Incarto n. 12.2001.00175
Lugano 11 gennaio 2002/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. no. SF.2001.00218 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza di sfratto 6 settembre 2001 da
__________ rappr. dallo studio __________
Contro
__________ rappr. dall'avv. __________
che il Pretore, con decreto 5 ottobre 2001, ha accolto ordinando lo sfratto del convenuto dall'appartamento da questi occupato nello stabile di via __________ a __________.
Appellante il convenuto il quale, con appello 16 ottobre 2001, chiede l'accertamento della nullità, rispettivamente l'annullabilità, della citazione per l'udienza di discussione e anche la riforma del primo giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto ed annullare la disdetta del locatore.
Mentre la controparte vi si è opposta con osservazioni 8 novembre 2001.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
considerato
in fatto ed in diritto
1. Il locatore ha, il 12 giugno 2001, messo in mora il conduttore __________ per il pagamento della pigioni arretrate, da dicembre 2000 a giugno 2001, derivanti dalla locazione di un appartamento in via __________ a __________ e, il successivo 21 luglio, trascorso infruttuoso il termine per il pagamento richiesto, gli ha notificato la disdetta del contratto a decorrere dal 31 agosto 2001.
2. Il 22 agosto 2001 il conduttore ha presentato, all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Viganello, un'istanza intesa ad accertare la nullità, rispettivamente l'annullabilità, della disdetta argomentando che i canoni di locazione, per i quali era stato messo in mora ai sensi dell'art. 257d CO, erano stati regolarmente pagati all'inizio di ogni corrispondente mese. A comprova delle sue affermazioni ha allegato all'istanza varia documentazione bancaria dalla quale appaiono registrati i singoli versamenti a favore dello studio commerciale che si occupa dell'amministrazione dello stabile.
L'Ufficio di conciliazione ha provveduto a convocare le parti, per la discussione dell'istanza, il giorno 20 settembre 2001.
3. Il 6 settembre 2001 il locatore ha inoltrato, alla Pretura di Lugano, l'istanza di sfratto che ci occupa e, il giorno successivo, il Pretore ha chiesto all'Ufficio di conciliazione di Viganello di volergli trasmettere eventuali istanze riguardanti la vertenza tra le parti. L'Ufficio, il 10 settembre 2001, ha spedito alla Pretura l'incarto di cui all'istanza di annullamento della disdetta del conduttore ed ha provveduto ad avvertire le parti che l'udienza prevista il 20 settembre 2001 era annullata.
Il Pretore ha poi convocato le parti all'udienza del 4 ottobre 2001; nessuno è comparso all'udienza ed il 5 ottobre 2001 è stata emanata la decisione di sfratto.
4. Con l'appello il conduttore chiede l'accertamento della nullità della convocazione all'udienza del 4 ottobre 2001 in Pretura poiché la stessa gli è stata personalmente intimata senza far capo al suo patrocinatore e, in buona fede, non ha ritenuto utile informare il suo rappresentante ritenendo quella citazione una semplice copia informativa in aggiunta a quella indirizzata al suo legale.
Nel merito chiede la reiezione dell'istanza di sfratto poiché la documentazione bancaria attesta che le pigioni per le quali è stato messo in mora sono state regolarmente pagate con la conseguenza che l'assenza di qualsiasi ritardo nel versamento rende nulla la disdetta ed improponibile lo sfratto.
Con le osservazioni all'appello la controparte ne chiede la reiezione e la conferma del decreto di sfratto.
5. Per l'art. 274g CO se il conduttore contesta una disdetta straordinaria, come in concreto per mora del conduttore ai sensi dell'art. 257d CO, quando è pendente contro di lui un procedimento di sfratto (essendo ininfluente quale procedimento sia stato avviato per primo come in DTF 117 II 554 consid. 2a-c), l'autorità competente in materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore. Queste procedure di sfratto riguardanti le disdette straordinarie, imposte dal legislatore federale, sono sottoposte al diritto federale e quindi alla procedura, completa e non sommaria, degli art. 274 e seg. CO (DTF 122 III 92; SJZ 1994, 238; Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in Diritto della locazione, vol. 23 Collana rossa CFPG, pag. 98) così come, del resto, la procedura civile ticinese prevede espressamente all'art. 507 cpv. 4 CPC. Questa procedura "federale" di sfratto, diversamente da quella cantonale che è retta dal principio dispositivo, si ispira alla massima d'ufficio ed impone al giudice, oltre che piena cognizione, di accertare d'ufficio i fatti, di procedere alle indagini necessarie per stabilire i fatti decisivi di causa e di tenere conto anche di allegazioni e di richieste di prove formulate oltre i momenti usuali del processo (Cocchi, op. cit., loc. cit.).
6. Il primo giudice ha correttamente richiamato il fascicolo presso l'Ufficio di conciliazione ma poi, non comparsa nessuna parte all'udienza di discussione, ha tenuto conto delle sole allegazioni del locatore, così come all'istanza di sfratto, e non ha assolutamente considerato quelle del locatario, contenute nella domanda di annullamento della disdetta. Infatti nel decreto impugnato non appare nessuna motivazione riguardante il preteso tempestivo pagamento delle pigioni e quindi l'accertamento della validità o meno della disdetta per mora che era argomento che, per l'attrazione di competenza dell'art. 274g CO e per le conseguenze procedurali di cui al considerando che precede, avrebbe dovuto esporre, discutere e decidere.
È infatti implicito l'obbligo del giudice, in questi casi, di trattare assieme la procedura di contestazione della disdetta e quella di sfratto (Higi, Commentario di Zurigo, ad art. 274g CO n. 66), non fosse altro perché l'esito della prima condiziona necessariamente la seconda.
In concreto invece il giudice di prima istanza ha deciso come se fosse in presenza di una procedura di sfratto cantonale, secondo il principio dispositivo e, vista l'assenza delle parti al contraddittorio, sulla base dei soli atti della domanda di sfratto.
Ne discende l'assoluta assenza di motivazione attorno alla contestazione della disdetta con la conseguenza della nullità del giudizio che, per il suo esito, questa contestazione implicitamente respinge (art. 285 cpv. 2 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 285 m. 7).
7. Dovendosi dichiarare nulla la decisione appellata non torna conto affrontare la censura riguardante la nullità, o l'annullabilità, della citazione all'udienza di discussione perché notificata alla sola parte convenuta e non al suo patrocinatore. La questione potrebbe, in ogni caso, essere risolta con la procedura che il Pretore dovrà nuovamente affrontare in forza del rinvio del presente giudizio.
8. Poiché la nullità della sentenza è la conseguenza dell'errato operato del primo giudice si prescinde dall'esporre le tasse e le spese del presente giudizio e non sono assegnate ripetibili all'appellante poiché l'esito della pronuncia d'appello non dipende da sue censure.
Per i quali motivi
visti gli art. 274g CO, 507 cpv. 4 e 285 cpv. 2 CO
dichiara e pronuncia
1. Il decreto di sfratto 5 ottobre 2001 del Pretore del distretto di Lugano, nella causa inc. no. SF.2001.00218 __________ /__________, è nullo.
2. Gli atti sono ritornati al Pretore per i suoi incombenti.
3. Non si prelevano tasse o spese.
4. Intimazione a: -__________
Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario