costi ivi esposti. Le parti si sono poi riconfermate nelle proprie posizioni con due ulteriori scritti del 14, rispettivamente del 18 ottobre 2019.
I. Con decisione 13 novembre 2019 il Pretore ha integralmente accolto l’istanza cautelare, stabilendo la liberazione del 50% delle pigioni depositate in favore del locatore e il versamento di metà dei canoni mensili futuri (ovvero fr. 2'387.50) direttamente sul conto del medesimo a partire da dicembre 2019. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 600.-, sono state poste a carico della convenuta, pure condannata a versare alla controparte fr. 1’000.- a titolo di ripetibili.
J. Statuendo sull’appello 20 novembre 2019 della conduttrice, con decisione 20 gennaio 2020 questa Camera ha annullato la sentenza 13 novembre 2019 e rinviato l’incarto al primo giudice per nuova decisione (inc. 12.2019.193).
K. Con nuova istanza 27 gennaio 2020 il locatore, oltre a riconfermarsi nelle sue precedenti richieste, ha proposto nuovi fatti e nuovi mezzi di prova (osservando segnatamente che secondo un rapporto del perito comunale degli immobili del 23 gennaio 2020 non sussisterebbero né il preteso malfunzionamento del riscaldamento, né odori molesti) e postulato lo svincolo di un ulteriore 30% delle pigioni depositate, e meglio di condannare la controparte a versare l’80% delle pigioni future direttamente nelle sue mani a partire dal gennaio 2020 (inc. CA.2020.9). In sede di udienza del 1° luglio 2020 egli ha in seguito postulato la liberazione integrale delle pigioni, a fronte dell’insediamento negli spazi locati di nuove attività (a riprova dell’inesistenza di difetti), per poi chiedere con istanza 28 luglio 2020 l’ammissione agli atti di ulteriori documenti a tal riguardo, riconfermandosi nella sua pretesa di liberazione integrale delle pigioni.
L. Da parte sua, la convenuta ha nuovamente contestato le richieste della controparte, rimarcando l’esistenza di difetti tali da giustificare l’integrale deposito delle pigioni indipendentemente dalle suddette nuove attività, frutto non tanto di rapporti di sublocazione quanto piuttosto di contratti di collaborazione.
M. Con decisione 25 agosto 2020 il Pretore ha parzialmente accolto le istanze del locatore, ordinando la liberazione delle pigioni depositate nella misura del 90% fino alla pigione di maggio 2020 compresa, l’integrale liberazione delle pigioni depositate relative ai mesi di giugno, luglio, agosto e settembre 2020 e il versamento della totalità delle pigioni future (compresi gli acconti per le spese accessorie) direttamente sul conto del locatore. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 600.- sono state poste per 1/10 a carico dell’istante e per 9/10 a carico della convenuta, pure condannata a rifondere alla controparte fr. 800.- a titolo di ripetibili parziali.
N. Con l’appello 4 settembre 2020 che qui ci occupa la conduttrice ha postulato preliminarmente la concessione dell’effetto sospensivo al gravame e nel merito la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere le istanze della controparte, subordinatamente il suo annullamento, con conseguente rinvio della causa al primo giudice per una nuova decisione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
O. Con risposta 24 settembre 2020 il locatore si è opposto al gravame postulandone l’integrale reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili.
P. Con decisione 29 settembre 2020 questa Camera ha respinto la richiesta di effetto sospensivo contenuta nell’appello.
E considerato
in diritto:
1. L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di adozione di provvedimenti cautelari di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie sia l’appello 4 settembre 2020, sia la risposta 24 settembre 2020 dell’appellato sono tempestivi.
2. Con la decisione impugnata, il Pretore ha dapprima riassunto dottrina e giurisprudenza relative al deposito delle pigioni ex art. 259g seg. CO e ha osservato che il giudice può limitare, tramite l’adozione di misure provvisionali, la portata del deposito per la durata della procedura se la somma già depositata è sproporzionata rispetto alle pretese del conduttore. Secondo quanto statuito dal Tribunale Federale (STF 4C.35/2003 del 3 giugno 2003), tali provvedimenti possono essere adottati a seconda delle circostanze anche a prescindere dall’esistenza di un grave danno difficilmente rimediabile e dell’urgenza, al fine di salvaguardare l’equilibrio del rapporto contrattuale nel caso in cui lo stesso risulti essere minacciato.
Il primo giudice ha nel seguito esaminato sommariamente i difetti lamentati dalla conduttrice e le relative pretese di riduzione, rilevando la verosimile inconsistenza di quelle riferite alla temporanea mancata agibilità dei locali quale studio odontoiatrico e alla perdurante mancata agibilità dei medesimi quale centro estetico a partire dal marzo 2017. Oltre a evidenziare la genericità di tali pretese, il Pretore ha rilevato che giusta quanto risulta dagli atti, la responsabilità di adibire i locali all’uso pattuito incombeva alla conduttrice e che la licenza edilizia è stata rilasciata già il 15 novembre 2016. Inoltre, con riferimento al preteso centro estetico e a prescindere dai dubbi circa le intenzioni della conduttrice quanto alla concreta attività da insediare nei locali (chirurgia estetica o istituto di bellezza), non desumibile dagli atti, la stessa sin dall’inoltro della domanda per il cambio di destinazione sapeva che l’approvazione sarebbe stata rilasciata solo per lo studio odontoiatrico, né dopo il rilascio della licenza edilizia ha sollevato opposizioni o formulato pretese nei confronti del locatore. Essa ha piuttosto dato l’avvio ai lavori di trasformazione, prevalendosi della mancata autorizzazione all’esercizio di un centro estetico solo nel febbraio 2018. Peraltro, dalle nuove informazioni e dai nuovi documenti agli atti risulta che nel frattempo nei locali sono state insediate due ulteriori attività commerciali riconducibili a persone terze e fondate, se non su rapporti di sublocazione (vietati contrattualmente), perlomeno su contratti di collaborazione a titolo oneroso, ritenuto che la conduttrice nemmeno ha fornito particolari spiegazioni a tal riguardo. Quanto alle pretese relative a una presunta mancata esecuzione dei lavori di sistemazione esterna, il giudice di prime cure ha osservato che su tale aspetto le risultanze istruttorie non permettono una compiuta valutazione (e ciò anche in considerazione della clausola n. 24 del contratto di locazione, con la quale la conduttrice si è impegnata a tollerare eventuali disturbi derivanti dal completamento dei lavori di costruzione), non essendo possibile ammettere, nell’ambito di un esame sommario, la presenza di un difetto. Infine, per quanto riguarda le asserite temperature inadeguate e le immissioni olfattive, il Pretore ha costatato che, a fronte di svariati rapporti del perito comunale attestanti sia temperature insufficienti che temperature adeguate e la presenza di odori molesti in un’unica occasione, e in considerazione dell’insediamento delle due nuove attività, un deposito delle pigioni nella misura del 10% fino al mese di maggio 2020 compreso può ritenersi sufficiente e adeguato, di qui l’evidente sproporzione fra gli importi depositati e le pretese della conduttrice. Non risultando a un esame sommario che l’inquilina sia stata pregiudicata nell’uso dei locali nella misura pretesa, essendo nel frattempo intervenuto anche un uso accresciuto delle superfici locate e continuando nel frattempo il locatore a sopportare i regolari costi di gestione dell’immobile senza ricevere alcunché a titolo di pigione dall’aprile 2018 (potendosi dunque ammettere una relativa perdita finanziaria), il giudice di prima sede ha pertanto disposto la liberazione delle pigioni nella misura in cui si è detto.
3. Con il gravame, l’appellante lamenta ancora una volta la carente motivazione della decisione impugnata. Per quanto è dato capire, malgrado la censura non esponga chiaramente ed esplicitamente quali siano i relativi passaggi lacunosi, l’appellante rimprovera al primo giudice di non aver esaminato i presupposti dell’urgenza e del rischio di subire un pregiudizio difficilmente riparabile, necessari per l’adozione di un provvedimento cautelare. Comunque sia, a tal riguardo non sussiste una carenza di motivazione, avendo il primo giudice spiegato i motivi che lo hanno indotto a prescindere da un relativo esame (v. sopra consid. 2). La censura è dunque infondata e per il resto, laddove riferita a ulteriori imprecisati aspetti, irricevibile per carente motivazione (art. 310 e 311 CPC).
4. L’appellante rileva altresì che l’insediamento di nuovi collaboratori negli spazi locati è avvenuto a prescindere dall’esistenza dei difetti e non dimostrerebbe la loro inesistenza, ritenuto che esso non è fondato su rapporti di sublocazione e che l’ente locato non gode tutt’ora dell’agibilità quale centro estetico. Quanto ai difetti relativi ai mancati lavori di sistemazione esterna (riguardanti pure il giardino), la medesima osserva che il locatore gli ha fatturato costi accessori per la manutenzione delle aree verdi e per servizi di pulizia e portineria e che i suddetti lavori non possono essere continuamente procrastinati.
Queste censure sono tuttavia irricevibili per carente motivazione (art. 310 e 311 CPC). L’appellante difatti non affronta minimamente le summenzionate considerazioni pretorili relative alla genericità delle sue rivendicazioni, alla sua responsabilità di adibire i locali all’uso pattuito, alle circostanze che hanno accompagnato il rilascio della licenza edilizia, alle sue mancate contestazioni, all’intervenuto uso accresciuto dei locali sulla base di rapporti di collaborazione e all’impossibilità di accertare un difetto in relazione ai lavori di sistemazione. Ne discende che a tal proposito la decisione pretorile resiste alla critica e dev’essere confermata. Si può ad ogni modo osservare che l’appellato, con la sua risposta 24 settembre 2020, ha presentato nuovi fatti e mezzi di prova (nova autentici) che possono essere tenuti in considerazione da questa Camera in applicazione dell’art. 317 CPC. Lo stesso ha rilevato che in data 16 settembre 2020 ha avuto luogo un sopralluogo nell’ente locato (v. il relativo verbale prodotto in questa sede quale doc. B), il quale ha fatto emergere, oltre all’assenza di odori sgradevoli o temperature inadeguate, anche l’effettivo esercizio nei locali di un centro estetico (v. anche doc. D). In effetti, dal verbale di sopralluogo non emergono particolari problematiche quanto a temperature e odori, e le fotografie a pag. 3 attestano la presenza di un locale per il “trattamento viso”.
5. Pure irricevibile è la censura appellatoria secondo cui la decisione 25 agosto 2020 qui in esame sarebbe in contraddizione con quella precedente del 13 novembre 2019 poiché quest’ultima stabiliva una percentuale di svincolo minore: l’appellante non tiene difatti in considerazione le nuove richieste del locatore e i nuovi fatti con cui si è trovato confrontato il primo giudice.
6. Quanto all’ammissibilità dello svincolo nel caso concreto, l’appellante critica il Pretore per avere applicato la giurisprudenza di cui alla summenzionata STF 4C.35/2003, che ritiene datata. A suo modo di vedere, trattandosi di una vertenza in ambito cautelare, il primo giudice avrebbe dovuto chinarsi sui presupposti di cui all’art. 261 CPC e in particolare sui requisiti del pregiudizio difficilmente riparabile e dell’urgenza. A tal riguardo, l’appellante sostiene che la controparte non avrebbe né allegato né sostanziato un suo possibile danno grave e imminente, né che non sarebbe in grado di farvi fronte, né che in tale caso si ritroverebbe in una situazione finanziaria difficile (problemi di liquidità o difficoltà a far fronte al pagamento degli oneri ipotecari). L’appellante evidenzia inoltre l’esiguità del carico ipotecario e delle spese di gestione sopportate dal locatore in relazione agli spazi in questione (pari al 9.2% delle spese totali dell’immobile e dunque all’incirca a soli fr. 300.- mensili), come pure le entrate e i redditi complessivi percepiti dal medesimo (di professione architetto e proprietario a suo dire di almeno una dozzina di appartamenti). L’inesistenza di un’impellente necessità di ottenere la liberazione delle pigioni sarebbe inoltre attestata dal ritardo nell’agire del locatore, che dopo l’inoltro dell’istanza di conciliazione 12 aprile 2018 (vertente sulla riduzione delle pigioni) avrebbe atteso quasi un anno e mezzo prima dell’inoltro della richiesta di svincolo del 5 settembre 2019. L’appellante rileva pure che il deposito della pigione è un mezzo di pressione a disposizione del conduttore indipendentemente dalla gravità dei difetti lamentati e funge da garanzia per le relative pretese. Vista l’incisività della misura richiesta dal locatore, il Pretore avrebbe dovuto esaminarne l’ammissibilità con maggiore prudenza e rigore, ritenuto che lo svincolo infine deciso, del tutto sproporzionato, avrebbe nella pratica annullato il deposito, snaturando la ratio legis dell’istituto e causando un completo sbilanciamento del rapporto contrattuale a favore della controparte.
7. Per quanto riguarda i presupposti per la liberazione (parziale) delle pigioni depositate, come a ragione rileva l’appellante, occorre innanzitutto tener conto del senso e della portata dello strumento del deposito, che conferisce al conduttore, quale parte debole del contratto, il diritto di depositare integralmente le pigioni indipendentemente dal tipo e dall’ampiezza dei difetti fatti valere rispettivamente dall’ammontare delle pretese di riduzione avanzate, mettendogli a disposizione uno strumento atto a favorire la realizzazione del suo diritto alla riparazione dei difetti nella forma di un mezzo di pressione nei confronti del locatore, che si trova privato delle relative entrate (DTF 124 III 201, consid. 1d; STF 4A_347/2013 del 7 novembre 2013, consid. 1.4.2; STF 4C.35/2003 del 3 giugno 2003, consid. 2.2). Occorre nondimeno tenere in considerazione anche il diritto di quest’ultimo al tempestivo pagamento delle pigioni e trovare un equilibrio che da una parte non pregiudichi il diritto al deposito e la sua funzione sociale, e dall’altra permetta di correggere il disequilibrio che si può creare fra le pretese del conduttore e gli importi depositati, in particolare qualora la postulata riduzione di pigione sia di lieve entità oppure manifestamente eccessiva rispetto ai difetti concretamente presenti. Non si tratta in tal senso di decidere anticipatamente nel merito della pretesa di riduzione, né di eliminare gli inconvenienti derivanti al locatore da una limitazione della sua liquidità, quanto piuttosto di istituire uno strumento di riequilibrio o correzione di eventuali abusi nell’ambito del potere di apprezzamento riservato al giudice. Trattandosi di una misura cautelare, la sua valutazione non può fare completa astrazione dai presupposti di cui all’art. 261 CPC, ovvero dalla parvenza di buon fondamento della pretesa di merito, dal rischio di pregiudizio difficilmente riparabile, dall’urgenza e dalla proporzionalità. Occorre tuttavia fare due considerazioni.
In primo luogo, tale normativa è riferita a un ampio spettro di situazioni e misure e pone requisiti rigorosi alla tutela di meri interessi finanziari, nella misura in cui il pregiudizio pecuniario deve rivestire una certa importanza (potendosi in particolare ammettere in presenza di una paventata perdita finanziaria significativa e difficilmente recuperabile a causa del rischio d’insolvenza della controparte). Avendo la questione dello svincolo delle pigioni essenzialmente un carattere finanziario e rivestendo in tali circostanze il pericolo di insolvenza del conduttore un ruolo marginale (essendo le pigioni comunque depositate presso la competente Autorità), condizionare la sua ammissione al possibile imminente rischio di un tracollo finanziario del locatore sarebbe eccessivo e renderebbe proibitivo l’accesso a tale strumento di riequilibrio. In secondo luogo, in determinati casi possono sussistere circostanze e motivi particolari, quali un’accresciuta necessità di protezione, un’accresciuta parvenza di buon fondamento della pretesa di merito, un forte disequilibrio o comportamenti abusivi rispettivamente contrari alla buona fede, che impongono una maggiore flessibilità nell’esame dei presupposti di cui all’art. 261 CPC, poiché essi non possono divenire un ostacolo a un’efficace tutela giudiziaria e vanificare l’impostazione data dall’Alta Corte nella suddetta decisione 4C_35/2003 del 3 giugno 2003.
8. Ora, quanto alla situazione finanziaria del locatore, l’appellante ha espresso posizioni contraddittorie (rilevando dapprima il possibile danno che le potrebbe derivare dallo svincolo delle pigioni e dall’impossibilità di recuperare tali importi presso il locatore, e nel seguito la buona situazione economica di quest’ultimo). È pur vero che il locatore non ha mai sostenuto di ritrovarsi, a causa del deposito, in una grave situazione finanziaria, bensì ha evidenziato il disequilibrio venutosi a creare per il fatto che egli, oramai da più di due anni (all’incirca 29 mesi fino al momento della decisione pretorile 25 agosto 2020), non percepisce più alcuna pigione o acconto per le spese accessorie (ammanco complessivo di entrate, fino all’agosto 2020, pari a fr. 138'475.-), dovendo nel contempo continuare a sopportare, per l’ente locato, spese accessorie pari all’incirca a fr. 300.- mensili oltre agli ivi riferiti interessi ipotecari e ammortamenti (all’incirca fr. 310.- rispettivamente fr. 380.- mensili secondo il doc. A di cui all’inc. CA.2019.354/355), ciò che costituisce una chiara perdita finanziaria in relazione alle superfici in questione. Ha del resto ragione l’appellato nel sottolineare che è stato il trascorrere del tempo e il continuo deposito integrale delle pigioni sull’arco di più anni a creare il disequilibrio in questione, che in mancanza di un intervento provvisionale continuerebbe a persistere e ad accrescersi per la durata della procedura di merito e dell’evasione di eventuali procedure ricorsuali. Ciò premesso, in base agli elementi a disposizione è innegabile che se nel passato all’interno dell’ente locato sono state costatate solo lievi problematiche (rilevando inoltre i recenti resoconti l’assenza di particolari inconvenienti, v. il rapporto del perito comunale del 23 gennaio 2020 e il verbale di sopralluogo del 16 settembre 2020), le relative attività economiche non solo non risultano impedite, ma si sono pure accresciute, siccome nei locali hanno pure trovato spazio collaborazioni con persone terze e perlomeno una parziale attività di tipo estetico. Tenendo altresì presente la scarsa trasparenza mostrata dall’inquilina a tal riguardo (già evidenziata dal primo giudice) e la possibile pretestuosità di una buona parte delle sue rivendicazioni (v. sopra consid. 2 e 4), si devono pertanto dedurre innanzitutto la manifesta eccessività delle sue pretese di riduzione, ma altresì un utilizzo improprio dello strumento del deposito, che nella sua estensione e durata si rivela pertanto abusivo (art. 2 CC).
9. In sostanza, nella fattispecie lo svincolo decretato dal primo giudice si impone innanzitutto alla luce dei dettami della buona fede, del divieto dell’abuso di diritto e dell’equilibrio contrattuale. Considerato peraltro che i difetti lamentati dall’inquilina, oltre a essere fermamente contestati dal locatore, non solo non emergono con chiarezza ma addirittura sono del tutto dubbiosi e dovranno essere esaminati nell’ambito della procedura giudiziaria di merito (iniziata più di due anni fa), nel presente caso il deposito delle pigioni ha essenzialmente esaurito la sua funzione quale mezzo di pressione, mentre mantiene il suo scopo nella misura in cui gli importi lasciati depositati (il 10% delle pigioni da aprile 2018 a maggio 2020 compreso) appaiono sufficienti a coprire quelle pretese di riduzione che a questo stadio della procedura possono essere ritenute ipotizzabili o verosimili (ovvero quelle derivanti da una saltuaria inadeguatezza della temperatura o dalla presenza di immissioni olfattive).
10. A fronte di quanto appena esposto e del margine di apprezzamento di cui godeva il primo giudice, ne consegue che l’impugnata decisione è nel suo esito condivisibile e dev’essere confermata. L’appello 4 settembre 2020 di AP 1 deve essere conseguentemente respinto (nella misura in cui è ricevibile).
11. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono calcolate sulla base degli art. 2, 10 e 13 LTG, 11 e 13 RTar. Il valore litigioso, determinante per un eventuale ricorso al Tribunale federale, supera agevolmente i fr. 15'000.previsti dall’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. L’appello 4 settembre 2020 di AP 1 è respinto, nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 1'500.-, sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 2'500.- per ripetibili di seconda sede.
III. Notificazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). In presenza di una decisione pregiudiziale o incidentale, il ricorso è ammissibile solo se la stessa può causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF). Contro le decisioni in materia di misure cautelari il ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98 LTF).