Incarto n. 12.2013.30
Lugano 12 marzo 2013/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2012.283 (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione) della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 6 dicembre 2012 da
AO 1 AO 2 entrambi rappr. dall’ RA 1
contro
AP 1 AP 2
domanda alla quale si sono opposti i convenuti e sulla quale il Pretore si è pronunciato con decisione 4 febbraio 2013, con cui ha accolto la domanda di espulsione dei convenuti dalla casa situata in via __________ a __________, di proprietà degli istanti;
appellanti i convenuti con due atti di appello 15 febbraio 2013 con cui chiedono di annullare il giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa
ritenuto
in fatto e in diritto:
che il 3 aprile 2011 AO 1 e AO 2, quali locatori, e i coniugi AP 2 e AP 1, quali conduttori, hanno stipulato un contratto di locazione per una casa di 6 locali oltre cucina, sala da bagno, doppio servizio, solaio, cantina, autorimessa, posteggio scoperto, locale hobby, locale tecnico, in via __________ 14 a __________ (doc. A);
che il contratto di locazione è stato concluso per 5 anni dal 1° giugno 2011, con un canone di locazione mensile di fr. 2'200.- oltre alle spese accessorie;
che il 12 settembre 2012 i locatori hanno diffidato i conduttori, ciascuno separatamente, a versare entro 30 giorni le pigioni scoperte di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre per fr. 11'000.-, con la comminatoria della disdetta del contratto di locazione in caso di mancato pagamento (doc. B);
che entrambi i conduttori hanno rifiutato il plico raccomandato contenente la diffida (doc. C);
che il 25 ottobre 2012 i locatori hanno notificato a ciascuno dei conduttori la disdetta straordinaria del contratto di locazione, mediante modulo ufficiale, per la scadenza del 30 novembre 2012, per mancato pagamento dei corrispettivi di locazione ai sensi dell’art. 257d CO (doc. D);
che AP 2 ha contestato il 19 novembre 2012 la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, il quale ha rilasciato il 3 dicembre 2012 all’attore l’autorizzazione ad agire;
che con istanza di tutela giurisdizionale dei casi manifesti del 6 dicembre 2012, i locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Riviera l’espulsione dei conduttori dall’abitazione di loro proprietà;
che all’udienza del 10 gennaio 2013 gli istanti hanno mantenuto la domanda di espulsione, alla quale si è opposto il conduttore AP 2, per sé e in rappresentanza della moglie, ribadendo le richieste esposte in occasione della conciliazione, vale a dire una proroga del contratto e la possibilità di pagare a rate gli scoperti;
che con decisione 4 febbraio 2013 il Pretore ha accertato che la disdetta straordinaria del contratto di locazione era valida, la diffida di pagamento essendo stata regolare, che le contestazioni dei conduttori sull’esecuzione di lavori e sulla congruità della pigione non potevano impedire la disdetta, e che una protrazione del contratto era esclusa dalla mora dei conduttori;
che il Pretore ha di conseguenza ritenuto adempiute le condizioni per la tutela giurisdizionale dei casi manifesti, la situazione essendo chiara nei fatti e nel diritto, e ha fatto ordine ai convenuti di liberare immediatamente l’ente locato con la comminatoria dell’art. 292 CP, l’ammonimento che l’inesecuzione darà titolo agli istanti per reclamare il risarcimento dei danni e l’ordine agli organi di polizia di prestare man forte per l’esecuzione a semplice richiesta degli istanti;
che i convenuti sono insorti contro il giudizio pretorile, ciascuno con un proprio appello, il 15 febbraio 2013, chiedendo l’annullamento della decisione pretorile;
che gli appelli non sono stati notificati alla controparte;
che per motivi di semplificazione gli appelli possono essere trattati con un unico giudizio, visto che entrambi i conduttori contestano in modo identico la medesima decisione di prima sede;
che gli appellati hanno presentato il 22 febbraio 2013 una domanda di autorizzazione all’esecuzione anticipata della sentenza, alla quale gli appellanti si sono opposti;
che dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111);
che ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b);
che il giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione, esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1442, 1448);
che nella fattispecie gli appellanti ritengono che la decisione di espulsione sia ”inopportuna e oltremodo sproporzionata”, in considerazione del credito che i conduttori vantano nei confronti dei locatori a causa delle importanti spese da loro sostenute “per rendere il bene locato vivibile e utilizzabile” e adducono che la pigione 2012 è pienamente compensata dal valore degli interventi da loro eseguiti, segnalando inoltre di aver versato due pigioni per dicembre 2012 e gennaio 2013, così che il contratto è tuttora valido;
che gli appellanti ammettono di non aver pagato le pigioni nel 2012, salvo quelle di dicembre 2012 e gennaio 2013, versate “in prossimità delle festività di fine anno”;
che essi sostengono nondimeno di non essere in mora, in quanto vantano un corrispondente credito di importo superiore nei confronti dei proprietari, e affermano di aver speso fr. 14'000.- per lavori di manutenzione urgenti e necessari trascurati dai locatori, dolendosi del fatto di aver pagato per oltre un anno una pigione eccessiva rispetto allo stato dei locali, tanto da aver dovuto intraprendere di propria iniziativa lavori per riportare l’ente locato in uno stato accettabile;
che con l’appello i conduttori producono un plico di fatture e la lista dei lavori eseguiti, le ricevute dei pagamenti di dicembre 2012 e gennaio 2013, chiedendo di assumere come prova il sopralluogo dell’ente locato;
che nella procedura sommaria di tutela dei casi manifesti non sono ammesse nuove prove, i giudici di appello dovendo decidere sulla base delle prove assunte nella procedura davanti al Pretore (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012);
che di conseguenza le nuove prove proposte dagli appellanti non possono essere tenute in considerazione;
che per dottrina e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g CO, articolo considerato legge speciale rispetto all'art. 82 CO (sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; II CCA 10 giugno 2009, inc. n. 12.2009.110; Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO; Lachat, Commentaire Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO);
che qualora egli non si avvalga di tale istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta l’art. 257d CO (II CCA 14 giugno 2006, inc. n. 12.2006.43, 7 giugno 2004, inc. n. 12.2007.102; Higi, op. cit., n. 17 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 278);
che nel caso in esame è pacifico, e peraltro ammesso (appelli pag. 3), che i conduttori non hanno seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO, esponendosi così al rischio della messa in mora e della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO;
che gli appellanti contestano la situazione di mora e si prevalgono della compensazione della pigione con i lavori fatti eseguire per asserita inadempienza dei locatori, rilevando di aver fatto spiccare il 13 febbraio 2013 un precetto esecutivo per fr. 15'400.- nei confronti dei locatori;
che il conduttore che vuole compensare il debito per canone di locazione con proprie prestazioni deve indicare chiaramente il proprio credito e dichiarare di volerlo compensare prima che scada il termine di pagamento (sentenza del Tribunale federale 4A_585/2011 in: SJ 2012 I 120);
che nel caso concreto i conduttori non hanno fatto valere il loro asserito credito di fr. 15'400.- nel termine di pagamento fissato loro il 12 settembre 2012, ciò che esclude la possibilità di compensare le pigioni scadute;
che non è quindi necessario esaminare le diffuse argomentazioni degli appellanti sull’asserita carente prestazione dei locatori, le asserite pretese essendo state presentate solo dopo la notificazione della disdetta straordinaria, la prima volta all’udienza 10 gennaio 2013 davanti al Pretore;
che davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con l’istanza 19 novembre 2012, il conduttore AP 2 si era infatti limitato a far valere le proprie difficoltà finanziarie e a chiedere una proroga del contratto;
che di conseguenza sono date le condizioni poste dall’art. 257d CO, come accertato dal Pretore, poiché si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora dei conduttori;
che a ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione dei convenuti dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);
che la disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO);
che quindi la decisione del Pretore di espellere con effetto immediato i conduttori regge a ogni critica e gli appelli, manifestamente infondati, possono essere respinti senza che sia necessario notificarli alla controparte per la risposta;
che gli appellanti non si prevalgono di circostanze che impediscono l’esecuzione (art. 341 cpv. 3 CPC);
che la loro espulsione dall’abitazione è pertanto da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 4 febbraio 2013, senza ulteriori dilazioni;
che l’emanazione del giudizio di appello rende senza oggetto la domanda di autorizzazione all’esecuzione anticipata della decisione impugnata, che va dichiarata priva di oggetto, senza prelevare tasse né spese e senza attribuire ripetibili;
che le spese processuali degli appelli vanno a carico degli appellanti, soccombenti, mentre non si attribuiscono ripetibili agli istanti, ai quali gli appelli non sono stati notificati;
che il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 105'600.-, tenuto conto della durata ordinaria del contratto, che spirava il 31 maggio 2016;
che nella commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto del valore litigioso e dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG);
Per questi motivi
richiamati la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,
decide:
1. L’appello 15 febbraio 2013 di AP 2 è respinto.
2. Le spese processuali della procedura di appello, in complessivi fr. 100.-, sono poste a carico di AP 2. Non si attribuiscono ripetibili.
3. L’appello 15 febbraio 2013 di AP 1 è respinto.
4. Le spese processuali della procedura di appello, in complessivi fr. 100.-, sono poste a carico di AP 1 Non si attribuiscono ripetibili.
5. L’istanza di autorizzazione all’esecuzione anticipata della decisione impugnata è dichiarata senza oggetto. Non si prelevano tasse né spese e non si attribuiscono ripetibili per tale procedura incidentale.
6. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Riviera
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).