Incarto n. 12.2001.00063
Lugano 7 novembre 2001/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. no. DI.2000.00091 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 12 luglio 2000 da
__________
contro
__________ rappr. dal suo __________
con cui l'istante ha chiesto, in via principale, di annullare la disdetta del contratto di locazione in essere con la parte convenuta e, in via subordinata, la sua protrazione;
domande entrambe avversate dal convenuto che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il Segretario assessore con sentenza 10 aprile 2001 ha respinto.
Appellante l'istante il quale, con atto di ricorso 2 maggio 2001, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto non ha formulato osservazioni al gravame avversario.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
Considerato
in fatto ed in diritto
1. __________ conduce in locazione, a far tempo dal 1991, l'esercizio pubblico "__________" in uno stabile di proprietà del Comune di __________.
2. L'11 novembre 1999, il Comune di __________ ha disdetto il contratto di locazione per il 31 dicembre 2000.
Con scritto 8 dicembre 1999 __________ si è rivolto all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ chiedendo la protrazione della locazione.
Il 28 febbraio 2000 ha avuto luogo l'udienza dinanzi all'Ufficio di conciliazione nel corso della quale l'Ufficio ha esortato le parti a raggiungere un'intesa ed ha invitato il Municipio ad indicare per iscritto le motivazioni della disdetta. Nello stesso tempo ha comunicato alle parti che nel caso in cui non fosse stato raggiunto un accordo entro il 30 aprile 2000, avrebbe provveduto a convocare nuovamente le parti.
Con scritto 13 marzo 2000 il Municipio di __________ ha reso noto ad __________ le motivazioni della disdetta e con lettera del successivo 27 marzo quest'ultimo si è rivolto all'Ufficio di conciliazione informandolo di non accettare le motivazioni L'Ufficio di conciliazione ha così riconvocato le parti e nel corso dell'udienza __________ ha contestato, per la prima volta, la disdetta sostenendo che essa costituisce un tentativo di porre a suo carico le spese di ristrutturazione e quindi un ingiustificato tentativo di modifica unilaterale del contratto. Oltre a ciò si è riconfermato nella richiesta di protrazione della locazione.
3. Con decisione 6 giugno 2000 l'Ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza di protrazione di __________. Per quanto riguarda la decisione sulla contestazione della disdetta, essa è stata trattata e respinta ai considerandi, senza tuttavia essere inclusa nel dispositivo.
4. Il 12 luglio 2000 __________ ha fatto ricorso all'autorità giudiziaria, con la presentazione alla Pretura di Mendrisio-Sud di un'istanza di contestazione della disdetta ed in via subordinata di protrazione della locazione per un tempo indeterminato, ribadendo sostanzialmente le argomentazioni già espresse dinanzi all'Ufficio di conciliazione.
All'udienza di discussione del 28 agosto 2000 il locatore si è opposto all'istanza di __________.
5. Con sentenza 10 aprile 2001 il Segretario assessore della Pretura di Mendrisio-Sud ha respinto l'istanza di __________. Il primo giudice ha stabilito che la disdetta non era espressione del tentativo di imporre una modifica unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore. In particolare non era ravvisabile un nesso di causalità tra la disdetta e le spese per l'esecuzione di un secondo servizio.
Il giudice di prime cure ha inoltre respinto la domanda di protrazione argomentando che l'istante non ha dato concreta evidenza processuale alle conseguenze che la disdetta potrebbe avere sulla sua. Inoltre ha ritenuto insufficienti gli sforzi intrapresi al fine di reperire un ente sostitutivo.
6. Con ricorso 2 maggio 2001 __________ si aggrava contro la sentenza pretorile e chiede che, in sua riforma, sia annullata la disdetta 11 novembre 1999 inoltrata dal Comune di __________. Subordinatamente chiede una protrazione della locazione di sei anni.
7. __________ intitola il suo ricorso "Appello e/o ricorso per cassazione".
Giusta l'art. 411 CPC, nei confronti della sentenza del Pretore in materia di locazione è proponibile, a dipendenza del valore della lite, il rimedio dell'appello o del ricorso per cassazione.
In una causa concernente la validità di una disdetta è determinante, per il calcolo del lavoro litigioso, il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere nell'ipotesi che la disdetta non sia valida; tale periodo si estende fino al momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data, una nuova disdetta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 8, m. 1; DTF 111 II 384). Che, come appare, dalla decisione dell'Ufficio di conciliazione, la locazione in oggetto poteva essere disdetta per la fine di ogni anno con preavviso di sei mesi e di conseguenza, essendo la pigione annua pari a Fr. 30'000.-, è pacifico che il valore di causa sia superiore al limite minimo di Fr. 8'001.- che permette l'appello (art. 13 LOG, 307 e 327 CPC).
Se si considera invece la domanda di protrazione, anche se in prima sede è rimasta indeterminata, ben si può ritenere che l'istante (in appello chiede sei anni di proroga) pensasse ad un periodo superiore ad un anno per cui anche, per questa domanda, deve essere proposto l'appello
Il ricorso rappresenta quindi un atto d'appello e questa Camera è competente ad occuparsene.
8. L'appellante sostiene che la disdetta data dal locatore è in urto con la buona fede ed invoca la violazione degli art. 271 e 271a CO. In particolare il convenuto avrebbe cercato di imporre un canone di locazione più alto addebitandogli delle spese estranee al contratto di locazione, specificatamente i costi per la realizzazione di un secondo servizio igienico.
La fondatezza o meno della suddetta censura può rimanere inevasa per i seguenti motivi.
8.1. Il termine per la contestazione di una disdetta fondata sull'art. 271 e 271a CO, rispettivamente per l'inoltro di una domanda di proroga della locazione, è di trenta giorni (art. 273 cpv. 1 CO), calcolati a partire dalla ricezione della disdetta. Si tratta di un termine di perenzione che le parti non hanno la facoltà di prolungare o abbreviare contrattualmente e che, nel caso in cui è stato omesso, non può essere ripristinato (Higi, Commentario zurighese, ad art. 273 N. 53, 54, 55). Un'eventuale richiesta di motivazioni della disdetta non ha alcuna influenza sul decorso dei termini (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 487). L'autorità di conciliazione ed il giudice accertano d'ufficio se il termine è stato rispettato (Higi, op. cit., ad art. 273 N. 60) e, se il termine è trascorso, l'istanza deve essere respinta, essendo definitivamente estinto il diritto di contestare la disdetta rispettivamente di chiedere una protrazione (cfr. per tutta la problematica SVIT-Kommentar Mietrecht II, N. 14 ad art. 273 con rimandi).
8.2. Nella fattispecie va osservato che __________, con l'istanza 8 dicembre 1999 presentata all'Ufficio di conciliazione nei termini di legge, si è limitato a chiedere la protrazione della locazione, senza formulare alcuna contestazione in merito alla validità della disdetta.
A ben vedere egli ha contestato, per la prima volta, la disdetta 11 novembre 1999 in occasione dell'udienza del 5 giugno 2000 dinanzi all'Ufficio di conciliazione (doc. L). Ma anche volendo considerare una formale contestazione della disdetta il suo scritto 27 marzo 2000 indirizzato all'Ufficio di conciliazione e con il quale rende noto di non accettare le motivazioni addotte dal Comune (doc. H) la conseguenza attorno alla ricevibilità della contestazione della disdetta non muta. Infatti sia nell'uno sia nell'altro caso la contestazione è evidentemente tardiva, essendo stata sollevata oltre quattro mesi dopo la ricezione della disdetta del Comune. Ne discende la perenzione del diritto di __________ di contestare la validità della disdetta 11 novembre 2000.
8.3. Non essendo ravvisabili, e neppure sono invocati dal conduttore, motivi di nullità od inefficacia (DTF 121 III 156), la disdetta risulta essere perfettamente valida.
9. Può allora essere esaminata unicamente la sua domanda di protrazione della locazione che, con l'atto di appello, chiede per un periodo di sei anni.
9.1. Può essere lasciata indecisa la questione a sapere se, non avendo l'istante indicato avanti all'Ufficio di conciliazione ed al Pretore il periodo di protrazione richiesto, la sua domanda sia ricevibile (mp 1995, 146) poiché, anche nel merito, la stessa si rivela infondata.
9.2. Secondo l'art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L'autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell'eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO).
Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (Higi, op. cit., ad art. 272 N. 86; SJ 1979 p. 585 no. 125; sentenza ICCTF 19 ottobre 1981 in re V./S; IICCA 13 gennaio 1994 in re A. / B.-M e Ilcc. e12 febbraio 1995 in re L. / C.).
9.3. Di principio l'inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente nell'imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, quando è escluso un suo eventuale rinnovo, deve farsi parte diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi: mentre nell'ambito di una prima proroga il giudice non pone esigenze troppo rigorose (cfr. mp 1991, 6; DTF 110 II 254), di fronte ad una richiesta di seconda protrazione tale esigenza deve essere assolutamente rispettata (art. 272 cpv. 3 CO). Il Tribunale federale ha tuttavia precisato che se il locatore comunica alla controparte con largo anticipo la disdetta del contratto - o comunque ne conferma la scadenza - la prima protrazione potrà essere riconosciuta, applicando per analogia le disposizioni più restrittive previste per il secondo periodo di proroga, unicamente qualora il conduttore abbia cercato seriamente una nuova sistemazione (Rep. 1990, 146)
9.4. Nel caso in esame è pacifico che il Comune di __________ ha notificato la disdetta all'appellante con largo anticipo: oltre tredici mesi (doc. D). Il conduttore non ha tuttavia dimostrato, dopo la ricezione della disdetta, di essersi immediatamente adoperato con la necessaria serietà e diligenza nella ricerca di enti sostitutivi. Infatti, come rettamente rilevato dal Giudice di prime cure, l'appellante ha interpellato tre società immobiliari il 7 aprile 2000, ossia quasi cinque mesi dopo la ricezione della disdetta. Inoltre l'istruttoria ha permesso di accertare che non sono state fatte altre ricerche, ad eccezione di una richiesta all'__________ il 18 agosto 2000 (doc. TT), oltre a quelle menzionate (cfr. teste __________: "Non ho fatto ulteriori ricerche per trovare oggetti sostitutivi. So anche che __________ non ne ha fatte per conto proprio").
Ne discende già per questo la reiezione della domanda di protrazione.
9.5. Oltre a ciò va detto che il conduttore deve dimostrare che la fine del rapporto di locazione comporta per lui e la sua famiglia effetti gravosi (Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurigo 1995, p. 79).In relazione a questa condizione l'appellante non solo disattende il proprio onere probatorio, ma anche il proprio onere di allegazione che impone alle parti di addurre i fatti alla base delle proprie pretese (art. 78 CPC) senza possibilità di rimediarvi in sede di appello poiché l'art. 321 CPC vieta l'adduzione di nuovi fatti e tale disposto è applicabile anche nelle procedure in materia di locazione (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 321 m. 5 e 6).
Invero dagli allegati di causa (istanza 12 luglio 2000 e conclusioni 3 novembre 2000) non emerge nulla circa la situazione patrimoniale e personale di __________, tale da far ritenere che la disdetta del contratto di locazione produca, per lui o per la sua famiglia degli effetti gravosi. In particolare nulla si dice attorno alla composizione della sua famiglia ed in particolare se altri membri contribuiscono con redditi propri al sostentamento della stessa.
9.6. Gli unici effetti gravosi che l'appellante menziona espressamente sono quelli derivanti dalla necessità di effettuare un trasloco e dalla perdita degli investimenti effettuati.
Al riguardo va osservato che gli abituali inconvenienti e contrattempi che sorgono alla fine di ogni relazione contrattuale, quali i costi per il trasloco e di pulizia, non sono considerati effetti gravosi (Giger, op.cit., p. 82).
Per quanto concerne la perdita degli investimenti effettuati essi non costituiscono un effetto gravoso se sono stati intrapresi dal conduttore a proprio rischio, senza che il locatore gli abbia assicurato obbligatoriamente una lunga permanenza nell'ente locato (SVIT-Kommentar Mietrecht II, N. 43 ad art. 272).
Il locatore non ha assicurato all'appellante una lunga permanenza nell'ente locato.
Nella fattispecie concreta va poi osservato che gli investimenti dell'appellante risalgono al 1991 e sono di modesta entità ( Fr. 7'000.- ), per cui essi sono stati certamente ammortizzati.
10. L'appello, infondato, deve così essere respinto e la tassa di giustizia e le spese di questo giudizio poste a carico dell'appellante mentre non si assegnano ripetibili alla parte appellata poiché non ha presentato osservazioni.
Per i quali motivi
visti, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
1. L'appello 2 maggio 2001 di __________ è respinto.
2. Gli oneri processuali di complessivi Fr. 400.- (con una tassa di giustizia di Fr. 380.- e le spese di Fr. 20.-), già anticipate dall'appellante, restano a suo carico.
3. Intimazione a:
- __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario