Incarto n. 12.2008.50
Lugano 19 settembre 2008/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nelle cause -inc. n. DI.2006.230 e DI.2006.353 della Pretura del Distretto di Bellinzona- promosse con istanze 10 agosto 2006 rispettivamente 15 dicembre 2006 da
AO 1, rappr. dall’ RA 1,
contro
AP 1, rappr. dall’ RA 2,
con le quali l’istante chiede la condanna del convenuto al pagamento di complessivi fr. 64'457.60 oltre interessi a titolo di pigioni arretrate per i mesi da agosto 2005 a luglio 2006 (incluse le spese accessorie), il rigetto definitivo dell’opposizione interposta da AP 1 al PE n. __________ dell’UE di ______per fr. 29'392.60, nonché di ordinare alla __________ __________ di __________ la liberazione in favore dell’istante del deposito di garanzia di fr. 40'000.- (inc. n. DI.2006.230);
così come la condanna al versamento di complessivi fr. 40'386.75 oltre interessi per pigioni arretrate da giugno a luglio 2006 (comprese le spese accessorie dal 1° aprile 2005 al 31 luglio 2006) e quali risarcimento danni, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione del convenuto PE n. __________ dell’UE di ______per fr. 6'392.60 corrispondenti alla quota-parte di spese accessorie da aprile a dicembre 2005 (inc. DI.2006.353);
e nella causa -inc. n. DI.2006.226 della medesima Pretura- promossa con istanza 8 agosto 2006 da
AP 1 rappr. dall RA 2
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 1
volta a ottenere l’annullamento della decisione 11 luglio 2006 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di______, che ha ordinato il versamento del deposito di garanzia, limitatamente a fr. 18’000.-, sul conto presso la __________ __________ intestato a entrambe le parti;
sulle quali la Segretaria assessore si è pronunciata con sentenza 14 febbraio 2008 accogliendo parzialmente le istanze di AO 1, nel senso di condannare AP 1 al versamento di fr. 70'224.10 oltre interessi, rigettando in via definitiva l’opposizione interposta da quest’ultimo al PE n. __________ dell’UE di _____e ordinando alla __________ __________ di __________ la liberazione in favore di AO 1 del deposito di garanzia di fr. 40'000.-, e respingendo l’istanza di AP 1;
appellante AP 1 che, con appello 22 febbraio 2008, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere le istanze di AO 1 solo limitatamente a fr. 17'000.-, corrispondenti alle pigioni arretrate del 2005 e di gennaio e febbraio 2006, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre AO 1, con osservazioni 26 marzo 2008, propone l’irricevibilità del gravame avversario, in subordine la sua reiezione, pure protestando spese e ripetibili;
preso atto che all’ordinanza 10 giugno 2008, con la quale la Presidente della Camera ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le proprie osservazioni sul possibile annullamento della sentenza alla luce della sentenza emanata il 13 maggio 2008 (DTF 134 I 184) dal Tribunale federale, entrambe le parti hanno risposto di rinunciare a prevalersi del vizio;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 11 marzo 2005 AP 1, in qualità di subconduttore, e AO 1, come sublocatrice, hanno stipulato un contratto di sublocazione avente per oggetto il __________ a __________ (doc. A). Il contratto "di durata indeterminata" e "con inizio entro il 1° aprile 2005" poteva essere disdetto "con preavviso di sei mesi, la prima volta per il 31 marzo 2010" (loc. cit.: clausola n. 9). Il contratto prevede una pigione di fr. 6'000.mensili oltre le spese accessorie (loc. cit.: clausole n. 10 e 12), e il deposito da parte del subconduttore di una garanzia di fr. 40'000.- (loc. cit.: clausola n. 11).
B. Con sentenza 24 aprile 2006 la Segretaria assessore della Pretura del Distretto di Bellinzona ha respinto un’istanza 22 novembre 2005 del subconduttore, volta segnatamente alla riduzione della pigione a fr. 3'500.- mensili dal 1° settembre 2005 e del deposito di garanzia a fr. 20'000.-, alla condanna della sublocatrice al pagamento delle spese di manutenzione e di sostituzione delle istallazioni e ai costi di manutenzione generale, così come all’accertamento dell’illegalità della clausola di divieto di sublocazione. Questa Camera, adita con appello avverso la sentenza testé citata, ha confermato il 7 novembre 2006 il giudizio di prima sede. Essa ha respinto la domanda di riduzione della pigione e del deposito di garanzia poiché tardiva e ha ritenuto lecite le spese a carico del conduttore, così come la clausola sulla sublocazione.
C. Nel frattempo, con scritto 20 settembre 2005 il subconduttore ha comunicato alla sublocatrice di non più voler continuare la locazione, proponendo di terminarla per il 31 ottobre 2005 e chiedendo la rifusione di fr. 30'000.- per interventi da lui effettuati all’ente sublocato (doc. 2). Il 26 settembre 2005 la sublocatrice ha risposto che il contratto poteva essere disdetto la prima volta per il 31 marzo 2010, si è opposta al rimborso delle spese sostenute dal subconduttore e ha chiesto il versamento delle pigioni arretrate di complessivi fr. 5'000.- (fr. 1'000.- per il mese di agosto 2005 e fr. 4'000.- per il mese di settembre 2005) e delle spese di elettricità di fr. 4'303.75, di assicurazione di fr. 787.80, riservando il pagamento delle tasse comunali di fognatura, acqua e area pubblica, non ancora emesse (doc. 3). Con scritto 11 gennaio 2006 il subconduttore ha risposto che avrebbe cessato l’attività svolta nell’ente sublocato il 31 gennaio 2006 (doc. 4), ciò che è effettivamente avvenuto (doc. 5). Il 6 febbraio 2006 la sublocatrice ha ribadito al subconduttore che la prima scadenza prevista contrattualmente era per il 31 marzo 2010, a meno che egli avesse proposto un nuovo conduttore solvibile disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni (doc. 6). Il 6 marzo 2006 il subconduttore ha depositato presso la Pretura del Distretto di Bellinzona le chiavi dell’ente sublocato (sentenza impugnata, pag. 3, lett. C). Dal 1° agosto 2006 esso è stato occupato da terzi (verbale 16 ottobre 2006).
D. Con istanza 8 agosto 2006 il subconduttore ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo l’annullamento della decisione 11 luglio 2006 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _____ (inc. rich. n. 40/2006) che ordinava la liberazione in favore della sublocatrice di fr. 18'000.- del deposito di garanzia (inc. n. DI.2006.226). Da parte sua, con istanza 10 agosto 2006 la sublocatrice - dopo aver adito preventivamente l’Ufficio di conciliazione (inc. rich. n. 40/2006 testé citato) - ha postulato la condanna del subconduttore al pagamento di complessivi fr. 64'457.60 oltre interessi a titolo di pigioni arretrate per i mesi da agosto 2005 a luglio 2006 (rettificato in occasione dell’udienza 16 ottobre 2006 da agosto 2005 a maggio 2006) e spese accessorie, il rigetto definitivo dell’opposizione da questi interposta al PE n. __________ di fr. 29'392.60 dell’UE di _____ e la liberazione in suo favore del deposito di garanzia (inc. n. DI.2006.230). La sublocatrice ha infine adito la Pretura (sempre dopo la procedura di conciliazione) con istanza 15 dicembre 2006 (inc. n. DI.2006.353), chiedendo la condanna del subconduttore al versamento di complessivi fr. 40'386.75 oltre interessi per i canoni di giugno e luglio 2006, per le spese accessorie dal 1° aprile 2005 al 31 luglio 2006 e a titolo di risarcimento danni, postulando altresì il rigetto definitivo dell’opposizione del subconduttore al PE n. __________ per l’importo di fr. 6'392.60, corrispondente alla quota-parte di spese accessorie da aprile a dicembre 2005 (inc. n. DI.2006.353).
E. All’udienza di discussione 7 febbraio 2007 le cause DI.2006.226, DI.2006.230 e DI.2006.353 sono state congiunte (pag. 3 in basso). Il subconduttore si è opposto alle domande di controparte, aderendo tuttavia alla richiesta di pagamento limitatamente alla pigione fino al mese di gennaio 2006 (risposta1, punto 9, pag. 4) e a fr. 35'065.- per i mesi da gennaio a marzo 2006 (risposta 2, pag. 2). Egli ha altresì chiesto la compensazione del credito della sublocatrice con il proprio credito di fr. 35'000.- per interventi effettuati all’ente condotto in locazione. Da parte sua, la sublocatrice ha contestato tale compensazione, ha chiesto la reiezione della domanda di controparte inerente al deposito di garanzia e ha aumentato le sue pretese a complessivi fr. 93'386.75 (fr. 65'000.- per le pigioni arretrate da agosto 2005 a luglio 2006; fr. 11'872.10 per spese accessorie e fr. 16'514.65 per "risarcimento danni, spese inventario e perizia"). Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Il subconduttore si è confermato nel proprio punto di vista, dichiarandosi disposto al pagamento di complessivi fr. 17'000.- per "le mensilità di affitto fino al mese di febbraio 2006, e per gli arretrati" (conclusioni, richieste di giudizio). Egli ha in particolare aderito al pagamento di fr. 12'000.- per la pigione del mese di gennaio e febbraio 2006 (loc. cit., pag. 5) e fr. 408.05 quale tassa di fognatura (loc. cit. pag. 8 in fondo), precisando che "le spese possono essere al massimo considerate fino al mese di febbraio 2006" (loc. cit., pag. 8 in alto). Da parte sua, la sublocatrice ha ribadito le proprie domande, ovvero la condanna della controparte al pagamento di complessivi fr. 93'386.75 oltre interessi, di cui fr. 65'000.- per pigioni da agosto 2005 a luglio 2006, fr. 11'872.10 per spese accessorie dal 1° aprile 2005 al 31 luglio 2006 e fr. 16'514.65 per risarcimento danni, il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al PE n. __________ per fr. 29'392.60 e l’ordine alla __________ __________ di liberare in suo favore il deposito di garanzia. Con sentenza 14 febbraio 2008 la Segretaria assessora ha accolto parzialmente le istanze della sublocatrice, condannando il subconduttore al pagamento di fr. 70'224.10 oltre interessi (composti di fr. 25'000.- per le pigioni da agosto 2005 a febbraio 2006, di fr. 30'000.- per le pigioni da marzo a luglio 2006, di fr. 11'356.35 per spese accessorie e di fr. 3'867.65 per risarcimento danni), rigettando in via definitiva l’opposizione al PE n. __________ e ordinando la liberazione in favore della sublocatrice del deposito di garanzia.
F. Con appello 22 febbraio 2008 il subconduttore ha chiesto la riforma del querelato giudizio, nel senso di accogliere le istanze della sublocatrice limitatamente a complessivi fr. 17'000.- di "affitto per i mesi di gennaio e febbraio 2006, e gli arretrati". Con osservazioni 26 marzo 2008 la sublocatrice postula l’inammissibilità del gravame, in subordine la sua reiezione. Con ordinanza 10 giugno 2008 la Presidente di questa Camera ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le proprie osservazioni sul possibile annullamento del decreto di sfratto alla luce della sentenza emanata dal Tribunale federale il 13 maggio 2008 (4A_512/2007, pubblicata in DTF 134 I 184), con l’avvertenza che il silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia a prevalersi del vizio di forma. Entrambe le parti hanno rinunciato a prevalersi del vizio.
Considerato
in diritto: 1. Con scritto 21 maggio 2008 il subconduttore chiede l’assunzione in appello, in virtù dell’art. 322 CPC, del verbale 13 maggio 2008 di interrogatorio della teste __________ __________, comproprietaria dell’ente locato, di cui alla causa OA.2007.118. Da tale audizione sarebbe emerso che egli non avrebbe dovuto corrispondere una pigione di fr. 6'000.- mensili (circostanza già invocata nella procedura di cui all’inc. n. 12.2006.99), che l’attuale inquilino versa a tale titolo fr. 4'000.- mensili e che la sublocatrice non era legittimata a sublocare l’ente. L’art. 322 CPC dev’essere applicato con prudenza, in quanto eccezione del principio generale del divieto di addurre in appello nuovi fatti, prove ed eccezioni (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 2 ad art. 322), che vale anche nelle procedure rette dalla massima inquisitoria a carattere sociale, come quella in materia di locazione (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 5 ad art. 321 con rinvio). Indipendentemente da tale limitazione, l’art. 322 CPC non può comunque essere applicato alla fattispecie. Da una parte, la lett. b della norma prevede la possibilità di ordinare l’assunzione di quelle prove che vennero offerte, ma che furono rifiutate dal Pretore. In concreto l’assunzione della teste __________ __________ non è nemmeno stata chiesta dal subconduttore nella procedura di prima sede. Dall’altra, secondo la lett. b il giudice, se lo ritiene utile per la formazione del proprio convincimento, può ordinare d’ufficio l’assunzione delle prove giusta l’art. 88 lett. a, b e c, ovvero le perizie, i testimoni già uditi e l’interrogatorio formale. Non è quindi annoverata la produzione di documenti, come nella fattispecie. Nemmeno potrebbe essere tenuta l’audizione di __________ __________, poiché non è già stata sentita dinanzi al primo giudice. Ne consegue che il verbale 17 gennaio 2008 non può essere acquisito agli atti.
2. La Segretaria assessora ha precisato che, in relazione alla richiesta di pagamento delle pigioni scadute da agosto 2005 a febbraio 2006, il subconduttore aveva aderito al pagamento di complessivi fr. 17'000.-, senza tuttavia indicarne la composizione. Ella ha poi accertato che gli arretrati per il periodo testé citato erano di fr. 13'000.- per i mesi da agosto a dicembre 2005 e di fr. 12'000.- per i mesi di gennaio e febbraio 2006, per complessivi fr. 25'000.-. Di conseguenza, ha riconosciuto alla sublocatrice tale importo. Per quanto invece concerne i canoni da marzo a luglio 2006, la Segretaria assessora ha spiegato che siccome il subconduttore non ha proposto alla sublocatrice alcun nuovo inquilino, egli avrebbe dovuto versare la pigione fino alla prossima scadenza contrattuale, accertata per il 31 marzo 2010. Considerato, tuttavia, che l’ente è stato nuovamente locato a un terzo dal 1° agosto 2006, la Segretaria assessora ha ritenuto di condannare il subconduttore al pagamento delle pigioni da marzo a luglio 2006 per complessivi fr. 30'000.-. Ella ha poi accolto le richieste della sublocatrice di versamento di fr. 6'906.15 per i costi di elettricità, fr. 1'154.80 di acqua potabile (questi limitati all’acconto versato per il periodo dal 1° aprile 2004 al 31 febbraio 2006), fr. 1'207.85 per la tassa di fognatura e di occupazione dell’area pubblica per il periodo da aprile 2005 a luglio 2006 e fr. 2'087.55 di premio assicurativo. La segretaria assessora ha infine riconosciuto alla sublocatrice fr. 600.- per le pulizie all’ente locato eseguite personalmente dopo la consegna e fr. 800.- per la sistemazione del giardino, opere che avrebbe dovuto eseguire il subconduttore. Ella ha altresì riconosciuto fr. 248.- per il rappezzo del pavimento, danneggiato dal subconduttore, e fr. 2'219.75 per i costi sostenuti nella ricerca di un nuovo inquilino. La Segretaria assessora ha invece rifiutato la richiesta di pagamento di fr. 629.15 per la revisione della lavatrice e di fr. 328.- per quella della macchina da cucire, poiché non comprovato un utilizzo non conforme da parte del subconduttore, e di fr. 4'672.- per la sostituzione degli zoccoli rispettivamente di fr. 1'000.- per asseriti danni all’inventario, poste non dimostrate, così come la domanda di pagamento della perizia di parte. La Segretaria assessora ha infine rifiutato la compensazione invocata dal subconduttore, non comprovata.
3. L’appellante ribadisce la sua disponibilità al pagamento di fr. 17'000.-, specificando che tale somma si riferisce alle pigioni arretrate per il 2005 e per i mesi di gennaio e febbraio 2006 (appello, pag. 5 in alto). Egli non spiega tuttavia come abbia calcolato tale cifra, né spiega perché il ragionamento della Segretaria assessora, dal quale emerge una somma di fr. 25'000.- (sentenza impugnata, pag 4, consid. 3), sarebbe errato e con ciò da riformare. L’appello, su questo punto, dev’essere di conseguenza dichiarato irricevibile per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 23 e 27 ad art. 309).
4. Il subconduttore critica altresì la decisione della Segretaria assessora di condannarlo al pagamento anche delle pigioni da marzo a luglio 2006.
4.1 Egli sostiene anzitutto che la sublocatrice sarebbe stata in possesso dell’ente locato già dal febbraio 2008 (recte: 2006) o, perlomeno, dal momento in cui è stato allestito il referto del sostituto perito comunale degli immobili, come comprovato dalla documentazione della controparte relativa alle richieste di risarcimento danno (appello, pag. 6 in basso e 7 in alto), motivo per cui da tale data non doveva più essere corrisposta alcuna pigione (appello, pag. 5). La Segretaria assessora ha spiegato che allorquando il conduttore restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze, egli è liberato dai propri obblighi, a determinate condizioni elencate all’art. 264 CO, solo se propone al locatore un nuovo inquilino. In caso contrario, egli è tenuto al pagamento del canone fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta. La Segretaria assessora ha accertato che nella fattispecie il contratto di sublocazione prevedeva una prima disdetta con preavviso di sei mesi per il 31 marzo 2010 e che il subconduttore non aveva proposto alla sublocatrice alcun nuovo inquilino (sentenza impugnata, pag. 4, consid. 4). L’appellante non contesta tale accertamento, nemmeno si confronta con le motivazioni della Segretaria assessora, limitandosi a ribadire la propria tesi già addotta dinanzi al primo giudice, ovvero che determinante è la consegna dell’oggetto alla sublocatrice. Al riguardo l’appello sarebbe quindi finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Sia come sia, la sua censura è comunque infondata, come detto sopra, anche nel merito. Ciò che è determinante è invero la presentazione, da parte del conduttore, di un nuovo inquilino, non il momento in cui egli decide di lasciare l’oggetto a disposizione della locatrice. Del resto, anche nell’ipotesi in cui l’appellante avesse voluto invocare il consenso della sublocatrice alla rescissione anticipata della locazione, ciò che nemmeno emerge chiaramente dall’appello, la sua tesi sarebbe stata da respingere. La sublocatrice con scritto 6 febbraio 2006 si è infatti opposta chiaramente alla riconsegna, spiegando che la prima scadenza prevista contrattualmente era per il 31 marzo 2010, a meno che il subconduttore avesse proposto un nuovo inquilino solvibile disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni (sopra, lett. C).
4.2 L’appellante ritiene altresì di non dover versare il canone dopo la riconsegna dell’ente alla sublocatrice, poiché dopo tale momento e prima della locazione a un nuovo conduttore nell’agosto 2006 sono stati effettuati degli importanti lavori nell’ente locato, per fr. 70'000.- (appello, pag. 6 in alto). Da parte sua, la sublocatrice ammette di aver sistemato il ristorante, ma non per l’importo invocato dalla controparte e a causa di danni imputabili a quest’ultima, perché altrimenti non avrebbe potuto trovare un nuovo conduttore nell’agosto 2006 (osservazioni, pag. 3 in mezzo; risposta pag. 5). L’art. 264 cpv. 3 lett. b CO stabilisce che il locatore deve lasciarsi imputare nel corrispettivo ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa o che ha omesso intenzionalmente di guadagnare. Qualora il locatore, dopo la consegna dell’ente locato, intraprende degli importanti lavori di manutenzione o rinnovazione, non dovuti a danni imputabili al conduttore (o solo in parte), allora durante tale periodo il conduttore non deve corrispondere alcuna pigione (SVIT-Kommentar, 3ª ed., n. 29 seg. ad art. 264 CO; Higi in: Zürcher Kommentar, 3ª ed., n. 91 ad art. 264 CO; Weber in: Basler Kommentar, OR I, 4ª ed, n. 11 ad art. 265). Compete al conduttore provare le circostanze citate sopra e l’eventuale entità della diminuzione del corrispettivo (Higi, op. cit. n. 67 ad art. 264 CO). Nella fattispecie dal referto peritale 15 aprile 2006 (inc. rich. dall’UC n. 92/2006: doc. R) e dalla testimonianza 16 aprile 2007 dell’arch. __________ __________, sostituto perito comunale degli immobili, emergono diversi difetti all’ente locato. Per contro, l’appellante non ha provato né l’entità della rinnovazione asserita, né che essa non fosse riconducibile a danni a lui imputabili. È ben vero che, come descritto sotto (consid. 6), la sublocatrice non ha provato che tutti i danni da lei invocati fossero riconducibili al subconduttore, così come ha limitato la sua richiesta di risarcimento a tali poste e non agli ulteriori danni presenti nel referto peritale. Tuttavia, tale circostanza nulla ha a che vedere con la presente censura, dato che, come detto sopra, l’onere della prova compete in questo caso al subconduttore. Anche su questo punto l’appello dev’essere pertanto respinto.
4.3 A detta dell’appellante è stata la sublocatrice a decidere il momento in cui stipulare un nuovo contratto, motivo per cui dopo il marzo 2006 egli non deve corrispondere alcuna pigione (appello, pag. 7 in mezzo). L’art. 264 cpv. 1 CO prevede che compete al conduttore che restituisce la cosa anticipatamente di proporre un nuovo conduttore che adempia ai requisiti ivi elencati, pena il pagamento del canone di locazione fino al termine legale o contrattuale del contratto (cpv. 2). Da parte sua, la locatrice deve lasciarsi imputare nel corrispettivo ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa o ha omesso intenzionalmente di guadagnare (cpv. 3 lett. b). Come detto (sopra, consid. 4.2), compete al conduttore l’onere di provare i motivi di riduzione di cui al cpv. 3 dell’art. 264 CO, quali ad esempio l’omissione dolosa del locatore di locare la cosa a terzi (cfr. anche Higi, op. cit., n. 86 ad art. 264). Nella fattispecie, il subconduttore non ha provato alcunché al riguardo. La sua tesi non può quindi essere condivisa.
4.4 Il subconduttore rimprovera altresì alla Segretaria assessora di aver erroneamente accertato che la sublocatrice avrebbe trovato un subentrante. Egli ritiene che non vi è invece stato alcun subentrante, dato che la sublocatrice ha affermato in sede di interrogatorio formale di aver "ceduto l’inventario; non vi è stato alcun subingresso. Con i nuovi inquilini non ho sottoscritto alcun contratto di locazione". Inoltre, non vi sarebbe stato subingresso anche perché le condizioni contrattuali con il terzo erano diverse da quelle precedenti. Secondo il subconduttore, quindi, alla fattispecie non si applicherebbe l’art. 264 cpv. 2 CO, motivo per cui egli non dovrebbe versare la pigione per i mesi da marzo a luglio 2006 (appello, pag. 6 e 7). Se non che, non si comprende in che misura la contestazione della natura dell’occupazione della cosa da parte del terzo possa apportare giovamento alla tesi del subconduttore. L’occupazione dell’ente da parte di terze persone dal 1° agosto 2006 ha comportato il non pagamento della pigione da parte dell’appellante dopo tale data. Poco importa la natura di tale occupazione, dato che, come detto, il locatore deve lasciarsi imputare nel corrispettivo ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa (art. 264 cpv. 3 lett. b CO). Sostenere l’inapplicabilità del cpv. 2 dell’art. 264 CO perché non trattasi di subconduttore è peraltro insostenibile. Ciò si desume dalla semplice lettura di tale disposto, secondo il quale se il conduttore non propone un nuovo conduttore con i requisiti elencati al cpv. 1, allora resta tenuto al pagamento della pigione fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta. Al riguardo, l’appello dev’essere quindi respinto. In definitiva, la decisione della Segretaria assessora di condannare l’appellante al pagamento anche della pigione da marzo a luglio 2006 dev’essere confermata.
5. L’appellante contesta anche la condanna al pagamento delle spese accessorie.
5.1 Egli ritiene, anzitutto, che siccome l’ente locato era a disposizione della sublocatrice dal 2 febbraio 2006, dopo tale data sarebbe ingiusto imputargli le spese di acqua, elettricità, la tassa di fognatura e di occupazione dell’area pubblica (appello, pag. 8). La Segretaria assessora ha spiegato che per i mesi da marzo a luglio 2006 la sublocatrice ha chiesto il pagamento del solo costo dell’abbonamento alla corrente elettrica, motivo per cui la sua domanda doveva essere accolta (sentenza impugnata, pag. 5, consid. 5.1). A ragione, dato che la sublocatrice non avrebbe avuto questa spesa qualora il subconduttore non avesse restituito anticipatamente la cosa o avesse trovato un nuovo inquilino ai sensi dell’art. 264 cpv. 1 CO. Lo stesso dicasi per la tassa di fognatura e di occupazione dell’area pubblica. Per quel che concerne i costi dell’acqua potabile, la Segretaria assessora ha riconosciuto alla sublocatrice solo un importo corrispondente all’acconto versato per il periodo in cui il ristorante era occupato dal subconduttore, ovvero dal 1° aprile 2004 (recte: 2005) al 31 febbraio 2006 (loc. cit., pag. 6, consid. 5.2). La critica dell’appellante è quindi infondata.
5.2 In merito ai costi di elettricità, il subconduttore afferma che non è comprovato il pagamento da parte della sublocatrice delle fatture per i mesi da aprile a giugno 2005 (appello, pag. 8). Se non che, la Segretaria assessora ha condannato l’appellante al versamento delle spese unicamente da luglio 2005 (sentenza impugnata, pag. 5, consid. 5.1). La censura dev’essere quindi respinta già per questo motivo.
5.3 Secondo l’appellante le spese dell’acqua di fr. 1'154.80 non sarebbero state provate dalla sublocatrice, poiché basate su un acconto e non su una fattura (appello, pag. 8). La Segretaria assessora ha spiegato anzitutto che dato che nel fascicolo processuale non figurava alcun conguaglio, non era possibile calcolare il consumo esatto nel periodo in cui il subconduttore ha occupato l’oggetto, ovvero dal 1° aprile 2004 (recte: 2005) al 31 febbraio 2006. Ella ha poi fondato il suo giudizio sulla fattura 15 dicembre 2005 relativa al periodo dal 1° novembre 2004 al 31 ottobre 2005, dividendo il conguaglio di fr. 629.90 per dodici e moltiplicandolo per il periodo di occupazione, ovvero 22 mesi (recte: 11 mesi). Tale modo di procedere non può essere condiviso. Invero, a parte gli errori testé citati, il locatore può addossare al conduttore quali spese accessorie solo i costi effettivi (art. 257b cpv. 1 CO). Di conseguenza, compete al locatore provare la loro esistenza e il loro ammontare (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 4 ad art. 274f CO; Lachat, Le bail à loyer, 3ª ed., pag. 338, n. 4.1). Nella fattispecie, la sublocatrice si è limitata a produrre solo la fattura menzionata sopra (doc. T2). Lei stessa ha ammesso che il conguaglio viene allestito solo dopo il 31 ottobre di ogni anno (inc. n. DI.2006.353: istanza 15 dicembre 2006, pag. 5). Avrebbe quindi potuto chiedere la sua assunzione avvalendosi degli strumenti procedurali previsti dal nostro codice di procedura civile. La sublocatrice non ha pertanto comprovato i costi effettivi di acqua potabile a carico del subconduttore. Su questo punto l’appello dev’essere pertanto accolto.
5.4 L’appellante contesta anche la decisione della Segretaria assessora di imputargli il premio dell’assicurazione __________ di fr. 2'087.55. Egli ritiene anzitutto che tale assicurazione è, per legge, a carico del proprietario dello stabile (appello, pag. 9). La Segretaria assessora ha spiegato che nel contratto di locazione tra le spese accessorie a carico del subconduttore figurano i premi di assicurazione, tranne quelli per il mobilio, per la rottura dei vetri ed eventuali altre assicurazioni in relazione con l’immobile (doc. A: clausola n. 12). Ella ha poi precisato che il subconduttore, seppur contestando il premio in questione, non ha allegato alcunché a comprova della propria tesi, motivo per cui ha riconosciuto integralmente la pretesa della sublocatrice (sentenza impugnata, pag. 6, consid. 5.4). Tra le spese accessorie a carico del subconduttore non possono figurare le prestazioni non connesse con l’uso della cosa (art. 257a cpv. 1 e 257b cpv. 1 CO a contrario), quali ad esempio i premi di assicurazione dello stabile (Lachat, op. cit., pag. 333, n. 1.2). I premi assicurativi possono invece essere contemplati nella misura in cui riguardano delle prestazioni aggiuntive del locatore (Higi, op. cit., n. 7 seg. ad art. 257a-257b CO). Tale normativa è imperativa (Higi, op. cit., n. 3 seg. ad art. 257a-257b CO). Come detto (sopra, consid. 5.3), l’onere di provare le spese accessorie a carico del conduttore compete alla locatrice che chiede il pagamento delle stesse. Nella fattispecie, l’assicurazione controversa è definita __________ __________ __________ __________ presso __________ (doc. T5). La sublocatrice non ha speso nemmeno una parola per definire la natura di tale assicurazione (cfr. inc. n. DI.2006.353: istanza 15 dicembre 2005, pag. 6, punto 4.5; conclusioni 13 dicembre 2007, pag. 7, punto 5.5), limitandosi ad allegare a suffragio della propria richiesta i bollettini di versamento del relativo premio (doc. T5). Da parte sua, il subconduttore ha contestato tale posta, poiché a carico del proprietario dello stabile (risposta 7 febbraio 2007, pag. 5, punto 12; conclusioni 10 dicembre 2007, pag. 9 in alto). La sublocatrice non ha quindi provato la propria richiesta. Ne consegue che anche su questo punto l’appello dev’essere accolto. Ne consegue che, a titolo di spese accessorie, il subconduttore è tenuto a pagare unicamente l’importo di complessivi fr. 8'114.- (11'356.35 ./. 1'154.80 ./. 2'087.55), anziché i fr. 11'356.35 stabiliti dalla Segretaria assessora.
6. L’appellante prosegue contestando la pretesa di complessivi fr. 3'867.75 riconosciuta alla locatrice dalla Segretaria assessora a titolo di risarcimento danni.
6.1 Al riguardo, va in primo luogo precisato che compete al locatore provare l’esistenza e l’entità di asseriti danni all’ente locato, che gli stessi non fossero già presenti al momento dell’entrata del conduttore e la loro tempestiva notizia (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 30 ad art. 267-267a CO; Lachat, op. cit., pag. 811 segg., n. 57. segg.).
6.2 In primo luogo, il subconduttore contesta di aver riconsegnato l’ente locato senza averlo prima ordinato e pulito. Anzi, le pulizie sarebbero avvenute in maniera approfondita e durante diversi giorni, così come dichiarato dai testi __________ __________, __________ __________ e __________ __________ (appello, pag. 9 seg.). La Segretaria assessora ha invece basato la sua decisione sul referto e sulla testimonianza del perito comunale degli immobili (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 6.1). Secondo l’art. 259 CO durante la locazione il conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa. Di conseguenza, prima della consegna dell’oggetto il conduttore deve pulire lo stesso, in difetto di che il locatore può imputargli la relativa spesa (Lachat, op. cit., pag. 808, n. 5.2). Non si pone quindi, al riguardo, la questione di provare la situazione dell’oggetto al momento della consegna al conduttore.
Il referto peritale citato sopra è datato 15 aprile 2006 ed allestito dall’arch. __________, sostituto perito comunale degli immobili (inc. rich. dall’UC n. 92/2006: doc. R). Esso si fonda sui sopralluoghi avvenuti il 5 e l’8 aprile 2006. Dallo stesso emerge che "in tutte le parti dei vari stabili che compongono la proprietà la pulizia risulta carente o addirittura non eseguita, incluse le parti esterne" (pag. 1, punto 1.1), "nessuna macchina risulta essere stata consegnata dietro corretta pulizia e/o revisione" (pag. 2, punto 2.1). Allegate al referto vi sono inoltre diverse foto attestanti l’assenza di pulizia dell’oggetto. L’arch. __________ __________ ha altresì riferito, sentito quale teste, che "la pulizia era molto carente all’interno e alll’esterno" (verbale 16 aprile 2007, pag. 4 in mezzo). La teste __________ __________, gerente __________ __________ __________ a __________, a 50 m dall’ente locato, ha affermato di aver visto il signor AP 1 e altre persone, 5 o 6, che stavano pulendo (…). Per quanto ricordo, durante le pulizie, il Ristorante era chiuso e le stesse sono durate circa 3 settimane, magari qualcosa in più (…). Io avevo visto che stavano pulendo degli armadi e togliendo quello che vi era all’interno. Erano delle grandi pulizie, in cui avevano spostato anche gli oggetti per pulirli" (audizione 4 giugno 2007, pag. 10). Ella ha quindi riferito del fatto di aver visto il conduttore e altre persone pulire l’oggetto, ma, sebbene ha detto che erano delle "grandi pulizie", non ha riferito sulla qualità delle stesse, ovvero se effettivamente il risultato era conforme a quanto dovuto dal conduttore. Pure __________ __________, anch’esso gerente dell’__________ __________ __________, ha riferito di aver visto pulire l’oggetto, ma nulla sulla qualità delle pulizie. Egli ha invero dichiarato di aver "visto il signor AP 1, la cameriera di nome __________, la signora __________ e altre 2 o 3 persone che erano giù a pulire (…). Questi lavori sono durati 10/15 giorni all’incirca. Alcune volte ero persino andato a bere qualcosa intanto che erano giù a pulire. Il Ristorante era chiuso. Ho visto che stavano pulendo in cucina, tirando fuori i piatti dagli armadi, in corridoio e nel gabinetto e la terrazza. Non ho visto ai piani di sopra. Ho visto che stavano pulendo e non sono in grado di dire come abbiano pulito" (verbale 4 giugno 2007, pag. 11). Infine, __________ __________ ha affermato di aver "aiutato a fare le pulizie generali. Questo è avvenuto nel mese di gennaio [indicazione verosimilmente errata] 2005/gennaio 2006. Oltre al signor AP 1 e alle due cameriere, c’eravamo io e altre 3 persone. Le cameriere hanno pulito le stanze ai piani di sopra. In cucina abbiamo pulito il forno. Io ho pulito di fuori dove c’era il bar e la cantina. Io sono rimasto all’incirca 2 settimane, la prima settimana per intero in quanto non lavoravo e per il resto la sera e il fine settimana" (verbale 4 giugno 2007, pag. 12). Anche in questo caso non vi è alcuna prova sulla qualità di tali pulizie. In definitiva, dal referto e dalla testimonianza del sostituto perito degli immobili è emersa una carente pulizia dell’oggetto, non conforme all’obbligo del conduttore, ciò che non è stato sconfessato dalle altre risultanze processuali.
Il subconduttore sostiene di aver cessato l’attività il 31 gennaio 2006 e di aver reso disponibile l’oggetto dal 2 febbraio 2006, mentre la sublocatrice si è rifiutata alla consegna, motivo per cui egli ha depositato le chiavi, il 6 marzo 2006, presso la Pretura (appello, pag. 10). Egli non trae conclusioni da tale affermazione, sicché al riguardo l’appello sarebbe finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Ma anche se si volesse interpretare tale censura nel senso che l’oggetto potrebbe essere stato sporcato tra il 2 febbraio 2006 e i sopralluoghi avvenuti il 5 e l’8 aprile 2006 di cui al referto peritale, essa non avrebbe miglior sorte. L’appellante medesimo ammette di aver serbato lui la chiave fino al deposito in Pretura il 6 marzo 2006, e nemmeno sostiene che nel ristorante abbia avuto accesso la sublocatrice o terzi. D’altra parte, il sostituto perito degli immobili ha dichiarato di aver mandato la propria convivente a ritirare le chiavi, che erano ancora depositate in Pretura (verbale 16 aprile 2007, pag. 4 in alto). Inoltre, nemmeno si può dire che la sporcizia presente nell’ente locato sia riconducibile al fatto che il sopralluogo non è avvenuto già il 2 febbraio 2006. Invero, il perito ha affermato che "Per quanto concerne gli apparecchi in cucina (…) penso che un mese prima fossero nello stesso stato" (loc. cit., pag. 4 in mezzo). Per il resto, dalle foto allegate a tale rapporto emerge chiaramente che la carenza di pulizia non è riconducibile al semplice deposito di polvere dovuto a due mesi di chiusura. Di conseguenza, la decisone della Segretaria assessore di imputare all’appellante fr. 600.- a titolo di pulizie dell’oggetto condotto in locazione dev’essere confermata.
6.3 L’appellante contesta anche le spese di fr. 800.- per la sistemazione del giardino. Egli ribadisce di aver consegnato l’oggetto in ordine e pulito il 2 febbraio 2006 (appello, pag. 10 in basso). Il subconduttore non si confronta tuttavia minimamente con la motivazione della Segretaria assessora, che si è fondata sul referto e sulla testimonianza del sostituto perito comunale degli immobili (sentenza impugnata, pag. 8 in alto), sicché al riguardo l’appello è, nuovamente, irricevibile. Sia come sia, su questo punto l’appello dev’essere comunque respinto. La manutenzione del giardino competeva al conduttore (doc. A: clausola n. 14), ma il sostituto perito degli immobili ha constatato che "la manutenzione del giardino non era stata eseguita" (verbale 16 aprile 2007, pag. 4). Dal referto emerge segnatamente che "nessuna pianta potata" (pag. 1, punto 1.5) e "il glicine che compone la pergola risulta in stato d’abbandono" (pag. 1, punto 1.6). La situazione è peraltro stata documentata dalle foto allegate al referto (foto 36 e 37). Alla luce delle risultanze testé citate, non si può quindi dire che tale situazione si sia creata nel periodo tra il 2 febbraio 2006 e i sopralluoghi 5 e 8 aprile 2006. Su questo punto l’appello dev’essere pertanto respinto.
6.4 La segretaria assessora ha condannato l’appellante al pagamento di fr. 248.- per il danneggiamento del pavimento, ritenendo che trattasi di difetto eccedente la normale usura. L’appellante censura la sentenza su questo punto, e sostiene che la situazione dello stesso era la medesima che all’inizio della locazione (appello, pag. 11). Se non che, il contratto di locazione (doc. A) indica al punto n. 5 che “il subconduttore dà atto di ricevere l’ente locato in perfetto stato, munito degli impianti e delle infrastrutture dichiarati idonei e conformi” e al punto n. 14 “egli dà atto che non vi sono difetti in questi ultimi, dopo averli verificati congiuntamente con il proprietario, e dovrà risarcire i danni causati dall’uso non conforme al contratto”. Quand’anche la validità di siffatte indicazioni possa essere soggetta a critiche di varie natura, sta il fatto che l’appellante non le ha mai contestate né revocate in dubbio, così come non ha mai contestato che il danno riscontrato ecceda la normale usura.
Al riguardo, l’appello deve quindi essere respinto.
6.5 Il subconduttore contesta infine la posta di fr. 2'219.75 per la ricerca da parte della sublocatrice di un nuovo inquilino. Egli ritiene che la stessa è ingiustificata perché non sarebbe stato stipulato un nuovo contratto di locazione con la sublocatrice, bensì con i proprietari dello stabile e con diminuzione della pigione a fr. 3'000.- mensili, e nemmeno è stato dimostrato che il nuovo conduttore sia stato trovato dalla sublocatrice (appello, pag. 11 in mezzo). Come spiegato dalla Segretaria assessora (sentenza impugnata, pag. 9, consid. 6.5), i costi delle inserzioni del locatore per trovare un nuovo inquilino sono a carico del conduttore che ha terminato anticipatamente la locazione. Posto che le spese citate sopra sono state comprovate dalla sublocatrice (inc. rich. UC n. 92/2006: doc. H) e che miravano per l’appunto alla ricerca di un nuovo conduttore, così come erano adeguate a tal fine, non è necessario che le stesse siano state causali alla stipulazione del nuovo contratto, e nemmeno è di rilievo che lo stesso non sia stato sottoscritto con la sublocatrice e l’ammontare della nuova pigione. Al riguardo l’appello dev’essere quindi respinto. Se ne conclude che la decisione della Segretaria assessora di condannare il subconduttore al pagamento di fr. 3'867.75 a titolo di risarcimento dev’essere confermata.
7. Riassumendo, la decisione di condannare il subconduttore al pagamento delle pigioni arretrate per complessivi fr. 55'000.- e di fr. 3'867.75 a titolo di risarcimento dev’essere confermata. Per contro, la posta riconosciuta alla sublocatrice a titolo di spese accessorie è di complessivi fr. 8'114.-, anziché i fr. 11'356.35 stabiliti dalla Segretaria assessore. In totale, il subconduttore è quindi condannato al pagamento di complessivi fr. 66'981.75.
8. L’appellante contesta infine la decisione della Segretaria assessora di liberare il deposito di garanzia di fr. 40'000.- in favore della sublocatrice (appello, pag. 12 in alto). Egli afferma, anzitutto, che "non si tratta di un deposito su un conto comune, ma di una garanzia bancaria". Effettivamente, nella misura in cui il deposito è una garanzia bancaria, alla stessa non si applica la normativa prevista dall’art. 257e CO (Lachat, op. cit., pag. 354, n.1.2; Higi, op. cit., n. 6 e n. 22 ad art. 257e). Dal doc. B emerge che le parti hanno optato per una "garanzia bancaria", con cui __________ __________ si impegna a versare al creditore (sublocatrice), alla prima richiesta, ogni somma fino all’importo massimo di fr. 40'000.- quale copertura delle pretese che il creditore vanta nei confronti del debitore (subconduttore) secondo il "contratto affitto del: 11 marzo 2005". Il versamento avviene su presentazione della richiesta scritta del creditore al debitore di fornire la prestazione e conferma scritta del creditore attestante che alla scadenza il debitore non ha adempito agli impegni contrattuali. Ciò lascerebbe quindi intendere che si tratta di una garanzia bancaria. Tuttavia, nella stessa si è specificato che "il pagamento avverrà in ogni caso unicamente a favore del conto corrente n. __________, intestato a AP 1 e AO 1, con diritto di firma collettiva, presso la __________ __________ __________ " (doc. B). In definitiva, le parti hanno quindi deciso per un deposito che non si differenzia, come risultato, da quello previsto dall’art. 257e CO. Secondo l’appellante, la __________ __________ non è parte al presente procedimento, per cui non può essere tenuta a liberare la cauzione (appello, pag. 12 in alto). Tale censura può essere seguita nel senso che nel dispositivo non dev’essere ordinato alla banca di liberare la garanzia, bensì semplicemente che la stessa dev’essere liberata in favore della locatrice. Tuttavia, la banca libererà comunque la garanzia sulla base dell’art. 257e cpv. 3 CO che stabilisce che essa può devolverla soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Ne consegue che anche al riguardo l’appello dev’essere respinto.
9. Sulla ripartizione degli oneri processuali di prima sede, l’appellante sostiene di aver rinunciato in corso di causa all’invocata compensazione per l’importo di fr. 35'000.-, motivo per cui la Segretaria assessora non avrebbe dovuto statuire sulla stessa (appello, pag. 11 in basso). La Segretaria assessora ha addebitato al subconduttore 3/4 degli oneri processuali per l’esito delle istanze della sublocatrice, ritenendolo invece integralmente soccombente per quanto concerne la propria domanda (sentenza impugnata, pag. 10, consid. 11). In ambito di oneri processuali e della loro ripartizione, il giudice fruisce di ampia latitudine, sicché l'importo da lui stabilito entro i limiti della tariffa può essere censurato solo per eccesso o abuso del potere di apprezzamento (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 32 ad art. 148 con riferimenti). La sublocatrice aveva chiesto il pagamento di complessivi fr. 93'386.75 e il giudizio di prima sede ha accolto le sue domande limitatamente a fr. 70'224.10. Al riguardo, la soccombenza del subconduttore era quindi di 2/3. La frazione di soccombenza del subconduttore stabilita dalla Segretaria assessora può quindi essere senz’altro condivisa. Va al riguardo precisato che l’ammissione da parte del subconduttore di dovere fr. 17'000.- è da interpretarsi comunque come sua soccombenza (cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 12 ad art. 352 CPC). Inoltre, l’esito del presente giudizio, che riconosce alla sublocatrice fr. 66'981.75 non incide apprezzabilmente su tale ripartizione, che può rimanere immutata. Anche su questo punto l’appello dev’essere quindi respinto.
10. Ne discende il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi che precedono. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili, calcolate su un valore litigioso di fr. 53'244.10 (fr. 70'224.10 ./. fr. 17'000.-), seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 148 CPC). L’appellante ottiene causa vinta sull’importo di fr. 70'224.10 stabilito dalla Segretaria assessore limitatamente a una riduzione di fr. 3'242.35. Soccombe invece sulla richiesta di non ordinare la liberazione del deposito di garanzia. Il suo grado di soccombenza è quindi di 19/20, ovvero pressoché totale.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG,
dichiara e pronuncia:
I. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 22 febbraio 2008 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 14 febbraio 2008 della Pretura del Distretto di Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1.1 AP 1 è condannato a versare a AO 1
l’importo di fr. 66'981.75 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio
2006.
1.3 È ordinata la liberazione della garanzia depositata sul conto
corrente n. __________ intestato a AP 1 e a
AO 1 presso la Banca __________ di __________.
II. Le spese della procedura d’appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 750.b) spese fr. 50.-
Totale fr. 800.già anticipate dall’appellante, restano a suo carico per 19/20 e per il resto sono poste a carico della parte appellata, alla quale l’appellante rifonderà fr. 850.- per ripetibili ridotte.
III. Intimazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).