Incarto n. 12.2015.102
Lugano 16 marzo 2016/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2013.403 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 24 ottobre 2013 da
AO 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AP 1
con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 15'743.75, somma poi aumentata in sede conclusionale a fr. 42'543.75, oltre interessi al 5% dal 28 maggio 2013 e spese esecutive;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 29 aprile 2015 ha parzialmente accolto, condannando la convenuta al pagamento di fr. 18'517.75 oltre interessi al 5% su fr. 15'517.75 dal 2 ottobre 2013 e su fr. 3'000.- dal 13 gennaio 2014;
appellante la convenuta con atto di appello 29 maggio 2015, con cui chiede in via principale di accertare la mancata ratifica e dunque la nullità del contratto di locazione tra le parti e in via subordinata di accertare l’assenza di una sua responsabilità per i danni arrecati nell’ente locato e la non rimborsabilità dell’affitto di giugno 2013, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attrice con risposta 15 luglio 2015 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
preso atto dell’ulteriore scritto (di replica spontanea) 29 luglio 2015 della convenuta;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Il 29 gennaio 2013 è stato sottoscritto un contratto di locazione (doc. A inc. UC) avente per oggetto la villetta di cui al mappale n. __________ RFD di __________. Il contratto in questione, che indicava quale locatrice AO 1 e quale conduttrice AP 1, prevedeva un inizio della locazione dal 1° febbraio 2013, una durata determinata fino al 31 gennaio 2015, una pigione mensile di fr. 3'000.-, una cauzione di fr. 6'000.- nonché un acconto per spese accessorie di fr. 300.mensili.
Il 19 aprile 2013 il contratto è stato disdetto dalla locatrice in via straordinaria per il successivo 31 maggio (doc. L). La verifica dei locali è avvenuta, alla presenza del perito comunale e della locatrice, il 28 maggio 2013 (cfr. doc. B inc. UC).
2. Con petizione 24 ottobre 2013 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc. A), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 15'743.75, somma poi aumentata in sede conclusionale a fr. 42'543.75, oltre interessi al 5% dal 28 maggio 2013 e spese esecutive. Essa, in estrema sintesi, ha preteso il risarcimento delle spese preventivate per la riparazione dell’ente locato (fr. 2'800.- per la pulizia [doc. D inc. UC], fr. 4'644.- per il giardino [doc. E inc. UC], fr. 7'691.- per un mobile della cucina, il parquet e la moquette [doc. F inc. UC] e fr. 382.75 per i lavori da elettricista [doc. H inc. UC]), della fattura per l’intervento del perito comunale (fr. 226.- [doc. G inc. UC]) e della perdita risultante dalla mancata locazione dell’immobile dal 28 maggio 2013 al 1° febbraio 2014, data in cui l’ente locato aveva potuto essere rilocato a terzi (fr. 26'400.-), nonché l’ammontare del presumibile conguaglio delle spese accessorie (fr. 400.-).
La convenuta si è integralmente opposta alla petizione.
3. Il Pretore, con la decisione 29 aprile 2015 qui oggetto di impugnativa, ha parzialmente accolto la petizione (dispositivo n. 1), condannando la convenuta al pagamento di fr. 18'517.75 oltre interessi al 5% su fr. 15'517.75 dal 2 ottobre 2013 e su fr. 3'000.- dal 13 gennaio 2014 (dispositivo n. 2), ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 2'200.- e le spese di fr. 300.- sono state caricate alle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili (dispositivo n. 3). Il giudice di prime cure ha in sostanza riconosciuto all’attrice il risarcimento delle presumibili spese per la riparazione dell’ente locato (fr. 2'800.- per la pulizia, fr. 4'644.- per il giardino, fr. 7'691.- per un mobile della cucina, il parquet e la moquette e fr. 382.75 per i lavori da elettricista) e della perdita della pigione per il solo mese di giugno 2013 (fr. 3’000.-), respingendo invece tutte le altre pretese.
4. Con l’appello 29 maggio 2015 che qui ci occupa la convenuta ha chiesto in via principale di accertare la mancata ratifica e dunque la nullità del contratto di locazione tra le parti e in via subordinata di accertare l’assenza di una sua responsabilità per i danni arrecati nell’ente locato e la non rimborsabilità dell’affitto di giugno 2013 (recte: di riformare il giudizio pretorile nel senso di respingere la petizione per quei motivi principali, rispettivamente subordinati), protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
5. Della risposta 15 luglio 2015 con cui l'attrice ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili e dello scritto (replica spontanea) 29 luglio 2015 della convenuta, si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
6. Preliminarmente vanno estromessi dall’incarto alcuni nuovi documenti che la convenuta ha provveduto a produrre contestualmente all’appello accanto ad altri documenti che erano però già presenti nell’incarto. Si tratta in particolare di un’e-mail 14 marzo 2013 (doc. C allegato al rimedio), di una lettera 3 dicembre 2014 (doc. I allegato al rimedio) e di uno scritto 29 ottobre 2014 (doc. L allegato al rimedio), che in effetti erano già esistenti al momento dell’emanazione della decisione del Pretore ed avrebbero con ciò potuto essere versati agli atti già nell’ambito della procedura di primo grado (art. 317 cpv. 1 CPC). Può invece di principio essere presa in considerazione, siccome si tratta di un mezzo di prova allestito dopo la decisione pretorile ed è stata prodotta immediatamente, la nuova denuncia penale per falsa testimonianza presentata il 29 maggio 2015 contro il teste arch. A__________ __________ (doc. O allegato al rimedio), anche se, come si vedrà più avanti, quella prova non risulta in definitiva decisiva per l’esito della lite, visto che la stessa, semplice allegazione di parte, non è ancora tale da dimostrare l’erroneità della testimonianza resa da quel teste e che comunque quanto da lui deposto non è a ben vedere determinante.
In questa sede la convenuta ha invero accennato anche all’esistenza di non meglio precisate registrazioni audio pubblicate in internet relative a circostanze rilevanti per la lite, sennonché nulla è dato a sapere in merito alle stesse ed in particolare sul sito ove le stesse potrebbero essere reperite, per cui non possono essere assunte. Quanto poi alle auspicate verifiche che questa Camera avrebbe dovuto effettuare tramite un proprio informatico per chiarire la paternità delle e-mail 14 e 15 febbraio 2013 (doc. I, questione che verrà trattata nel prossimo considerando), le stesse non appaiono possibili già per il fatto che la convenuta, pur essendosi detta disposta a fornire i dati necessari per un tale esame (dati che per altro sarebbero stati irricevibili, siccome non ossequiosi dell’art. 317 cpv. 1 CPC), in definitiva non li ha però mai comunicati.
7. Con la prima censura d’appello la convenuta ha rimproverato al Pretore di aver ritenuto che essa avesse senz’altro ratificato ex art. 38 cpv. 1 CO il contratto di locazione di cui al doc. A inc. UC, originariamente sottoscritto per lei da un non meglio identificato signor L__________ (di cui non è noto il cognome), persona non autorizzata a rappresentarla. La censura è infondata.
Come rilevato dal giudice di prime cure, in effetti, una ratifica dell’operato di costui è ravvisabile nella circostanza che la convenuta abbia ammesso in causa che D__________ __________, suo socio e gerente con diritto di firma individuale (cfr. doc. H prodotto solo con le conclusioni), a seguito della ricezione - il 14 febbraio 2013 (doc. 1 e 8; scritto 21 gennaio 2014 p. 3 n. 6, atto IV) - della raccomandata 12 febbraio 2013 della controparte (doc. B) con cui veniva a sapere dell’intenzione del signor L__________ di subaffittare alcune stanze a prostitute nell’ente locato, non si era opposto “al progetto che [N.d.R. costui] ha intrapreso e alla firma che ha messo sul contratto senza avere delega alcuna” (scritto 21 gennaio 2014 p. 3 n. 6, atto IV); del resto già nell’e-mail 11 marzo 2013 (doc. 8) D__________ __________ aveva ammesso di non aver contestato al momento del ricevimento di quella raccomandata che il contratto fosse vincolante per la sua società, ma di averlo preteso solo dopo l’ulteriore raccomandata dell’8 marzo 2013 della controparte (doc. G) che le negava la possibilità di sublocare (cfr. pure le sue ammissioni in tal senso nel doc. 1 e soprattutto nello scritto 21 gennaio 2014 p. 3 n. 7 e 8, atto IV).
Un atto di ratifica va in ogni caso intravisto pure nel fatto che con e-mail 14 e 15 febbraio 2013 (doc. I), sempre in risposta alla raccomandata 12 febbraio 2013 dell’attrice (che, oltre a lamentare il fatto che l’ente locato dalla convenuta venisse pubblicizzato e potesse essere usato come “appartamento per l’esercizio della prostituzione”, sollecitava il pagamento della pigione di febbraio e la prestazione della cauzione) D__________ __________ abbia ammesso l’avvenuta locazione dell’ente locato da parte della sua società, abbia confermato l’avvenuto pagamento della prima pigione mensile ed abbia preavvisato l’invio della garanzia tramite S__________. Il fatto, evocato invero per la prima volta solo in sede conclusionale, che quei messaggi e-mail (inviati dall’indirizzo __________) non provenissero da lui non è stato sufficientemente provato nemmeno in seconda istanza, e comunque, se anche lo fosse stato, la circostanza ammessa dalla convenuta in questa sede (appello p. 2) che egli era venuto a conoscenza di questi messaggi “qualche giorno più avanti” avrebbe dovuto indurlo ad informare subito la controparte che la società non si riteneva vincolata da quanto ivi riportato.
Altri indizi concorrono del resto a confermare l’esistenza di una valida ratifica da parte della convenuta: la circostanza che quest’ultima dopo aver ricevuto la raccomandata 12 febbraio 2013 abbia effettivamente provveduto a pagare, senza riserve, la prima mensilità è invero assai emblematica e la giustificazione addotta dalla convenuta a sostegno di quel versamento, ossia il fatto che quell’importo era stato corrisposto solo a fronte della minaccia allora prospettatale di adire le vie legali e quindi per non correre il rischio di perdere importanti affari con delle banche (a loro volta neppure provati), non appare convincente; ed anche la circostanza che il 27 febbraio 2013 D__________ __________ abbia provveduto ad incontrare la controparte allo scopo di modificare la durata del contratto rispettivamente prevedere la possibilità di una sublocazione (così pure appello p. 5), senza aver mai contestato se non dopo l’8 marzo 2013 il suo carattere non vincolante, è oltremodo significativa in questo senso.
8. Nel prosieguo del suo esposto la convenuta ha censurato l’assunto pretorile secondo cui essa poteva in generale essere resa responsabile per i danni che erano stati arrecati nell’ente locato dal signor L__________. La censura dev’essere disattesa.
8.1 La convenuta ha dapprima contestato l’esistenza dei danni, rilevando come a suo tempo non fosse stato effettuato un dettagliato protocollo d’entrata. A parte il fatto che la circostanza è stata evocata per la prima volta solo in questa sede e non potrebbe quindi essere considerata (art. 317 cpv. 1 CPC), si osserva che la convenuta stessa ha poi dato atto che il protocollo d’entrata era stato effettivamente sottoscritto il 29 gennaio 2013 dal solito signor L__________ (il cui operato, come detto, era poi stato ratificato dalla convenuta) e che nello stesso, alla posizione “stato dei locali”, era stato indicato che “i locali dello stabile vengono consegnati oggi stesso in stato idoneo all’uso familiare cui sono adibiti. La pulizia è stata eseguita in modo completo, pavimenti e finestre compresi, per tutti i locali” (cfr. verbale di consegna allegato al doc. A inc. UC). È incontestabile che un tale protocollo d’entrata adempie i requisiti di legge.
8.2 La convenuta ha in seguito rimproverato al Pretore di aver preso in considerazione per il calcolo del danno unicamente dei preventivi degli artigiani, oltretutto palesemente “gonfiati”. Sennonché la dottrina e la giurisprudenza hanno già avuto modo di stabilire che il risarcimento dei danni è dovuto anche nel caso in cui le riparazioni risultanti dalle offerte degli artigiani non vengano poi eseguite (Lachat, Le bail à loyer, p. 812 n. 63; Higi, Zürcher Kommentar, n. 107 ad art. 267 CO; Oftinger/Stark, Schweizerisches Haftpflichtrecht - Allgemeiner Teil, 5ª ed., Vol. I/1, p. 369; TF 25 giugno 2015 4A_61/2015 consid. 4.2; DB 1998 N. 12) e che un preventivo in quanto tale può senz’altro essere posto alla base del calcolo del danno (Brehm, Berner Kommentar, 4ª ed., n. 24 ad art. 42 CO; TF 25 giugno 2015 4A_61/2015 consid. 4.2). Per il resto, la convenuta non ha indicato, né tanto meno provato, le eventuali circostanze tali da far ritenere che i preventivi versati agli atti potessero essere stati “gonfiati”: dalla controfferta da lei qui evocata (doc. L prodotto solo con l’allegato conclusionale), fatta allestire da una ditta italiana (come tale notoriamente più a buon mercato) che per altro ha ammesso nel documento di non aver nemmeno effettuato un sopralluogo dell’ente locato, si evince anzi che la spesa preventivata per i lavori di pulizia nel doc. D inc. UC, sia pure superiore, non era però esorbitante (siccome di fr. 2'800.- a fronte della controfferta di € 1'800.- + IVA) e lo stesso valeva per la spesa preventivata per il lavaggio della moquette nel doc. F inc. UC (siccome di fr. 650.- a fronte della controfferta di € 250.- + IVA); i lavori preventivati per il giardino nel doc. E inc. UC (relativo a “taglio erba, potatura arbusti vari, pulizia palme, pulizia generale giardino, sgombero materiale vegetale”, per complessivi fr. 4'644.-) erano invece di gran lunga più estesi di quelli indicati nella controfferta di cui al doc. L prodotto con l’allegato conclusionale (“rastrellatura giardino con rimozione foglie, pulizia vialetti” ma senza nemmeno lo sgombero del materiale, per complessivi € 900.- + IVA); le altre opere preventivate nei doc. F inc. UC e H inc. UC non sono per contro state neppure oggetto di una controfferta.
8.3 La convenuta ha pure lamentato il fatto che il Pretore nel suo giudizio non abbia considerato la durata di vita dei vari oggetti danneggiati, a suo dire “in gran parte sicuramente già terminata”. La censura, riferita verosimilmente alla pretesa di fr. 7'691.- per la riparazione di un mobile della cucina, per la lamatura e rilaccatura del parquet e il lavaggio della moquette nonché a quella di fr. 382.75 per la riparazione di una presa TV, non può essere accolta: la convenuta non ha in effetti allegato e dimostrato, né in prima né in seconda sede, quando gli oggetti così danneggiati sarebbero stati posati nell’ente locato, non bastando al proposito la generica indicazione secondo cui la villetta sarebbe “molto vecchia”; e nemmeno ha precisato quali oggetti sarebbero giunti alla scadenza della loro durata di vita, rispettivamente quale sarebbe stato il loro valore iniziale. Oltretutto, avendo evocato quella obiezione unicamente con l’allegato conclusionale, ha di fatto impedito alla controparte di allegare e se del caso provare il contrario.
9. La convenuta ha censurato anche alcune delle considerazioni particolari che avevano indotto il Pretore ad ammettere in larga misura le singole pretese risarcitorie avanzate nei suoi confronti.
9.1 Essa, con riferimento alla pretesa di 2'800.- per le spese di pulizia, ha rimproverato al Pretore di aver ritenuto che nel protocollo d’entrata del 29 gennaio 2013 fosse stato indicato, come del resto ricordato dal teste arch. A__________ __________, che “la pulizia è stata eseguita in modo completo, pavimenti e finestre compresi, per tutti i locali”, quando invece a suo dire il sopralluogo sarebbe avvenuto il 18 dicembre 2012. Il rilievo è infondato. Pur essendo vero che le parti avevano potuto prendere visione dell’ente locato già il 18 dicembre 2012 (come risulta dal doc. A prodotto solo con l’allegato conclusionale), è in effetti incontestabile che il 29 gennaio 2013, al momento della firma del contratto, esse hanno pure sottoscritto il verbale di consegna riportante l’indicazione sopra menzionata (cfr. verbale di consegna allegato al doc. A inc. UC) e la circostanza non può certo essere considerata smentita dal fatto che il fantomatico signor L__________, in un e-mail (doc. A prodotto solo in sede conclusionale) inviato alla convenuta quando la causa era già stata avviata, abbia dichiarato, senza delazione di giuramento, di non aver invece visionato l’ente locato al momento della firma del contratto. Stando così le cose non occorre esaminare se l’arch. A__________ __________, che aveva confermato la circostanza, avesse eventualmente reso una falsa testimonianza.
9.2 La convenuta, per quanto riguarda la pretesa di fr. 4'644.- per le spese da giardiniere, si è limitata a rimproverare al Pretore di aver ritenuto che il sopralluogo sarebbe avvenuto il 18 dicembre 2012 ed a considerare eccessivo l’importo preventivato nel doc. E inc. UC. La prima parte della censura può essere evasa rinviando a quanto si è appena detto con riferimento alle spese di pulizia (consid. 9.1), mentre la seconda parte va a sua volta respinta per le ragioni già esposte al consid. 8.2.
9.3 Quanto alla pretesa di fr. 7'691.- per le opere da falegname, la convenuta ha ribadito che il protocollo di consegna, per altro allestito per lei da una persona non autorizzata, non era sufficiente a dimostrare che un mobile della cucina, il parquet e la moquette non fossero a suo tempo in buono stato. La censura è già stata evasa al consid. 8.1, a cui si rinvia.
9.4 Analoghe considerazioni possono essere fatte con riferimento alla spesa di fr. 382.75 preventivata per la riparazione della presa TV, aggiungendo che nessuna norma imponeva di eseguire la relativa riparazione (cfr. consid. 8.2).
10. La convenuta non può essere seguita nemmeno laddove ha contestato di essere tenuta a risarcire all’attrice l’importo di fr. 3'000.- relativo alla pigione per il mese di giugno 2013.
Nella sua decisione il Pretore ha rilevato che l’attrice non aveva provato di aver svolto, dopo la notifica della disdetta straordinaria del contratto per il 31 maggio 2013, ricerche infruttuose per trovare un altro conduttore e che essa non aveva dunque fatto fronte all’obbligo di ridurre il danno, ma ha comunque ritenuto equo riconoscerle il risarcimento pari a un mese di pigione (giugno 2013), corrispondente al mese in cui erano stati effettuati i lavori di ripristino dei danni riscontrati nell’ente locato.
In questa sede la convenuta ha contestato, invero a ragione, l’accertamento pretorile secondo cui nel giugno 2013 l’attrice aveva provveduto ad effettuare i lavori di ripristino preventivati: nulla agli atti prova in effetti che gli stessi siano stati eseguiti e tanto meno in quel periodo (gran parte dei preventivi e meglio quelli di cui ai doc. D inc. UC, F inc. UC e H inc. UC recano oltretutto la data del 26 giugno, del 25 giugno rispettivamente del 27 giugno 2013). Sennonché, ciò non è ancora sufficiente per respingere la pretesa riconosciuta dal giudice di prime cure.
In effetti, a fronte della sporcizia dell’ente locato e dei danni riscontrati nello stesso non si poteva ragionevolmente rimproverare all’attrice di non aver trovato un nuovo conduttore già immediatamente a far tempo dal giugno 2013, essendo da una parte incontestabile che l’ente locato, nello stato in cui versava, non era a quel momento idoneo ad essere visionato da potenziali interessati e potendosi dall’altra ritenere senza cadere nell’arbitrio che il periodo di un mese fosse il tempo minimo per organizzare ed eseguire i lavori di ripristino. La soluzione adottata dal Pretore di obbligare la convenuta a risarcire la mensilità di giugno 2013, per altro già assai vantaggiosa per quest’ultima, resiste pertanto alle critiche d’appello.
11. Ne discende l’integrale reiezione del gravame.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 18'517.75, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la TG
decide:
I. L’appello 29 maggio 2015 di AP 1 è respinto.
II. Le spese processuali di fr. 1’500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1'500.- per ripetibili di appello.
III. Notificazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).