Incarto n. 12.2018.3
Lugano 20 aprile 2018/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna (giudice supplente)
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2017.829 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza 2 ottobre 2017 da
AO 1 AO 2 tutti patrocinate dall’ PA 2
contro
AP 1 patrocinato dall’ PA 1
chiedente l’espulsione del convenuto dalla casa unifamiliare sita in via ad, con la comminatoria dell’azione penale giusta l’art. 292 CP e del risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 345 CPC per inadempimento, nonché l’ordine all’autorità competente di dare man forte per l’esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante;
domande alle quali il convenuto si è opposto e che il Pretore ha accolto con decisione 14 dicembre 2017;
appellante il convenuto con appello 2 gennaio 2018 con cui chiede l’annullamento della decisione impugnata, previa concessione dell’effetto sospensivo, con protesta delle spese processuali e delle ripetibili;
mentre con osservazioni (corretto: risposta) 25 gennaio 2018 l’istante chiede che l’appello sia respinto pure con protesta delle spese giudiziarie;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che il 28 novembre 2007 è stato stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una casa unifamiliare sita ad in via, sottoscritto da AP 1 quale conduttore e da AO 1, per sé e in rappresentanza di AO 2, quali locatrici. La locazione è iniziata il 15 dicembre 2007 per una durata di 5 anni, ritenuto che in caso di mancata disdetta di una delle due parti, con preavviso di 6 mesi, il contratto si sarebbe automaticamente rinnovato ogni anno. La pigione è stata fissata in fr. 3'700.mensili da pagare anticipatamente ogni mese, oltre alle spese accessorie esplicitamente elencate, poste direttamente a carico del conduttore (doc. A);
che il 4 luglio 2017 le locatrici, tramite il loro patrocinatore, hanno messo in mora il conduttore, impartendogli un termine di 30 giorno per il pagamento dell’importo di fr. 3'700.- relativo alla pigione per il mese di luglio 2017, con la comminatoria che il decorso infruttuoso di detto termine avrebbe comportato la disdetta del contratto per mora ai sensi dell’art. 257d CO(doc. B);
che il 9 agosto 2017 le locatrici, non avendo ricevuto il pagamento, hanno notificato al conduttore la disdetta per mora con effetto al 30 settembre 2017 su modulo ufficiale, rendendolo attento che risultava scaduto pure il canone di locazione del mese di agosto 2017 (doc. C);
che l’11 agosto 2017 sul conto bancario “” delle locatrici è stato accreditato un importo di fr. 3'700.- (doc. D, I);
che l’8 settembre 2017 il conduttore ha contestato la disdetta del contratto di locazione 9 agosto 2017 (doc. F);
che, in assenza di riconsegna dell’ente locato, le locatrici con istanza 2 ottobre 2017 nella procedura sommaria a tutela nei casi manifesti hanno chiesto alla Pretura di Locarno-Campagna di ordinare l’espulsione del conduttore, assortita delle comminatorie atte a esigerne l’esecuzione effettiva;
che il conduttore, con osservazioni 6 novembre 2017, non ha contestato il ritardo nel pagamento della pigione scaduta per il mese di luglio 2017 ma ha sollevato l’eccezione di legittimazione passiva, sostenendo che il contratto di locazione fra le parti sarebbe decaduto a gennaio 2017, ritenuto che da febbraio 2017 l’ente locato sarebbe usato quale abitazione primaria dalla signora B, la quale assieme al signor B avrebbe avviato delle trattative con le qui istanti volte all’acquisto della proprietà, di modo che un nuovo contratto di locazione verbale sarebbe sorto tra quest’ultima e le istanti;
che, in sede di replica e duplica orale, le parti hanno sostanzialmente confermato le proprie antitetiche posizioni;
che il 14 dicembre 2017 il Pretore ha accolto l’istanza di AO 1 e AO 2, ordinando l’espulsione immediata del conduttore dall’ente locato, con le comminatorie di rito;
che il convenuto ha impugnato il giudizio con appello 2 gennaio 2018 con cui chiede di annullare la decisione querelata, previa concessione dell’effetto sospensivo, con protesta delle spese giudiziarie, mentre con osservazioni (corretto: risposta) 25 gennaio 2018 le istanti chiedono la reiezione del gravame;
che dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione;
che nella fattispecie la parte locatrice ha inoltrato una richiesta di espulsione con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti;
che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela nei casi manifesti e il cui valore è di fr. 11’100.-, come accertato dal Pretore (decisione, pag. 4), è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);
che tale termine non è sospeso dalle ferie giudiziarie ai sensi dell’art. 145 CPC;
che la decisione impugnata è stata ritirata dal conduttore il 20 dicembre 2017 e il termine di 10 giorni per presentare l’appello, riportato al primo giorno feriale (art. 142 cpv. 3 CPC), scadeva il 2 gennaio 2018, di modo che l’appello è tempestivo, così come lo è la risposta inoltrata nel termine impartito da questa Camera;
che giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che, se queste condizioni non sono date, non entra nel merito (cpv. 3);
che in base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 141 III 23 consid. 3.2, 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto è incontestato se non è contestato dal convenuto, mentre un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori essere considerate prive di rilevanza;
che, sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 141 III 23 consid. 3.2, 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un risultato univoco;
che il Pretore, chiamato a decidere su una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta straordinaria per mora, deve accertare i fatti decisivi per tale domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida di pagamento con la comminatoria della disdetta straordinaria, la notifica della disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna dei locali alla scadenza del contratto;
che, in concreto, il Pretore ha considerato provata, sulla base degli atti, la circostanza che fra le parti era in essere il contratto di locazione disdetto per mora ai sensi dell’art. 257d CO, riconoscendo pertanto la legittimazione passiva del convenuto; il primo giudice, considerata la mancata contestazione del ritardo nel pagamento della pigione scaduta per il mese di luglio 2017 da parte del convenuto, ha quindi riconosciuto la validità della disdetta per mora 9 agosto 2017;
che con l’appello il convenuto chiede la concessione dell’effetto sospensivo; tale domanda è priva di oggetto, ritenuto che l’inoltro del rimedio giuridico preclude per legge l’efficacia e l’esecutività della decisione impugnata (art. 315 cpv. 1 CPC);
che le nuove argomentazioni sviluppate in questa sede dal convenuto e i nuovi documenti prodotti non possono essere ammessi, questa Camera dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, in: SJ 2013 I pag. 129, II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);
che l’appellante ribadisce in questa sede la tesi secondo cui egli, da inizio 2017, non sarebbe più parte contrattuale, di modo che difetterebbe la legittimazione passiva; al riguardo il convenuto si limita a riproporre le argomentazioni già allegate in prima sede, senza confrontarsi adeguatamente con le considerazioni pretorili al riguardo, ciò che rende il gravame irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC);
che lo stesso risulta in ogni caso pure infondato, l’esistenza di trattative per l’acquisto dell’ente locato tra le istanti, da una parte, e __________ B__________ e __________ B__________ dall’altra, essendo al riguardo ininfluente ai fini del presente giudizio e non risultando comunque dagli atti che le stesse siano state concluse o abbiano comportato una modifica della parte conduttrice;
che pure la circostanza del trasferimento di domicilio da parte di __________ B__________ in via ad è irrilevante e non è sufficiente a dimostrare la modifica della parte conduttrice o la nascita di un nuovo contratto di locazione tra le istanti e quest’ultima;
che dagli atti emerge come nel corso del 2017 le istanti abbiano inviato all’appellante in diverse occasioni (doc. E) delle diffide di pagamento dei canoni scaduti per i mesi di gennaio - giugno 2017, senza che egli abbia mai eccepito di non essere più parte conduttrice; che anzi egli ha poi dato seguito al pagamento di queste pigioni scadute personalmente o attraverso terzi in suo nome e per suo conto (vedi in particolare i dettagli di pagamento al doc. I dai quali emerge come in quest’ultimo caso il versamento avveniva a titolo di prestito a suo nome);
che la circostanza secondo cui l’appellante avrebbe agito come rappresentante di __________ B__________ è irricevibile, siccome fatta valere per la prima volta in questa sede (art. 317 CPC); la stessa è in ogni caso infondata, mancando qualsiasi riscontro oggettivo agli atti;
che il Pretore ha correttamente concluso in base agli atti che tra le istanti e il convenuto era in essere il contratto di locazione disdetto per mora ai sensi dell’art. 257d CO e che nessun nuovo contratto era sorto tra le locatrici e __________ B__________ a partire da febbraio 2017;
che nei casi di disdetta straordinaria per mora in base all’art. 257d CO, nondimeno, per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione sia elusa dalla procedura sommaria prevista dall’art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere accordata solo se non sussistono dubbi sulla completezza dell’esposizione dei fatti e la disdetta risulti chiaramente giustificata (sentenze del Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 5 e 4A_7/2012 del 3 aprile 2012 consid. 2.5);
che nella fattispecie i fatti di cui si prevalgono le istanti per ottenere l’espulsione del conduttore appaiono chiari, infatti non è contestata né la mora né la formale messa in mora da parte delle locatrici, e le contestazioni del conduttore sul tema della sua mancanza di legittimazione passiva sono infondate;
che, in conclusione l’appello, nella misura in cui è ricevibile, è respinto e il giudizio impugnato confermato;
che le spese processuali, fissate in conformità degli art. 2, 7, 9 LTG, nonché l’indennità per ripetibili, stabilite seguendo i criteri indicati all’art. 11 Rtar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC);
che, il valore litigioso, determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato fissato dal Pretore in fr. 11’100.- ed è rimasto incontestato in questa sede.
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello 2 gennaio 2018 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile e non è privo di oggetto. Di conseguenza è confermata la decisione 14 dicembre 2017 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
2. Le spese processuali di appello di fr. 200.-, già anticipate dall'appellante, sono poste a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 1'000.- per ripetibili di appello.
3. Notificazione:
- -
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).