Incarto n. 12.2006.217
Lugano 21 giugno 2007/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.294 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 28 settembre 2005 da
AO 1 rappr. dall' RA 2
contro
AP 1 rappr. dall' RA 1
con la quale ha chiesto l'annullamento della decisione 29 agosto 2005 dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco mediante la quale alla conduttrice era stata concessa una protrazione di due anni del rapporto di locazione e l'accertamento della fine del contratto di locazione per il 31 agosto 2005;
domande alle quali la convenuta si è opposta e il Pretore, con sentenza 20 novembre 2006, ha accolto, confermando la fine del contratto per il 31 agosto 2005 e non concedendo alcuna protrazione;
appellante la convenuta, che con atto di appello 11 dicembre 2006 postula la riforma della sentenza impugnata nel senso di concederle la protrazione della locazione per due anni, ossia fino al 31 agosto 2007, previa concessione dell'effetto sospensivo e protestate spese e ripetibili in sede di appello;
mentre l'istante nelle proprie osservazioni 15 gennaio 2007 propone la reiezione dell'appello, con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 14 dicembre 2006 con cui la presidente di questa Camera ha concesso l'effetto sospensivo all'appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 1° marzo 2002 AO 1 in qualità di locatrice e __________ e __________ "per una costituenda società anonima" come parte conduttrice hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto l'esercizio pubblico denominato "__________" situato sul fondo n. __________ RFD di __________ (doc. B). Il contratto era stato concluso per una durata di tre anni, rinnovabile tacitamente di anno in anno, salvo disdetta per iscritto con un termine di preavviso di sei mesi". La pigione annuale era stata fissata in fr. 240'000.-, escluse le spese accessorie, pagabile in rate mensili anticipate, e in fr. 360'000.una volta cresciuta in giudicato "la licenza per il cambiamento /adeguamento di destinazione a luogo dove potrà lecitamente essere esercitata la prostituzione", che la conduttrice si impegnava a richiedere all'autorità competente. Le parti si impegnavano infine a "sostituire formalmente" il citato contratto con uno "nuovo (identico)" intestato alla società che __________ e __________ avrebbero costituito.
B. Il 6 agosto 2002 la locatrice ha sottoscritto un contratto con AP 1, i cui soci erano, per l'appunto, __________ e __________ (doc. C), avente per oggetto il medesimo esercizio, con scadenza al 31 agosto 2005 e un canone di locazione di fr. 20'000.- mensili, escluse le spese accessorie. Il medesimo giorno (doc. D) le due società hanno concordato che la pigione sarebbe stata di fr. 360'000.- da pagare in rate mensili dal mese successivo alla crescita in giudicato della licenza di modifica della destinazione a luogo dove potrà essere esercitata la prostituzione legale. Le parti hanno altresì pattuito che il contratto di locazione 1° marzo 2002 era "parte integrale" del contratto 6 agosto 2002.
C. Il 18 giugno 2003 il Municipio di __________ ha negato la licenza edilizia richiesta da AO 1 per l'estensione della destinazione del "__________" anche ad esercizio della prostituzione (doc. H). Adito con ricorso dell'interessata, il 23 marzo 2004 il Consiglio di Stato ha annullato la decisione del Municipio, invitato a pronunciarsi nuovamente sulla questione dopo aver ricevuto un avviso (o opposizione) completo del Dipartimento del territorio (doc. G).
D. Il 21 dicembre 2004 AO 1 ha disdetto il contratto di locazione per il 31 agosto 2005, mediante il modulo ufficiale (doc. 15). L'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, adito dalla conduttrice il 6 aprile 2005, ne ha accolto l'istanza con decisione 29 agosto 2005, accordando una protrazione della locazione fino al 31 agosto 2007 (inc. n. 47/2005 richiamato dall'Ufficio di conciliazione). La locatrice si è rivolta con istanza 28 settembre 2005 alla Pretura di Bellinzona, chiedendo di annullare la decisione 29 agosto 2005 dell'Ufficio di conciliazione e di accertare che il contratto è terminato il 31 agosto 2005. All'udienza di discussione 16 dicembre 2005 la convenuta si è opposta alla domanda. Esperita l'istruttoria, al dibattimento finale 28 settembre 2006 le parti hanno ribadito le loro rispettive posizioni. Statuendo il 20 novembre 2006, il Pretore ha accolto l'istanza, accertando la validità della disdetta 21 dicembre 2004 – esplicante i propri effetti dal 31 agosto 2005 – nei confronti di AP 1, escludendo qualsiasi protrazione della locazione.
E. AP 1 è insorta con un appello 11 dicembre 2006, con il quale chiede – previa concessione dell'effetto sospensivo – che, in riforma del giudizio impugnato, l'istanza sia respinta e sia concessa alla conduttrice una protrazione della locazione fino al 31 agosto 2007. Con osservazioni 15 gennaio 2007 AO 1 propone la reiezione del gravame. Con decreto 14 dicembre 2006 la presidente della Camera ha concesso all'appello effetto sospensivo.
Considerando
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha accertato anzitutto che il contratto di locazione 6 agosto 2002 è un contratto a tempo determinato, con scadenza al 31 agosto 2005. Egli ha poi rilevato che l'impegno assunto dalla conduttrice di ottenere la licenza per modificare la destinazione dell'esercizio pubblico a luogo dove può essere esercitata la prostituzione non aveva rilevanza unicamente per l'ammontare della pigione. La locatrice aveva invero preteso una regolarizzazione a livello amministrativo e, dato che nei tre anni di locazione la conduttrice non era riuscita a ottenere tale licenza, non si può imporre all'istante una protrazione della locazione. D'altra parte, secondo il Pretore la protrazione non dev'essere concessa già solo per il motivo che la convenuta non può pretendere dal giudice civile, sulla base del diritto privato, una protrazione finalizzata all'esercizio di un'attività non autorizzata dal profilo amministrativo. Il primo giudice ha altresì rilevato che, essendo il contratto di locazione di durata determinata, la convenuta poteva e doveva sapere che allo scadere dei tre anni avrebbe potuto incontrare difficoltà nel trovare una nuova sistemazione e, quindi, attivarsi di conseguenza.
2. L'appellante sostiene anzitutto che la protrazione è prevista anche per i contratti di durata determinata e comunque le parti, facendo riferimento nel contratto 6 agosto 2002 al contratto 1° marzo 2002, hanno voluto riconoscere la "rinnovabilità" del contratto. Tale circostanza sarebbe stata implicitamente riconosciuta dalla stessa locatrice, che ha notificato la disdetta mediante modulo ufficiale (appello, pag. 3 seg.). La convenuta sostiene poi di essersi adoperata per ricercare un'altra sistemazione immediatamente dopo la disdetta, tuttavia senza esito (loc. cit., pag. 4). Essa afferma inoltre di essersi unicamente impegnata a richiedere il cambiamento di destinazione a postribolo, non ad ottenere una simile licenza (loc. cit., pag. 5). Secondo la convenuta, il cambiamento di destinazione aveva conseguenze solo sull'ammontare del canone di locazione, ma non era "condizione di validità e/o continuazione della locazione" (loc. cit., pag. 5 seg.). Essa precisa inoltre che l'assenza di licenza per il cambiamento di destinazione non rende l'attività di prostituzione esercitata nell'ente locato illegale (loc. cit., pag. 6). L'appellante rimprovera infine al Pretore di non aver ponderato gli interessi delle parti. La fine della locazione comporterebbe la messa in liquidazione della convenuta e sette dipendenti, tra camerieri, custode e donna delle pulizie, perderebbero l'unica fonte di reddito (loc. cit., pag. 7). La locatrice, invece, non avrebbe dimostrato di vantare alcun bisogno proprio serio, concreto e attuale (loc. cit., pag. 8).
3. Secondo l'art. 273 cpv. 2 CO, il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione, per le locazioni a tempo indeterminato entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta (lett. a), mentre per quelle a tempo determinato al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto (lett. b). Ciò detto, occorre esaminare se il contratto di locazione 6 agosto 2002 (doc. C) è un contratto a tempo determinato o a tempo indeterminato. La questione è decisiva, dato che la norma relativa alla protrazione della locazione prevede, come testé citato, due diversi termini per richiedere la stessa.
3.1 Nel contratto 6 agosto 2002 (doc. C) le parti hanno pattuito che la durata della locazione va dal 1° settembre 2002 al 31 agosto 2005 (clausola 3). Lo stesso giorno esse hanno tuttavia precisato che il contratto di locazione 1° marzo 2002 (doc. B) "è parte integrale del contratto di locazione 6 agosto 2002" (doc. D). Il 6 agosto 2002 (doc. B) era stata fissata una durata di "3 anni, ritenuto che l'inizio della locazione avverrà con la messa a disposizione dei locali attualmente occupati rinnovabile tacitamente di anno in anno, salvo disdetta per iscritto con un termine di preavviso di sei mesi" (clausola 3). La volontà delle parti di non eliminare con il contratto 6 agosto 2002 la clausola di rinnovo automatico del contratto in assenza di tempestiva disdetta contenuta nel contratto 1° marzo 2002, è confermato da quanto qui di seguito illustrato.
Anzitutto, la locatrice ha notificato mediante modulo ufficiale la disdetta alla conduttrice il 21 dicembre 2004 (doc. 15), rispettando quindi il termine di preavviso di 6 mesi testé citato. Certo, il medesimo giorno il patrocinatore della stessa ha dichiarato che la disdetta non era necessaria poiché il contratto era di durata determinata (doc. P). Tuttavia, nel corso della presente causa l'istante ha sì sostenuto che il contratto era "di durata determinata di soli 3 anni" (istanza, pag. 8), precisando tuttavia che "alla scadenza determinata al 31 agosto 2005, un rinnovo del contratto non entrava in considerazione qualora la convenuta non avesse ottenuto la necessaria autorizzazione e non si sarebbe conformata ai disposti di legge" (loc. cit., pag. 10). In tal modo, essa ha ammesso che la locazione era di principio rinnovabile salvo disdetta. Lo stesso dicasi della conduttrice che, malgrado quanto espresso dal suo patrocinatore nella lettera 20 gennaio 2005 (doc. S), ha dichiarato che "al momento della conclusione del contratto di locazione le parti hanno riconosciuto il principio della "rinnovabilità": lo prova il fatto stesso che è stata la convenuta (ad) inviare addirittura la disdetta (loc. cit., pag. 17). Anche in appello la conduttrice ha ribadito il "principio della rinnovabilità della locazione" (pag. 4 in alto) e la locatrice ha ripetuto che "(…) era chiaro alle parti che alla scadenza fissa del 31 agosto 2005, un rinnovo del contratto non sarebbe entrato in considerazione qualora la conduttrice non avesse ottenuto l'autorizzazione" (osservazioni 15 gennaio 2007, pag. 8).
3.2 II Pretore ha ritenuto che il contratto in questione è a tempo determinato, poiché prevede una scadenza fissa al 31 agosto 2005 e poiché tale caratteristica è stata confermata nella lettera 20 gennaio 2005 (doc. S) citata sopra (consid. 1). L'argomentazione non può essere seguita. Dottrina e giurisprudenza ritengono che nella pattuizione di una locazione con un termine fisso, combinata con una clausola di rinnovo automatico del contratto in caso di mancato inoltro della disdetta entro il termine contrattuale previsto, ci si trovi in presenza di un contratto impropriamente a tempo determinato, che giuridicamente assume il carattere di un accordo a tempo indeterminato (cosiddetto "unechter befristeter Vertrag"; DTF 114 II 165 consi.d 2b; sentenza II CCA inc. 53/1994 del 17 giugno 1994, consid. 1.1; Higi in: Zürcher Kommentar 1994, n. 41 seg. ad art. 155 CO; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1998, 2ª edizione, n. 4 e 9 ad art. 255 CO). Il contratto di locazione di cui alla presente fattispecie è quindi un contratto di durata indeterminata.
3.3 Il conduttore che vuole chiedere la protrazione della locazione deve farlo rispettando i termini previsti dall'art. 273 cpv. 2 CO, pena la perenzione del suo diritto (DTF 114 II 165 consid. 2; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, 2ª edizione, n. 8.5, pag. 516; Higi in: Zürcher Kommentar, n. 111 ad art. 273 CO; Zihlmann, Das Mietrecht, Zurigo 1995, 2ª edizione, pag. 244). Il rispetto di tali termini dev'essere esaminato d'ufficio dal giudice (DTF 101 II 88 consid. 2; Lachat, op. cit., loc. cit.; Zihlmann, op. cit., loc. cit.). Nella fattispecie, la disdetta è stata data mediante modulo ufficiale il 21 dicembre 2004 (doc. 15). La conduttrice ha richiesto la protrazione della locazione il 6 aprile 2005, senza nemmeno addurre di aver ricevuto la disdetta nei trenta giorni precedenti (inc. 47/2005 dell'Ufficio di conciliazione). L'istanza di protrazione della conduttrice non è quindi tempestiva, poiché inoltrata al competente Ufficio di conciliazione dopo 30 giorni dal ricevimento della disdetta (art. 273 cpv. 2 lett. a CO). Ne consegue la decadenza del diritto a richiedere una protrazione.
4. Visto quanto precede, l'appello dev'essere respinto e la sentenza impugnata, seppur per altri motivi rispetto a quelli addotti dal Pretore, confermata. Gli oneri del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono quindi a carico della convenuta, che rifonderà all'appellata un'equa indennità per ripetibili di appello, commisurate al valore di causa. Nel caso in esame la conduttrice ha chiesto una proroga della locazione di 2 anni, che prevedeva un canone di fr. 240'000.annui (mentre le spese accessorie dovevano essere pagate direttamente dall'inquilino: cfr. clausola 5 contratto 1° marzo 2002 [doc. B], applicabile al contratto 5 agosto 2002 [doc. C] per rinvio previsto dal doc. D). Il valore di causa della procedura promossa dalla locatrice è quindi di fr. 240'000.- (art. 414 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
pronuncia: 1. L'appello 11 dicembre 2006 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali d'appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1'200.b) spese fr. 50.fr. 1'250.anticipati dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo per quest'ultima di versare all'appellata fr. 1'800.- a titolo di ripetibili di appello.
3. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente La segretaria
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).