Incarto n. 12.2004.102
Lugano 7 giugno 2004/kc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney–Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria – inc. n. DI.2004.102 della Pretura della giurisdizione di Locarno–Campagna – promossa con istanza 3 maggio 2004 da
AO1 (rappr. da RA2
contro
AP1 (rappr. da RA1)
volta ad ottenere lo sfratto della convenuta dall'appartamento n. 2 sito al pianterreno dello stabile in __________ ad __________, domanda avversata dalla controparte, e che il Pretore, con decreto 27 maggio 2004, ha accolto;
appellante la convenuta con atto di appello 28 maggio 2004, corredato di una domanda di concessione dell'effetto sospensivo, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante non è stata invitata a presentare le sue osservazioni;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto: che con il giudizio qui impugnato il Pretore, preso atto che l'istante aveva posto termine al contratto di locazione per il 30 aprile 2004 in forza della disdetta 3 marzo 2004 (per mora del conduttore ex art. 257d CO), mai contestata dalla controparte e non affetta da motivi di nullità, ha senz'altro accolto l'istanza di sfratto;
che con l'appello che qui ci occupa, corredato di una richiesta di effetto sospensivo, che viene pure evasa con l'emanazione del presente giudizio, la convenuta chiede di riformare il decreto pretorile nel senso di respingere l'istanza di sfratto, contestando in sostanza di essere stata in mora allorché era stata diffidata di pagare gli arretrati, censurando la notifica difettosa della disdetta e adducendo che quest'ultimo provvedimento sarebbe abusivo siccome significato quale atto di ritorsione;
che il gravame può senz'altro essere evaso già nell'ambito dell'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimarlo alla controparte per eventuali osservazioni;
che innanzitutto l'appellante non può assolutamente contestare di essere stata in mora allorché era stata diffidata di pagare gli arretrati, adducendo di aver in precedenza comunicato all'istante che avrebbe sospeso qualsiasi pagamento per indurla a rimediare a tutta una serie di difetti presenti nell'ente locato (doc. 1): la dottrina ha in effetti avuto modo di precisare che nell'ambito della locazione di immobili –fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono– il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione ex art. 82 CO per indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli, con l'entrata in vigore del nuovo diritto della locazione, ha ora a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g CO (Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn– und Geschäftsräumen, Berna–Stoccarda–Vienna 1992, p. 318; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 182; Lachat, Übersicht über das neue Mietrecht, in mp 1990 p. 43; Lachat, Die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g bis 259i OR), in mp 1993 p. 14 seg.; Wessner, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts (Teil 2), in mp 1991 p.117; Wey, La consignation du loyer, Losanna 1995, p. 137; Terrapon, Les défauts de la chose louée et la consignation du loyer, in 8e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 9; Guinand/Wessner, in FJS 358 p. 11; Guhl/Koller/Schnyder/ Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. ed., Zurigo 2000, p. 414; Engel, Contrats de droit suisse, 2. ed., Berna 2000, p. 155; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 2 e 5 ad art. 259g CO; Lachat, Commentaire Romand, N. 2 ad art. 259g CO; Higi, Zürcher Kommentar, N. 31 ad art. 259g CO); poco importa che la convenuta, non cognita del diritto della locazione, non fosse a conoscenza di questa possibilità (DTF 126 V 308, 124 V 220);
che le altre due censure, oltre ad essere irricevibili siccome sollevate per la prima volta solo in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), devono essere disattese anche per altri motivi;
che l'appellante è in effetti malvenuta a censurare la notifica difettosa della raccomandata contenente la disdetta siccome la stessa sarebbe stata indirizzata a una terza persona (tale __________, cfr. doc. C p. 1) e non sarebbe dunque giunta a destinazione: la parte stessa ha in effetti dovuto ammettere di aver comunque preso conoscenza della disdetta a seguito dell'invio, per posta normale, della lettera 15 marzo 2004, cui era stata allegata la precedente raccomandata (doc. C p. 2);
che infine la censura secondo cui la disdetta sarebbe abusiva ex art. 271a cpv. 1 lett. a CO e quindi da annullare siccome significata quale puro atto di ritorsione per le reclamazioni da lei effettuate in precedenza, oltretutto non comprovata, avrebbe dovuto essere sollevata avanti all'Ufficio di conciliazione entro 30 giorni dall'intimazione della disdetta (art. 273 cpv. 1 CO);
che l'appello, di chiara natura dilatoria, deve pertanto essere respinto, senza che sia necessario assumere le prove richieste –per altro irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC)– nel gravame (edizione documenti e sopralluogo);
che la tassa di giustizia e le spese vanno poste a carico dell'appellante, integralmente soccombente (art. 148 CPC);
Per i quali motivi
Visti gli art. 506 e segg. e 313bis CPC
pronuncia: 1. L'appello 28 maggio 2004 di __________ AP1è respinto.
2. Gli oneri processuali di fr. 100.– (tassa di giustizia fr. 80.– e spese fr. 20.–) sono a carico dell'appellante.
3. Intimazione:
–;
–.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno–Campagna.
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario