Incarto n. 12.2007.20
Lugano 29 marzo 2007/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.300 della Pretura del distretto di Bellinzona - promossa con istanza 7 ottobre 2005 da
AO 1 rappr. da RA 2
contro
AP 1 AP 2 entrambi rappr. da RA 1
con cui l’istante ha chiesto di accertare la validità della disdetta 30 giugno 2005 del contratto di locazione relativo alla casa di abitazione sita in __________ ad __________, con effetto al 31 agosto 2005;
domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con sentenza 17 gennaio 2007 ha accolto;
appellanti i convenuti con atto di appello 29 gennaio 2007, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante con osservazioni 26 febbraio 2007 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con convenzione 18 ottobre 1994 (doc. B), allestita nella forma scritta semplice, AO 1 si è impegnato a vendere a AP 2 per fr. 1'100'000.- una superficie di mq 1100 della particella n. __________ di __________, in __________, su cui sorgeva una casa d’abitazione, concedendogli, a tale scopo, un diritto di compera valido fino al 31 ottobre 2005. In base agli accordi, finché la compravendita non sarebbe stata perfezionata, AP 2, il quale doveva versare alla controparte fr. 150'000.- in contanti alla firma dell’atto, avrebbe già potuto occupare la casa sulla base di un contratto di locazione, ritenuto che, per tener conto della particolare situazione, egli, oltre alla pigione mensile di fr. 2'000.- ed a tutte le spese, avrebbe dovuto corrispondere alla controparte anche gli interessi ipotecari (allora al 5 3/4%, pari a fr. 4'552.- mensili, e in seguito da adeguare agli avvenuti cambiamenti) e gli eventuali ammortamenti, dedotto però l’”affitto mensile”. Gli accordi di cui sopra sono stati in seguito concretizzati con la sottoscrizione, il 29 novembre 1994, di un contratto di locazione valido fino al 31 dicembre 1995 e poi rinnovabile tacitamente di anno in anno in mancanza di disdetta (doc. C), che prevedeva una pigione di fr. 2'000.- mensili, ed a fronte del quale, fino al mese di dicembre 2003, sono sempre stati versati fr. 4'552.-. Le pigioni fino al mese di maggio 2005 essendo rimaste insolute nonostante la diffida al conduttore e alla moglie a volervi provvedere entro 30 giorni pena lo scioglimento del contratto di locazione (doc. P e Q), lo stesso, il 30 giugno 2005, è stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO con effetto al successivo 31 agosto (doc. R e S).
2. Preso atto che con decisione 9 settembre 2005 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco aveva annullato la disdetta (doc. A), AO 1, con l’istanza in rassegna, avversata dalla controparte, ha convenuto innanzi alla Pretura del distretto di Bellinzona i coniugi AP 2e AP 1 chiedendo che quel giudizio fosse annullato e che di conseguenza fosse accertata la validità della disdetta. L’istante, in estrema sintesi, ha addotto che la parte conduttrice dal dicembre 2003 era in mora con il pagamento dei fr. 4'552.- mensili, somma che corrispondeva alla pigione effettivamente concordata, quella di fr. 2'000.contenuta nel contratto di locazione essendo simulata. La parte convenuta, rilevando che tra il 1994 ed il 2005 il tasso ipotecario era progressivamente sceso fino al 3% (doc. U), ha negato di essere stata in mora, rilevando che i versamenti da lei effettuati fino al dicembre 2003, di fr. 4'552.- mensili, già coprivano l’importo per pigioni, non simulato, che essa avrebbe dovuto pagare fino al maggio 2005.
3. Il Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha accolto l’istanza. Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che nel caso di specie la natura dell’estinzione di debito evocata dai convenuti (compensazione o pagamento anticipato) poteva rimanere indecisa: in effetti questi ultimi, prima dello scadere del termine di 30 giorni impartito loro con le diffide di cui ai doc. P e Q, non avevano mai né invocato una compensazione né indicato che siffatti versamenti fossero destinati ad estinguere pigioni future, in specie quelle oggetto della diffida per mora, né l’istante poteva ragionevolmente desumere una tale volontà dal solo fatto che le somme a lui versate fossero costantemente superiori a quelle previste contrattualmente, tanto più che essi avevano evocato altre pattuizioni con l’istante suscettibili di far insorgere tra le parti obbligazioni di natura diversa. Non essendo stata così provata l’estinzione, per compensazione o per pagamento anticipato, delle pigioni oggetto della diffida, la disdetta per mora significata dall’istante era senz’altro legittima.
4. Con l’appello che qui ci occupa, cui l’istante si è opposto, i convenuti chiedono di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, ribadendo di non essere stati in mora con il pagamento della pigione: a loro dire, la controparte, eccependo nelle particolari circostanze che la dichiarazione di compensazione non fosse stata fatta nel termine concesso con la diffida, aveva innanzitutto commesso un manifesto abuso di diritto; e in ogni caso le pigioni litigiose erano di fatto già state pagate con largo anticipo, anche di alcuni anni.
5. Nonostante le ampie discussioni sul tema sviluppate, anche in questa sede, dalle parti in causa, nel caso di specie è irrilevante sapere se la convenzione di cui al doc. B sia valida, sia entrata in vigore o sia decaduta, rispettivamente se il contratto di locazione prevedesse il versamento di una pigione di soli fr. 2'000.-, come risulta dal doc. C, oppure se quest’ultimo importo fosse unicamente simulato, così che in definitiva, in base alla convenzione di cui al doc. B, oltre ad esso fossero dovuti anche gli interessi ipotecari e gli eventuali ammortamenti, dedotto però l’”affitto mensile”. Tra le parti è in effetti pacifico che, a titolo di pigione, fosse comunque dovuto almeno l’importo di fr. 2'000.-.
6. Giusta l’art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore di un locale d’abitazione o commerciale sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto (cpv. 1). Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (cpv. 2). Il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è in definitiva confrontato con due alternative: da un lato versare - beninteso se già non l’ha fatto in precedenza - il corrispettivo insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale, in particolare perché la pigione è stata validamente compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo, oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 259g CO (Higi, Zürcher Kommentar, N. 13-16 ad art. 257d CO; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., N. 17-23 ad art. 257d CO). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il conduttore deve pertanto operare il relativo versamento (Higi, op. cit., N. 12 ad art. 257d CO; SVIT, op. cit., N. 15 ad art. 257d CO), fare l’avviso di compensazione (DTF 119 II 248 con numerosi rif.; ICCTF 28 settembre 2006 4C.212/2006), comunicare la riduzione della pigione (Higi, op. cit., N. 15 ad art. 257d CO; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, p. 177), oppure effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO (per tante: II CCA 13 settembre 2001 inc. n. 12.2001.111).
7. In questa sede i convenuti ripropongono innanzitutto la tesi secondo cui le pigioni per le quali erano stati diffidati ai sensi dell’art. 257d CO sarebbero state validamente compensate con le maggiori somme che essi avevano corrisposto fino al dicembre 2003. A questo stadio della lite, a giusta ragione, essi non contestano (più) di non aver fatto l’avviso di compensazione entro il termine di 30 giorni assegnato loro con i doc. P e Q, ma ritengono che nelle particolari circostanze la controparte non potrebbe prevalersi di questa loro omissione, dovendole in tal caso essere ascritto un manifesto abuso di diritto. Non è così. Il fatto che l’istante fosse ben consapevole (o dovesse esserlo) che i pagamenti ricevuti per anni dai convenuti erano eccessivi e che quindi egli avrebbe dovuto, prima o poi, renderne conto, rispettivamente darne atto, non gli impediva, in mancanza di una dichiarazione di compensazione da parte della convenuta, formulata prima o nei 30 giorni della diffida, di procedere ai sensi dell’art. 257d CO, anche perché il fatto di dichiarare la compensazione costituisce un semplice diritto del conduttore ma non certo un obbligo e d’altro canto non spetta al locatore sindacare sui motivi che hanno eventualmente indotto la controparte a non far uso dei propri diritti. Il fatto poi che l’istante, allorquando aveva evocato la mora nel pagamento delle pigioni successive al gennaio 2004, sapesse perfettamente (o dovesse saperlo) che egli era, per il motivo testé indicato, a sua volta debitore nei loro confronti, è a sua volta irrilevante: fintanto che i convenuti non avevano dichiarato di compensare quei loro crediti con le pigioni maturate successivamente, egli era in effetti in diritto di chiederne il pagamento ed anzi non aveva altro modo per poterle incassare. Quanto infine al fatto che il credito vantato dall’istante per le pigioni impagate e quello invocato dai convenuti per le pigioni pagate in eccesso fossero di identica natura, poggiassero sul medesimo rapporto contrattuale e per le loro caratteristiche fossero atte ad essere compensate, lo stesso è a sua volta irrilevante, tale circostanza non comportando in effetti - né i convenuti lo pretendono - una compensazione automatica delle contrapposte pretese, ritenuto che la compensazione interviene solo se è stata dichiarata dall’avente diritto (art. 124 cpv. 1 CO), ciò che in concreto non è avvenuto.
8. I convenuti ribadiscono infine che le pigioni litigiose risultavano di fatto già essere state pagate con largo anticipo, anche di alcuni anni, sicché l’istante nemmeno avrebbe potuto diffidarli e poi disdire il contratto ai sensi dell’art. 257d CO. Nonostante sia pacifico che i convenuti fino al dicembre 2003 abbiano effettivamente versato all’istante ben più di quanto gli sarebbe spettato, la censura dev’essere disattesa. Con quei pagamenti, ognuno di fr. 4'552.-, i convenuti avevano in effetti inteso pagare, mensilmente, solo le singole pigioni venute a scadenza fino a dicembre 2003 e non anche quelle che sarebbero maturate in seguito: essi avrebbero pertanto dovuto, ma non l’hanno fatto, o chiedere all’istante il rimborso di quanto pagato in eccesso e utilizzare il ricavo per pagare le nuove pigioni, oppure dichiarare la compensazione con le pigioni maturate successivamente. E d’altro canto neppure risulta - né per altro è stato preteso - che gli accordi contrattuali prevedessero che i pagamenti effettuati dai convenuti dovessero affluire su un “conto deposito affitto” dal quale l’istante sarebbe poi stato legittimato ad addebitare solo le pigioni mensili, nella misura in cui erano effettivamente dovute.
9. Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate su un valore computabile massimo di fr. 24'000.-, pari a dodici mesi di locazione (cfr. art. 414 cpv. 3 CPC), seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che il valore litigioso - determinante per l’impugnabilità al Tribunale federale deve invece essere quantificato in fr. 72'000.- (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., n. 18 ad art. 8).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1. L’appello 29 gennaio 2007 di AP 1 e AP 2 è respinto.
2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- (tassa di giustizia di fr. 100.- e spese di fr. 50.-), da anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte, sempre in solido, fr. 1'000.- per ripetibili.
3. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).