Incarto n. 12.2007.151
Lugano 31 marzo 2008/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.7 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 5 gennaio 2007 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 2
con cui l’istante ha chiesto di accertare la validità della disdetta 1° settembre 2006 del contratto di locazione relativo ai locali adibiti a “palestra fitness center” al primo e secondo piano dello stabile sito in via __________ a __________, con effetto al 30 settembre 2007;
domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza, in via subordinata l’accoglimento con la concessione di una protrazione di sei anni, in via ancor più subordinata di una prima protrazione di tre anni, e che il Segretario assessore con sentenza 12 giugno 2007 ha respinto;
appellante l’istante che con atto di appello 25 giugno 2007 postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con osservazioni 27 luglio 2007 propone la reiezione del gravame, in via subordinata l'accoglimento con la concessione di una protrazione di sei anni o, in via ancor più subordinata, di una prima protrazione di tre anni, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. Il 31 luglio 1007 AP 1 in qualità di locatrice e AO 1 come parte conduttrice hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto il primo e il secondo piano dello stabile “__________” (887 mq) sito in via __________ a __________ adibiti a “palestra fitness-center”, così come diciannove posti auto scoperti. La locazione, conclusa per una durata indeterminata dal 1° ottobre 1997 e disdicibile con un preavviso di dodici mesi per le scadenze del 30 settembre, si poteva rescindere per la prima volta il 30 settembre 2007. Essa prevedeva inoltre una pigione di fr. 10'916.67 mensili (fr. 131'000.annuali) oltre a fr. 500.- mensili per spese accessorie (inc. rich. UC: doc. A, pag. 1). Sempre il 31 luglio 1997 le parti hanno sottoscritto un’“aggiunta al contratto di locazione” nella quale hanno stabilito la pigione in fr. 98'250.annuali per il primo anno, in fr. 111'350.- annuali per il secondo anno e, in seguito, in fr. 131'000.- annuali (inc. rich. UC: doc. A, pag. 2 seg.). Il 30 luglio 1999 esse hanno concordato un’ulteriore “aggiunta”, nel senso che la locatrice ha concesso in locazione alla conduttrice dal 1° ottobre 1999 anche dei locali al pianterreno dello stabile citato (156 mq), con durata della locazione fino al 30 settembre 2007 e pigione di fr. 22'900.- annuali oltre fr. 2'400.- annuali quale “acc. spese” (inc. rich. UC: doc. B).
B. A seguito di un’istanza 24 ottobre 2001 della conduttrice dinanzi alla Pretura del Distretto di Bellinzona, il Segretario assessore ha accertato l’esistenza di difetti non eliminati dalla conduttrice e ha di conseguenza ridotto la pigione del 24% dal 1° novembre 2000 al 14 luglio 2003 e del 4% dal 15 luglio 2003 fino all’eliminazione degli stessi (inc. DI.2001.210). Adita con un appello della convenuta e con appello adesivo della parte istante, questa Camera il 29 ottobre 2004 ha stralciato la causa dai ruoli per intervenuto accordo. Le parti hanno invero convenuto l’8/21 ottobre 2004 la riduzione del canone di locazione dell’11.28% dal novembre 2000 (con adeguamento all’indice dei prezzi al consumo), ovvero una pigione di complessivi fr. 12'361.- mensili dal 1° ottobre 2001 e di fr. 12'667.- mensili dal 1° ottobre 2004 (inc. 12.2004.69).
C. Il 1° settembre 2006 la locatrice ha disdetto il rapporto di locazione per il 30 settembre 2007 (inc. rich. UC: doc. 5). L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, adito dalla conduttrice il 4 ottobre 2006, ne ha accolto l’istanza con decisione 28 novembre 2006, annullando la disdetta citata (inc. rich. UC n. 100.06). La locatrice si è rivolta con istanza 5 gennaio 2007 alla Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo di accertare la validità della disdetta 1° settembre 2006. All’udienza di discussione 26 marzo 2007 la convenuta si è opposta alla domanda, in via subordinata ha chiesto una protrazione del contratto di locazione di sei anni, in via ancor più subordinata una prima protrazione di tre anni. Esperita l’istruttoria, al dibattimento finale 21 maggio 2007 le parti hanno ribadito le loro rispettive posizioni. Statuendo il 12 giugno 2007 il Segretario assessore ha respinto l’istanza.
D. Nel frattempo, il 27 novembre 2006 la conduttrice ha nuovamente adito l’Ufficio di conciliazione per chiedere di accertare l’inesistenza di asserite pretese della locatrice, rispettivamente di condannare quest’ultima a versarle determinati importi, così come all’eliminazione di alcuni difetti, con relativa riduzione della pigione (inc. rich. UC n. 117/06). Il 4 dicembre 2006 la locatrice ha notificato alla conduttrice un’ulteriore disdetta per il 31 gennaio 2007. Quest’ultima ha adito l’Ufficio di conciliazione il 29 dicembre 2006 contestando la disdetta citata. Tale procedura è stata sospesa il 15 marzo 2007 in attesa del rapporto del perito assicurativo (inc. rich. UC n. 01-07).
E. AP 1 è insorta con un appello 25 giugno 2007, con il quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, sia accertata la validità della disdetta 1° settembre 2006 per il 30 settembre 2007. Con osservazioni 27 luglio 2007 AO 1 propone la reiezione del gravame, in via subordinata una protrazione del contratto di locazione di sei anni e, in via ancor più subordinata, una prima protrazione di tre anni.
Considerando
in diritto: 1. Nella fattispecie il Segretario assessore ha accertato che nell’ottobre 2004 le parti avevano concluso un accordo destinato a porre fine a una vertenza iniziata nel 2001. Egli ha quindi spiegato che la conduttrice poteva contestare la disdetta del 1° settembre 2006 poiché notificata nei tre anni successivi alla conclusione di una transazione giusta l’art. 271a cpv. 1 lett. e cfr. 4 CO. Il primo giudice ha poi ritenuto che non si trattava di una disdetta per motivi gravi ai sensi dell’art. 271a cpv. 3 lett. e CO, poiché la disdetta era stata inizialmente giustificata con la mora del conduttore. Nemmeno egli ha ritenuto che fossero riuniti i presupposti di cui all’art. 271a cpv. 3 lett. b CO, dato che la conduttrice non era mai stata messa in mora dalla locatrice prima della disdetta in questione.
2. L’appellante sostiene che la protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO richiede un rapporto di causalità tra le pretese vantate dal conduttore e la disdetta contestata. Ciò che difetta, a suo dire, nella fattispecie. Essa afferma, invero, di essere sempre intervenuta tempestivamente per eliminare i difetti segnalati, motivo per cui non si può ragionevolmente credere che la disdetta sia stata data per motivi di ritorsione. Anche nell’ipotesi che le pretese della conduttrice fossero giustificate, essa non avrebbe comunque, secondo la locatrice, agito in buona fede, ovvero a suo dire conformemente alla legge, poiché ha trattenuto le pigioni senza depositarle all’Ufficio di conciliazione.
3. La locatrice si sofferma sull’applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO, senza tuttavia esprimersi sulla lett. e del medesimo disposto di legge, applicato nella fattispecie dal Segretario assessore. Il Tribunale federale ha recentemente ribadito che l’art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO si inserisce nel quadro della cosiddetta protezione temporale contro le disdette, volta a garantire al conduttore la possibilità di far valere i propri diritti derivanti dalla locazione dinanzi a un ufficio di conciliazione, rispettivamente un’autorità giudiziaria, senza temere di vedersi - per questo motivo - rescindere il contratto. Nell’ottica di tutelare il conduttore da una ritorsione da parte del locatore, il legislatore vieta pertanto, in linea di principio, lo scioglimento del contratto durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1 lett. d CO) nonché nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1 lett. e CO). Ciò significa che qualora la disdetta intervenga durante i tre anni successivi alla fine di un procedimento giudiziario il conduttore può opporvisi senza dover dimostrare l’esistenza di un nesso di causalità fra la precedente procedura e la disdetta: il carattere abusivo della disdetta - dato dal desiderio di vendetta - è infatti presunto per legge (sentenza del Tribunale federale inc. 4C.432/2006 dell’8 maggio 2007, consid. 4.4 con numerosi riferimenti; Lachat, Commentaire romand CO-I, n. 16 ad art. 271a).
4. Nella fattispecie, come accertato dal Segretario assessore (sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo), l’8/21 ottobre 2004 le parti hanno concluso una transazione che ha posto fine a una causa intentata dalla conduttrice il 24 ottobre 2001 dinanzi alla Pretura. Motivo per cui la causa, a quell’epoca pendente in appello, è stata stralciata dai ruoli il 29 ottobre 2004 (sopra, lett. B). La disdetta 1° settembre 2006 è quindi stata notificata prima della decorrenza triennale prevista dall’art. 271a cpv. 1 lett. e cfr. 4 CO. Ne consegue che le argomentazioni dell’appellante sul rapporto di causalità nulla mutano al fatto che la disdetta è, comunque sia, contestabile in virtù del disposto testé citato.
5. Come spiegato dal primo giudice, la presunzione legale dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO viene tuttavia a cadere se è realizzata una delle circostanze menzionate nell’art. 271a cpv. 3 CO o se il richiamo del conduttore alla protezione temporale contro la disdetta è in contrasto con la buona fede ai sensi dell’art. 2 cpv. 2 CC (sentenza del Tribunale federale inc. 4C.432/2006 dell’8 maggio 2007, consid. 4.4 con numerosi riferimenti).
6. Al riguardo, l’appellante rimprovera anzitutto al primo giudice di aver erroneamente accertato che la disdetta 1° settembre 2006 era stata notificata per mora del conduttore, mentre la stessa era una rescissione ordinaria (appello, pag. 8 segg.). In tal modo, la stessa locatrice ammette di conseguenza che in concreto non sono riunite le premesse per l’applicazione dell’art. 271a cpv. 3 lett. b CO. La locatrice, che sostiene che la disdetta è ordinaria, afferma altresì che essa è stata data per motivi gravi (art. 271a cpv. 3 lett. e CO). L’affermazione è contraddittoria, visto che la disdetta per motivi gravi è una disdetta straordinaria (vedasi la marginale all’art. 266g CO). Comunque sia, l’appellante ritiene di aver invocato motivi gravi alla base della disdetta già con la sua risposta 16 novembre 2006 dinanzi all’Ufficio di conciliazione (inc. rich. 100-06). Effettivamente, al punto 7.4 essa ha fatto riferimento all’art. 266g CO (pag. 5), ma i motivi invocati a suffragio dell’esistenza dei relativi presupposti riguardano, come accertato dal primo giudice, quelli di un’eventuale disdetta per mora. La locatrice ha invero spiegato che la conduttrice aveva trattenuto delle pigioni, era in ritardo nei pagamenti e si trovava in una situazione finanziaria precaria tale da lasciar intendere che la locatrice non avrebbe potuto riscuotere le pigioni passate (pag. 5). Tale circostanza è ribadita anche al punto 8.1, dove essa sostiene che “i pagamenti costantemente morosi e le trattenute dei pagamenti ingiustificati hanno indotto la convenuta a non proseguire il contratto di locazione” (pag. 6). La mora del conduttore è prevista dall’art. 257d CO e prevede, se riunite determinate condizioni, la rescissione del contratto con preavviso di trenta giorni (locale commerciale) almeno per la fine di un mese. Ma la locatrice non si è avvalsa, come da lei stessa ammesso, di tale strumento. Se non che, la disdetta straordinaria per motivi gravi di cui all’art. 266g CO è applicabile solo nella misura in cui le premesse di altri casi di rescissione anticipata, come appunto l’art. 257d CO, non sono riunite. In altre parole, se sussistono i presupposti di una disdetta per mora, il locatore non può avvalersi dell’art. 266g CO per notificare una disdetta straordinaria (Higi, Zürcher Kommentar 1995, n. 13 seg. ad art. 266g CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 441 seg.; Lachat, Commentaire romand CO-I, n. 2 ad art. 266g). Ciò è d’altra parte ammesso dalla stessa appellante (pag. 15).
Nemmeno la situazione della conduttrice che la locatrice ha asserito (e asserisce) essere talmente precaria da costituire, per lei, un rischio economico altissimo a fronte dei crediti ancora scoperti (risposta UC 16 novembre 2006, pag. 5; appello, pag. 13 in mezzo) è tale da comportare l’applicazione dell’art. 266g CO. Basti pensare, al riguardo, che gravi motivi sono delle severe crisi economiche, una guerra, una grave malattia del locatore o una modifica della sua sostanza che lo obbliga ad occupare lui stesso i locali in questione (Lachat, op. cit., pag. 442). Se la locatrice non avesse voluto far accumulare l’asserito debito nei suoi confronti, avrebbe semmai dovuto prevalersi tempestivamente dell’art. 257d CO. Stessa argomentazione vale per la sua censura secondo la quale l’atteggiamento della controparte aveva minato il rapporto di fiducia (appello, pag. 14 in mezzo). Mal si comprende, invero, perché la locatrice non si sia invece avvalsa, se del caso, di una disdetta per mora anziché per giusti motivi. L’appellante si contraddice, poi, nuovamente, allorquando da una parte sostiene l’esistenza di un debito importante per pigioni trattenute (appello, pag. 13 in mezzo), dall’altra afferma che vi erano delle piccole violazioni contrattuali, come dei ritardi vessatori e ripetuti nei pagamenti, che non giustificavano l’applicazione dell’art. 257d CO ma dell’art. 266g CO (appello, pag. 15 in mezzo). Per tacere del fatto che la disdetta per mora può essere abusiva se la pigione arretrata viene sì versata poco tempo dopo la scadenza del termine di pagamento, ma il locatario ha sempre precedentemente pagato puntualmente il canone di locazione (II CCA, sentenza inc. 12.2004.175 del 1° aprile 2005, consid. 6.4). Motivo per cui le argomentazioni dell’appellante sull’applicazione dell’art. 266g CO non possono comunque essere condivise. Nella fattispecie non si ravvisa dunque l’esistenza di motivi gravi che potessero giustificare una disdetta straordinaria, con la conseguenza che a ragione il primo giudice ha annullato la disdetta del 1° settembre 2006.
7. L’appello deve pertanto essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello, calcolate su un valore computabile massimo di fr. 152'004.-, pari a dodici mesi di locazione (art. 414 cpv. 3 CPC; lett. b: fr.12'667.- mensili), seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che il valore litigioso – determinante per l’impugnabilità al Tribunale federale – deve invece essere quantificato in fr. 456'012.-, pari al periodo di tre anni fissato dall’art. 271a lett. e CO (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2004, Lugano 2005, n. 18 ad art. 8).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1. L’appello 25 giugno 2007 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 750.b) spese fr. 50.fr. 800.già anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico.
L’appellante rifonderà inoltre a AO 1 fr. 2'700.- per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).